恒大集团财务报表分析.docx
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恒大集团财务报表分析
恒大集团财务报表分析
一、中国房地产的概况
中国经济从原来的高速增长向增长放缓转型，而在这个转型中，房地产是首当其冲。
时下房地产市场陷入了库存高企，销量下滑，到了价格下跌的转折点。
全国房地产市场在2013年创下8.14万亿元的销售纪录后，今年前5个月中国商品房销量暴跌，一线房企前5个月普遍只完成全年销售任务的30%左右；而前5个月，全国待售面积超过了5.3亿平方米，一些城市屡屡爆出天量库存的新闻，国家统计局发布的5月70个大中城市房价数据让整个市场的情况从暧昧走向明朗。
在中国地产业进入高度敏感的博弈阶段，以恒大为代表的一批地产巨头已然悄悄开始战略转型，向下游产业拓展空间，甚至开始四处出击，寻求突围。
研究意义
为了更好地了解恒大集团的发展情况，更好地为投资者提供指导方向。
研究思路
通过对财务报表进行数据分析，对恒大集团由地产业逐步向消费类行业转型进行研究。
二．恒大集团概况
恒大集团是在香港上市，以民生住宅产业为主，集快消、商业、酒店、体育、文化等产业为一体的特大型企业集团。
截至2013年底，恒大总资产3481.5亿元，员工48000多人，在广州、北京、上海、天津等4个直辖市、29个省会及重要城市设立分公司（地区公司），在全国147个主要城市拥有大型项目291个。
2013年，公司销售1004亿元，向国家纳税134亿元，创造就业岗位60万个。
恒大宗旨：
质量树品牌、诚信立伟业；恒大精神：
艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取；恒大作风：
精心策划、狠抓落实、办事高效。
恒大文化的传承与弘扬，推动企业高速发展。
恒大有信心到2020年成为世界上行业内“规模最大、队伍最优、管理最好、文化最深、品牌最响”的“五个之最”国际顶级企业。
恒大的下属单位包括：
恒大房地产开发公司
恒大集团旗下房地产开发公司，拥有中国一级开发资质。
公司自成立之初，就不断研究掌握房地产开发建设的规律，在多年的开发建设中，建立起标准化、科学化、系统化的质量管理体系，形成过程质量控制和创优机制。
先后开发恒大御景半岛、恒大华府、恒大名都、恒大城、恒大绿洲、恒大金碧天下、恒大世纪旅游城等系列项目200多个，形成了精品开发建设风格，先后获得100多项国家级殊荣，产品已经成为在全国享有广泛知名度和美誉度的强势品牌。
恒大建筑设计院
恒大集团旗下建筑设计院，拥有中国甲级设计资质。
具有规划、建筑、结构、设备、室内等专业设计人员200余人，其中一级注册建筑师及一级注册结构工程师20余名，专业配备齐全，设备先进。
已独立承担大型居住区、酒店、商业、饮食、健康、运动、娱乐、会议、高级写字楼等综合性高品质设计工程200余项。
恒大建筑工程公司
恒大集团旗下的建筑工程公司，拥有中国房屋建筑施工总承包特级资质、市政公用工程施工总承包一级资质，已形成了集建筑施工、市政工程、装饰装修和园林古建筑施工等多种资质为一体的经济实体。
公司拥有一支综合能力过硬的专业化队伍，现有专业技术人员1100余人，其中一级注册建造师、注册造价师180余人，具有中、高级职称的480余人。
可承担各类工业与民用建筑、高层建筑、设备安装、市政、高级装饰装修等工程。
恒大工程监理公司
恒大集团旗下工程监理有限公司，拥有中国甲级工程监理资质。
公司技术力量雄厚，注册监理工程师等专业人员齐备，具有丰富的施工监理经验。
公司通过社会招聘、海外引进等方式，聘请专业施工监理人才，不断提高监理人员素质，强化内部管理，坚决执行“24小时旁站”岗位责任制，全面实施“恒大精品标准”，形成了一套标准化、规范化、专业化及科学化的管理模式，在同行业中始终保持质量领先优势。
恒大物业管理公司
