下半浙江省房地产估价师《案例与分析》：影响居住房地产价格的因素考试试卷.docx
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2016年下半年浙江省房地产估价师《案例与分析》：
影响居住房地产价格的因素考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是__。
A．因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策
B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税
C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税
D．职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税
2、金融机构在向申请贷款的项目贷款前，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级．通常情况下，资信等级的企业才能获得银行贷款。
A：
AA级及以上
B：
A级以上
C：
BB级以上
D：
BBB级及以上
E：
借款合同
3、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。
A．5％
B．10％
C．15％
D．20％
4、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是__元。
A．76800
B．79104
C．77952
D．81562
5、当建筑场地的上部土层较弱、承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时，宜采用。
A：
条形基础
B：
独立基础
C：
箱形基础
D：
桩基础
E：
执行层的组织协调
6、某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡；运营费用率为和金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。
该商铺的价值为万元。
A：
521
B：
533
C：
695
D：
711
E：
工业用地的监测点评估价格
7、电气系统、给排水管理、设备安装的最低保修期限为__年。
A．1
B．2
C．3
D．5
8、下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述，不正确的是__。
A．在投资机会研究阶段，投资估算的精确度为±20%，研究费用一般占总投资的0.5%～0.9%
B．投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会
C．特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策
D．投资机会研究的主要内容有：
地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等
9、资质有效期届满，房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满日前向资质许可机关提出资质延续申请。
A：
5
B：
10
C：
15
D：
30
E：
执行层的组织协调
10、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于__。
A．商品房建设投资
B．土地开发投资
C．其他投资
D．生产性投资
11、某项目的同类物业市场平均销售价格为2500元/m2，资金收益率为15%，若项目建成后用于出租，则月租金水平可定为（）元/m2。
A．50.6
B．60.6
C．34.8
D．44.6
12、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是__。
A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以上但不超过3万元的罚款
B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以117元以下的罚款
C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处五年以上十年以下的有期徒刑，并处罚金
D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金
13、工程建设的招标投标和__的推行是建筑市场管理体制改革的两个重要方面。
A．建设施工制度
B．建设投资规定
C．建设规划制度
D．建设监理制度
14、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。
A．62500
B．62000
C．61000
D．61500
15、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是__。
A．假设开发法是一种科学实用的估价，其基本理论依据与市场法相同，是替代原理
B．对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产难以采用假设开发法
C．假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等
D．假设开发法更深层的理论依据，类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
16、房地产开发企业税后利润应首先用于__。
A．弥补企业以前年度的亏损
B．提取法定盈余公积金
C．提取公益金
D．向投资者分红
17、某临街深度30.48%（100ft）、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。
根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%（50ft）、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。
A．1200
B．1150
C．1100
D．1050
18、下列不属于取得房地产开发用地的途径是。
A：
通过自己开发耕地取得
B：
通过征收土地取得
C：
通过城市房屋拆迁取得
D：
通过市场购买取得
E：
工业用地的监测点评估价格
19、某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，与其类似的现房价格为4500元／㎡，出租的年末净收益为500元／㎡。
假设年折现率为8％，风险补偿为现房价格的3％，该期房目前的价格为元／㎡。
A：
3439
B：
3473
C：
3508
D：
3608
E：
工业用地的监测点评估价格
20、某旧住宅，测算其重置价格为50万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为2万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为4万元。
则该旧住宅的现值为__万元。
A．36
B．40
C．38
D．44
21、物业服务收费的计费方式中，下列说法正确的是__。
A．包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式
B．包干制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式
C．酬金制是由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式
D．酬金制是由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承担的物业服务计费方式
22、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，工业用地出让最高年限为__。
A．50年
B．60年
C．70年
D．40年
23、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用是。
A：
经营成本
B：
开发产品成本
C：
期间费用
D：
开发项目总投资
E：
借款合同
24、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元／㎡，其中主体工程900元／㎡，安装及装饰装修工程费为600元／㎡。
