新店开发可行性分析报告.docx
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新店开发可行性分析报告
新店开发可行性分析报告
第一部分项目基本情况
表一、区域地理经济因素评估表
表二、新店基本情况表
第二部分：
市场调查报告
表三、超市立地场地评估
表四、人口密度和数量评分
表五、人、车流量统计表
表六、附周边人口调查表：
表七、项目周边交通情况一览表
表八、周边竞争对手调查统计表
表九、项目周边情况一览表
第三部分：
投资效益分析
表十、项目销售额预测表
表十一、投资支出表
表十二、经营费用预算表
表十三、现金流量测算
表十四、投资效益分析指标
第四部分：
总结与附图
表十五、初选总结表
表十六、主商圈图（标明竞争对手情况）
表十七、项目效果图
表十八、居民分布图
表十九、交通分布图
新店开发初选数据可行性分析表
（XXXX）
表一
区域地理经济因素评估表
城市调研小组:
：
调查日期：
____
1．城市（地区）基本情况
1.调查范围为：
2.城市是否符合区域选址标准:
1.符合:
A类□B类□C类□2.不符合□
简单描述理由：
3.人口：
常住居民户数户，常住人口人（其中非农业人口人），城区面积平方公里（其中建成区面积平方公里）
附人口分布图
人口资料来源（必填）年鉴
4.城市的主要经济来源
（1）第三产业□
（2）工业□（3）养殖业□
（4）种植业□（5）农业□
主要产业和企业：
5.项目3公里范围内大卖场类业态分布：
（1）国际连锁零售企业□
（2）国内前30名连锁零售企业□（3）本地连锁零售企业□
（4）无前述连锁零售企业□
2.交通状况
1总体交通便利性（有则在□内打√，无则打×）：
（1）有无地铁□
（2）有无铁路通过该区域□ （3）有无高速公路与其他城市相连□
（4）交通枢纽处有无高架桥□ （5）有无港口□（6）有无其它水路运输线□
注：
2项目1公里范围内公交系统:
（1）50路以上□
（2）40路以上□
（3）30路以上□（4）20路以上□（5）10路以上□
（6）10路以下□
注：
公交冬季，夏季以后就停运了
3.政策环境和发展趋势
1政府对超市的选址和其他方面有无限制：
A有□B无□
2政府城建计划，规划（准备实施大型城市基础设施项目，经济和商业设施项目）
（1）在1－5年内实施属哪类项目：
，
（2）在1－5年内实施属哪类项目：
，
（3）在1－5年内实施属哪类项目：
3区域发展趋势（多选）
（1）连续三年GDP增长速度超过8％□
（2）第三产业比重持续增长□
（3）人口数量持续增长□
（4）商业地区店铺数量增加□
（5）交通便利程度持续增长□
（6）每年新盖楼盘数量持续增加□
4.城市主要经济指标：
（附主要经济指标表）
城市国内生产总值（GDP）（亿元）,城市社会消费品零售总额（亿元）,城市人均社会消费品零售额（元）,城市人均可支配收入（元）,城市职工平均工资（元）,城市居民消费性支出中食品支出（元）,恩格尔系数%,根据各经济总量综合指标市内排名第。
总体描述和鉴定:
A类12000平方米以上
B类12000-8000平方米
C类8000-5000平方米
资料来源《统计年鉴》
表二新店基本情况表
城市名称（须填写到区县级）
物业名称
业主状况
公司名称：
社会评价：
决策人：
电话：
主营：
注册资金：
其它：
物业详细地址（包含市区/县街道路等）
商圈人口状况
商圈户数/人口：
__户/人，商圈面积:
_KM2，人口密度:
___人/KM2,户籍人口____人,流动人口__人,估计一级商圈人口:
___人,二级商圈人口为:
__人;目标店距中心商业区距离：
M,商圈所在区域的性质:
中心商业区□次级商业区□工业区□新兴工业区□高新科技开发区□经济开发区□新开发住宅区□新市中心□住宅区□
人口资料来源（必填）____
新址描述
在城市中的方位（竞争图）
