XX建材生产基地项目可行性研究报告.docx
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XX建材生产基地项目可行性研究报告
XX建材生产基地可行性研究报告
一、总论
1.1项目名称及建设单位
1.1.1项目名称：
XX建材生产基地
建设性质：
改建
建设单位：
XX市XX建材有限责任公司
建设地址：
1.1.2建设单位概况
武汉市XX建材有限责任公司（下称公司），始建于2004年6月2日，注册地为武汉市东西湖区107国道十六支沟西,注册资本：
200万XX元。
法定代表人：
杜贵生。
该公司由自然人杜贵生、许早安2位股东组成，股份分别为50%。
股东杜贵生，住址为湖北省仙桃市建设东路3号，入股资金100万元；股东许早安，住址为湖北省仙桃市沙嘴办事处叶和村二组，入股资金100万元。
2位股东均以货币出资。
公司经营范围为纸面石膏板，轻钢龙骨，铝塑板的生产及销售。
武汉市仙安建材有限责任公司股东于1995年开始在武汉市从事建材销售业务，通过多年时间的发展，聚集了一批技术和管理人才，积累了一定资本、储备了较强发展后劲。
面对各种建材产品，尤其是纸面石膏板的应用与日俱增，市场潜力较大的发展机遇，公司将进行产业结构优化和产业升级，拟在建材产品销售市场逐步发展的同时，进入纸面石膏板的加工领域，实现新一轮跨越式发展。
该公司有着完善的企业法人治理结构，健全的企业管理制度，实行全员聘用制、岗位责任制和考核激励机制。
公司现有人员30人，其中大专以上学历人员18人，中高级职称人员5人。
1.2项目提出的背景
石膏板，是以熟石膏为主要原料搀入添加剂与纤维制成，具有质轻、隔热、吸声、不燃和可锯性等性能。
石膏板与轻钢龙骨（由镀薄钢压制而成）相结合，便构成轻钢龙骨石膏板，其种类包括纸面石膏板、空心石膏板等，是目前应用最广泛的一类新型吊顶装饰材料及墙体材料。
纸面石膏板主要品种有普通纸面石膏板、耐火纸面石膏板、耐水纸面石膏板，以及特种石膏板、吸音系列石膏板等。
石膏板及制品是新型建筑墙体及装饰材料的代表，是建材行业现代新技术产品和环保型绿色产品，有着广阔的发展前景。
在发达国家，新型墙体及装饰材料所占比例较高，日本为64%，法国为78%，美国为66%，俄罗斯为60%。
从人均使用石膏新型墙材的对比来看，美国人均为8.8平方米，日本人均为5.3平方米，欧洲人均为4.8平方米，加拿大人均为7.9平方米，中国则人均为0.3平方米。
从目前国内墙体材料产品结构方面看，我国每年竣工的房屋建筑面积为10亿平米，墙体材料中，隔墙材料的使用量达30亿平米，其中新型墙体材料所占比例9%左右，即达到2.7亿平米。
随着国家产业政策的调整，从“八五”期间开始，国家建材局在产业政策上将纸面石膏板列为重点发展的建材产品，通过近几年时间的结构调整，纸面石膏板产量及产品质量已有了很大改善并将有更高的提升。
预计我国纸面石膏板需求将每年以18%的速度增长，2005年将达到12亿平方米，而目前国内生产能力仅为4亿平方米左右，其中北京新型建材总厂为7000万平方米，山东泰和集团8000万平方米，河北6000万平方米，新汶矿务局华新纸面石膏板厂1000万平方米。
可见，市场缺口很大。
改革开放以来，国家基本建设得到了迅猛发展，重点工程等建设项目所占比例不断增加。
党的十六大提出在本世纪前二十年要实现“全面小康”的目标，更为建筑业的发展带来了千载难逢的机遇。
据有关权威机构分析，2003年我国固定资产投资55118亿元，其中建筑业完成增加值7600亿元左右，比上年增长约８%，固定资产投资规模的高增长率拉动了整个建筑业的持续稳定发展。
2004年国民经济的持续持稳定增长，为建筑业的发展提供良好的经济环境和空间。
