济南市场年报.docx
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济南市场年报
济南机构
济南
北京
北京机构
2013年
序言5
一、城市经济6
1、GDP6
2、规模以上工业增加值6
3、进出口总额6
4、全社会固定资产投资6
5、社会消费品零售总额6
6、城市居民人均可支配收入6
7、产业结构7
二、产业政策7
1、经济金融类7
2、土地政策类8
3、小产权及不动产登记类9
4、公积金政策类10
5、其他重要政策类10
6、政策综述11
三、土地市场12
1、土地市场供应分析12
2、土地市场成交分析12
3、土地市场价格分析13
四、市场交易14
1、商品房14
（1）市场综述14
（2）供求关系分析14
（3）供应量分析15
（4）成交量分析15
（5）成交均价分析16
2、商品住宅17
（1）市场综述17
（2）供求关系分析17
（3）供应量分析18
（4）成交量分析19
（5）成交价格分析20
（6）重点项目21
3、公寓市场24
（1）市场综述24
（2）供求关系分析25
（3）供应量分析25
（4）成交量分析26
（5）成交价格分析27
（6）个案分析27
4、商业市场29
（1）市场综述29
（2）供求关系分析30
（3）供应量分析30
（4）成交量分析31
（5）成交价格分析32
（6）个案分析32
5、写字楼市场34
（1）市场综述34
（2）供求关系分析35
（3）供应量分析35
（4）成交量分析35
（5）成交价格分析36
（6）个案分析36
五、2014年房地产市场预测39
1、政策展望39
（1）宏观政策39
（2）地方政策39
2、市场展望39
六、区域40
1、市中区40
2、历城区42
3、槐荫区44
4、天桥区47
5、历下区49
6、长清区52
7、高新区54
序言
2014年济南各项政策表现的对于房地产利好，而全年土地供求集中在下半年，政府及开发商对济南楼市看好。
2014年济南商品房市场在上半年稍显惨淡，但从下半年自限购放开后成交量不断增加，商品房供应和成交量都较去年有所增加，由于受市场竞争环境和年底任务的压力，很多楼盘在下半年进行了打折促销活动，以求快速去化，因此今年商品住宅的成交价格较去年有所下滑。
中高端市场受政策利好在未来会慢慢释放更多需求。
济南商品住宅成交最好的是90-100㎡面积段产品，整个市场以刚需为导向。
整个市场的成交以历城区、槐荫区和历下区成交最好。
但历下区房价最高，历城区和槐荫区房价稍低，楼盘性价比较高。
一、城市经济
1、GDP
2014年前三季度，全市实现生产总值4061.71亿元，比去年同期增长8.7%。
其中：
第一产业188.95亿元，同比增长4.1%；第二产业1499.31亿元，同比增长8.9%；第三产业2373.45亿元，同比增长8.9%。
2、规模以上工业增加值
2014年前三季度，全市规模以上工业主营业务收入4019.7亿元，增长11.15%；实现利税464.6亿元，增长21.43%；实现利润226.5亿元，增长21.95%。
3、进出口总额
2014年前三季度，济南全市进出口总额为78.92亿美元，较去年同期增长10.54%；累计出口总额为44.98亿美元，同比增长10.68%；累计进口总额为33.95亿美元，同比增长9.38%。
4、全社会固定资产投资
2014年前三季度，全市固定资产投资2031.5亿元，同比增长16.6%，分产业看，一产投资86.8亿元，增长30.0%；二产投资688.1亿元，增长20.0%，其中工业投资658.9亿元，增长20.8%,技术改造投资407.2亿元，增长48.9%；三产投资1256.6亿元，增长14.0%，三产中房地产投资687.6亿元，增长24.7%。
5、社会消费品零售总额
2014年前三季度，全市实现社会消费品零售总额2127.2亿元，同比增长12.6%。
分城乡看，城镇实现零售额1957.5亿元，增长12.6%，乡村实现零售额169.7亿元，增长11.7%。
6、城市居民人均可支配收入
城市居民人均可支配收入稳步增长。
2014年前三季度，全市城市居民人均可支配收入27962元，增长8.9%；农村居民人均现金收入14448元，增长11.7%，济南市居民生活水平稳步提高。
7、产业结构
2014年前三季度，济南市第一产业实现增加值189亿元，增长4.1%。
第二产业实现增加值1499.3亿元，增长8.9%，其中工业实现增加值1236.8亿元，增长9%；建筑业实现增加值262.6亿元，增长8.2%。
第三产业实现增加值2373.5亿元，增长8.9%。
三次产业结构由上年的0.05.:
04:
0.55变为0.05:
0.37:
0.58。
二、产业政策
1、经济金融类
Ø定向调准或常态化，有助于行业长期调整
6月9日央行宣布，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调人民币存款准备金率0.5个百分点。
时隔50多天，央行再度定向降准，引发市场强烈关注。
Ø央行松绑限贷
9月30日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，该政策要点体现为四个方面：
一、加大对保障性安居工程建设的金融支持。
二、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求。
对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。
对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
三、增强金融机构个人住房贷款投放能力。
四、继续支持房地产开发企业的合理融资需求。
Ø央行宣布降息，楼市迎变化
11月21日，央行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。
按照规定，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25至2.75%。
其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。
解析：
济南市场本身以刚需为主，受此类政策影响较少；从微观看，限贷和降息政策都释放了一定量的改善型需求。
2、土地政策类
Ø一号文件深化农村改革，对房地产中长期利好
1月19日中共中央、国务院印发了《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》。
即2014年中央一号文件。
此次意见对比2013年，在征地制度和补偿制度方面都有所差异。
对房地产行业产生影响的有四个方面，第一，在征地补偿制度中首次提到“留地安置”；第二，在农业转移人口市民化中提到“建立流动人口居住证制度”；第三，在完善宅基地制度中提到“宅基地可以抵押、担保”；此外，今年的文件新增加了一项内容，即引导和规范农村集体建设用地入市。
Ø国土部:
控制特大城市新增建设用地规模
19日，国土资源部召开新闻发布会，正式发布《节约集约利用土地规定》（以下简称《规定》）。
国土部表示，为防止地方在经济发展中急功近利，片面追求土地收益，增强规划科学性和刚性管控，需对用地规模整体调控，实现“控总量、挤存量、提质量”。
Ø国土部严格界定养老用地多项土地政策促产业发展
国土资源部日前下发《养老服务设施用地指导意见》（以下简称《意见》），围绕保障养老服务设施用地供应、规范养老服务设施用地开发利用管理、大力支持养老服务业发展，明确提出九条意见。
《意见》第三条明确规定，“新建养老机构服务设施用地的，应根据城乡规划布局要求，统筹考虑，分期分阶段纳入国有建设用地供应计划。
”
Ø济南城镇基准地价调整住宅用地上涨近2成
记者从济南市国土资源局获悉，6月13日，济南市政府召开常务会对城镇基准地价更新进行了讨论，济南市城镇基准地价更新或已基本定稿。
在此次基准地价调整中，济南市商业用地级别楼面地价平均增长率为15.58%、住宅用地级别楼面地价平均上涨19.92%、工业用地级别地价平均增长率为11.83%。
住宅用地一、二、三级土地的基准地价，分别拟调整至每平方米5608元、4046元和3252元。
Ø明年起济南将全面实行网上交易土地竞拍不再现场举牌
2015年开始，济南市将全面实行土地网上挂牌出让以及成交。
市国土资源局相关工作人员介绍，此前济南市已经有几次单宗土地或者采矿权网上挂牌出让成交的试点，此次11宗工业用地是首次集中网上挂牌，不过仍处在试点阶段。
“从2015年1月1日起，济南市将正式开始实行土地的网上挂牌出让以及成交。
”该工作人员说。
解析：
无论是从国家宏观政策还是济南本土政策看，在济南拿地难度会更高。
一方面，济南严格控制建设用地布局，间接缩小了城市发展空间；另一方面，在济南多以勾地、熟化与开发结合等方式拿地，基准地价上涨直接导致拿地成本升高。
Ø山东征地拆迁信息进村全面公开公开重大行政决策
今后征收土地被依法批准后，市、县政府要将土地用途、被征收土地的所有权人、位置及土地征收补偿安置方案等信息，在被征收土地农村集体经济组织所在地予以公告，并在当地政府网站主动公开。
Ø山东：
山东省将划定永久基本农田城市扩张受限
将城市周边、平原地区的优质良田占用搞建设,而将区位、立地条件较差的耕地划入基本农田,甚至出现基本农田“上山下滩”,这种情况今后将受到严格限制。
