00龙西社区楼吓村对面岭村片区城市更新规划文本1216.docx
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00龙西社区楼吓村对面岭村片区城市更新规划文本1216
龙岗区龙城街道龙西社区楼吓村、对面岭村片区
城市更新规划
（文本·附图）
深圳市新城市规划建筑设计有限公司
二○一○年十二月
1总则
1.1本次更新单元位于深圳市LG202-09号片区[龙西五联地区]法定图则东南侧，片区东接富民路，北邻规划学园路，西靠规划协平路，南邻对面岭路。
1.2本次规划规划总用地面积为33.08公顷，拆迁范围面积为31.78公顷，改造建设范围面积为23.01公顷。
凡在更新单元内进行的各项土地及空间利用和一切建设活动，均应遵照《中华人民共和国城乡规划法（2008）》的规定，执行本规划。
1.3本细则适用于龙岗区龙西社区楼吓村、对面岭村片区城市更新规划内各街坊、地块及各类用地建设的规划管理工作，并作为工程项目设计的依据，但不能作为工程项目施工的依据。
1.4本细则与专项规划的地块指标控制图，具有同等的法律效力，两者应同时使用，不可分割。
更新单元内各类建设项目，均应符合本细则和地块控制图的规定和要求。
1.5本细则和地块指标控制图未涉及的指标，应符合国家、广东省及深圳市的有关技术规定。
1.6本规划依据下列标准和文件：
《中华人民共和国城乡规划法》（2008）；
《深圳市城市规划条例》（2001）；
《深圳市城市规划标准与准则》（2004）；
《深圳市城中村（旧村）改造专项规划编制技术规定》（试行）；
《深圳市详细蓝图编制技术规定》；
《深圳市龙岗中心组团分区规划[龙城、龙岗、坪地]（2005－2020）》；
《深圳市龙岗区市政工程详细规划（修编）—龙城·龙岗·坪地（2005－2020）》；
《深圳市LG202-09号片区[龙西五联地区]法定图则》；
《深圳市城中村（旧村）改造总体规划（2005-2010）》；
《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》（试行）。
1.7本规划的解释权属深圳市城市规划委员会或其授权的部门，如需调整，必须符合《深圳市城市规划条例》（2001）的有关条例。
2更新目标与主导功能
2.1规划设计原则
（1）区域功能协调原则
协调本片区与周边地区的建设与发展，积极落实上层次规划对于本片区各项功能和设施发展空间的要求，保证片区与周边片区各项设施和用地的衔接，促进本片区与城市的有机融合。
（2）实现多方利益平衡的原则
协调政府、村民、开发商之间的利益，体现公众意识，维护社会整体利益。
旧城改造不应只强调开发的经济效益，同时应兼顾社会效益与环境效益。
保障更新单元内原居民合理的拆迁补偿、安置，保障社会公平。
（3）协调好开发建设与客家民居保护之间关系的原则
片区人文条件优越，一片客家民居分布在片区中南部，保留部分质量较好的客家民居，并协调好客家民居保护与城市建设之间的关系，建设一个环境友好型地区是本次规划所遵循的重要原则。
（4）可操作性原则
深入了解现状，多方论证规划方案的经济可行性与空间可行性。
实行统一规划、分期实施、滚动开发、灵活操作。
2.2更新目标
（1）改变更新单元现状居住与工业混杂的面貌，转化用地功能，提升土地利用价值，提高片区城市城市风貌；
（2）理清交通层次，完善道路系统，增加静态交通设施；
（3）重塑更新单元内部景观结构，增强更新单元与周边景观的协调；
（4）“拆除重建区”主要包含居住、学校、公共绿地，整体目标实现高品质的小区和现代化的水平的服务设施；“综合整治区”打造成为龙西片区重要的文化设施和旅游景点。
2.3功能定位
通过城市更新和改造，将该地区建设成为一个充满活力与格调的高品质的生态居住社区。
2.4规划措施
（1）完善片区内部道路系统和交通设施，加强片区内部道路与周边道路的衔接。
（2）明确片区功能布局，形成环境优美，便于管理的居住小区。
（3）加强商业及商务办公的建设，为周边提供良好的生活配套设施，形成良好的城市环境。
3更新模式与改造策略