在城市化率提高约1.5个百分点、奥运基础设施建设、西部开发工程加上东北老工业基地的改造等因素作用下，预计2004年我国全社会固定资产投资率将达到48％，按照一般的统计规律，近年来建安费在全社会固定资产投资中所占的比例稳定在64％左右，因此预计2005年建筑业仍将保持较快增长，建筑业总产值预计同比增长20％左右，建筑业的行业增长景气指数将平稳上升。
随着交通设施条件的不断改善，城市化建设的日新月异，企业发展的大型化、规模化，新农村建设速度不断加快等，都为建材产品的生存和发展开辟了广阔的空间和前景。
湖北武汉作为华中重地，具有优越的地理位置和“九省通衢”的交通优势，在中国的经济建设中，担负着承东启西的重要责任。
武汉市委市政府在党的十六大精神指引下，继续坚持全市固定资产投资计划的指导思想，即：
继续贯彻落实中央积极的财政政策和稳健的货币政策，以全市经济和社会发展目标为着眼点，保持全社会固定资产投资的较快增长；加快基础设施建设和企业技术改造，加快发展制造业；集中力量加强重点工程建设和推进重大项目前期工作。
市委市政府对固定资产投资的高度重视将引发巨大的建材市场需求。
武汉市仙安建材有限责任公司是一家专业生产纸面石膏板的公司，其股东多年来一直倾力于武汉建材市场的纸面石膏板销售，积累了丰富的经验，也取得了较好的经济效益。
与时俱进，着眼于新的发展，着力于新的实践，该公司力争由劳动密集型向智力密集型、技术密集型转变，实现新一轮跨越式发展。
面对国内扩大内需政策的进一步深化、城市化进程的加快给纸面石膏板产品带来的广阔的市场空间和发展机遇，武汉市仙安建材有限责任公司积极应对，不失时机地提出“仙安建材生产基地”建设项目，迅速推动和实现企业结构优化和产业升级，实现可持续发展。
因此，本项目的提出，具有十分重要的意义。
1.3项目提出的必要性
中国武汉的西大门闪烁着一颗璀璨的明珠——武汉市东西湖。
东西湖区是武汉市十三个行政区之一，幅员面积495平方公里，人口21万。
全区土地属国有农场土地，具有地域广，易开发的优势。
东西湖区自改革开放二十多年来，经济建设和社会各项事业得到全面发展，现已成为全省小康达标区、湖北省农业农村现代化示范区、国家级城郊型农业示范区、国家级星火技术密集区、全国教育、体育先进区。
尤其是近几年来，东西湖先后建立了吴家山台商投资区、金银湖生态保护区、鑫桥高新技术产业园、武汉吴家山国家级海峡两岸科技产业园等，已成为引入外资、发展国内经济的国家级对外开放窗口。
近期，湖北省科技厅组织专家组对东西湖区2001-2002年科技进步工作进行考核，该区以963分的总成绩通过了考核验收，湖北省科技厅已将东西湖区推荐为国家级科技先进区。
2003年全区实现国内生产总值49.7亿元，人均GDP达1.45万元，工农业总产值57.06亿元。
近年来，东西湖区大力实施“路桥经济”战略，先后完成了金山大道、107国道吴家山高架桥、金山公路、环湖公路、惠安大道、金泉公路等路桥工程，全区已实现公路网络化，从吴家山到各办事处之间公路高等级化，农村村镇道路全部硬化的目标。
路桥将495平方公里的幅员面积串连起来，形成了“半小时经济圈”。
同时区域公路网络又与横贯境内的107国道、京珠高速公路、汉渝铁路、汉江航道、武汉中环、武汉外环、武汉地铁、武汉轻轨、武汉天河国际机场高速公路相连，形成了立体交通网络。
武汉市东西湖吴家山台商投资区是1992年经武汉市委、市政府批准成立的，2000年被升格为省级开发区，2000年1月在吴家山台商投资区的基础上，经国家科技部、国台办批准成立了吴家山海峡两岸科技产业开发园。
该区域开发地域连片，资源丰富，环境优美，区位明显，具有良好的承接、传递城市经济辐射的地理条件。
东西湖区吴家山农场粮油公司，系吴家山农场场属企业，根据东西湖区人民法院依法宣告粮油公司破产的判决，吴家山农场于2003年6月将其房屋及土地使用权收回。
为了保证国有资产的保值、增值，吴家山农场拟将原粮油公司座落在东西湖区107国道十六支沟西（运河村）的工业用地13837平方米使用权[土地证号：