恒大集团旗下金碧物业有限公司，拥有中国一级物业管理资质。
管理物业类型涵盖多层住宅、高层住宅、独立式别墅及商业物业等,不断升级“精品物业管理标准”，引入“对焦式”全新服务，社会化、专业化、市场化服务优势日益凸显。
广州恒大足球俱乐部
2010年3月，在中国足球面临低谷、广州足球遭遇降级的危急关头，恒大入主广州足球，累计投入6亿元引进世界级球员打造银河战舰——广州恒大足球俱乐部，当年即夺得中甲冠军，次年提前四轮夺取中超冠军，创造了中国版的“凯泽斯劳滕神话”；2012年，恒大引进世界足坛冠军“大满贯”教练里皮担任球队主教练，广州恒大足球队首征亚冠即进入八强，为中国足球争光，并蝉联中超联赛冠军，成为中超史上首支蝉联冠军的球队；荣获足协杯冠军，创造中国足坛首个“大满贯”记录。
2013年11月09日，获得亚冠决赛冠军。
恒大皇马足球学校
2012年10月，恒大斥资11亿元打造的恒大皇马足球学校盛大开学。
恒大皇马足球学校规模全球最大，学生总规模超万人，分三期实施，将为扩大中国足球人口，振兴中国足球奠定坚实基础。
广东恒大排球俱乐部
2009年4月，恒大出资2000万元成立广东恒大排球俱乐部，成为中国首家真正职业化排球俱乐部。
由郎平担任主教练，中国女排主力队员以及世界顶级女排球员先后加盟。
“2010女排甲B联赛”以12战全胜骄人战绩勇夺冠军晋升甲A，并夺得“2011女排甲A联赛”亚军；2012年，恒大女排再创佳绩，荣膺甲A冠军。
恒大商业集团
2011年，恒大集团审时度势，强势进军商业地产，成立恒大商业集团，统辖全国200多个大型住宅项目的商业及城市综合体，覆盖商业裙楼、商业街、社区商业中心、商业综合体、地标商业综合体等多种商业形态。
现计划在全国储备20多个商业综合体项目，以及多个在建项目的社区商业中心。
恒大酒店集团
恒大酒店集团致力于将“恒大酒店”打造成中国连锁五星级酒店的领导品牌。
以恒大文化为基石，融合现代国际酒店理念，恒大酒店集团多家豪华五星级酒店成功开业，其中包含广州恒大酒店、重庆恒大酒店（恒大世纪旅游城）、清远恒大酒店（恒大世纪旅游城）、广州增城恒大酒店、天津恒大酒店（恒大世纪旅游城）等。
同时，恒大酒店集团也将陆续在上海、天津、南京、西藏等中国20多个商务及旅游城市兴建城市中心地标式的五星级商务酒店或旅游综合体。
恒大文化产业集团
为振兴国家文化事业的繁荣发展，恒大集团在2010年底斥资8.5亿元成立文化产业集团，立志成为国内规模最大、专业性最强、影响最广的文化产业公司，下设电影、院线、音乐、动漫、经纪、歌舞、发行等文化产业公司。
2011年，为了献礼建党九十周年，弘扬主旋律，恒大电影公司投资拍摄的红色主题影视剧《建党伟业》和《师傅》，分别荣获第14届电影“华表奖”及第28届电视剧“飞天奖”二等奖。
2012年，由恒大集团联手广州电视台打造的一档高素质的大型励志综艺节目——《恒大偶像》,于2012年12月29日起逢周六晚在广州电视台综合频道震撼播出。
恒大动漫倾力打造的中国首部亲子奇幻动画片《生日梦精灵》强势登陆央视一套，恒大影视投资拍摄的主旋律史诗巨著《彼岸1945》在浙江卫视播出，均在全国掀起收视热潮，为丰富群众精神文化生活、探索主旋律影视剧新模式、弘扬传统及现代艺术、繁荣城市文化发展树立了新标杆。
恒大冰泉
2013年11月9日晚的恒大亚冠夺冠庆典上，“恒大冰泉”的标识元素首次出现。
2013年11月10日恒大冰泉新品发布会的召开。
2013年11月10日上午，在恒大亚冠夺冠的第二天，恒大集团在广州总部举行恒大冰泉上市发布会，全面解开恒大冰泉的神秘面纱，正式对外宣布进军高端矿泉水市场。
恒大冰泉是恒大矿泉水集团旗下推出的矿泉水品牌。
恒大冰泉长白山天然矿泉水作为恒大足球、恒大女排唯一指定饮用水。
三．恒大集团财务报表分析
2012年，集团营业额为人民币652.6亿元，同比增长5.4%；股东应占溢利为人民币91.7亿元，每股基本盈利人民币0.61元。