离最近无人区有多远
附近交通状况
临靠马路名称
临靠马路情况
公交站点及路线
外部描述
店面视觉
广告位
停车场（地面/地下）
回车场
收货区
门前广场
内部描述
结构
空调
自
形状
消防设施
柱距
门面开间
层数
进深
层高
供电负荷
供水
煤气供应
有无自动扶梯
有无货梯
有无自动人行道
其它
产权属性
土地使用权性质及年限
房产所有人
其它
设计单位
施工单位
以前及目前的使用属性
物业审批及验收材料
交付标准
是否我司有转租权
如是空地
土地面积：
拟建楼层及面积：
如是楼花
竣工日期：
目前状况：
合作方式
租赁报价
租期
年
免租期
个月
承租总面积（M2）
一层:
二层:
三层:
四层:
五层:
六层:
自己经营面积（M2）
一层:
二层:
三层:
四层:
五层:
六层:
营业面积（M2）
非营业面积（M2）
营业面积租金（元/M2）
非营业面积租金（元/M2）
平均租金（元/M2）
元/㎡/天
租金递增率及递增年限
到年元/㎡/天；元/㎡/天。
各层租金（元/M2）
一层:
二层:
三层:
四层:
五层:
六层:
是否属我司自建
否
自建费用:
是否属我司购买
否
出售报价
平均售价（元/M2）
其它说明
三公里主要竞争
对手介绍（位置、面积、层数、停车场等）
1、
2、
3、
4、
5、
参与竞争的
对手介绍（在本区域声誉、要求等）
1、
2、
3、
4、
5、
表三立地场地评估
分析项目
立地评级和打分
重要程度
分数（0-5）
1.门前或附近高车流量
4
2.高人流量（含单车，电单车）
7
3.可见度或显眼度（位置突出，显眼，易见，无遮挡）
3
4.来店方便性
7
5.停车容易和足够
7
6.公共交通充足和方便
6
7.店铺尺寸和比例适宜
5
8.场地结构好
6
9.单位交通时间加权平均距离大
6
总分
51
各项目评分标准如下：
1.车流量指店铺周围50米所有方向四轮车辆经过的数量，高峰期每5分钟经过100辆以上为5分。
然后每10辆减1分，依次比例递减到0分。
2.不算本店的因素,高峰期包括汽车单车摩托车步行人流量总和达到每5分钟800人为5分，然后按每100人的比例递减到0分。
3.凡备选店处于十字路口的给5分，非十字路口的按后面的标准评分：
三个或以上方向标志明显1分□，位于社区中心或门前有深入10米以上的广场1分□，显眼的建筑旁边或交通要道边为1分□，门前双方向共有5路以上公共交通的车站1分□，建筑物层数超过20并能在显眼处做招牌、或商场部分总建筑面积超过20000平米1分□。
4.门前和50米内各个方向总共车道数目超过10条2分□／6条1分□；商店周围没有很大的交通障碍物1分□；半径500米范围没有单个面积超过0.15平方公里的无人居住区域（例如公园、湖泊、山头等）1分□；周围没有河流等较大交通间隔1分□。
5.门口或附近能不收费地充分地停放汽车、摩托车（含助力车）和单车的为5分,停车位充分但收费的为4分,不能充分停放汽车但能充分停放摩托车、助力车和单车的为3分，只能放摩托车、助力车和单车的为2分,能放摩托车助力车和单车但收费为1分
6.门店周围边界50米内所有方向有8路或以上公共汽车（小巴）站的2分□（每2路减1分），门前马路方便自行车和行人交通1分□；门前马路双向车道共大于6道的1分□，马路中间没有分离带1分□。
7.营业面积适中2分□，招商面积适中1分□，附属设施足够1分□，形状理想1分□
8.可以装自动人行道的1分□,楼层不大于2／3层的1分□,具备经营饮食条件1分□，各楼层层高都大于4米5的1分□，空间完整和柱子间隔大于8m×8m的1分□
9.从门口算起10分钟交通时间达到的加权平均距离:
3公里5分，2.75公里/4分,2.5公里3分,2.25公里/2分,2公里/1分。
加权平均距离计算方法为：
用各种交通工具的10分钟距离分别乘以该交通工具占所测交通工具的比例，再取和即得加权平均距离。
10.立地评估分数计算方法为：
