小区物业服务合同.docx
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小区物业服务合同
丽水市***小区物业服务合同
项目名称：
***小区物业服务
项目地址：
丽水市莲都区***小区
甲方：
丽水市莲都区***小区业主委员会
备案号：
莲建业备号
通讯地址：
丽水市莲都区***小区
邮政编码：
323000
乙方:
丽水市***物业管理有限公司
营业执照注册号：
企业资质证书号：
资质等级：
法定代表人：
联系电话：
委托代理人：
联系电话：
通讯地址：
邮政编码：
签订日期：
2017年月日
第一章总则
第一条根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、国家、省、市《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方对***小区物业（物业项目名称）提供物业服务,签订本合同。
乙方依照本合同提供服务的受益人为本物业管理区域的全体业主和非业主使用人，全体业主和非业主使用人享受本合同提供的服务并承担按本合同规定及时交纳物业费用等义务。
第二条物业基本情况
物业类型：
小高层。
座落位置：
丽水市。
第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章物业服务内容
第四条房屋建筑共用部位的维护和管理，包括：
楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体结构、楼梯间、走廊通道、门厅。
第五条共用设施、设备的维护、运行和管理，包括：
共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、水泵房、楼内消防设施设备，包括小区道路维护、室外上下水管道、化粪池、钢化玻璃棚、包括甲方引进的合作设施，例如：
车辆道闸、人行通道门、单元门、电梯广告等等。
第六条市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维护和管理，包括小区道路、消防通道（含登高）、室外上下水管道、沟渠、池、井、露天车位、地下车库（位）。
第七条公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
第八条附属配套建筑和设施的维护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。
第九条公共环境卫生，包括公共楼道、通道、电梯间、走廊、小区内道路、公共场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
第十条本小区实行人车分流，要求乙方对小区内交通与车辆停放秩序的管理，包括停车场管理和车辆进出管理。
第十一条维护公共秩序、小区安全，包括安全监控、巡视、门岗执勤。
前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。
双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，以专项合同的约定执行。
第十二条管理与物业相关的工程图纸、业主用户档案与竣工验收资料。
第十三条组织开展社区文化娱乐活动。
第十四条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。
第十五条对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止。
第三章双方权利义务
第十六条甲方权利义务
1、代表和维护产权人、使用人的合法权益。
2、制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约和物业管理制度；
3、审定乙方拟定的物业管理制度、物业管理方案、物业管理服务年度计划、维修养护计划和大中修方案财务预算及决算，监督乙方管理服务方案及制度的执行情况；
4、审批物业维修基金的使用预算，并负责物业共用部分维修、更新、改造的竣工验收；
5、定期听取乙方关于物业服务合同履行情况和物业维修基金的使用情况的报告，并定期向业主公布和向业主大会报告；
6、听取业主、使用人的意见和建议，协调业主、使用人与业主委员会或乙方的关系；
7、根据业主大会的决定代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼；
8、监督乙方实施物业服务的其他行为；
9、协助乙方做好物业管理工作和宣传、文化活动；
10、对乙方违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；
12、负责本物业管理维修基金归集和续筹；
13、在合同生效之日起二十日内向乙方移交物业管理用房和物业管理相关资料；
14、协调、配合乙方共同处理本合同生效前发生的相关遗留问题；