集团于2012年12月31日之股东应占权益总额为人民币382.6亿元，同比增长19.7%；资产总值为人民币2,389.9亿元，同比增长33.5%。
收入
年内，集团营业额为人民币652.6亿元，同比增长5.4%。
其中，房地产业务收入为人民币635.1亿元，同比增长5.0%；物业管理收入人民币5.1亿元，较上年增长10.9%；物业投资收入人民币9,900万元，较上年增长18.0%；工程建设、酒店营运及其他房地产开发相关业务收入人民币11.4亿元，较上年增长2.4亿元。
毛利
集团的毛利为人民币182.1亿元，较上年减少11.6%，而毛利率为27.9%，较上年减少约5.4个百分点，主要是因为本年三线城市项目交付比例上升，而且我们在本年第三季度进行部分现货促销活动，使交付均价较上年下降。
销售及营销成本
年内，集团销售及营销成本由2011年的人民币27.2亿元增长至人民币30.2亿元，主要是由于在售项目增多、规模增大，相应增加了全国性营销及品牌宣传活动。
行政费用
年内，集团的行政费用由2011年的人民币21.6亿元增长4.4亿元至人民币26.0亿元，主要是由于我们持续扩充全国性业务，因管理更多尚未交付的新项目的成本相对上升，以及雇员人数及薪酬水平都有相应提高。
但行政费用的增速放缓，集团自从本年起严格控制费用，招待费、差旅费等费用下降明显，部分抵销了员工成本等费用上升的影响。
2013年，对很多房地产企业来说，都是创下多个历史新高的年份。
3月31日，恒大地产2013年年报也新鲜出炉：
公司营业额为936.7亿元，增长43.5%；净利润为137.1亿元，上升49.3%。
八项指标列全国第一
恒大年报显示，2013年，恒大各项业绩数据增长显著。
其中恒大总资产达3481.5亿元，同比增45.7%，规模稳居第一。
此外，恒大在2013年成功突破1000亿销售额，创下历史销售纪录。
营业收入、在建面积、竣工面积、项目布局、现金余额、品牌价值等八项核心指标继续居全国第一。
据了解，恒大开发模式可解读为：
拿到土地立即开发、快速建设、大规模开发、快速销售、全年有楼可售。
这类模式适应当前大势。
年报显示，恒大目前拥有291个项目，其中在建项目227个，在建面积3948万平方米，全国第一。
2013年恒大销售额超千亿，仅用三年就实现了翻番，全年销售面积1489.4万平方米，居全国三甲。
另据透露，今年恒大的业绩依然保持快速增长，其中2014年1至2月期间的合约销售金额为人民币200.7亿元，合约销售面积279.7万平方米，较2013年同期分别增长75.3%、51.2%。
2013年恒大继续获得投资者与银行的全力支持。
在海内外流动性趋紧的环境下，现金余额达536.5亿元，可动用资金1020.4亿元，负债率仅为69.5%。
同时，恒大在2013年度销售回款近千亿，净利润137.1亿，财务实力越发稳健。
此外，2013年恒大继续作为行业龙头备受关注。
在近期举行的各类行业评选中，“综合发展”、“城市覆盖”“创新能力”等多项指标均列行业首位，综合发展能力领先于同行。
其中品牌价值达267.8亿元，连续四年摘得行业桂冠。
1.偿债能力分析
短期偿债能力
流动比率（currentratio，CR）=流动资产/流动负债
流动比率是流动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。
下面是这些公司的五年的流动比：
2012年：
CR=200,543,627（千元）/150,377,800=1.334
流动比率可以分析一个公司的短期偿债能力，给所有债权人提供了一个很好的分析平台。
从图中可以看出，恒大集团2007年到2008年流动比率有所下降，但是从2009年开始，流动比率开始升高，表明了短期偿债能力增强。
相比富力集团，虽然富力一直处于一个平稳的状态，但是恒大集团整体流动比率高于富力集团.