立地评估百分数＝
=%
表四人口密度和数量评分（须按照选址指引的要求提供人口分布图）
分析项目
人口密度和数量评级和打分
重要程度（1-7）
分数（0-5）
1.二级商圈人口密度
7
2.一级商圈居住户数
7
3.一级商圈居住户数增长趋势
6
4.现场人流
4
5.人口流动性
7
总分
31
1.二级商圈范围平均人口密度（包括长住、暂住人口、上班人口和流动人口）：
以每平方公里计算，综超要求6000人/5分；4800人/4分；3600人/3分；2400人/2分；1800人/1分；低于1800人0分。
如果限于整个城镇的面积太小,或某方面的纵深少于二级商圈的半径,则二级商圈该方向计算到城市边缘为止。
2.一级商圈的居住户数：
综超的一级商圈4.5万户/5分；3.75万户/4分；3万户/3分；2.6万户/2分；2.25万户/1分。
3.一级商圈居住户数增长趋势：
所在商圈有在建新楼盘区1分；有预建新楼盘空地1分；有政府规划住宅区2分；连续三年人口增长趋势明显1分。
4.现场测量人流：
高峰期经过门店各方向的包括单车、摩托车和行人的人流总和达到每10分钟1600人为5分，然后按照每200人一分的比例递减到0分。
5.人口流动性：
商圈流动人口如果特别多，应该评估对销售的影响：
候选店靠近中心商务区1分、靠近城市中心或次级商业区1分、靠近公交客运旺区1分、靠近饮食集中区1分、能吸引二级商圈以外消费者1分.
6.人口密度和数量评估百分数计算方法：
人口密度和数量百分数＝
=%
表五人、车流量统计表
调查人调查日期调查地点天气
平日
时间段
行人（10分钟）
单车（10分钟）
摩托车（10分钟）
小车（10分钟）
公交车（10分钟）
备注
7:
30---8:
30
7:
30-7:
40／人
7:
40-7:
50／辆
7:
50-8:
00／辆
8:
00-8:
10／辆
8:
10-8:
20／辆
9:
00---10:
00
9:
00-9:
10／人
9:
10-9:
20／辆
9:
20-9:
30／辆
9:
30_9:
40／辆
9:
40-9:
50／辆
11:
00---12:
00
11:
00-11:
10／人
11:
10-11:
20／辆
11:
20-11:
30／辆
11:
30-11:
40／辆
11:
40-11:
50／辆
13:
00---14:
00
13:
00-13:
10／人
13:
10-13:
20／辆
13:
20-13:
30／辆
13:
30-13:
40／辆
13:
40-13:
50／辆
14:
00---15:
00
14:
00-14:
10／人
14:
10-14:
20／辆
14:
20-14:
30／辆
14:
30-14:
40／辆
14:
40-14:
50／辆
16:
00---17:
00
16:
00-16:
10／人
16:
10-16:
20／辆
16:
20-16:
30／辆
16:
30-16:
40／辆
16:
40-16:
50／辆
17:
00---18:
00
17:
00-17:
10／人
17:
10-17:
20／辆
17:
20-17:
30／辆
17:
30-17:
40／辆
17:
40-17:
50／辆
18:
00---19:
00
18:
00-18:
10／人
18:
10-18:
20／辆
18:
20-18:
30／辆
18:
30-18:
40／辆
18:
40-18:
50／辆
19:
00---20:
00
19:
00-19:
10／人
19:
10-19:
20／辆
19:
20-19:
30／辆
19:
30-19:
40／辆
19:
40-19:
50／辆
20:
00---21:
00
20:
00-20:
10／人
20:
10-20:
20／辆
20:
20-20:
30／辆
20:
30-20:
40／辆
20:
40-20:
50／辆
21:
00---22:
00
21:
00-21:
10／人
21:
10-21:
20／辆
21:
20-21:
30／辆
21:
30-21:
40／辆
21:
40-21:
50／辆
周末
时间段
行人（10分钟）
单车（10分钟）
摩托车（10分钟）
小车（10分钟）
公交车（10分钟）
备注
8:
00--9:
00
8:
00-8:
10／人
8:
10-8:
20／辆
8:
20-8:
30／辆
8:
30_8:
40／辆
8:
40-8:
50／辆
9:
00---10:
00
9:
00-9:
10／人
9:
10-9:
20／辆
9:
20-9:
30／辆
9:
30-9:
40／辆
9:
40-9:
50／辆
12:
00---13:
00
12:
00-12:
10／人
12:
10-12:
20／辆
12:
20-12:
30／辆
12:
30-12:
40／辆
12:
40-12:
50／辆
13:
00---14:
00
13:
00-13:
10／人
13:
10-13:
20／辆
13:
20-13:
30／辆
13:
30-13:
40／辆
13:
40-13:
50／辆
14:
00---15:
00
14:
00-14:
10／人
14:
10-14:
20／辆
14:
20-14:
30／辆
14:
30-14:
40／辆
14:
40-14:
50／辆
16:
00---17:
00
16:
00-16:
10／人
16:
10-16:
20／辆
16:
20-16:
30／辆
16:
30-16:
40／辆
16:
40-16:
50／辆
17:
00---18:
00
17:
00-17:
10／人
17:
10-17:
20／辆
17:
20-17:
30／辆
17:
30-17:
40／辆
17:
40-17:
50／辆
19:
00---20:
00
19:
00-19:
10／人
19:
10-19:
20／辆
19:
20-19:
30／辆
19:
30-19:
40／辆
19:
40-19:
50／辆
20:
00---21:
00
20:
00-20:
10／人
20:
10-20:
20／辆
20:
20-20:
30／辆
20:
30-20:
40／辆
20:
40-20:
50／辆
21:
00---22:
00
21:
00-21:
10／人
21:
10-21:
20／辆
21:
20-21:
30／辆
21:
30-21:
40／辆
21:
40-21:
50／辆
市场调研小组本次调查人员数：
人
调查说明：
调查的时间段按照当地的上下班时间和营业高峰期、低峰期选取，没选的时段可不填写。
高峰期的时段：
上午上班时间，中午休息或上下班时间，下午下班时间，晚上休闲时间；低峰期的时段：
上午上班高峰期后，中午上下班到下午下班时段。
在这些时段中任取一个小时，把这一小时分成五个时段，每个时段抽取10分钟测试一个项目，也可每个项目依次测试10分钟；要求每个路口派一人在同一时段同时进行。
如有特殊情况，按特殊情况处8:
00－8:
10/5人8:
10-8:
20/20辆
表六：
附周边人口调查表：
序号
小区名称
户数
人口数
地理位置
商圈范围
消费水平
资料来源
1
2
3
4
5
6
7
8
表七：
项目周边交通情况一览表
类型
详细情况（红色为项目周边公交车站）
公交车
路站
17路
30路
40路
表八：
周边竞争对手调查统计表
竞争对手名称
调查内容
xxx超市
xxx超市
Xxxx百货
Xxx百货
地理位置
距项目距离
营业时间
营业面积
停车场面积
经营业态
收银台数量
客流量
客单价
日销售额预测
综合竞争能力评价
（所有资料来源：
实地调研）
表九：
项目周边情况一览表
类型
单位名称
数量
地理位置
离项目距离
超市百货
综合性农贸市场
银行
休闲娱乐场所
