房产估价师《经营与管理》习题班课件讲义12.doc
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第十二章 房地产估价程序
考情分析5题左右。
5-7分。
本章难度不高，但是本章中可以选作题目的知识点非常多，不好把握考试重点，需要平时多读教材,增强印象。
一、单选题
1.下列估价业务中，估价机构可以承接的是（ ）。
A.超出了估价机构业务范围的估价业务
B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务
C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务
D.承接后出现很大执业风险的估价业务
『正确答案』C
『答案解析』这些有利害关系的估价师回避就行了，选派其他没有利害关系的估价师进行评估。
参见教材P395-397。
2.暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（ ）。
A.在建工程抵押估价业务
B.城市房屋拆迁补偿估价业务
C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务
D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务
『正确答案』D
『答案解析』AB超出了资质范围，C是具有利益关联关系，需要回避，也不能承接。
参见教材P396、397。
3.下列估价基本事项中，仅由委托人决定的是（ ）。
A.估价对象 B.估价目的 C.估价时点 D.价值类型
『正确答案』B
『答案解析』根据委托人的估价需要,确定估价目的。
参见教材P398～401。
4.明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（ ）。
A.估价委托人 B.估价利害关系人
C.承担估价项目的估价师 D.估价对象的权利人
『正确答案』C
『答案解析』参见教材P398。
5.确定估价对象及其范围和内容时，应根据（ ），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。
A.估价原则 B.估价目的 C.估价方法 D.估价程序
【答案】B
【解析】参见教材P399。
6.房地产估价人员必须了解房地产的供求状况以及影响房地产价格的各种因素，并且应该不断提高自己的估价技能和丰富自己的估价经验，必须遵循严谨的（ ）。
A.估价目的 B.估价程序 C.估价时点 D.估价作业日期
『正确答案』B
『答案解析』参见教材P393。
7.某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。
该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（ ）。
A.假设开发法和基准地价修正法两种方法
B.假设开发法和成本法两种方法
C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法
D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法
『正确答案』B
『答案解析』主要的方法只有2种，假设开发法和成本法，其他的几种方法属于求取其中部分数据时采用的技术手段，不属于完整的方法。
参见教材P403。
8.下列关于实地查勘估价对象的表述中，错误的是（ ）。
A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄
C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
D.估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解
『正确答案』B
『答案解析』参见教材P407~409。
9.房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（ ）见证，有关情况应当在评估报告中说明。
A.房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人
B.与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人
C.公证机关和无利害关系的第三人
D.人民法院
『正确答案』A
『答案解析』参见教材P409。
10.估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和（ ）。
A.价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B.价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C.价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D.价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
『正确答案』D
『答案解析』估价的假设与限制条件\估价对象分析,在技术报告中；致委托人函是单独的文件。
参见教材P412。
11.防范估价风险的最后一道防线是（ ）。
A.撰写估价报告 B.审核估价报告
C.出具估价报告 D.估价资料归档
『正确答案』B
『答案解析』审核报告才具有防范风险的功能，由机构内部高水准的估价师或外聘专家审核，及时发现问题。
参见教材P415。
12.估价报告经审核合格之后，由负责该估价项目的至少（ ）名注册房地产估价师签名，并加盖估价机构公章，以估价机构的名义出具。
A.1 B.2 C.2名以上 D.3名以上
『正确答案』B
『答案解析』参见教材P416。
13.某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。
2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于（ ）年。
A.15 B.16 C.17 D.20
『正确答案』C
『答案解析』出具已经有1年了，贷款16年期间都必须保存，合计17年。
参见教材P417。
14.某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。
该报告中有下列日期：
估价作业日期2008年9月20日至26日，估价时点2008年9月23日，估价对象实地查看日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。
据此判断该报告出具日期为（ ）。
A.2008年9月20日 B.2008年9月23日
C.2008年9月26日 D.2008年9月27日
『正确答案』C
『答案解析』估价报告的出具时间是签名盖章后，估价机构注明致函日期，就是出具日期。
20日肯定不是，才刚开始估价作业；23日也不是。
报告中注明使用期限是08年9月26日起半年，说明报告的生效时间是从26日开始的，所以出具时间应该为26日。
参见教材P410、414。
15.估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（ ）。
A.应作为估价资料归档
B.不应作为估价资料归档
C.由估价机构决定是否归档
D.依委托人的意见决定是否归档
『正确答案』A
『答案解析』参见教材P417。
16.关于估价资料归档要求的说法，错误的是（ ）。
A.估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料
B.记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一
C.归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式
D.对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期限不得少于1年
『正确答案』B
『答案解析』参见教材P417-418.
