04.房地产开发贷款调查报告格式.doc

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上海银行授信审批中心

房地产开发贷款调查报告

编号：

第一章送审业务概况

一、送审简况：

送审单位

负责人

详见填写要求1

客户经理

审查人

详见填写要求2

二、授信业务简况：

申请人

申请金额

敞口金额

申请期限

利率

（可选同期基准、基准上浮、基准下浮）

手续费率

详见填写要求3

授信品种

（可选流贷、贴现、承兑、保函、开证等，并写明各品种的金额、币种）

申请性质

（可选首贷、原额度续借、增量；　若是增量，写清增量的敞口额度以及增量后总的授信额度和总的敞口额度）

担保方式

（可选信用、保证、抵押、　质押、保证金，并写清保证金比例%）

申请用途

还款来源

本行存量结构

关联企业额度

三、申请人基本情况：

（财务报表为年月，单位：

万元）

成立日期

注册资本

实收资本

所有制性质

详见填写要求4

行业类别

日均存款

投资构成

信用等级

详见填写要求5

法定代表人

总资产

净资产

资产负债率

借款总额

净资产借款率

销售收入

利润总额

经营性净现金流

流动比率

速动比率

应收账款周转天数

存货周转天数

对外担保

应付帐款周转天数

四、保证人（或承兑人）基本情况：

（财务报表为年月，单位：

万元）

担保人名称

成立日期

注册资本

实收资本

所有制性质

详见填写要求4

行业类别

是否关联

投资构成

信用等级

详见填写要求5

总资产

净资产

资产负债率

借款总额

销售收入

利润总额

流动比率

速动比率

对外担保

五、抵、质押状况：

抵、质押物

抵、质押率

填写要求：

1、“负责人”为送审单位行长（总经理）或经转授权的副行长（副总经理）；

2、“审查人”为送审单位评审报告撰写人；

3、“手续费率”若需上报审批，应明示审批情况；

4、“所有制性质”可选国有独资、国有控股、民营控股等；如为上市公司请一并注明；如为中外合资企业请写明主要投资外方；如为港澳台企业请注明；如为经境外转投资企业请注明