相比远洋集团，虽然流动比率没有那么高，但是从09年开始始终处于一个上升阶段，发展前景高于远洋集团。
长期偿债能力
（1）资产负债率=负债总额/资产总额
资产负债率表示公司总资产中有多少是通过负债筹集的，该指标是评价公司负债水平的综合指标。
下面为各公司5年资产负债比图表：
2012年：
资产负债率=197,299,226/238,990,551*100%=82.60%
从上图可以看到，恒大集团资产负债率很高，但是可以看到负债在资产中得比列在降低，可以看到恒大集团发展前景较好。
下面我们对恒大资产负债率进行横向与纵向对比：
从07年的97%到11年的86.10%，总体趋于一个良性阶段，降低了11个百分点.
与富力集团和远洋集团相比，恒大资产负债率降低的更多。
目前国际一般认为，资产负债率保持在60%比较好，从图可以看出恒大资产负债率很高,偿债能力需要加强.
（2）产权比率=负债总额/股东权益×100%
产权比率是指负债总额占所有者权益的比率，反映了所有者权益对债权人权益的保障程度。
根据这几家公司报表得出各公司5年产权比率图表：
表3
产权比率
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
恒大集团
3253%
245.23%
390.60%
406.18%
439.89%
富力地产
329%
268.15%
292.25%
291.23%
273.61%
远洋集团
137%
159.20%
165.96%
198.45%
210.10%
2012年：
产权比率=197,299,226/41,691,325*100%=473.24%
从表中可以看出，恒大产权比率一直在上升，表明了偿债能力较弱。
但是与富力集团和远洋集团相比，仍然维持了一个很高的比率，偿债能力有待加强，以此来减小债权人的风险。
2.营运能力分析
应收账款周转率（次）=营业收入/平均应收账款余额
应收账款周转率是企业一定时期内赊销净收入与平均应收账款的比值，应收账款周转率是对流动资金周转率的补充说明，他是衡量一个企业应收账款周转速度及管理效率的指标。
应收账款周转率（次）
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
恒大集团
113
128
76
45
11
富力地产
6
7
11
11
8
远洋集团
11
33
44
108
117
2012年：
应收账款周转率（次）=65,260,838/（1,112,242+5,785,030）=9
从上面这个图中可以得出恒大集团的应收帐款周转率（次）从2007年很高水平到2011年很低的水平，可以看出由应收账款的回款能力低，很易产生坏账损失。
对资金的流动产生很大的影响，同时也使短期偿债能力下降，不利于企业的经营活动。
总资产周转率（次）=营业收入/资产平均总额
总资产周转率考察的是关于企业资产运转效率的一项重要指标，首先来看下面这个图表：
总资产周转率（次）=营业收入/平均资产总额
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
恒大集团
0.148
0.126
0.091
0.438
0.217
富力地产
0.273
0.279
0.274
0.318
0.325
远洋集团
0.152
0.15
0.142
0.148
0.18
2012年：
总资产周转率（次）=65,260,838/238,990,551=0.273
从上表可以看出，恒大集团总资产周转率（次）明显上升，表明恒大集团营业收入稳步上升。
3.盈利能力分析
主营业务净利润率=净利润÷主营业务收入净额×100%
主营业务净利润率是反映企业盈利能力的一项重要指标，这项指标越高，说明企业从主营业务收入中获取的利润的能力越强。
该指标体现了企业经营活动最基本的获利能力，没有足够大的主营业务利润率就无法形成企业的最终利润。
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
恒大集团
61.90%
23.50%
21.90%
30.20%