必须归档的范围包括：
估价报告、估价委托书、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录。
估价师对估价结果的不同意见的资料不是必须归档的内容。
17.房地产估价分支机构应当以（ ）名义承揽估价业务。
A.承接业务的房地产估价师 B.分支机构负责人
C.分支机构 D.设立该分支机构的估价机构
『正确答案』D
『答案解析』分支机构没有资格以其自身名义承接业务，必须以设立分支机构的估价机构的名义承接。
参见教材P397。
二、多选题
1.下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（ ）。
A.估价对象 B.估价方法 C.价值类型
D.估价时点 E.估价所需材料
『正确答案』ACD
『答案解析』估价方法和估价所需材料都是估价师决定的。
参见教材P398~402。
2.房地产估价程序的作用包括（ ）。
A.规范估价行为
B.节省估价工作
C.保障估价质量
D.提高估价效率
E.规避估价监管
『正确答案』ACD
『答案解析』必要的工作时间是不能节省的。
B说法不正确；规避估价监管，这种做法是错误的。
E也不正确。
参见教材394。
3.实际估价中，估价对象范围的界定包括（ ）的界定。
A.实物构成范围
B.权益范围
C.空间范围
D.时间范围
E.影响范围
『正确答案』ABC
『答案解析』估价对象范围的界定主要是实物、权益和区位三个方面的内容。
空间属于区位的内容。
DE是拼凑出来的干扰项。
参见教材401。
4.获取房地产估价业务的措施可以有（ ）。
A.突破专业能力限制，接受各种估价要求
B.提高服务质量
C.恰当的宣传
D.低收费
E.最大限度压缩估价作业期
『正确答案』BC
『答案解析』A超越专业能力是不能承接的，违背职业道德；D低收费是恶意竞争，也违背职业道德；E最大限度压缩估价作业期增加估价难度和风险。
参见教材P394、395。
5.明确估价基本事项有（ ）。
A.估价目的 B.估价方法 C.估价对象
D.估价原则 E.估价时点
『正确答案』ACE
『答案解析』参见教材P398。
6.下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（ ）。
A.对当前价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点
B.城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日
C.分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点
D.房地产估价人员可以假定估价时点
E.对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点
『正确答案』AB
『答案解析』参见教材P399。
7.在获取估价业务时，（ ）的情况的估价机构和估价师不应承接该项业务。
A.与估价需求者有利害关系
B.与估价对象有利益关系
C.超出了自己的业务范围
D.受行政主管部门委托
E.自己的专业知识和经验所限而难以评估出客观合理的价值
『正确答案』ABCE
『答案解析』行政部分的合理估价需要，是可以得到满足的。
参见教材P395、396。
8.某家三级资质房地产估价机构不能承接的业务包括（ ）。
A.公司上市
B.企业清算
C.司法鉴定
D.城镇房屋拆迁
E.在建工程抵押
『正确答案』ABC
『答案解析』一级资质，啥都能做，无限制
二级资质（2个不能做），公司上市、企业清算
三级资质（3个不能做），公司上市、企业清算、司法鉴定
暂定期内的三级（5个不能做），公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押
参见教材P395、396。
9.房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（ ）。
A.说明估价报告的合法性、真实性
B.说明估价的独立、客观、公正性
C.规避估价风险
D.保护估价报告使用者
E.防止委托人提出高估或低估要求
『正确答案』CD