第十七条乙方权利义务
1、按照丽水物业管理条例服务要求和标准，对物业实施管理和提供专业化服务，为本合同约定服务，本小区服务级别为：
二级，二级服务内容按照《丽水市区物业服务收费管理实施办法》执行详见附件一。
同时本合同约定服务小区设置小区管理处，专职管理处人员最低配置：
（管理处主任1名、前台接待不少于1名；水电工不少于1名，小区巡逻（含装修管理）1名；保安队长1名，保安部少于10名，小区保洁不少于5名），合同签订以后须在小区公告栏公示管理员姓名、工作内容和电话，相关材料提供给甲方备案；
2、根据有关法律及本合同的约定，制定物业管理方案和制度；
3、对业主和物业使用人违法法规、政策的行为，提出请有关部门处理；
3、积极宣传物业管理相关法律、法规及有关规定，对业主和物业使用人违法、违规、业主公约的行为，根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、曝光等措施或协助有关部门处理；
4、可选聘专业公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业服务合同义务的主要部分或全部转移给第三人；
5、负责编制房屋及附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化、卫生等设施设备的大中修计划和方案，并经业主大会决定后由乙方组织实施，作为本合同的附件；
6、在物业管理区域内公示本合同约定的收费项目和标准以及向业主提供专项服务的收费项目和标准，依照合同和有关规定向业主和物业使用人收取物业服务费；
7、每半年报告和公示物业服务合同履行情况和物业维修基金使用情况；
8、不得擅自改变物业管理区域内共用部分的用途，不得擅自在物业管理区域内从事物业服务以外的经营活动；；
9、本合同终止后二十日内，乙方必须向甲方移交物业管理用房和物业相关资料。
10、乙方应在本合同订立或变更之日起十五日内，向区县（自治县、市）物业所在地房地产行政主管部门备案并在物业管理区域内公示；
第四章物业服务质量标准
第十八条服务质量要求：
1、小区房屋外观：
完好、整洁，整洁无破损（参考依据2017年1月1日以后）；
2、小区设备正常运行（包括消防栓、小区楼道灭火器、消控报警系统、地下室排风系统、地下室排水系统、地下车位道闸、监控、电梯、二次供水设备、公共照明及楼顶景观灯等）：
运转正常、及时记录设备运行情况，需要提供设备养护和维修记录（每月少于一次），并在公示在设备旁边；
3、房屋及设施设备的维护，健全维护制度，及时处理用户报修，按计划完成；
4、公共环境：
环境设施完备，实行标准化保洁，不低于丽水市创建国家卫生城市标准；
5、共用设施、设备的维护、运行和管理，保证共用设施数量不缺少，包括：
共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、水泵房、楼内消防设施设备、楼层灭火器（符合消防规定），防火门、电梯，包括小区道路维护、室外上下水管道、化粪池、钢化玻璃棚；共用设施、设备的维护损坏更换备件，要求不低于原标准；共用设施、设备的维护、运行和管理包括甲方引进的合作设施，例如：
车辆道闸、人行通道门、单元门、电梯广告等等：
6、绿化维护：
全天候保洁、无枯死现象，保持修剪，一年绿化保养不能少于2次，积极提出绿化建议；
7、环境卫生：
保障小区环境干净整洁（包括小区道路、地下室、电梯、架空层不锈钢扶手、地面、楼梯、楼道），垃圾日产日清，卫生保洁不低于不能少于1次，并在每幢楼适当的位置公示日保洁情况；
8、公共秩序维护：
小区安全：
24小时值班（含小区北门、南门、消控室），对小区路面、地下室不间断巡逻；对出入小区机动车实行人车分离，小区有车位的业主，引导驶入本小区自己的停车位，本小区无车位的业主和非本小区业主车辆要进行逐车验证、引导，行驶有序，停放整齐；
9、保安：
加强规范管理，协助公安机关维护好本小区公共秩序，确保公共区域人、车有序；
10、装饰装修管理：
装饰装修管理严格按照《业主公约》执行。
对业主装修进行申请制度，审核装修方案，设置装修管理员并对装修现场进行巡视，对违反法规、规章及业主公约的装修户要及时劝阻、制止，在无效的情况下及时上报有关行政执法部门；
11、组织小区消防演练和培训和小区文体娱乐活动，每年不少于1次；
12、以上服务需要留下相关记录，甲方不定期的检查或者作为年底考评依据。
第五章物业服务考评方案和维修费用
第十九条根据丽水物业管理条例，本小区物业服务级别：
二级；物业服务费按建筑面积结算。
1、低层住宅（别墅）：
2.8元/月.平方米；
2、高层住宅：
1.2元/月.每平方米；
3、商业物业：
3元/月.平方米；
4、地下或地下车库（位）管理费：
25元/个.月；
5、地下或半地下存储间管理费：
12.5元/个.月。
6、费用构成包括管理人员薪金及福利费、物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施、设备的维护、运行和管理费用、绿化养护费、综合管理费、法定税费等，不包含特种设备产生的费用。