31.90%
富力地产
55.60%
35.20%
29.50%
36.80%
37.30%
远洋集团
54.50%
38.40%
33.20%
30.80%
27.80%
2012年：
主营业务净利润率=9,181,921/（65,260,838-19,897,438）*100%=20.24%
从上表中可以看出，恒大集团在2007年盈利能力最高，但是从2008年到2010年恒大集团盈利下降，但是从2010年到2011年，主营业务净利润率上升，但仍然需要控制成本与费用管理。
总资产利润率=净利润/平均资产总额*100%
总资产利润率表示企业全部资产获取收益的水平，全面反映了企业的获利能力和投入产出状况。
通过对该指标的深入分析，可以增强各方面对企业资产经营的关注，促进企业提高单位资产的收益水平。
下面这个就是一些公司的总资产利润率：
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
恒大集团
9.17%
2.97%
1.99%
13.21%
6.89%
富力地产
15.10%
10%
8.09%
11.73%
12.13%
远洋集团
8.30%
5.76%
4.71%
4.55%
5.01%
2012年总资产利润率=9,181,921/238,990,551*100%=3.84%
从上表中可以看出，从2007年到2009年，恒大集团总资产利润率下降，但是从2009你那到2011年整体回升成上升趋势
净资产收益率=净利润/平均净资产*100%
净资产收益率是净利润与平均净资产的比值，她是衡量投资者投入资本的活力能力与企业资本资本运营的综合效益的基本指标。
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
恒大集团
9.17%
2.97%
1.99%
13.21%
6.89%
富力地产
15.10%
10%
8.09%
11.73%
12.13%
远洋集团
8.30%
5.76%
4.71%
4.55%
5.01%
2012年：
净资产收益率=9,181,921/（238,990,551-197,299,226）=22.02%?
从上表可以得出：
恒大集团从07年到11年净资产收益率处于一个相对稳定的比率。
相比之下富力集团净资产收益率更好，表明获利能力强于恒大集团。
但是恒大集团与远洋集团相比，从08年末，净资产收益率更好与远洋集团。
主营业务成本率=主营业务成本/主营业务收入*100%
主营业务成本率这个指标是指主营业务成本占主营业务收入的百分比，比值越高就越说明营业利润就越低，讲明成本很高，这项业务不怎么赚钱。
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
恒大集团
61.43%
58.90%
65.99%
70.82%
64.94%
富力地产
62.46%
66.42%
68.40%
62.29%
58.29%
远洋集团
66.83%
56.53%
69.89%
69.94%
68.55%
4.发展前景
营业增长率=（本期营业务收入-上期营业务收入）/上期营业务收入*100%
营业增长率是值企业营业收入额同上一年销售收入总额的比率。
它表明了营业收入变化情况，是分析企业成长状况和发展能力的基本指标。
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
恒大集团
59.67%
13.89%
58.66%
700.34%
-30.33%
富力地产
45.01%
3.98%
18.47%
35.45%
11.07%
远洋集团
55.04%
12.82%
36.01%
55.49%
45.01%
2012年：
营业增长率=（65,260,838-61,918,185）/61,918,185*100%=5.40%
从上表中可以看出，从2007年到2010年期间，恒大集团营业增长率都大于0，尤其是在2010年，达到了700%，但是在2011年，却变为了-30.33%。
与其他了两家公司相比，恒大还是波动较大.