『答案解析』参见教材P412~413。
10.估价委托合同的内容一般包括（ ）。
A.委托人的名称或者姓名和资产状况
B.估价服务费及其支付方式
C.解决争议的方法
D.估价机构的名称和住所
E.委托人的协助义务
『正确答案』BCDE
『答案解析』委托人的资产状况不需要在委托合同中约定。
参见教材P403、404。
11.估价作业方案的内容主要包括（ ）。
A.拟采用的估价技术路线和估价方法
B.预计所需要的时间、人力、经费
C.估价作业步骤和时间进度安排
D.拟搜集的估价所需要资料及其来源渠道
E.委托方的协助义务
『正确答案』ABCD
『答案解析』委托方的协助义务，不需要体现在作业方案中。
参见教材P404。
12.在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有（ ）。
A.隐含的估价对象范围不同 B.参数选取不合理
C.估价作业日期不同 D.价值类型选取不合理
E.选用的估价方法不切合估价对象
『正确答案』ABE
『答案解析』参见教材P410。
估价基本事项中，需要明确估价时点和价值类型。
同一估价报告中，这两个因素必须是一致的。
13.能反映估价报告内在质量的因素包括（ ）。
A.文字表述的规范严谨性
B.估价结果的合理性和准确性
C.估价方法选用的全面性和正确性
D.估价参数选取的合理性和准确性
E.印刷质量的好坏
『正确答案』BCD
『答案解析』AE是外在质量的反映。
参见教材P411。
14.下列关于价值类型的说法中，正确的是（ ）。
A.房地产征收估价评估是谨慎价值
B.法院拍卖房地产评估是快速变现价值
C.房地产抵押估价是谨慎价值
D.房地产开发投资评估的是投资价值
E.房地产开发投资评估的是市场价值
『正确答案』CD
『答案解析』房地产征收估价，评估的是市场价值；法院拍卖房地产评估也是市场价值；房地产抵押估价是谨慎价值；房地产开发投资评估的是投资价值。
参见教材P402、403。
三、判断题
1.完成任何一个房地产估价项目，都不得随意省略房地产估价程序中的工作步骤和工作内容。
（ ）
『正确答案』正确
『答案解析』估价程序是不能有任何的省略的，否则就可能出现问题。
这里也有“任何”字样，但是是正确的。
参见教材P394。
2.估价需求者可能是个人，也可能是企业、事业单位及其有关部门或者其他组织；可能是房屋所有权人、土地使用权人。
也可能是房屋所有权人、土地使用权人以外的投资者、债权人等。
但不可能是政府等行政机关。
（ ）
『正确答案』错误
『答案解析』政府行政机关也可能成为估价需求者。
比如法院处置抵押资产、税务机关征税，都有估价需求。
参见教材P394。
3.争取估价业务应当通过提升估价机构的品牌和公信力，提高估价技术水平和服务质量，进行恰当的宣传、广告等方式进行，而不应采取不正当的竞争手段，例如恶意压低估价服务收费，给予回扣或利诱等。
（ ）
『正确答案』正确
『答案解析』这是正当竞争的要求，也是职业道德的要求。
参见教材P395。
4.接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。
（ ）
『正确答案』错误
『答案解析』经委托方同意的情况下可以转让。
参见教材P397~398。
5.受贿房地产价值的评估时点是委托估价日。
（ ）
『正确答案』错误
『答案解析』受贿房地产价值的评估时点是受贿日，而不是案发日，也不是委托估价日。
参见教材P399。
6.估价业务应当由估价机构统一接受委托统一收取费用；估价师也可以个人名义承揽估价业务。
（ ）
『正确答案』错误
『答案解析』必须以机构名义承接业务，只能以机构名义收费。
参见教材P397。
7.估价报告应用有效期不同于估价责任期：
如果估价报告超过了其应用有效期还未得到使用，则估价责任期就是估价报告应用有效期；如果估价报告在其应用有效期内得到使用，则估价责任期应为无限期或者到估价服务的行为结束为止。
（ ）
『正确答案』正确
『答案解析』参见教材P414。
8.对于经审核认为需要修改的估价报告，应当进行修改；对于不合格的估价报告，应当重新撰写，甚至需要重新估价。
经修改、重新撰写或者重新估价后撰写的估价报告，不必再次进行审核。
（ ）
『正确答案』错误