东国用（93）字第050204109号]及地面附属物建筑面积4359.37平方米[房产证号：
武房权证（东）字第9902810号]有偿转让与武汉市仙安建材有限责任公司。
为此，吴家山农场2003年6月出具了情况说明，为了支持武汉市仙安建材有限责任公司顺利完成对吴家山农场原粮油公司工业用地使用权及地面附属物的有偿转让工作，前期已与武汉市仙安建材有限责任公司签订了该宗地地面附属物的租赁协议。
武汉市仙安建材有限责任公司的股东们通过近几年在武汉市建材市场的发展，积累了丰富的市场和销售经验，有着一定的经济实力。
为了增强市场竞争能力，满足日益增长的市场需求，特组建了武汉市仙安建材有限责任公司，并提出“仙安建材生产基地”建设项目，拟有偿受让东西湖区吴家山农场原粮油公司土地使用权13837平方米及地面附属物建筑面积4359.37平方米，改造、建设具有先进水平的“仙安建材生产基地”。
武汉诚智工程咨询有限责任公司受企业委托，承担该项目可行性研究报告的编制工作。
1.4研究的依据和范围
1.4.1研究的依据
a.武汉市仙安建材有限责任公司营业执照
b.土地使用权转让协议书
c.武汉市城市建设总体规划
d.武汉市东西湖区发展规划
e.东西湖区吴家山农场整体规划
f.公司的基础资料
1.4.2研究的范围
a.项目提出的背景及必要性
b.市场分析及建设规模的确定
c.建设方案的拟定
d.公用配套设施
e.环境保护和节能
f.投资估算、经济效益预测及风险分析
1.5研究结论概要
1.5.1建设目标
建设具有现代风格，环境优美的“仙安建材生产基地”。
1.5.2建设内容
a.改造建设面积5725.59平方米；
b.新增设备共计14台套；
c.建供电、供水系统等配套工程,电力增容350KVA、水增容100m3/d；
d.建环保、消防及安全卫生等配套设施。
1.5.3建设规模：
年产：
石膏板204万张
1.5.4项目总投资1906万元，其中：
固定资产投资1710万元；新增铺底流动资金196万元（全部新增流动资金为654万元）。
1.5.5资金来源：
固定资产投资1710万元，全部为企业自筹。
新增流动资金654万元，其中：
自筹资金196万元，银行短期借款458万元。
1.5.6经济效益指标：
a．预计达产年的：
销售收入（不含税）：
2615万元；
利税总额628万元；
其中：
销售税金及附加：
232万元（其中附加税30万元）；
利润总额：
396万元
b.财务效益评价指标：
投资利润率：
16.75%（所得税前）；
投资利税率：
27.81%（所得税前）
静态投资回收期：
6.24年（所得税后,含建设期0.5年）；
财务内部收益率：
16.75%（所得税后）；
累计财务净现值i=8%：
953万元（所得税后）；
1.5.7建设期:
0.5年。
1.5.8本项目主要经济指标见表1-2。
表1-2主要经济指标一览表
序
号
指标名称
单位
数据
备注
1
1.产品产量
2
石膏板
万张
204
达产年
5
2.项目总投资
万元
1906
6
2.1固定资产投资
万元
1710
7
2.2新增铺底流动资金
万元
196
8
3.固定资产投资资金来源
万元
1710
9
3.1申请银行贷款
万元
10
3.2企业自有资金
万元
1710
11
4.新增流动资金来源
万元
654
12
4.1申请银行短期借款
万元
458
13
4.2企业自有资金
万元
196
14
5.劳动定员
人
100
15
6.建设期
年
0.5
16
7.销售收入（不含税）
万元
2615
达产年
17
8.利税总额
万元
628
18
其中：
增值税
万元
202
达产年
19
附加税
万元
30
达产年
20
利润总额
万元
396
正常生产年
21
9.所得税后净利润
年
265
正常生产年