学校
医院
餐饮
轻轨站
待开发
的项目
表十销售额预测：
用三种以上方法预测本项目开业后的前五年的销售额
A.方法一：
市场占有率预测法
商圈范围
人口数
市场占有率
年平均消费（元/人*年）
销售额（元）
核心商圈
0—1500米
30%
次级商圈
1500—2500米
8%
边缘商圈
2500-3000米
0.5%
1年销售额
预计增长5%
2年销售额
预计增长%
3年销售额
预计增长%
4年销售额
预计增长%
5年销售额
预计增长%
B:
方法二：
xx百货XXX店年均销售额分析
xx百货XXX店
C：
保本分析法
表十一：
投资支出表
投资支出表
单位：
万元
投资内容
金额
备注
前期装修
材料费用
工程费用
开办费用
税金费用
固定资产投入
冷冻设备
电子设备
低值易耗设备
信息设备
超市货架
工具设备
面包、加工设备
其他
合计
表十二：
费用预算表
费用预算表
单位：
万元
费用项目
金额
备注
一
固定费用
1
商场租金及管理费
2
宿舍租金
3
仓库租金
4
办公室租金
5
保险费
6
折旧费
7
开办费摊销
二
流动费用
1
工资
2
电费
3
水费
4
商场领用包装物
5
电脑纸张费
6
办公用品及用具
7
广告宣传费
8
企划制作费
9
促销费
10
汽车费用
11
维修费
12
证卡制作费
13
厨房加工费
14
通讯费
15
印刷费
16
卫生费
17
福利费
18
商品损耗费
19
低值易耗品摊销
20
财务费用
合计
表十三、现金流量测算
建议现金流量预测主要为前五年的数据
1、经营产生的净现值
根据商业经营的特点，店面装修及非房产性固定资产需5年更新一次，20年的经营期该部分资产就有4次投入；而房产附属设备投资则为长期投资。
（1）设资金成本为年12%
（2）第1-5年的经营净现值
第一个五年因在项目投资时固定资产已被一次性投入，固在测算经营产生的净现值时应加上固定资产折旧和递延资产摊销部分
经营产生的月现金净流量=月净利润+动产.不动产折旧+利息支出+递延资产摊销=万
经营产生的年现金净流量=月现金净流量×11.5668+月现金净流量×1=万元（算式中的前项数据为一年中前11个月净利润的年终复利值）
1-5年经营净现值=年现金净流量×3.6048=万元（3.6048是年利率为12%、期限为5年的年金现值系数）
（3）第6-20年的经营净现值
从第6年始，动产及装修需重新投入,动产折旧及装修摊销不再进入经营产生的现金流量中
经营产生的月现金净流量=月净利润+不动产折旧+利息支出=
经营产生的年现金净流量=月现金净流量×11.5668+月现金净流量×1=1711.1万元（算式中的前项数据为一年中前11个月净利润的年终复利值）
6-20年经营净现值=年现金净流量×7.46944×0.5674=（7.46944是年利率为12%、期限为20年的年金现值系数,0.56743是年利率为12%、期限为5年的复利现值系数）
（4）经营产生的净现值
经营产生的净现值=1-5年经营净现值+6-20年经营净现值
2、现金净流量
现金净流量=经营产生的净现值-投资支出=万元
表十四：
长期投资决策回报指标
1、投资利润率（投资报酬率）
投资利润率（ROI）指经营期正常年度利润或年均利润占投资总额的百分比（投资总额是原始投资与资本化利息之和）
投资利润率（ROI）=年利润或年均利润/投资总额X100%
=
2、原始投资回收率
原始投资回收率投资项目一个正常经营年度的净现金流量（或年均经营净现金流量）与原始投资的比率。
原始投资回收率=年经营净现金流量或年均经营净现金流量/原始投资额X100%
=
3、静态投资回收期
投资回收期=建设期+原始投资总额/投产后M年内年相等的净现金流量
M年需进行推算
表十五初选总结表
1．区域选取标准的符
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