5、“信用等级”应明示：

（1）“外部评级”或“内部评级”；

（2）“大中型企业”模块或“小企业模块”；（3）“年度评级”或“即期评级”，年度/即期评级应注明年份/月份。

第二章授信方案

一、授信方式：

1、授信业务（融资）品种：

房地产开发贷款/经营性物业贷款

2、金额：

若是增量授信，注明增量的敞口额度以及增量后总的授信额度和总的敞口额度。

3、期限：

贷款期，其中提款期、宽限期、还款期。

4、利率/费率：

若利率/费率需要上报审批，应明示审批情况。

5、担保方式：

如分阶段采取不同担保方式，需列明担保方式和对应授信金额，还款期内是否要按照还款进度撤销相应的担保。

二、授信方案

1、参与方式

如是银团贷款，应列明银团贷款总金额，组成各方的地位及各自份额；

2、提款安排：

（1）首次提款条件；

（2）提款进度安排及相应条件；

3、还款计划：

（1）是否有宽限期的安排；

（2）房地产开发贷款：

用于还款的销售回笼款的比例；

（3）经营性物业贷款：

按年/季/月列明计划还款金额

（4）对提前还款是否有限制条件。

4、项目资金监管方案：

（1）是否聘请专业监管机构；

（2）是否组建团队或落实专人对项目进行监管；

（3）是否签定项目资金监管协议；

（4）如何审核申请人的提款依据并跟踪资金流向，确保项目资金不被挪用；

（5）如何确保项目资金来源到位；

（6）能否达到我行项目监管的其他要求。

5、回笼资金监管方案

（1）申请人开立帐户的情况，能否确保我行是唯一的结算行；

（2）如我行不是唯一结算行，回笼资金如何归集；

6、综合收益：

（1）住宅：

如配套按揭量

（2）办公楼、商业用房：

对扩大结算业务、拓展中间业务等方面的影响。

7、主要承诺事项：

包括但不限于以下内容

（1）申请人主要承诺：

l如项目超支自筹解决；

l办妥项目保险手续，并以我行为第一收益人；

l未经贷款行同意，不以本项目对外新增融资、提供担保或新增对外投资；

l未经贷款行同意，申请人不出售、转让其主要资产（或权益）；

l若项目需对外出租，抵押人需告知承租人设定抵押事宜；

l未经贷款行同意，不得归还股东方借款本息、不得进行任何形式的利润分配；

（2）股东主要承诺：

l在贷款本息未清偿前，不要求利润分配及撤资，不收回股东方借款本息；

l出具完工担保函；

l在贷款期限内提供现金短缺支持。

8、贷款期限内拟采取的其他财务限制性条款

第三章申请人情况分析

（主要参考流动资金贷款）

一、申请人的基本情况

1.成立时间：

（参照营业执照上的成立日期，同时注明经营期限以及营业执照的有效期限）

2.法定代表人：

（参照营业执照上的法定代表人名称，如是境外人士请注明国籍）

3.注册资本：

（写清金额、币种和实际到位的金额，若未全额到位，需写明法定的最后到位日和剩余部分预计何时到位）　　　　　　　　

4.资本金构成：

出资人名称

出资额（RMB/USD）

出资比例

出资方式

实际到位金额

合计

5.历史沿革：

（写清近三年来申请人股东和资本金的变化情况）

6.企业性质：

（可选国有独资、国有控股、民营控股等；如为上市公司请一并注明；如为中外合资企业请写明主要投资外方；如为港澳台企业请注明；如为经境外转投资企业请注明）

7.主营范围：

（参照营业执照上的主营范围填列）

8．相关资质：

房地产开发资质等级

9．管理层情况：

姓名

职务

年龄

教育背景

工作经历

要求：

①上述表格中所需填列的管理层人员至少包括但不限于：

法人代表、总经理、财务主管、其他必要人员（如企业实际控制人、有决策作用的副总、总监等）。

同时必须用文字形式写明管理人员是否存在不良记录和不良嗜好。

②分析经营团队与本项目相关的行业经验。

10．政府背景情况：

11．股东背景情况：

①新设项目公司，应着重反映股东（特别是实际控制方）的所有制性质、经营情况、财务实力、资信、行业经验、技术能力和项目管理能力；必要时需取得股东的报表，并进行分析。

②具有集团背景及多关联企业的申请人，应分析其股权结构图、业务关系、投资额、投资比例、银行融资等情况。

③如股东为民营、外资等企业，应特别注意查询并注明相关公开信息，以及对相应事项的调查情况（如无特别信息，也应注明）。

12．关联企业在我行的授信情况：

企业名称

与申请人关系

授信金额

实际使用额度

到期日

担保情况

利率、费率

13．重大事项：

要求：

对申请人在申报业务前但不限于一年内，出现以下任何情况应逐一予以说明和分析：

①重大体制改革；②重大建设项目；③重大法律诉讼、重大事故和赔偿；④重大经营管理变化；⑤重大政策变化。

二、申请人经营情况

1、主营业务描述：

借款人以前主要建设项目及其建设规模、总投资、收入、盈利情况；借款人开发能力、营销或运营能力介绍

2、近期发展规划：

开发中及计划中的项目、建设规模、总投资等简况。

三、财务分析

参见流动资金贷款送审报告要求。

重点分析资金来源结构、资金投入明细等。

四、对外担保情况

被担保单位

担保余额

与申请人关系

互保金额

是否逾期

要求：

若贷款卡中逾期情况发生，需写明原因。

如有抵押担保，请写明抵押物、贷款用途。

五、他行融资情况

银行名称

授信

金额

授信

品种

期限

（到期日）

额度使用情况

担保

方式

利率/

费率

要求：

①授信品种指：

流动资金贷款、承兑、开证等，具体品种的细分金额应明确填列；②他行大额授信必需了解到期日，同时了解他行对即将到期的大额授信的续支持态度；③担保方式须明确保证人或抵、质押物名称；④“利率、费率”为可选项；⑤除目前融资行外，了解申请人是否还在向其他银行申请融资。

