房地产基本经济理论知识点.docx
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房地产基本经济理论知识点
1、企业、个人等主体在进行区位选择时，考虑的区位要素主要有：
空间环境特性、通达性、互赖性、排斥性、成本费用。
2、区位通常是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系。
3、区位的特征：
区位的综合性、区位的确定性、区位的层次性、区位的历史性。
4、区位根据尺度的大小，大体有四个层次：
大位置、小位置、地址、微位置。
5、房地产区位：
是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等区位因素。
6、区位理论简称区位论，是关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说。
具体地讲，主要是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区内经济活动优化组合的理论。
区位理论主要有农业区位理论、工业区位理论、中心地理论、城市空间结构理论。
7、杜能“孤立国”理论的假设前提：
①孤立国是一个天然均质的大平原，在其中央只有一个城市；②城市是孤立国中农产品的唯一销售市场，而农村则依靠该城市提供工业品；③孤立国内唯一的交通工具是马车；④农产品的运输成本与其重量及从产地到市场的距离成正比；⑤农业经营者以获取最大利润为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种。
8、杜能农业区位理论的主要内容：
①基本经济分析：
P最大利润=V销售价格—（E生产成本+T运输成本）或P+T=V-E=K；②“杜能圈”：
第一圈自由农作区，第二圈为林业区，第三圈为轮栽农作区，第四圈为谷草农作区，第四圈为谷草农作区，第五圈为三圃农作区（黑麦、燕麦、休闲），第六圈为畜牧业区；③“杜能圈”的修正模型。
9、韦伯工业区位理论的假设前提：
①研究的对象是一个均质的国家或地区；②工业原料、燃料产地分布在特定地点且已知；③工业产品的消费地点和范围也已知，且需求量不变；④劳动力供给为已知，不能流动，且在工资率固定的情况下是充裕的；⑤运输成本是重量和距离的函数；⑥仅就同一种产品讨论其生产和销售问题。
10、运输指向的工业区位分析：
原料指数=限地性原料总重量÷制成品总重量。
根据上式可知，一般的工业区位法则是：
①原料指数＞1，在原料地；②原料指数＜1，在消费地；③原料指数＝1，自由区位。
11、劳动力成本影响工业区位趋向的分析：
工业区位由运输指向转为劳动力指向公限于节约的劳动力成本大于增加的运输成本。
12、集聚与分析因素影响工业区位的分析：
集聚因素是指促使工业向一定地区集中的因素。
由其形成的聚集经济效益也可使运输和劳动力指向的工业区位产生偏离，而产生工业区位的第二次变形。
生产或技术集聚是一般集聚因素（也称为纯集聚），社会集聚是特殊集聚因素。
分散因素是指不利于工业集中到一定区位的因素。
前提条件是要看集聚给企业带来的利益大还是房地产价格上涨造成的损失大，即取决于集中与分散的比较利益的大小。
13、中心地理论的基本概念：
①中心地。
是指区域内向其周围地域的居民点居民提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点；②中心地职能。
是指由中心地提供的商品和服务；③中心性。
是指中心地对其周围地区的影响程度，可用“高、低、强、弱、一般、特殊”等来形容和比较；④需求门槛。
是指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的最低购买力和服务水平；⑤。
商品销售范围。
是指消费者为获取商品和服务所希望通过的最远路程，或者中心地提供商品和服务的最大销售距离和服务半径。
14、克里斯塔勒的中心地理论：
（1）假设前提。
①均质平原，人口分布均匀，居民收入水平和消费方式相同；②统一的交通系统，交通费用与距离成正比；③厂商和消费者都是经济人；④货物可自由流动，不受关税和非关税壁垒限制。
（2）六边形市场区。
在一个均质平原上，让所有人都由一个中心地提供商品和服务是不可能的。
超额利润会吸引其他中心地的厂商加入进来，为避免竞争引起的销售额下降，第二个中心地与第一个中心地相隔一定的距离，以后，第三个，第四个中心地等都会加入进来。
（3）市场等级序列。
不同规模等级的中心地，其需求门槛和商品销售范围是不同的。
在空间地域上，经过互相作用和人类经济活动的干扰，就将形成规律有序的中心地——市场等级体系。
15、同心圆理论：
是伯吉斯总结出的。
他基于生态学的入侵和孙继概念来解释城市土地利用在空间上的排列形态。
城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共形成5个同心圆用地结构。
16、扇形理论：
是堆伊特创立的。
理论核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展。
17、多核心理论：