22
10.评价指标
所得
税前
所得
税后
23
10.1投资利润率
%
16.75
11.22
按正常生产年数据计算
24
10.2投资利税率
%
27.81
22.29
按正常生产年数据计算
25
10.3静态投资回收期
年
4.95
6.24
含建设期0.5年
26
10.4动态投资回收期
年
5.87
7.98
i=8%含建设期0.5年
27
10.5财务内部收益率
%
24.34
16.75
28
10.6累计财务净现值
万元
1798
953
i=8%
29
11.盈亏平衡点
%
58.41
二、市场分析
2.1宏观分析
纸面石膏板是目前世界上新型建筑材料中发展最快、产品销售最大、用途最广的板材之一，是目前我国墙体材料改革的主要产品，国家给予了大力扶持。
纸面石膏板具有轻质、强度高、施工简便、加工性能好等特点，广泛用于建筑物内隔墙、天棚及各种复合板材，具有良好的隔热、保温、抗震、防火、节能等优点，特别是用于高层建筑。
纸面石膏板在国内的市场主要集中在北方大城市，其中北京68%、山东20%、哈尔滨7%。
另外上海、广洲、深圳、珠海等南方沿海城市前两年每年进口300万平方米，占国内市场6%。
国内生产优质石膏板代表厂家是北京新型建材总厂，年产量7000万平方米，其次是山东泰和集团8000万平方米，河北6000万平方米，新汶矿务局华新纸面石膏板厂1000万平方米等。
在国家扩大内需措施的影响下，主要建材品种的销售稳步回升，同时随着住宅设计档次的升级和装修消费品味的提高，一些技术含量高、节能环保型、智能型的新型建材不断开发出来。
中国建筑市场居世界第三位，年均增长10％。
建筑业的迅猛发展为纸面石膏板等新型建筑材料的生存和发展提供了广阔的发展前景。
从目前建筑市场的发展势态来看，实施“十五”计划、“入世”和北京承办“奥运”、上海的申博等，加快了北京、上海等国际大都市和全国城镇建设的步伐，从而为纸面石膏板等新型建筑材料带来了极大的商机。
以我国几个大都市为例：
北京2008年奥运会，总投资16.5亿美元；50项重大工程总投资1228.5亿元；同时还将再建一批新的星级酒店；五年内完成危房改造300万平方米，住房934万平方米；房地产每年开复工面积5000万平方米，其中住宅面积3000万平方米。
上海市已提出全面开发38公里的黄浦江两岸，总投资将达几千个亿，上海新一轮城市建设即将全面展开。
作为西部大开发的龙头，重庆的新区开发力度也在不断加大，每年的建设投资将高达2000亿元。
还有广州市区的西移，深圳300亿改造海空港、杭州市区的扩大，长春申办亚冬会的成功，都为纸面石膏板等新型建筑材料市场的扩容带来了利好消息。
党的十六大提出在本世纪前二十年要实现“全面小康”的目标，更为纸面石膏板等新型建筑材料的发展带来了千载难逢的机遇。
在住宅方面，全国“十五”期间，住宅57亿平方米，其中城镇住宅竣工面积27亿平方米，农村住宅竣工面积30亿平方米。
中国住宅建设在未来10年内是住宅建设高速发展期。
到2005年，我国城市人均住宅面积将达到22平方米，届时住宅建设的投资占国内生产总值的比重可能达到峰值，与之相关的纸面石膏板等新型建筑材料市场前景广阔。
2.2微观市场分析
武汉地处京广铁路大动脉与长江黄金水道交汇处，水陆交通便捷，素有“九省通衢”之称。
东去上海，西抵重庆，南至广州，北上京城，距离均在1000公里左右，处于中国经济地理核心位置，是全国少有的集铁路、公路、水运、航空、邮电于一体的重要交通通信枢纽。
随着改革开放的不断深入和实施西部大开发的战略转移以及我国进入WTO，武汉将面临前所未有的发展机遇和挑战。
根据总体规划武汉市正加快现代化城市进程，追求“山水园林式的城市环境，现代国际性城市空间”，使其成为华中地区城市群中具有武汉特色城市风貌、高度城市化经济发达地区。