第四章项目建设条件评价

一、项目建设必要性

要求：

阐述项目建设意义

二、项目概况

1、项目名称：

2、地理位置：

土地坐落，四至范围，所属土地等级，周边主要配套设施等

3、建设内容：

占地面积、总建筑面积，地上建筑面积（其中商业面积、住宅面积），地下建筑面积，综合容积率、绿化率、停车位（辆）等

4、主要建筑物类型（如住宅、办公楼、商铺等）及其数量（幢数、层数等）

三、项目建设合法合规性

阐述项目取得的相关批文：

（1）项目建议书批复、项目可行性研究报告批复或项目核准手续或备案表；

（2）项目用地规划许可及工程规划许可

（3）初步设计报告或扩初报告批复意见

（4）土地使用权证、建筑工程施工许可证

（5）环境影响评价审批；

（6）其他

要求：

1、列明取得批复日期、批复机构、文号、批复内容。

2、注意文件是否齐全，审批层级权限是否合规，建设内容、建设总投资、期限是否与批复一致。

四、其他重要文件

1、土地出让合同

注意土地出让金及补偿款等相关费用的金额，并核实支付情况，相关凭据等

注意是否存在特殊或限制性条款

2、其他：

如施工合同等，并列明主要设计、施工、监理单位

五、项目进程

1、计划工期安排、计划资金投入进度；

2、工程形象进度；

3、已完成投资（以相关合同及凭证为依据，调查实际支付资金）；

4、资金到位情况

注：

以上主要适用于房地产开发贷款；如系经营性物业贷款，则主要介绍：

1、物业概况（参考上述项目概况，并着重分析周边商业及配套环境等内容）、

2、目前使用状态（如系出租，介绍出租率、承租方、租金水平等）；

3、取得产证情况；

4、未尽内容，参照《上海银行经营性物业贷款实施细则》、《上海银行风管〔2006〕18号关于经营性物业贷款风险提示的通知》等相关文件要求

第五章投资估算和筹资评估

一、项目总投资

1、编制项目投资估算表（附表1）；

项目总投资主要由建设投资（建安工程费+其他基建费用+预备费）以及间接费用（管理费用+销售费用+财务费用）构成；包括但不限于附表1所示明细。

建设期利息按照提款进度计算，项目建设期利息是指项目建设期内每年应计利息之和，其中建设期每年应计利息=（年初贷款累计+本年发放贷款总额/2）*年利率。

基本预备费=（第一部分+第二部分-土地费用）＊基本预备费率，费率一般为5-10%。

涨价预备金：

一般按照建筑安装工程费和设备及工器具购置费的一定比率计算，费率按照物价指数估算。

要求：

①若项目未开工，可以可研报告或概算总投资为主要依据，并结合项目实施情况分析总投资估算的依据是否符合国家或地区有关规定，工程内容和费用是否齐全，是否任意扩大费用范围、提高标准、扩大规模；分析投资估算是否打足，有无漏项、少算或人为压低造价等。