最先是麦肯齐提出，后来被哈里斯和乌尔曼加以发展。
该理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心。
其中一个主要商业区为城市的核心，其余为次核心，这在大城市较常见。
18、中心商务区土地利用模式：
把中心商务高度指标CBHI＞1，中心商务强度指标CBII＞50%的区域界定为CBD。
见P10
19、商业区区位选择指向特征：
①单一的消费指向性；②空间关系的外部性；③地价是商业区位的重要因素；④商业区位选择的理性目标是消费者最大剩余效用与商家最大利润之间的平衡。
20、城市空间结构对区位的影响：
①城市土地利用分异和中心地体系决定区位的土地成本、效益和市场地域；②城市功能分区的土地利用主导功能决定了区位的优势和未来发展；③城市空间结构的重构和演变影响区位格局变化和时序选择。
21、房地产需求：
是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买（或承租）的数量。
22、决定房地产需求量的因素：
1）该种房地产的价格水平；2）消费者的收入水平；3）消费者的偏好；4）相关物品的价格水平；5）消费者对未来的预期。
23、房地产供给：
是指房地产开发企业和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且提供出售的数量。
24、决定房地产供给量的因素：
1）该种房地产的价格水平；2）该种房地产的开发建设成本；3）该种房地产的开发技术水平；4）房地产开发企业对未来的预期。
25、房地产均衡价格：
是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。
26、均衡价格理论是价格原理的核心内容。
27、房地产供求状况分四类：
1）全国房地产总的供求状况；2）本地区房地产总的供求状况；3）全国同类房地产的供求状况；4）本地区同类房地产的供求状况。
28、地租的概念：
狭义的地租是指使用土地所获得的超额报酬或收益；广义的地租是指超额的利润、工资、利息及利用各种生产要素所获得的超额报酬或收益。
29、地价：
是指土地所有者向土地需求者让渡土地所有权所获得的收入，是买卖土地的价格。
30、级差地租：
是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。
级差地租Ⅱ是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。
31、绝对地租：
不管租种什么土地都必须缴纳的地租。
32、垄断地租：
是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。
33、地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年数的地租，两者的关系为：
地价
34、地租与地价之间的数量关系，用现代现金流量折现方式来表达则为：
上式中，为第1年初的地价；为第n年末的地价；；i为折现率。
（详见书P18）
35、城市：
是一定数量的非农人口和非农产业的集聚地，是一种有别于乡村的居住和社会组织形式，是国家或者一定地域的政治、经济和文化中心。
36、城市与乡村的区别：
1）城市是以非农人口领取为主要特征的居民点，在人口职业构成上不同于乡村；2）城市的人口数量、人口密度、建筑密度、容积率等都比乡村大得多，在规模和密度上不同于乡村；3）城市建设用地类型多样复杂，基础设施和公共服务设施比乡村完备，在空间形态和物质构成上不同于乡村；4）城市一般是一定地域的政治、经济和文化中心，是工业、商业、交通、文化、教育等产业的集聚地，在职能类型和产业结构上不同于乡村。
37、城市的分类：
1）按城市人口规模将城市分为大城市、中等城市和小城市；2）按城市行政级别，将城市分为4类：
直辖市、地级市、县级市、建制镇；3）按城市职能将城市分类具有综合职能的城市和以某种职能为主的城市；4）按城市地理位置可分为南方城市和北方城市；5）按城市地形地貌，可分类平原城、山地城市、丘陵城市、盆地城市、高原城市、河谷城市等；6）按城市平面几何形状，可分类块状城市、带状城市、星状城市；7）按城市内部结构，可分类单中心城市、多中心城市；8）按城市道路格局，可分为棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市等。
38、城市的发展演变可划分四大阶段：
1）绝对集中阶段。
就指在工业化初期，大量乡村人口向城市迁移，导致城市人口规模不断扩大，城市化水平迅速提高的时期；2）相对集中阶段。
随着工业化进入成熟期，城市化处于高速发展的阶段，人口不仅继续向城市集中，也开始向郊区扩展，但市区人口增长速度仍高于郊区人口增长速度，仍然是向中心集聚的过程：
3）相对分散阶段。
是指人类社会进入后工业化的初期，城市化增长模式发生了重要变化，即城市经济结构中第三产业的比重开始超过第二产业，在市区人口继续膨胀的过程中，郊区人口增长速度超过了市区人口增长速度，出现郊区化的前兆；4）绝对分散阶段。