根据规划，2003年全市全社会固定资产投资630亿元，增长10.5%，预计2004年投资将继续增大，与之相配套的纸面石膏板等新型建筑材料存在良好的市场发展空间。
据武汉市政府有关信息：
“十五”期间，武汉每年将投入100多亿元开发房地产，年开发量均在600万平方米以上。
从目前看来，武汉房地产市场产销两旺。
2002年全市全年房地产开发投资完成132.5亿元，增长14.9％。
其中住宅投资98.82亿元，增长14.8%。
房地产开发竣工面积633.17万平方米，增长3.1%，其中住宅竣工面积522.73万平方米，增长4.6%；全年销售商品房450.27万平方米，增长10.1%，其中销售给个人393.01万平方米，增长4.6%。
实现商品房销售额86.81亿元，增长17.1%。
房地产市场的兴旺给纸面石膏板等新型建筑材料带来了巨大的商机。
我国已经“入世”，作为中国加入WTO的承诺之一，我国的建筑市场将逐步对外放开。
随着国外资本的流入和经济全球一体化步伐的加快，建材企业只有加大改革的步伐，创出自己的品牌，才会在未来的竞争中挺立潮头。
武汉市仙安建材有限责任公司是一家专业生产纸面石膏板的公司，其股东多年来一直倾力于武汉建材市场的纸面石膏板销售，积累了丰富的市场经验，有较好的市场网络和销售渠道，有着一定的经济实力，该企业产品基本上以销定产、有着一定的确定性和市场保证。
综上所述，本项目市场通过努力开拓，是有一定保证的。
三、建设规模与生产纲领
3.1拟建规模
本项目拟建规模为年产：
石膏板204万张（达产年）。
3.2产品方案
本项目产品主要是生产装饰用石膏板，由0.001m×1.2m×2.4m、0.0012m×1.2m×3m两种规格组成。
其中：
0.001m×1.2m×2.4m约占总生产规模的75%（达产年）；
0.0012m×1.2m×3m约占总生产规模的25%（达产年）。
3.3生产纲领
根据本项目建设情况及其市场预测，项目建设期为半年，第1年上半年为建设期，第1年下半年达到生产纲领的50%，第2年达到生产纲领的100%。
生产分年度计划安排见表3-1。
表3-1生产纲领安排表
产品名称
单位
第1年
（上半年）
第1年
（下半年）
第2年
0.001m×1.2m×2.4m石膏板
万张
建设期
76.50
153
0.0012m×1.2m×3m石膏板
万张
建设期
25.50
51
合计
万张
四、厂址选择
4.1厂址所在位置现状
4.1.1地点与地理位置
武汉鑫福达经贸有限公司“加油站”拟建于武汉市东西湖区柏泉工业园，位于张柏公路以北、规划路以东。
武汉市东西湖区位于武汉市西北部，平面地理坐标介于北纬30°34′50″～30°47′30″，东经113°53′23″～114°37′48″之间。
4.1.2厂址土地权属类别及占地面积
本宗土地权属武汉市东西湖区柏泉农场。
规划总用地面积18.99亩，约12666m2,其中代征地7.95亩,净用地面积11.04亩,约7363m2。
4.1.3土地利用现状
本宗土地规划为公共设施用地，现为空地，表面无任何建构筑物等附着物，地面和地下无公用设施穿越，紧邻张柏公路，是较理想的加油站用地。
2004年3月10日，武汉鑫福达经贸有限公司与武汉市东西湖区柏泉农场签订协议，拟将该土地出让给武汉鑫福达经贸有限公司作加油站用。
4.2场址建设条件
4.2.1地形、地貌、地震情况
本项目拟用地块呈长方形，地势平坦，无坡度。
地貌属汉江一级阶地，地面高程约为22米左右，最大高差为0.7米。
根据国家标准《建筑抗震设计规范》（GB50011-2002）和《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），该地区地震基本烈度为6度，该场地建筑物抗震设防烈度为6度。
4.2.2工程地质与水文地质
a.工程地质：
主要为第四系全新统冲、湖积（Q4a1+1）粘土、粉质粘土、淤泥和淤泥质粉质粘土。