该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。
若折现率为15％，则在估价时点的续建费用为元／㎡。
A：
486.52
B：
521.74
C：
559.50
D：
1398.76
E：
工业用地的监测点评估价格
25、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从__之日起计算。
A．工程竣工
B．物业验收合格
C．购房人实际入住
D．开发企业向购房人交付房屋
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、某市去年住宅的实际销售量为500万㎡，预测销售量为450万㎡，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是万㎡。
A：
450
B：
475
C：
490
D：
500
E：
借款合同
2、在计划经济时期，我国的城市土地使用制度，是对土地实行土地的制度。
A：
行政划拨
B：
无偿无限期使用
C：
无偿有限期使用
D：
禁止土地使用者转让
E：
允许一定范围的土地使用者转让
3、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是。
A：
动态投资回收期大于静态投资回收期
B：
动态投资回收期等于静态投资回收期
C：
动态投资回收期小于静态投资回收期
D：
动态投资回收期可能人于、等于或小于静态投资回收期
E：
借款合同
4、房地产开发程序中的前期工作包括__等。
A．可行性研究
B．获取土地使用权
C．规划设计与建设方案的制订
D．安排短期和长期信贷
E．开发项目保险事宜洽谈
5、按使用功能不同，地下室可以分为。
A：
普通地下室
B：
砌体结构地下室
C：
钢筋混凝土结构地下室
D：
砖墙结构地下室
E：
人防地下室
6、不属于市场法估价的步骤是__。
A．搜集交易实例
B．查看交易成功的比例
C．比较价格的最大差距
D．选取可比实例
E．对可比实例的成交价格进行适当的处理
7、基础按其构造特点可分为、箱形基础、桩基础等。
A：
条形基础
B：
单独基础
C：
联合基础
D：
一般基础
E：
特殊基础
8、影响房地产价格的经济因素有__。
A．经济发展状况、储蓄、消费、投资水平
B．社会发展状况、房地产投机和城市化
C．财政收支及金融状况、利率
D．物价、汇率、居民收入
E．人口数量、行政隶属变更、居民收入
9、某住房置业担保公司实有资本5亿元，其担保的贷款余额不得超过亿元。
A：
50
B：
100
C：
150
D：
200
E：
执行层的组织协调
10、下列拆迁行为中，适用《城市房屋拆迁管理条例》的有__。
A．征收集体土地过程中对民房的拆迁
B．城市市区内市政建设对居民购买的商品房的拆迁
C．城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁
D．城市市区内国有企业对厂房的自拆自建
E．城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁
11、在运用成本法时最主要的有__。
A．区分计划成本和实际成本
B．区分实际成本和客观成本
C．结合实际成本来确定评估价值
D．结合实际开发利润来确定评估价值
E．结合市场供求分析来确定评估价值
12、A市B房地产开发商于2006年6月取得A市城市规划区内的一块建设用地使用权，建设用地使用权出让合同约定2006年10月动工，但因自身原因至2007年11月31日前一直未动工。
截至2009年12月31日，经有关部门审计，B房地产开发商的资产总额为1200万元，其中流动资产为500万元，速动资产为250万元，流动负债为300万元，负债资产总额为400万元，同时当年实现利润额为400万元，当年资本金总额为800万元。
B房地产开发商拟转让该建设用地使用权，受让方欲改变原出让合同约定的土地用途，下列表述正确的有。
A：
必须取得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准
B：
必须签订建设用地使用权出让合同变更协议或重新签订建设用地使用权出让合同
C：
转让方应当将所获得收益中的土地收益上缴国家
D：
相应调整土地使用权出让金
E：
销售净利率
13、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。
因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为__。
A．2003年6月15日
B．2003年8月15日
C．签订估价委托合同之日
D．估价人员与委托人商定的某日
14、下列属于法定委托拍卖程序的是。
A：
委托拍卖函
B：
委托人拍卖意向
C：
拍卖人接受委托
D：
双方当事人洽谈
E：
签订委托拍卖合同
15、下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有．【2004年考题】
A：
法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值
B：
再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额
C：
房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值
D：
不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值
E：
在评估土地使用权是以划拨方式取得房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金
16、当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是__。
A．名义利率大于实际利率
B．实际利率大于名义利率
C．名义利率等于实际利率
D．实际利率小于名义利率
17、下列关于住宅专项维修资金的表述中，正确的有。
A：
住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满前的维修和更新、改造的资金
B：
业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有
C：
商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金
D：
出售的公有住房，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金
E：
住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定
18、不符合选取标准临街宗地要求的是__。
A．一面临街
B．土地形状为正方形
C．临街宽度与临街深度的比例适当、
D．用途为所在路线区段具有代表性的用途
E．容积率为所在路线价区是代表多样性的容积率
19、对零售商业物业进行分类的主要依据有（2006年试题）
A：
建筑规模
B：
经营商品的特点
C：
服务人口的收入水平
D：
周围环境
E：
商业辐射区域的范围
20、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的（）指标的计算非常重要。
A．借款偿还期
B．利息备付率
C．流动比率
D．偿债备付率
E．资产负债率
21、下列职业资格中，经注册后即可从事相关业务的是__。
A．房地产估价师
B．房地产经纪人
C．结构工程师
D．房地产经纪人协理资格
E．建筑师
22、自然周期的__始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。
A．第一阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
23、在共有建筑面积计算中，不应分摊的是__。
A．用作公共休憩的架空层
B．本幢公共使用的电梯井
C．本幢的公共门厅
D．本幢的公共过道
24、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产交易包括三种形式。
A：
房地产转让
B：
房地产抵押
C：
房屋租赁
D：
房地产权属
E：
房地产经营
25、是物业管理的三个基本特性。
A：
社会化
B：
专业化
C：
市场化
D：
私有化
E：
民主化
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