人类社会进入后工业化的成熟期，第三产业在城市经济结构中占据主导地位，人口流动的主要方向民生逆转，开始由市区向郊区迁移，导致郊区人口上升，市区人口绝对数量下降，出现负增长，城市发展进入郊区化时期。
39、城市化：
是乡村转变化城市的一种复杂过程。
通常表现为1）农村人口向城市迁移，农业人口转变为非农业人口，农村生活方式转变为城市生活方式；2）由于产业结构调整和技术的进步，农业经济向非农业经济转移并产生空间集聚；3）城市规模不断增大，城市范围向外围扩展；4）区域内城市数量不断增多，形成城市体系。
40、城市化进程：
城市化是18世纪60年代初开始产业革命以来，人类社会发展中出现的世界性现象之一。
其过程可分类3个阶段：
1）初级阶段；水平低，速度慢；2）加速阶段；向城镇迅速集聚，运动加快；3）后期阶段。
饱和阶段，水平很高，过程减速。
41、城市化引起的变化：
1）城市化引起城市体系的属性和动态特征的变化；2）城市化引起城市形态的变化；3）城市化引起城市生态的转变；4）城市化引起城市性态的改变。
42、郊区化：
是指区域城市化水平达到一定程度（70-80%），市区发展速度变得缓和平衡，人们开始追求理想的自然生态环境和良好的社会环境，城市人口、就业岗位和服务业在大城市由市区向外迁移的一种分散化过程。
43、发达国家的郊区化：
①郊区化前的外迁现象（19世纪后期、1890-1992年沿电车丝路外迁时期）；②1920-1950年汽车郊区化时期；③1950-1980年普遍郊区化时期；④20世纪80年代的郊区化——城市功能逐步完善时期；⑤20世纪90年代以来的郊区化——形成边缘新城。
44、我国的郊区化主要表现为：
①人口郊区化；②工业郊区化；③外来人口郊区集聚。
一、房地产征收征用
1.2004年以前，我国没有区分征收和征用两种情形，统称为“征用”；2004年3月14日，《宪法》将原第十条第三款修改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。
2004年8月28日，全国人大常委会通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定，也区分了征收和征用；2007年3月16日《中华人民共和国物权法》对征收和征用分别做了更为具体的规定。
2.
房地产征收是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他房地产的行为。
3.我国实行土地公有制，土地只能为国家所有和农民集体所有。
土地征收在我国特指国家为了公共利益的需要，将农民集体所有的土地收归国家所有，是土地所有权在集体和国家之间的变动。
4.国有土地上单位、个人的房屋征收过去称为“城市房屋拆迁”，简称“房屋拆迁”。
2011年1月21日国务院公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》国务院令第590号，同时盲目了2011年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》。
它是国家为了公共利益的需要，征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予被征收房屋的所有权人补偿的行为。
5.房地产征收有严格法定的限制条件：
①征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的，绝对禁止以商业用途为目的的征收；②征收必须严格依照法律规定的权限和程序；③政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的价值对被征收人的损失予以公平补偿。
6.
房地产征用：
是指国家因抢险、求灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的房地产的行为。
7.房地产征用的限制条件：
①征用的前提条件是紧急需要。
②征用应符合法律规定的权限和程序。
③使用后应将被征用的财产返还被征用人，并且给予补偿。
8.征收和征用的共同点：
征收是国家强制取得集体和单位、个人财产；征用是国家强制使用集体和单位、个人的财产。
共同之处有两点：
一是强制性，即都不必得到财产所有权人的同意；二是补偿性，即都应给予公平补偿。
9.征收与征用的主要区另有4点：
①适用对象不同。
征收的财产主要是不动产，征用的财产既包括不动产与动产；②前提条件不同。
征收是为了国防和外交以及政府组织实施的基础设施建设、公共事业、保障性安居工程建设、旧城区改建等公共利益的需要，征用是因抢险、救灾等紧急需要；③所有权转移不同。
征收主要是所有权的改变，征用只是使用权的改变财用后，应反还被征用人；④补偿内容不同。
任何征收都要给予补偿，而且必须依法补偿。
征用在财产使用后首先应及时返还，只对财产因征用而毁损或灭失，而对征用前实物状态和价值进行复原。
10.公共利益的范围：
①国防和外交的需要；②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；⑤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
11.