3.1本次城中村改造通过市场行为、政府引导的方式完成改造，使社会、经济、环境的多方面利益均衡协调，达到“多赢”的目标。
根据《深圳市城中村（旧村）改造总体规划（2005-2010）》指导思想，法定图则的改造指引，为了保障城市公共利益和提升土地使用效益的需要，更新单元实施整体拆建，全面改造，分期实施,并“捆绑”相应的配套设施。
整体拆建面积31.96公顷。
4土地利用与地块控制
4.1更新单元内土地使用性质分类和分类代号采用《深圳市城市规划标准与准则》（2004）的规定。
4.2依据本片区的功能定位，确定本片区的主要土地用途为：
二类居住用地（R2）、文化活动用地（GIC25）、小学用地（GIC54）、公共交通用地（U21）、公共绿地（G1）、水域（E1）、道路用地（S1），各地块土地使用性质详见土地利用规划图、地块划分编码图和附表1。
4.3土地使用性质的变更，应在同类别范围内调整；变更解释文件应附在报批规划文件内（包括审批文件、变更说明及相应的图纸）。
4.4建筑的改造、扩建和新建，其使用性质应同所在地块的土地使用性质相符。
当建筑物使用性质与所在地块的土地使用性质不符时，必须经规划管理部门批准。
4.5开发强度
拆迁用地面积为330792.8平方米，改造建设用地面积为230086.5平方米，平均容积率为3.16。
地面以上建筑面积为728000平方米，其中住宅建筑面积为650550平方米（包含保障性住房37250平方米，其具体面积以国土房产部门核定为准），商业建筑面积为66000平方米，配套设施建筑面积为11500平方米。
更新单元内建设规模控制见附表2。
4.6公共空间
改造地块落实法定图则规划的公共绿地1905平方米，并沿商业广场和商业街坊设置不少于总建设用地面积的5%（即16540平方米）的公共空间。
5城市设计
5.1目标与原则
为了提高更新单元环境质量，改善居住环境，完善绿化设施，确保充足的绿地面积和人均绿地指标。
规划力求做到环境保护、城市建设两者相统一。
片区现状人文环境良好，更新范围内有保存较好的老围屋，结合更新单元内的文化设施用地，保证片区的开发建设与老围屋保护融为一体。
具体量化目标：
居住用地的绿地率不低于30%，文化、体育设施的绿地率不低于40%。
5.2城市设计引导
（1）、区域
更新单元处于城市居住景观功能区内，紧邻生态敏感区，考虑到“三面环山、中心城的重要组成部分”等城市格局，上层次规划划定为一般控制区，建筑高度控制在80米。
（2）、轴线
沿玉岭路两侧交通生活轴线，可结合道路两侧的公共开敞空间，适当放宽人行道。
沿清友路两侧的营造商业氛围浓重的生活轴线，更好的为更新单元服务。
（3）、界面
规划的景观界面主要沿城市道路布局，分为商业界面、生活界面和休闲界面三种：
商业界面：
沿清友路打造，由高层住宅的裙楼连续商业建筑组成，平面布置形式表现出统一的整体效果，沿线建筑在自身融为一体的基础上充分与周边相融合，街墙高度15米，高层建筑高度控制在80米以内。
生活界面：
沿玉岭路打造，主要依据道路两侧的公共服务设施，营造一条以生活、休闲、商业文化为一体的综合界面融合，街墙高度20米，高层建筑高度控制在80米以内。
休闲界面：
沿协平路打造，主要借助法定图则规划的水体和公共绿地，营造休闲娱乐界面，加强与更新单元的互相渗透，与之形成良好的休闲环境。
（4）、景观廊道
更新单元内共计一条视线廊道，串联更新单元的各个地块，保障地块之间的开敞空间廊道对接，景观相互渗透、人流相互联系，是构建“友好邻居、和谐社区”的重要纽带。
（5）、节点
以玉岭路和清友路相交处的服务核心作为重要节点，是更新单元的重要服务中心；各地块内中心营造一个景观节点，保证各地块居民就近休闲、娱乐、游憩，体现社区人行化空间。
（6）、标志性建筑
以保留的传统建筑作为标志性建筑，但现状破旧，急需进行综合整治，提升环境质量，恢复传统建筑特征，凸显地区建筑的标志性。
6配套设施
6.1依据《深圳市城市规划标准与准则》确定更新单元内的配套设施有：