7、乙方缴纳费用周期：
每12个月缴纳一次；。
8、物业服务费价格的调整，按政策规定调整。
第二十条物业服务考评及收费时间
1、为督促乙方提供更好的服务，每年度的第三季度，甲方组织小区业主成立考评小组对小区物业进行考评：
1）小区考评小组组成：
（小区业委会成员、楼道长、抽样数量每幢高层不少于10%的小区业主代表等）；
2）考评依据《第四章物业服务质量标准》，考评内容详见附件二表格，考评取平均值；
3）考核结果：
如果考评分数若低于60分（不含60分），当年度物业费实收总额返回15%给业委会对公户作为小区维修基金；
如果考评分数若低于50分（不含50分），当年度物业费实收总额返回20%给业委会对公户作为小区维修基金；
如果考评分数若高于90分（含90分）以上，年终甲方为乙方在本小区工作人员提供额外奖励。
如果考评分数若低于60分（不含60分），甲方有权终止合同，重新选聘物业。
2、物业考核加分项
1）得业主、住户表扬的（得锦旗、表扬信每次加1分）；
2）得社区、街道表扬的、嘉奖的（每一次加2分）；
3）被省、市、县政府相关部门表扬、嘉奖的（每一次加3分）；
3、业主逾期交纳物业服务费的（超过次年度2个月），乙方有权可以从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三的违约金，对无故拖欠的业主，甲方支持乙方利用司法程序收取物业管理费。
第二十一条电梯电费、及二次供水电费按实际消耗向业主分摊，物业服务企业代收代缴；
◆电梯使用费单价：
◆二次供水单价：
每年度电梯使用费和二次供水费用收取时，乙方需提供总表度数，摊派明细；提供给业主的度数、单价等信息，供业主监督；
第二十二条针对小区全体业主在2014年5月份交房时预交公共能耗费，乙方继续保管，该费用用于预支业主电梯、二次供水能耗费使用，本合同期满或者终止本合同，不再委托乙方的，乙方应与每户业主结算，多退少补；
第二十三条关于维修费用：
1、乙方负责对公共区域内的小规模维修（小规模维修按照莲都区物管中心管理办法）。
当甲方提出小规模维修要求的时候，乙方要及时维修，不能拖到下次维修累加升级为中大规模维修。
例如：
发现地面有问题，要及时修理，不能拖到大问题的时候修理，否则视提出问题时的标准维修）；中规模和大规模维修由相关业主（物业使用人）进行摊派或者申请维修基金。
小规模维修；中规模和大规模维修更换不低于原始配置；
2、如果需要相关业主（物业使用人）对公共区域内的中、大规模维修维修费用进行摊派或者申请维修基金，物业应该不少于三家询价，并报甲方同意后，选择性价比最高的维修公司进行维修；
3、业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行公布收取，鼓励乙方提供优质的有偿服务或者委托社会服务公司进行服务。
第六章委托服务期限
第二十四条委托服务期限为1年。
自2017年1月1日起至2017年12月31日止。
第七章合同变更、解除和终止的约定
第二十五条本合同期满或者终止本合同，不再委托乙方的，由甲方牵头招投标决定。
提前终止协议应提前二个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月通知甲方。
第二十二条业主大会重新选聘物业管理企业或因其他原因本合同终止时，乙方应在接到甲方终止合同或不再续签合同的通知后起三十日内撤出本物业，移交物业管理用房以及与本物业的物业管理有关的全部档案资料。
第二十三条本合同终止后，甲乙双方应做好债权债务的处理，包括物业管理费用的清算，对外签署的各种协议等；乙方应协助甲方作好物业服务的交接和善后工作。
第二十三条本合同终止后，乙方应和相关单位结清本小区所有公共部分的费用，包括但不限于水电费用。
第八章违约责任
第二十四条因甲方行为违约导致乙方未能完成管理服务内容，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期不解决的，乙方有权终止合同。
造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应经济赔偿。
第二十五条乙方提供的服务达不到合同约定的，甲方有权要求乙方限期整改，整改后仍不符合要求的，甲方有权终止本合同。
造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应经济赔偿。
第九章附则
第二十六条双方约定自本合同生效之日起三十日内，根据甲方委托管理事项，办理承接介入手续。
第二十七条为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成必要的财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。
第二十八条本合同一式伍份，甲乙双方各执贰份、丽水市物业管理中心备案一份，伍份具同等法律效力。