各岩土层特征简述如下：
①层：
粘土、粉质粘土（Q4a1），厚1.00～2.90米；
②层：
淤泥、淤泥质粘土（Q4a1+1），层厚0.95～6.00米；
③层：
粘土（Q4a1+1），灰色～灰黄色，层厚1.00～4.50米；
④层：
粘土（Q4a1），褐灰～灰黄色，可塑状，层厚1.00～3.50米；
⑤层粉质粘土（Q4a1），20至30米范围内夹有砂层，基岩顶板大约在40米左右。
根据武汉市区域地质资料及勘察资料，场地内未发现新构造运动及活动性断裂等不良地质现象存在，场地是稳定和安全的。
b.水文地质：
稳定水位为0.60～2.30米，地下水类型为上层滞水与潜水混合型，主要受大气降水及地表水的影响。
根据邻区地下水分析资料，本场地地下水对混凝土不具有腐蚀性，对钢结构有弱腐蚀性。
4.2.3气候条件
a.气温：
全年平均气温16.3℃
年极端最高气温39.4℃
年极端最低气温-18.1℃
b.多年平均降雨量：
1203.1mm
c.日照：
全年日照数2079小时
日照百分率为47%
d.湿度：
平均相对湿度70%
e.无霜期：
240天
f.平均风速：
春季3.0米/秒
夏季2.8米/秒
秋季2.4米/秒
冬季2.7米/秒
g.海拔高度：
22米
4.2.4城镇规划及社会环境条件
东西湖区位于武汉市西北近郊，东与桥口区，江岸区毗邻，南与蔡甸区隔江相望，西与汉川市，孝感市接壤，北由俯河与黄陂区相邻，东西湖区既是武汉市的一个行政区，也是我国大城市近郊最大的农场群。
全区幅员面积495．51平方公里，人口21万人，其中农业人口11万人，下辖12个国营农场、1个镇，41个居民委员会。
区内有武汉吴家山台商投资区和国家级海峡两岸高科技产业园，红桃K集团、台湾统一、亚东水泥、香港百信药业、百事可乐、凌云集团等一大批境内外知名企业已落户东西湖。
武汉市柏泉办事处位于东西湖区内，是武汉市最早（1958年）兴建的国营农场之一，面积78平方公里，人口1.2万。
发展至今，农、林、牧、渔、工、商、建、运企业达40余家。
武汉市柏泉农场人杰地灵。
远在新石器时代，柏泉就是人群聚集生活的地方，世世代代在这里繁衍生息，。
悠久的历史文化，沉淀了丰厚的人文底蕴。
这里曾是旧汉口名噪一时的地皮大王刘歆生（乳名刘祥）、辛亥革命先驱孙武、著名哲学家张世英等近代名人的诞生地。
现有市区级保护文物13处，著名的有柏泉古井、景德寺、钥匙墩遗址等。
这边风光独好——垄岗交错，林木葱郁，山青水秀，人鸟同醉！
随着改革开放的不断深入，农场围绕建经济强场的奋斗目标，变资源优势为经济优势，努力创新环境，确立打“生态牌”走“生态路”的新思维，举社会各界之力，扩大对外开放，全场动员，全员上阵，全民招商。
近几年来广东乐百氏集团，武汉宝利家?
工程有限公司（新加坡独资）等知名企业，纷纷落户柏泉，引进资金（含协议资金）2亿余元。
4.2.5交通条件
东西湖有武汉“西北大门”之称。
区内交通发达，被称为五条黄金通道的107国道、汉渝铁路、江汉航线贯穿全境。
已建成通车张柏公路和金山公路、107国道吴家山高架桥、惠安大道和环湖公珞、改造了东吴大道，全区公路大循环格局已经形成，京珠高速公路的竣工，武汉市绕城公路等重点工程的开工，给东西湖开发引进创造了极为有利的交通条件，并对经济发展起到了推动作用。
柏泉农场交通已建成以张（张公堤）柏（柏泉）公路为主轴线的覆盖全场的公路网络。
正在动工建设的武汉市绕城公路和京珠高速公路（北京——珠海）贯穿农场全境，从而形成武汉绕城公路、京珠高速公路和107国道互为一体的大交通格局。
武汉绕城公路到天河国际机市政府17公里。
同时，金泉大道直通柏泉。
柏泉农场距汉口火车站8公里，距武汉港25公里，距舵落
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