12班幼儿园（1所）、18班幼儿园（1所）、24班小学（1所）、社区居委会（1个）、小区级文化室（2个）、社区健康服务中心（1个）、社区体育活动场地（2个）、公共绿地（2处），详见附表3。
7道路交通与市政工程规划
7.1车行交通
按功能将路网的级别分为：
城市主干道，城市次干道，城市支路。
城市主干道：
协平路，道路红线宽度50米，双向六车道；
城市次干道：
清友路、玉岭路，道路红线宽度25-30米，双向四车道;
支路：
对面岭路、学园路、富民路，红线宽度为12-20米，双向四车道。
结合旧改建设。
7.2步行交通
规划利用道路绿化带，形成小区周边的步行系统；小区内部通过环形景观步道结合铺地、水系、绿化节点，联系各居住单元。
7.3出入口设置
地块机动车辆出入以不影响主、次干道的交通功能为基本原则，地块建筑物的正面机动车出入口均不应设于主次干道上，各个地块内交通应结合场地标高设置。
7.4静态交通
依据《深圳市城市规划标准与准则》（2004）配建停车泊车位2627个，包括居住建筑停车位6506个，公共停车泊车位330个。
7.5消防通道
地块内小区级道路和市政道路共同承担消防环路，有效保障消防安全。
7.6给水工程规划
1．用水量预测：
旧改范围内的平均日需用水量为：
0.85万m³/d，最大日需用水量共为：
1.00万m³/d。
2．水源规划
片区内规划用水主要来自猫仔岭水厂和龙岗中心城水厂，供水水源为清林径水库、黄龙湖水库和龙口水库、东深供水工程。
3．给水管网
片区内配水管网布置呈环状，以提高供水安全性和可靠性。
7.7污水工程规划
1．排水体制：
严格采用雨、污分流制排放。
2．污水量预测：
改范围内旧污水量为：
0.78万m³/d。
3．污水系统规划
更新单元污水输送至横岭污水处理厂处理后排入龙岗河。
7.8雨水工程规划
1.设计标准
根据《深圳市城市规划标准与准则》，更新单元城市雨水排放规划重现期P=2年,综合径流系数取0.7。
2．雨水工程规划：
（1）排水体制采用雨、污分流制。
（2）利用地形，尽快将区内雨水导入附近水体，避免过分集中汇流，采用分散和就近排放。
（3）适当修建雨水收集利用措施，用于绿地及道路浇洒，并减少径流量。
7.9电力工程规划
1．电力负荷预测
更新单元内远期最大负荷为1.93万KW；规划人口为2.08万人，人均负荷0.83KW/人；
2．电力设施规划
1）电源：
片区的10千伏电源主要由规划片区外南侧规划的110KV清林三变电站提供。
2）系统：
10千伏系统采用环网供电方式，平时开环运行，每回可供电力负荷约为6000～7000千瓦，10千伏线路全部采用电力电缆沿电缆沟或电缆排管内敷设。
3）配电所：
规划新增10千伏配电所23座，即B1~B23所。
其中装机容量为1000千伏安5座，装机容量为2x800千伏安4座，装机容量为800千伏安7座，装机容量为2x630千伏安4座，装机容量为630千伏安2座，装机容量为500千伏安1座。
配电所应采用附设式建于地下室内，需建筑面积100～150平方米。
（3）电力电缆沟（排管）规划
市政电缆沟宜采用隐蔽式电缆沟，布置于道路东侧或南侧人行道或绿化带下，规划片区外的协平路规划2×1.2×1.2米电缆沟。
规划片区内的主要电缆沟断面为1.0×1.0米。
（4）路灯照明规划
1）更新单元外市政道路照明电源由区外的路灯箱式变电站提供。
更新单元内道路照明电源由邻近的10千伏箱式变电站供给。
路灯照明箱式变电站供电半径一般不大于800米，箱变电源由独立的10千伏回路提供。
2）灯具选型：
更新单元内道路路灯采用高效节能灯具，外观均应与周围环境相协调。
3）路灯控制采用光控、时控和手控。
7.10电信工程规划
1．市话量预测
根据该指标及规划专业提供的各类性质用地的建筑面积，预测更新单元内总的市话需求量约1.39万线。
2．电信局所规划
规划新增4个电信光节点,光节点覆盖半径一般不超过500米，每个光节点所带电话主线数应不超过2000线，光节点采用附设式布置，需建筑面积20～30平方米。
3．邮政规划
本片区内不设邮政局，可增设邮政代办所满足业务发展需要。
4．有线电视工程规划