第二十九条本合同条款若与《丽水市区物业服务收费管理实施办法》等等有关法律、法规、规章和规范性文件抵触，那该条款则以《丽水市区物业服务收费管理实施办法》等等有关法律、法规、规章和规范性文件为准。
第三十条本合同自2017年1月1日起生效。
第十章其他
第三十条公共收入约定：
本小区所有的公共运营（包含但不限于：
小区广告位、店面租金、运营商基站租金、场地进行摆摊设点等）归甲方自行管理，相关收入归甲方所有。
对委托乙方管理或者是乙方参与甲方公共收入合作的项目，运营模式及费用分成另行合同约定。
本页以下无正文
本页签约页面
甲方：
丽水市莲都区***小区业主委员会
负责人：
________
2017年_____月_____日
乙方：
丽水市***物业管理有限公司
法人代表或者委托人________
2017年_____月_____日
附件一：
丽水市区普通住宅物业服务等级标准及评分
（二级服务）
项目
序号
服务内容及要求
规定
分值
评分细则
考评
得分
一 综合管理服务
15分
1
小区内设置管理处，办公场所整洁有序；配置电话、打印机、电脑等一般办公设施及办公用品。
2
未设置管理处扣2分；
未配置一般办公设施和办公用品扣0.2分/项。
2
管理处设主任1人，其他管理人员按5万平方米以上不少于3人配置，并且持有物业管理上岗证书；水电工等专业技术人员持有政府或有关部门颁发的有效资格证书；员工统一着装、佩戴标志，语言、行为规范，服务主动、热情。
3
未设管理处主任扣1分；
管理员每少一人扣0.3分；
未持证上岗0.2分/人；
未统一着装0.1分/人
3
日常管理服务各阶段的原始档案资料齐全（例如出入小区登记、物业服务的意见和建议、服务登记表等）；
1
一项档案资料不齐全扣0.5分，扣完为止。
4
建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，并按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况，做到运作规范，账目清晰；建立档案管理制度，包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等，各种基础资料、台帐、图册健全，装订整齐，保存完好；制定管理处内部管理制度和考核制度，并运用计算机进行简单的日常办公管理。
3
未建立财务制度扣0.3分，未公布收支情况扣0.2分，账目不清晰扣0.1分；
未建立档案管理制度扣0.2分/项，各种资料不健全扣0.1分/项，保存不完整扣0.1分/项；
未建立内部管理制度扣0.2分；
未建立内部考核制度扣0.2分；
未运用计算机管理扣0.1分。
5
周一至周日在管理处进行接待业务，受理业主或使用人的咨询、费用交纳等，每天接待时间不少于12小时，对业主或使用人的投诉在24小时内答复或报有关部门处理；公开报修电话，16小时受理业主或使用人报修，急修60分钟内到现场处理，一般修理一天内完成,其它修理按约定时间完成。
2
未按规定接待业务扣0.2分；
未公开报修电话扣0.1分；
未按规定受理业务或完成报修扣0.1分/项。
6
采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通并征询意见，每年的沟通面不低于小区实际入住住户的60%。
1
未采取任何形式与业主沟通、沟通没有相关记录的不得分；
沟通率不达标的每少3%扣0.1分。
7
能提供水电维修等特约服务（有偿）和便民（无偿）服务。
1
不能提供的扣0.5分/项。
8
对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻或报有关部门处理。
1
未及时上报的扣0.1分/次。
9
小区主出入口设有小区平面示意图，主路口设有路标；各栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显的标志。
1
未设立扣0.1分/处。
项目
序号
服务内容及要求
规定
分值
评分细则
考评
得分
二 日常保洁25分
1
按每8000平方米保洁面积至少配备一人，穿戴环卫工作服作业。
4分
每少一人扣0.2分；
未穿工作服扣0.1分/人。
2
道路地面、绿地每日普扫不少于2次；楼内地面每2日清扫不少于1次；明沟每周清扫不少于1次；12小时巡回保洁无杂物。
7分
有垃圾扣0.2分/处，最多扣4分；
未达巡回保洁标准扣3分。
3
楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦抹不少于1次；消防栓、指示牌、宣传栏、信报箱、凉亭、长椅等公共设施，公共门、窗等公共部位每月擦拭不少于2次，天花板每2月除尘不少于1次；水景每3日打捞漂浮杂物不少于1次，保持水体清洁，目视洁净。
4分
未按规定保洁每项扣0.2分。
4
垃圾箱、垃圾桶封闭存放无满溢，每周冲洗不少于1次；垃圾箱、垃圾桶合理设置，每日清运不少于2次，每3日擦拭1次；箱整体清洁、无满溢、无污迹，灭害措施完善；垃圾密封清运，无污水滴漏，车外无挂袋。
6分