记者从今天召开的全省国土资源工作会议了解到,我省将划定永久基本农田。
3、小产权及不动产登记类
Ø28省已出方案整治小产权房6月提不动产统一登记条例
国土资源部部长姜大明10日称,今年6月份出台不动产统一登记条例。
他同时强调,要严守18亿亩耕地红线,并要划分永久基本农田,确保我国粮食安全。
并表示,不动产统一登记以土地为核心,包括房屋、草原、林地、海域等不动产的统一登记职责。
将建立包括9个部门的部际联席会议制度,今年6月提出不动产统一登记条例。
Ø国土资源部正式挂牌成立不动产登记局
据国土资源部官方微博消息，5月7日，国土资源部办公厅下发《关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知》，在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子，承担指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。
Ø济南专项整治小产权房将试点宅基地有偿退出
在农村集体土地制度改革方面，济南将开展宅基地有偿退出试点。
2014年，将开展违法建设销售“小产权房”专项清理整治，严厉查处各类违法违规用地行为，对重大典型案件进行挂牌督办和公开通报。
山体保护利用方面，将新启动33座破损山体绿化治理，完成卧牛山综合整治。
解析：
原定于7月份出台的不动产统一登记政策再次夭折，从目前节奏看预计明年会正式出台；此外，各项政策表明，小产权变大产权的可能性接近于0。
4、公积金政策类
Ø住房和城乡建设部下发关于公积金服务督查的通知
8月22日，住房和城乡建设部下发《关于开展加强和改进住房公积金服务专项督查工作的通知》，通知主要内容为：
一是通过建立首问负责、一次性告知、限时办结、服务承诺等制度健全服务制度。
二是在确保资金安全，有效防控风险前提下合理简化业务办理手续。
三是降低中间费用。
取消强制保险、公证和担保及其他不合理收费。
降低业务办理现场提供的复印、打印等服务收费。
四是改进服务方式。
改善服务环境，在服务网点配备自助查询终端、叫号机、休息椅、饮水机等设施。
逐步建立网上服务大厅、12329服务热线、手机短信平台、网点服务四位一体的服务体系。
五是提升服务能力。
加强住房公积金服务人员的配备，通过培训、考核和责任追究等机制，推进住房公积金管理队伍建设。
Ø异地缴存的住房公积金可在现缴存地合并计算
10月9日，住房城乡建设部、财政部、人民银行下发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款。
对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。
Ø山东：
住房公积金等公共性资金纳入审计范畴
山东省审计厅获悉,住房公积金、住宅维修基金、社会捐赠资金等政府管理或委托其他单位管理的其他公共性资金正式纳入公共资金审计范畴,山东将按照“评价总体、揭露问题、规范管理、促进改革、提高绩效、维护安全”的工作思路,全面消除监督盲区,实现对各类公共资金管理使用真实性、合法性、效益性的全覆盖审计监督。
解析：
公积金使用范围更广、使用更加方便，但是公积金本身争议较多，开发商也并不太喜欢，公积金改革迫在眉睫。
5、其他重要政策类
Ø济南正式取消限购
从7月10日起，济南市商品房限购政策正式取消，居民购房不再需要到房管部门开具限购证明，但办理缴税、贷款等是否需要开具相关证明还需要具体咨询有关单位。
Ø山东保障性住房年内“并轨”全面取消户籍限制
日前,省住房和城乡建设厅、省财政厅、省发展和改革委和省物价局共同出台推进公共租赁住房和廉租住房并轨的实施意见,明确提出,2014年底前,实现公共租赁住房和廉租住房的统一规划建设、统一准入分配、统一运营管理；全面取消户籍限制,实现同城待遇。
Ø给限购政策松绑南宁打响“救市”第一枪
据新华社电南宁市住房保障和房产管理局日前出台购房新政，从4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。
有观点认为，在楼市不景气的形势下，多城市传出酝酿松绑限购，但最终都被辟谣，而南宁是第一个由官方正式发布限购调整措施的城市，打响了“救市”第一枪。
Ø山东征地拆迁信息进村全面公开公开重大行政决策
今后征收土地被依法批准后，市、县政府要将土地用途、被征收土地的所有权人、位置及土地征收补偿安置方案等信息，在被征收土地农村集体经济组织所在地予以公告，并在当地政府网站主动公开。
Ø山东：
山东省将划定永久基本农田城市扩张受限