更新单元内住户约6506户，按照100％的入户率，并考虑10％的其他用户，预测更新单元内有线电视用户为8000户。
5．通信管道规划
通信管道采用Φ110和Φ63规格的PVC管通信管道一般布置在道路的西北侧。
更新单元以外布置于协平路西侧的通信管道分别采用10Φ110+8Φ63规格,更新单元内的通信管道分别采用6Φ110，7Φ110+4Φ63和10Φ110+0Φ63规格。
7.11燃气工程规划
1．气源规划：
更新单元天然气气源近期来自龙城调压站
2．供气规模：
管道燃气供气量预测：
管道天然气年耗气量：
318.2万Nm3；
管道天然气高峰小时耗气量：
1109.5Nm3/h。
3．输配系统
燃气管道为中压（A）一级管网。
管网设计压力为0.4Mpa。
8地权重构
8.1宗地总量
更新单元现状内共38宗地，总用地面积330792.8平方米。
8.2重构情况
对更新单元的现状有权属主体的38宗地进行拆迁补偿后，经过相关程序，对土地权属进行重构。
重构后，其中可用于公共设施的面积为11500平方米，可用于小区建设的面积为716500平方米。
9实施措施
9.1为保证以上规划内容能够落实到处，有制定相关的配套措施和相应的行动计划与建议。
1.加强宣传工作并落实旧改政策
进一步做好旧改的宣传工作，让村民切实体会到旧改所带来的实惠，并积极支持旧改工作。
同时在规划实施过程中，按照“深圳市城中村改造”的相关规定给予改造主体相应的旧改优惠政策，以更好的促进改造项目的顺利实施。
2.加强政府对旧改实施过程的监管力度。
3.明确改造主体责任和义务
改造主体应负责拆迁用地范围内的拆迁工作以及承担相关拆迁补偿安置费用，建筑物拆迁工作完成后，应将九年一贯制学校用地平整后交付给政府相关主管部门。
在完成项目建设后，按照相关政策要求，改造主体有义务提供一定比例的保障性住房。
9.2分期实施
为加强本规划的可操作性，保证分期改造地块的完整性，方案以改造难易度为依据、规划道路为边界，按期分段进行，先重点地段改造再逐步扩展。
回迁安置房、公共配套设施及市政设施优先改造。
一期——一期建设08-19地块，主要以二类住宅为主。
改造用地面积为5.17公顷，拆迁用地面积为10.71公顷，规划建筑面积为175904㎡。
其中，住宅建筑面积151588㎡（含居民安置回迁住房31700㎡，配建保障性住房37250㎡），商业建筑面积21016㎡（含居民安置回迁商业7200㎡），配套设施面积3300㎡（含12班幼儿园1所、社区居委会1处）。
沿清友路和学院路建设商业，同时一期建设必须捆绑08-17地块水域1070㎡，08-18地块公共绿地1905㎡，08-24地块小学用地18318㎡。
二期——主要建设08-23地块，以二类住宅为主。
改造用地面积为6.75公顷，拆迁用地面积为8.25公顷，规划建筑面积为182384㎡。
其中，住宅建筑面积170168㎡，商业建筑面积10716㎡，配套设施面积1500㎡（含社区体育活动场地1处，居住小区级文化室1个）。
沿清友路建设商业。
三期——主要建设08-20、08-27地块，以二类住宅为主。
改造用地面积为6.23公顷，拆迁用地面积为8.93公顷，规划总建筑面积210592㎡。
其中，08-20地块居住建筑面积63068㎡，商业建筑面积9692㎡；08-27地块住宅建筑面积125636㎡（含居民安置回迁住房105600㎡），商业建筑面积6996㎡（为居民安置回迁商业6996㎡），配套设施面积5200㎡（含18班幼儿园1所、社区健康服务中心1处）。
沿清友路、玉岭路和学院路建设商业。
四期——主要建设08-22地块以二类住宅为主。
改造用地面积为4.86公顷，拆迁用地面积为5.19公顷，规划建筑面积159118㎡。
其中，居住建筑面积140038㎡，商业建筑面积17580㎡（含居民安置回迁商业2804㎡），配套设施面积1500㎡（含社区体育活动场地1处，居住小区级文化室1个）。
沿清友路、玉岭路和富民路建设商业。
附表1：
地块控制指标一览表
地块
编号
用地
代码
用地
性质
用地
面积（㎡）
容积率
建筑
面积（㎡）
住宅建筑面积（㎡）
商业建筑面积（㎡）