公共利益的特点：
①公共利益是客观的。
②公共利益是共享的。
③公共利益是不确定的。
④公共利益不同于国家利益或政府利益。
12.国有土地上房屋征收的管理体制：
是指由各级房屋征收管理部门及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体。
《房屋征收条例》规定的房屋征收管理分工如下：
①房屋征收主体。
市、县级人民政府。
负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
②房屋征收部门。
市县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
③房屋征收实施单位。
房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，并对其在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，对其行为后果承担法律责任。
④房屋征收的监督与指导部门。
上级人民政府应加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。
13.国有土地上房屋征收的程序：
①做出房屋征收决定的准备工作。
②做出房屋征收决定。
③拟定征收补偿方案及公告。
④征求意见及修改。
⑤房屋征收的实施。
⑥房屋征收的强制执行。
14.《房屋征收条例》对做出房屋征收决定设置了3个前置条件：
1）确需征收房屋的各项建设活动，应符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。
保障性安居工程建设、旧城区改建，应纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
制度定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应广泛征求社会公众意见，经过科学论证。
2）市、县级人民政府做出房屋征收决定前，应按照有关规定进行社会稳定风险评估。
3）做出房屋征收决定前，征收补偿费用应足额到位、专户存储、专款专用。
15.征求补偿方案征求意见期限不得少于30日。
16.房屋征收的实施具体工作包括以下内容：
①调查登记房屋征收范围内房屋情况。
如权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，调查结果应在房屋征收范围内向被征收人公布。
②对征收房屋价值的评估。
③签订补偿协议。
④实施房屋征收。
17.国有土地上房屋征收的补偿的内容：
①被征收房屋价值的补偿。
②因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。
③因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
18.房屋征收补偿的方式：
有货币补偿和房屋产权调换两种，由被征收人选择。
19.被征收房屋价值的评估：
2011年6月3日，住房城乡建设部公布了《国有土地上房屋征收评估办法》（建房【2011】77号）。
被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》确定。
20.国有土地上房屋征收与补偿的法律责任种类有：
行政责任、民事责任和刑事责任。
21.集体土地征收的程序：
申请、审查、批准、公告、补偿等。
22.农用地转用的审批：
省、自治区、直辖市人民政府批准道路、管线工程和大型基础设施建设项目；国务院批准占用土地，涉及逐用地转为建设用地的。
23.土地征收的审批：
①须经国务院批准的：
所有基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷、其他土地超过70公顷的。
②由省级人民政府审批的：
除国务院审批的土地以外的土地，必须同时报国务院备案。
24.征收耕地的补偿费用包括：
土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
土地补偿费和安置补助费总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。
25.被征地农民的安置：
货币安置、保障安置、农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置和异地移民安置。
最常用的是货币安置和保障安置。
二、建设用地使用制度
三、
关于国有建设用地使用权出让的特征：
①建设用地使用权出让是一种国家垄断行为；②建设用地使用权是具有一定使用期限的；③建设用地使用权出让是有偿的；④建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下分别设立；⑤建设用地使用权人享有的权利范围是有限制的。
1、建设用地的分类：
①按所有权性质，分为国有建设用地和集体建设用地；②按来源，分为新增建设用地和存量建设用地；③按使用期限，分为永久性建设用地和临时性建设用地；④按服务的产业类型，分为农业建设用地和非农业建设用地。
农业建设用地如农作物的暖房、育秧室、农用水泵房、农用道路等；非农业建设用地如城镇建设用地、农民宅基地、乡镇企业用地等。
⑤按用途，分为工业建设用地、民用建设用地和军事建设用地。
⑥按建设项目生产规模和总投资额大小，分为大型项目建设用地、中型项目建设用地和小型项目建设用地。
2、建设用地的取得方式：
①征收集体土地；②划拨国有建设用地使用权；③出让国有建设用地使用权；④国有建设用地租赁。