②若项目已在建或完工，应根据实际情况进行估算；若对批复总投资作了调整，应逐一说明调整原因

③若系增量授信，应比较前次评估结果与项目实际总投资，并分析存在差异的原因。

二、项目资金来源

1、资本金：

金额，占总投资比例、落实程度和到位的可能性；

新设法人以净资产为准，并列明净资产构成内容；既有法人则着重分析对应本项目的部分

2、银行贷款：

描述贷款金额、各银行贷款份额及落实程度；

3、资金缺口：

金额、资金来源、并明确是否优先于我行贷款偿还

（1）对股东借款，应要求其承诺在归还我行贷款前不收回本息

（2）对预售回笼款，应分析其可实现性

（3）其他资金来源亦应提供合理解释及相关依据

根据各项资金来源的到位计划，编制投资计划及资金筹措表（附表2）。

注：

以上主要适用于房地产开发贷款，如系经营性物业贷款，则主要介绍：

1、相应物业的造价或账面原值（尽量以审计报告或发票为准）

2、原项目投入的资金来源及结构（包括但不限于资本金、银行借款、股东借款，以及可能存在的价款、税款等尾款）

3、本次贷款资金用途及其合理性

4、其他，未尽内容参照《上海银行经营性物业贷款实施细则》、《上海银行风管〔2006〕18号关于经营性物业贷款风险提示的通知》等相关文件要求

第六章项目市场评价

一、同类型项目周边地区销售/租赁情况分析

主要介绍周边楼盘的销售/租赁情况，包括在建项目、已立项的项目和潜在项目，及所在地区的具体情况评价项目市场定位，判断项目面向的主要客户群体。

楼盘名称

地址

规模（m2）

建设进度

入住时间

售/租价

销售/租赁情况

二、项目竞争优劣势分析

（1）从价格、房型设计、小区环境、物业管理、营销策略（包括自销和委托的营销策略）等方面比较分析

（2）针对项目存在的缺陷分析

第七章项目财务评估

一、项目评估取值依据

1、收入

根据项目经营方式，编制销售计划/出租情况表（附表3），列明销售/出租的单价、面积、收入及销售进度/各期出租率等；如有其他收入，说明来源及依据

如为建成后用于经营或出租的房地产开发项目/经营性物业贷款，应设定并说明项目的经营期。

2、成本费用及税金

（1）建成后用于出售的房地产开发项目

l销售税金及附加

l建设投资

l间接费用

l土地增值税

l所得税

l其他

（2）建成后用于经营或出租的房地产开发项目/经营性物业贷款

l营业税金及附加

l经营成本

l间接费用（管理、销售、财务等费用）

l房产税（出租：

租金收入*12%/自营：

房产原值*80%*1.2%）

l折旧/摊销

l所得税

l其他

要求：

在充分考虑风险因素的情况下，合理预测销售/出租收入、成本费用、税金以及利润等数据，并一一列明测算依据。

3、编制损益表（附表4）

二、项目财务指标

根据项目评估取值，编制现金流量表（附表5）、贷款偿还期表（附表6），并计算如下指标。

1、盈利能力：

财务内部收益率、投资利润率

2、清偿能力：

贷款偿还期

l贷款偿还期=贷款偿还后开始出现盈余年份数－1+（当年偿还贷款数/当年可用于还款的资金额）

l测算贷款偿还期时，如有他行贷款，要按还款期先后或按同比例（期限相同）测算本行贷款偿还期；分析是否与设定的还款期及还款计划匹配

l分析项目内部收益率是否高于基准收益率（一般为银行贷款利率加1%-2%的风险系数）

l若为用于出售的房地产开发项目，一般资金监管要求为销售收入弥补项目必要资金缺口外，全部用于还款；可着重分析现金流量表进行，而对贷款偿还期表可不作要求

三、不确定性分析

进行盈亏平衡点、敏感性分析，编制敏感性分析表（附表7）

1、盈亏平衡点＝平均固定成本/（平均销售收入－平均可变总成本－年平均销售税金及附加）

2、进行敏感性分析时将总投资、销售价格等因素，向不利方向变动10%或20%时，对内部收益率的影响是否很大，内部收益率是否仍高于基准收益率。

第八章项目贷款担保评价

一、抵押担保：

1、抵押物概况

权属

抵押物所有权人

抵押物名称

地址

概况

土地面积：

使用权来源：

；用途：

总建筑面积：

，主要类型及其面积

权证编号

价值

项目总投资，其中土地成本，折合单价

建安等其他成本，折合单价

抵押率

其他说明事项

2、抵押及相关手续操作方案说明

3、抵押物价值及变现能力说明

4、抵押担保能力综合评价

二、其他担保

如保证担保、质押担保等，参见流动资金贷款送审报告要求。

第九章风险评价

一、主要风险

1.客户风险。

（包括财务风险、经营风险、行业风险、信用风险等）

2.项目风险。

（包括项目的合规性、项目总投资、资金筹措、财务评估指标、建设工期、市场前景等方面存在的问题）

3.担保风险。

（包括保证人担保能力，抵押物担保能力、担保瑕疵问题、担保手续操作风险等）

4.银行管理风险。

（包括业务政策风险、业务集中度风险、管理风险、利率风险等）

要求：

风险阐述首先必须对风险予以归纳，如上提示“××风险”；同时对该风险形成的原因进行解释和阐述。

二、风险控制方案

要求：

列明针对上述风险拟采取的风险控制措施，并分析相关措施的有效性，得出风险能否控制的结论。

第十章综合评价及建议

要求：

1、阐述送审行发展该客户的理由：

（1）与申请人原有的合作关系；

（2）项目竞争优势；

（3）本笔业务为我行带来的收益。

2、评价对申请人的整体营销方案，包括贷款金额、币种、业务品种组合、期限组合、信贷价格、担保方式等与项目的匹配程度；

3、提请审批决策时关注的问题及其他需要说明的事项。

4、通过上述分析，作出综合性的评价意见，意见应明确表示同意与否。

调查人：

日期：

12