将城市周边、平原地区的优质良田占用搞建设,而将区位、立地条件较差的耕地划入基本农田,甚至出现基本农田“上山下滩”,这种情况今后将受到严格限制。
记者从今天召开的全省国土资源工作会议了解到,我省将划定永久基本农田。
解析：
实际上济南取消户籍限制已经有多年时间，对于济南影响不大；取消限购对于济南影响较小，但增加了较多的补签数据和一定量的改善型需求；济南市场较为封闭，但是在逐渐向公开透明的方向发展。
6、政策综述
济南各项政策表现的对于房地产利好，政府出台的政策在拉动济南市民的购房需求尤其是改善型需求，同时支持房地产朝着健康安全的方向发展。
三、土地市场
1、土地市场供应分析
⏹年度土地供应量分析——供应量稳步增长
2014年累计出让土地127幅，供地建筑面积2460.73万㎡，供地计划基本完成。
其中城镇住宅用地82幅，供应建筑面积为1900.66万㎡；商业用地43幅，供应面积为79.92万㎡；（另外其他属性（公建配套与其他）用地2幅，供应建筑面积为8.87万㎡。
）随着济南市城市建设的不断发展，土地需求日益旺盛，政府为实现城市发展战略，需稳定土地供应量，今年土地供应集中在历城、槐荫、天桥等区。
⏹月度土地供应量分析——土地月度供应分布不均，12月份供应量最大
2014年济南市经营性用地供应面积为695.3万㎡，月均供应面面积为57.94万㎡。
从2014年1-12月土地供应趋势来看，月度分布不均，供应主要集中在下半年，其中10月份和12月份供应量最大，供应面积达403.63万㎡，占全年供应量的58.05%。
而4、5月份则出现土地零供应的情况。
⏹土地供应区域分析——槐荫区、历城区供应量占全市51.06%
2014年济南经营性土地供应集中分布在；历城区和天桥区，供应量分别为247.46万㎡和107.58万㎡，占全市供应总量的51.06%。
历城区以住宅用地为主，华山片区、工业北路和唐冶新城为主力支撑；天桥区则以鹊山板块及火车站广场为主。
⏹供应属性分析——住宅用地仍是主力
2014年济南市经营性用地属性结构中住宅用地仍是主力，住宅用地共成交82幅，供应面积523.05万㎡，占比达75.23%；商业用地共成交43幅，供应面积168.59万㎡，占比24.25%，商业用地平均容积率为4.5，预计建筑面积达799.22万平方米。
短期来看，未来2-3年内济南商业地产或将进入快速发展期，中长期则存在一定风险。
2、土地市场成交分析
⏹年度土地成交分析——土地市场平稳进行
2014年济南土地市场经营性用地成交127幅，715.17万平方米，预计建筑面积2525万平方米，年初1月份承接2013年年底大大量供应，成交达到高峰，但5、6月份出现零成交现象，下半年土地成交回暖，尤其11月份，成交量大增。
2014年土地市场成交量有所下降。
但较去年相比流拍现象更少，全年6幅土地流拍，约25万平方米。
但总体来看，从土地的总体成交情况不难看出企业对于济南市场还是持相对乐观的态度。
⏹土地区域成交分析——历城区、槐荫区成交量最大
2014年历城区和槐荫区表现突出，占全市土地成交量的50.36%。
今年历城区取代槐荫区成为土地成交量最大的区域，主要源于华山片区及唐冶片区，顺应城市发展方向，吸引众多开发商入驻，如中海、恒大、绿地等，未来历城区将进入由大型企业带动的快速发展阶段。
槐荫区在近几年的发展中也表现出快速上升的趋势，尤其是西客站片区，也吸引了恒大、金科、绿地等知名开放商入驻。
⏹土地性质成交分析——住宅用地仍是绝对主力，商业用地占比不断攀升
从2014年成交土地属性来看，住宅用地仍是绝对主力，商业用地占比不断攀升。
其中，住宅用地共成交77幅，成交面积524.99万㎡，占比达73.41%；商业用地共成交45幅，成交面积万177.47万㎡，占比24.82%，同比增幅14.31%。
3、土地市场价格分析
⏹土地楼面地价分析——平均楼板价走势平稳
2014年济南经营性用地平均楼板价稍有上涨，总体走势保持相对平稳。
本年度土地平均楼板价为1467元/平方米，环比上涨5.92%。
2009年土地市场楼板价达到峰值，执行限购政策之后，企业拿地谨慎，楼板价开始回落并保持在稳定的水平。
⏹土地成交单价变化分析——土地单价继续呈下降态势
2014年土地单价较去年有所下降。
本年度经营性用地土地单价为5181元/平方米，环比下降3.43%。
四、市场交易
1、商品房
（1）市场综述
①供求方面
⏹2010-2014年商品房供求比波动较小，2014年供求比为1.26:
1
⏹2014年1-12月月度供求比波动剧烈
②供应方面
⏹年度供应量分析——2010-2014年济南市商品房供应呈上升走势
⏹月度供应量分析——月度供应走势呈现小幅增长
③成交方面
⏹年度成交量分析——2010-2014年成交走势整体呈上升趋势