垃圾箱、垃圾桶未达标扣0.2分/个，最多扣2分；
未及时清运扣0.2分/个，最多扣2分；
清运不符合要求扣0.2分/车。
5
定点收集装修垃圾，每5日清运1次。
2分
未及时清运扣0.2分/处，最多扣1分；
未设置定点收集扣1分。
6
实行保洁巡查制度，无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
2分
未建立保洁巡查制度的扣1分；
有乱堆、乱贴、乱画扣0.1分/处，最多扣1分。
三 秩序维护20分
1
主次出入口24小时值班看守；主出入口不少于2人，次出入口不少于1人，监控室、消控室24小时值班并不少于1人，巡逻人员每4万平方米建筑面积不少于1人；上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。
5分
主、次入口未24小时值班扣2分，主入口每少一人扣0.3分；
消控、监控室未24小时值班扣2分；
巡逻每少一人扣0.2分；
未穿工作服扣0.1分/人，精神面貌不佳扣0.1分/人。
2
外来人员进入小区进行管理；对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
5分
未对进出车辆、人员进行管理的扣1分；
出入口环境脏乱差的扣0.3分/个；
大型物件进出无记录的扣2分。
3
秩序维护员每3小时巡查1次有巡更记录。
接到险情后10分钟内到达现场。
4分
未按制度巡查的扣3分；
未按时到现场扣1分。
4
设有监控中心，设备运行正常，24小时开通，有人驻守。
小区有火警、警情应急预案。
保证消防通道畅通。
4分
无火警、警情预案扣1分；
消防通道不畅通扣0.3分/处，灭火器、消防栓不能使用扣2分。
项目扣完为止
5
地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶停放有规定路线。
车库场地照明、消防器械配置齐全，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
2分
每项每处不符合扣0.1分。
项目
序号
服务内容及要求
规定
分值
评分细则
考评
得分
四 绿化养护20分
1
绿化养护人员按每1.2万平方米绿地不少于1人配置。
3分
每少一人扣0.2分；
未穿工作服扣0.1分/人。
2
草坪保持平整，草高不超过8cm，无杂草、无空秃、每年清除杂草4次以上次，杂草面积不大于10%。
树木及时修剪每年不少于3次。
修剪后绿地内枯枝、残枝及时清除。
禁用除草剂除草。
6分
绿地未修剪有明显杂草或斑秃扣0.2分/处，最多扣2分；
树木未修剪扣0.1分/株，最多扣2分；
残枝未清除扣0.1分/处，最多扣1分。
使用除草剂除草的扣1分。
3
绿地树木需按时浇灌，确保旱季一天两次浇水。
4分
未浇水造成枯死扣0.3分/处。
4
树木无枯树缺株现象。
4分
乔木死株缺少株扣0.2分/株，最多扣2分；
灌木死株缺少株扣0.1分/处，最多扣2分。
5
防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于10％。
3分
有较大面积虫害扣0.3分/处。
五 设备、设施维护20分
1
水电工按每6万平方米建筑面积1人配置。
3分
每少一人扣0.2分；
未穿工作服扣0.1分/人。
2
消防泵、消防栓、消防报警装置、应急灯等消防设施每2月巡检1次，各种配件完好无缺可正常运行，需有巡查记录。
3分
不能正常使用扣0.2分/处，最多扣1分；
无巡查记录扣2分。
3
保持公共路灯、楼道灯、地下车库灯完好并建立台账，亮灯率在90%以上。
2分
未建台账扣1分；
亮灯率未达标扣1分。
4
及时对小区排水排污管道进行疏通，保障畅通，每年抽取化粪池一次，需有抽取记录。
3分
有污水满溢未处理扣0.3分/处，最多扣1.5分；
无抽取记录扣1.5分。
5
每月1次巡查围墙，发现损坏立即修复，保持围墙完好，需有巡查记录。
3分
有损坏未修复扣0.3分/处，最多扣1.5分；
无巡查记录扣1.5分。
6
每半月1次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏立即修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损，需有巡查记录。
3分
有破损未修复扣0.2分/处，最多扣1分；
无巡查记录扣2分。
7
每周1次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等公共区域设施进行巡查，发现损坏立即组织修复，保持原有面貌，保证其安全使用，需有巡查记录。
3分
有破损未组织修复扣分0.2/处，最多扣1分；
无巡查记录扣2分。
合计
100
附件二：
物业服务企业考评表
***小区物业服务企业考评表
考核内容
评定标准
评分
分数
一、基础管理
（一）物业项目管理制度完善
共2分，少一人扣0.5分，扣完为止
2
1、是否设置***管理处，并配置专职
升级会员 