『答案解析』经修改、重新撰写或者重新估价后撰写的估价报告，同样需要再次进行审核。
参见教材P416。
9.一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。
（ ）
『正确答案』错误
『答案解析』缺乏致委托人函＼估价的假设和限制条件
参见教材P411~412。
10.估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。
（ ）
『正确答案』错误
『答案解析』保管期限从出具之日起，不少于10年
参见教材P417。
11.估价档案保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于10年。
保存期限届满而估价服务的行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。
（ ）
『正确答案』正确
『答案解析』参见教材P417。
12.某房地产估价机构在交付估价报告时，由于负责评估的张估价师出差外地，所以估价报告中以其印章代替签字。
（ ）
『正确答案』错误
『答案解析』参见教材P416。
印章不能代替签字，签字是必须的。
本章重要考点
第一节 房地产估价程序概述
1.估价程序：
完成估价工作的先后次序
房地产估价程序（熟悉）
2.房地产估价程序的作用：
规范估价行为；防范估价风险（避免估价疏漏）；保障估价质量；提高估价效率。
估价程序在估价鉴定中的作用，对于估价结果异议等引发的估价报告鉴定中，其中一个重要方面是检查估价机构和估价师是否履行了必要的程序（间接复核，还有直接复核，就是由其他估价机构和估价师重新评估，看评估结果是否一致或接近）
第二节 获取估价业务
1.估价业务来源渠道（了解）
专业估价业务来源渠道：
被动接受，主动争取
2.不应承接估价业务的情形（熟悉）
——超出了自己的业务范围
一级资质，啥都能做，无限制
二级资质（2个不能做），公司上市、企业清算
三级资质（3个不能做），公司上市、企业清算、司法鉴定
暂定期内的三级（5个不能做），公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押
——有利害关系或利益冲突的。
——专业能力难以胜任的。
——估价业务有较大风险的。
第三节 受理估价委托
1.受理估价委托概述（熟悉）
步骤：
明确估价基本事项；确定估价其他事项；草拟估价委托书和估价委托合同；接受估价委托书及签订估价委托合同
相关规定：
估价业务应以估价机构名义统一受理，统一收取费用，估价师不得以个人名义承揽估价业务。
分支机构应以设立该分支机构的估价机构名义承揽业务。
签订估价委托合同之后，未经委托人同意，不得转让、变相转让委托估价业务。
2.明确估价基本事项（估价目的，估价对象，估价时点，价值类型）（掌握）
估价基本事项之间的关系
估价目的是龙头，确定了估价目的，才能确定估价时点、估价对象和价值类型。
估价对象和估价时点有关，估价时点和价值类型是相互独立的。
明确估价目的——龙头
估价目的原则上应由委托人基于估价需要而提出，但委托人可能不具备专业估价知识，无法准确表述。
一般应当由估价师用符合估价要求的表述将其表达出来，然后再请委托人确认。
估价目的可以通过询问委托人未来完成后的估价报告是作何用途、提供给谁或者由谁认可来明确。
明确估价时点
估价时点不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而应由估价师根据估价目的，在征求委托人同意后确定，也就是由估价目的决定。
——房屋征收的估价时点是房屋征收公告日
——受贿房地产价值的评估时点是受贿日，而不是案发日，也不是委托估价日（注意判断题，单选题）
——对原估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价的，其估价时点为原估价报告所确定的估价时点，除非原估价报告确定的估价时点有误。
明确估价对象
估价对象应是估价师在委托人指定的基础上，根据估价目的，依据法律、法规和政策，并征求委托人同意后确定。
（1）应首先确定估价对象的实物范围、权益范围和空间范围。
同一估价对象在不同估价目的下的估价对象范围通常不完全相同。