净资产增长率=（期末净资产—期初净资产）/期初净资产*100%
净资产增长率是指企业期末净资产与去除总资产的差于期末净资产的比值，反应了公司净资产增长的速度。
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
恒大集团
225.45%
1195.64%
55.67%
60.44%
32.90%
富力地产
53.09%
18.43%
13.24%
16.87%
13.84%
远洋集团
348.84%
5.24%
40.32%
32.96%
13.51%
2012年：
净资产增长率=[（238,990,551-197,299,226）-（179,023,408-144,892,655）]/（179,023,408-144,892,655）*100%=22.15%
由上表中可以看出，从2007年到2011年期间，恒大净资产增长率下降，但是相比于同行业但中，仍然处于领先水平。
四、总结
近年来，凭借超前的战略布局、超强的成本控制能力和超高的产品品质，恒大地产在全国二三线城市的拓展捷报频传。
但企业家的眼光必须超前，总是必须吃着碗里的，看着锅里的。
自2011年起，许多房地产商开始推进多种经营。
恒大将目光投向中国各大中心城市综合体的打造，致力于打造高档次、全功能、齐配套的城市名片，对企业，对政府，对百姓，这也许是一个三赢的局面。
恒大其实已经尝到了战略突围的甜头。
金融危机前，当几乎所有的房地产企业在北上广深度开发的时候，许家印带着恒大走了一条当时让人无法理解的选择：
进军二三线城市。
当其他房企大佬们一边数钱数得手疼，一边被调控大棒打得晕头转向的时候，许家印在一旁偷着乐。
目前，作为中国住宅产业的龙头企业，恒大总资产过千亿元，在开工面积、布局城市、销售面积等多项关键指标上位居全国第一。
除了传统的地产开发，恒大同样引人关注的莫过于恒大足球。
首先从品牌价值来看，足球作为最受欢迎的一项运动，其对企业带来的品牌效应不可小觑。
2010年恒大入主广州队后，吸引媒体关注度不断的恒大，其无形资产已达440.7亿元，高于万科。
而从球队本身的收益情况看，恒大俱乐部也是棵“摇钱树”。
就在夺冠夜（2010年11月9日），广州恒大主场已接纳4万2千余人，单场门票销售票面价值超过1亿元。
如果说恒大在亚冠的称雄是恒大集团的一次绝佳商业运作，那么这出商业大戏远未结束。
细心的观众会看到，恒大的决赛服的胸前广告已经从“恒大”变成了“恒大冰泉”。
据说，本场比赛恒大球衣上的广告位已被某公司拍到了1个亿，但许家印还是要留给自己旗下公司做战略推广。
夺冠夜后，老板许家印携主教练里皮，退役巨星菲戈、耶罗以及郎平召开新闻发布会，正式发布“恒大冰泉”矿泉水，其多元化战略更进一步。
目前为止，恒大已成为集房产、文化、体育、金融、消费品、产业直投等为一身的民营控股集团。
恒大已经不只是个地产公司，体育和娱乐业务是恒大最为人熟知的品牌，而“恒大长白山矿泉水”则是恒大“转型”做快消品的首次尝试。
据媒体披露，恒大计划冰泉首批投产年产40万吨与80万吨的两座水厂，远期规划年产将达千万吨。
将走高端路线，并依托布点全国的楼盘进行销售。
“恒大集团考虑建立一套独立的饮用水系统，将恒大天然矿泉水纳入楼盘社区系统，使之成为恒大物业的一大亮点，为物业提高附加值。
”恒大集团相关人士表示：
“这也将是恒大实施绿色住宅产业的一个举措。
”
由此而看，恒大正依托地产这个支柱业务板块，并以恒大足球
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