配套设施建筑面积（㎡）
人口
容量（人）
建筑
限高（米）
建筑密度（%）
绿地率（%）
公共
配套
设施
备注
08—17
E1
水域
1070
——
——
——
——
——
——
——
——
——
拆除重建
08—18
G1
公共绿地
1905
——
——
——
——
——
——
——
——
——
拆除重建
08—19
R2
二类居住用地
51667.2
3.4
175904
151588（保障性住房37250）
21016
3300
4852
100
30
30
12班幼儿园），社区居委会
拆除重建
08—20
R2
二类居住用地
21707
3.35
72760
63068
9692
0
2020
100
30
30
拆除重建
08—21
U21
公共交通用地
1801
——
——
——
——
——
——
——
——
——
公交首末站
政府批复
08—22
R2
二类居住用地
48553.7
3.28
159118
140038
17580
1500
4480
100
30
30
居住小区级文化室，社区体育活动场地
拆除重建
08—23
R2
二类居住用地
67537.3
2.7
182384
170168
10716
1500
5447
100
30
30
居住小区级文化室，社区体育活动场地
拆除重建
08—24
GIC54
小学用地
18318
0.44
8000
——
——
——
——
——
——
——
24班小学
拆除重建
08—25
GIC25
文化活动用地
11235
——
——
——
——
——
——
——
——
——
现状保留
08—26
G1
公共绿地
6699
——
——
——
——
——
——
——
——
——
拆除重建
08—27
R2
二类居住用地
40621.3
3.39
137832
125636
6996
5200
4023
100
30
30
社区健康服务中心
拆除重建
附表2：
改造项目建设规模控制表
名称
数量
备注
拆迁用地面积（㎡）
330792.8
其中
建设用地面积（㎡）
230086.5
道路用地面积（㎡）
59678.3
学校用地面积（㎡）
18318
公共绿地面积（㎡）
1905
地上建筑面积（㎡）
727998
其中
住宅建筑面积（㎡）（其中保障性住房建筑面积37250㎡，回迁居住建筑面积137300㎡）
650498
计容建筑面积
商业建筑面积（㎡）（其中回迁商业建筑面积17000㎡）
66000
其他配套设施建筑面积（m2）
11500
24班小学建筑面积（㎡）
8000
容积率
3.16
绿地率（%）
30.0
建筑覆盖率（%）
30.0
人口（人）
23281
总户数（户）
7276
车位数（个）
6834
其中
住宅停车位（个）
6505
公共停车位（个）
329
附表3：
改造项目公共设施一览表
设施类别
项目名称
规模（m2/处）
数量
所在地块
备注
总用地
面积
总建筑
面积
总量
规划
增加
规划
教育设施
幼儿园（12班）
3600
3200
1
1
08—19
独立占地
幼儿园（18班）
5400
4800
1
1
08—27
独立占地
24班小学
18318
7102
1
1
08—24
独立占地
行政管理
社区居委会
——
100
1
1
08—19
附设在住宅底层裙房内
文化设施
小区级文化室
——
3000
2
2
08—22
08—23
医疗设施
社区健康服务中心
——
400
1
1
08—27
体育设施
社区体育活动场地
3000
——
2
2
08—23
08—27
结合二类居住用地建设
交通设施
楼吓交通首末站
——
——
1
1
08—21
独立占地
绿地
公共绿地
1905
——
1
1
08—18
独立占地
6699
——
1
1
08—26
独立占地
附图：
1、规划范围
2、用地权属现状图
3、地块划分与控制指标图
4、建设用地空间控制图
5、市政工程综合规划图
6、分期实施规划图
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