⏹月度成交量分析——2014年商品房下半年较上半年成交好，12月达到最高值
④价格方面
⏹年度成交价格分析——价格较去年有所下降
⏹月度成交价格分析——整体价格较为波动，有下降趋势
（2）供求关系分析
⏹2010-2014年商品房供求比波动较小，2014年供求比为1.26:
1
2014年济南市商品房供应量为1099.22万㎡，成交面积为874.7万㎡，供求比为1.26。
2014年济南市房地产市场表现良好，市场供应及成交情况均达到往年最高值，尤其是商品房的成交量较往年增长较多。
本年度供应面积较去年基本持平，增幅仅为0.32%，成交量增幅为11.05%，虽然本年度继续维持房地产调控政策，但房地产市场依然保持了稳定的增长态势。
⏹2014年1-12月月度供求比波动剧烈
2014年商品房成交全年总体处于供大于求。
年初供应量和成交量均处于低位，下半年的供应量和成交量较上半年有不小的增长态势，供求比在上半年波动较大，在下半年呈现下降趋势，主要是下半年成交激增造成的。
（3）供应量分析
⏹年度供应量分析——2010-2014年济南市商品房供应呈上升走势
从2010-2014年济南市商品房年度供应走势图上可以看出，2014年供应量虽与2013年供应量相差不大基本持平，但基本也能看出济南商品房市场供应量呈逐年上升趋势。
2014年济南市商品房供应量达1099.22万㎡，环比增长0.32%，供应量的逐年增长的根源在于济南市城市发展的原动力，随着城市规划建设的不断发展，“东拓、西进、南控、北跨、中梳”战略的陆续实施，城市空间不断扩大，为济南房地产市场的发展带来了契机。
⏹月度供应量分析——月度供应走势呈现小幅增长
2014年济南市商品房供应量达1099.22万㎡，月均供应量达91.6万㎡。
2014年1月份，是传统的淡季，供应量较低，进入4月份以后，济南房地产市场迎来小高峰，窗口期乍现，供应量突然释放，主要原因为开发商大多选择4月份办理预售证，把握住5月份销售机会。
5-9月份呈现波浪线趋势起伏不定，但进入10月份以后保持了增长趋势。
供应量的攀升得益于众多新增项目入市的拉动，如华山片区的中海华山珑城、中建新悦城，荣盛锦绣澜湾以及高新区的济南高新万达广场等项目，共同将商品房市场的供应量推至高峰。
（4）成交量分析
⏹年度成交量分析——2010-2014年成交走势整体呈上升趋势
从2010-2014年济南市商品房成交走势图看，济南市商品房成交整体呈上升趋势。
虽然今年颁布了一系列限购措施，但对本地房地产市场并没有产生多大影响，随着7月份济南全面取消限购以后，供应成交情况呈现了比较积极的发展形势。
本年度，济南市商品房成交量达到874.7万㎡，环比增长11.05%，仍然保持稳定增长的形势。
济南房地产市场受限购影响不明显的原因在于：
一是济南房地产市场还处于发展阶段，市场容量较小，刚需是市场主力，限购政策对其影响相对较小；二是，近年来，大型项目对于济南市场的支撑尤为明显，比如中海、恒大、绿地等，该类项目多位于城市近郊，性价比较高，且品牌优势明显。
⏹月度成交量分析——2014年商品房下半年较上半年成交好，12月达到最高值
2014年济南市商品房成交量为874.7万㎡，月均成交面积达72.89万㎡。
从月度成交量走势来看，起伏不平，但总体保持稳定。
7月份的成交量突然增长，这与7月济南全面取消限购政策的出台关系密切，此后商品房月度成交量走势虽有波动，但总体稳定，直到12月成交量又出现了一次不小的增长，金九银十的表现不如往年，最高10月份成交81.07万㎡，总体来看，2014年济南市商品房市场成交量依然保持了平稳上升的态势。
（5）成交均价分析
⏹年度成交价格分析——价格较去年有所下降
2014年济南市商品房成交均价为8401元/㎡，较去年均价下降3.52%，上半年房地产市场成交较为惨淡，很多楼盘的目标任务未完成，加之各家楼盘库存量较大，下半年开始众多楼盘进行降价促销，以求以价换量。
⏹月度成交价格分析——整体价格较为波动，有下降趋势
2014年济南市商品房月度成交价格较为波动，可以看出呈现下降趋势。
年初的时候价格较高，但进入3月份后整个房地产市场热度不再，很多开发商的上半年任务未完成，到下半年开始，以天鸿万象新天为代表的楼盘进行降价促销，以求快速去化，效果较为明显，及到年底，中海华山珑城推出大量房源，价格均较低，也在一定程度上拉下了年底整个市场的成交均价。
2、商品住宅
（1）市场综述
①供求方面
⏹2010-2014年，济南商品住宅市场供求呈现增长态势
⏹2014年，济南商品住宅市场月度供求关系，总体来看属于供小于求的状态
②
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