⑤国有建设用地使用权作价出资或授权经营；⑥国有建设用地使用权转让；⑦集体建设用地使用权的转移。
3、调整建设用地关系是指建设用地权属的确立与变更，以及理顺和协调在解决建设用地的分配和再分配过程中所产生的各种关系。
4、建设用地管理原则：
①节约合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率；②强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用；③实行建设用地有偿使用；④社会效益、经济效益和生态效益相统一。
5、
国有建设用地使用权划拨程序：
申请、审批、拨地、发证。
6、招标、拍卖和挂牌出让方式的一般规定：
①出让文件的编制；②出让公告的发布；③出让公告的内容；④出让底价的确定；⑤资格审查。
7、协议出让和招标、拍卖和挂牌出让的区别：
①适用范围不同；②出让金形成方式不同；③最低价确定的原则不同。
8、国有建设用地租赁的范围：
①目前使用划拨，依法可以划拨的，维持划拨，可不实行有偿使用和租赁；②因改变土地用途或发生转让、场地出租、企业改制和土地用途改变后不再符合划拨的，可实行租赁；③申请建设用地进行经济性房地产开发的，必须实行出让，不实行租赁；④申请建设用地进行非经营性开发、依法应有偿使用的，可采用租赁，也可采用法律规定的其他有偿使用方式；⑤国有企业破产和或出售时，所涉及的划拨建设用地使用权，采取出让方式处置，不实行土地租赁。
9、
租赁期限6个月以上的国有建设用地租赁，应由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。
10、国有建设用地使用权转让的条件：
①按合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%，属于成片开发土地的，形成工业用地工或其他建设用地条件。
11、国有建设用地使用权转让的限制：
①转让合同的终止日期和项目完成日期不得超过原出让合同规定的终止日期；②建设用地使用权转让后，原出让合同规定的建设用地使用权受让人的权利、义务也随之转移；③建设用地使用权转让时，其地上建筑物、附着物所有权随之转让；④建设用地使用木马转让价格明显低于市场价格的，市县人民政府有优先购买权；⑤建设用地使用权转让时，需改变原规划用途，须先向土地主管部门和规划部门申请，经审核批准，调整出让金，方可转让。
12、建设用地使用权转让的方式：
出售、互换、赠予。
13、建设用地使用权转让程序：
申请、审批、签订转让合同、公证、登记。
14、建设用地使用权出租程序：
申请、审批、签订合同、办理登记。
15、
建设用地使用权不得设定抵押的范围：
①权属有争议的；②用于教育、医疗等公共福利的建设用地；③已依法公告列入拆迁的；④依法查封、扣押、监管的；⑤依法列入文物保护的；⑥依法不得抵押的其它。
16、国有建设用地使用权抵押权应注意的问题：
①同一宗建设用地使用权设定两个以上抵押权的，抵押人应将已经设定过的抵押情况告诉抵押权人；②两宗以上建设用地使用权设定同一抵押权时，视为同一抵押标的物；③以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；④以共有房地产抵押，必须经由其他共有人书面同意。
⑤已出租的建设用地使用权抵押时，应将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人；⑥设定建设用地使用权抵押时，抵押当事人可以协商谇定抵押建设用地使用权的价值，也可委托评估。
⑦抵押权人在征得抵押人同意，可以用抵押人名义为抵押土地使用权投保，保费办承担，抵押期间，抵押权人为保险受偿第一受偿人；⑧有经营期限的企业以其所有的房地产作抵押的，所担保债务的改造期限不应超过企业的经营期限，以具有土地使用年限的房产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过出让合同规定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限；⑨正在建行的建筑物抵押的，应办理抵押登记。
抵押权自登记时设立。
17、建设用地使用权处分的受偿分配顺序：
①支付处分抵押建设用地使用权的费用；②扣除抵扣建设用地使用权应缴纳的税费；③偿还抵押权人的丽权本息及支付违约金；④赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害。
⑤剩余金额交还抵押人。
18、划拨方式取得的建设用地使用权在下列情况下收回：
①国家根据建设发展需要和规划要求收回的；②土地使用者因迁移、解散、撤销等原因停止使用的；③公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的；④划拨建设用地使用权未经原批准机关同意连续2年未使用；⑤划拨建设用地使用权不按批准用途使用土地。
19、闲置土地的认定：
①一年未动工。
②已动工，用地面积不足应动工用地面积1/3,或已投资额不足总投资额25%的。
20、集体建设用地的使用原则：
①维护社会主义公有制，保护合法权益；②按规划用地，节约用地，保护耕地；③按计划用地，不得突破计划控制指标；④依法办理审批手续。
⑤如涉及占用农用地，须依法办理农用地转用审批手续。
四、房地产市场调研
1、房地产市场调研的特点：
①系统性。
②连续性；③跟踪性；③目的性；④客观性。
2、房地产市场调研的功能：
①市场描述功能；②市场诊断功能；③市场预测功能。
3、房地产市场调研的分类：
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