房地产抵押估价不含特色装饰装修；区位不再适宜，不能继续经营的装饰装修也不在评估范围内。
被征收的房屋补偿，包含装饰装修
（2）其次，弄清估价对象的内容包括估价对象的实物状况、权益状况（有现实法定权益和设定权益两类）和区位状况三大类；估价师还应要求委托人提供其所能提供的反映估价对象状况的资料，如建筑物的施工设计图纸，竣工验收证书、产权证书等。
明确价值类型
价值类型与估价时点一样，不是由委托人决定，也不是由估价师决定，而是由估价目的决定 不同的价值类型，即使运用相同的估价方法，其中的系数、参数等的取值不同
房地产征收估价，评估的是市场价值
法院拍卖房地产评估也是市场价值
房地产抵押估价是谨慎价值
房地产开发投资评估的是投资价值
3.估价委托书和估价委托合同（了解）
估价委托书——属于估价依据，在估价报告附件里
估价委托合同的作用：
建立受法律保护的委托与受托关系；明确委托人和估价机构的权利义务；载明估价的有关事项
估价委托合同的内容
第四节 制定估价作业方案（怎么做）
1.估价作业方案的含义和内容（熟悉）
关于未来行动的计划
内容：
拟采用的估价技术路线和估价方法；拟搜集的估价所需资料及其来源渠道；预计需要的时间、人力和经费；估价作业步骤和时间进度安排
2.制定估价作业方案的思路（熟悉）
（1）拟采用的估价技术路线和估价方法
不同的估价方法所需要的资料不同，所以必须在搜集资料前先初步确定估价方法
各种估价方法之间，可以同时使用，以相互验证，而不能相互替代；相互补充；相互引用
【重点】确定估价方法的规定
对于同一估价对象，宜选用两种及两种以上的估价方法
有条件选用市场法估价的，应当以市场法为主要的估价方法
收益性房地产估价，应当选用收益法作为其中的一种估价方法
具有投资开发或再开发潜力的房地产，应当选用假设开发法作为其中的一种估价方法
在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法
上述选用两种及两种以上估价方法，不包括估价方法之间的引用情况。
（2）拟搜集的估价所需资料及其来源渠道
（3）预计需要的时间、人力和经费
（4）估价作业步骤和时间进度安排
采用线条图（横道图、甘特图）和网络计划技术
第五节 搜集估价所需资料
估价所需资料的分类（四类）
反映估价对象状况的资料
相关实例资料，即类似房地产的交易、收益、开发建设成本等资料
对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料
对房地产价格有普遍影响的资料
资料的具体类型取决于拟采用的估价方法
市场法应搜集交易实例资料
收益法主要搜集收益实例资料
成本法和假设开发法，主要搜集开发建设成本实例资料
搜集资料的渠道（六渠道）
估价师应当对委托人提供的资料进行关注，合理怀疑委托人提供的资料
必要时，估价师应当对委托人提供的资料进行核查，对自己搜集的资料也应进行核实
第六节 实地查勘估价对象
实地查勘是指估价师亲自到估价对象现场，检查、观察估价对象的状况。
实地查勘的工作内容：
感受区位优劣、核对估价对象具体情况、观察估价对象内外部情况、拍摄、调查历史使用、周边及当地同类房地产市场行情、补充收集资料。
在实地查勘时，一般需要委托人中熟悉情况的人员和被查勘房地产的业主等当事人陪同，估价师要形成《实地查勘记录》
完成查勘后，估价师应在实地查看记录上签名，并尽量要求委托人中协助实地查勘的人员和被查看房地产的业主签名认可
拆迁评估的实地查勘记录，应由实地查勘的估价人员、征收人、被征收人签名认可，如果被征收人不同意在上面签名的，应当请除委托人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明
估价对象为已经消失的房地产，也应去估价对象原址进行必要的调查了解
第七节 求取估价对象价值
分析估价对象价值、测算估价对象价值、判断估价对象价值
分析时，要形成“市场背景分析”和“估价对象最高最佳利用分析”；抵押估价的还要形成“估价对象变现能力分析”“有关风险提示”。
测算时要选用方法得当、估价基础数据和技术参数选取准确，且有充分理由依据、计算公
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