安邦集团推荐信息房地产通讯第804期.doc
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RealEstateNewsLetter
总第804期2011/08/08
安邦集团研究总部
安邦集团研究总部
理论与现实问题
分析评价
压力测试难以真正反映房价大跌对银行冲击【详情】
从房地产贷款压力测试的结果上看，就算房价大跌五成，似乎也在银行的承受范围之内。
然而，很多风险因素并未在压力测试中反映出来，这一结果显得过于乐观。
事实上，从系统的、动态的角度来看，房价大跌对银行的冲击，恐怕远非房贷压力测试所能度量。
关键数据
l7月北京房租环比上涨1.7%
l7月上海七成房源单价低于2.5万
l7月深圳新建商品房住宅成交均价同比上涨15%
l7月广州商品住宅成交量环比下跌23.16%
每周要点
l北京信远置业14.8亿拍得朝阳区管庄地块
l北京大兴区5.56亿底价出让一宗宅地
l世茂股份4.2亿竞得天津20万平方米土地
l会德丰40.28亿竞得香港红磡商业用地
l南京“仙林地王”宅地将分割再入市
l复星国际28亿正式购入南京栖霞军用地
l济南59.6万平米土地以底价6.65亿出让
l沈阳9－10日将拍7宗地，最大宗面积近15万方
l名流置业将投资5亿成立武汉子公司
l鲁商置业拟向大股东申请18.5亿借款
风险/机会提示
l机会：
房产与土地升值减小了银行相关存量贷款风险
l风险：
如今，工业地产开始逐步“变了味道”
安邦服务热线：
公司网址：
电话：
86-10-59001377
传真：
86-10-59001355
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理论与现实问题分析评价
压力测试难以真正反映房价大跌对银行的冲击
为了防范房地产贷款风险，银监会在今年二季度进行了新一轮的房地产贷款压力测试。
银监会主席刘明康日前透露，房贷压力测试结果显示，即使房价下跌五成，银行业也可以承受。
然而，《第一财经日报》发现，业内人士对此并不买账。
某国有大行研究部门人士表示，压力测试只能通过静态数据反映不良率的变化，若从动态角度衡量，鉴于银行业贷款中抵押贷款占比30%－40%，而大多数抵押物又是土地或房产，房价下跌所带来的系统性风险不容小视，“别说50%了，就连房价下降20%，银行都扛不住。
”有分析人士指出，如果房价下跌50%，引起宏观经济的震动可能完全破坏测试的假设条件，这种情况下，做房价下跌50%的极端压力测试或会失去参考意义。
北京某券商银行业分析师亦表示，房地产贷款压力测试，没有将地方政府融资平台违约风险考虑进去，“当前平台贷六成的还款来源是土地出让金，一旦房价下跌五成，土地可能流拍，地方偿债压力将空前，对银行影响巨大”。
对于银监会的这一压力测试结果，安邦首席研究员陈功之前就指出，房地产价格下跌五成银行业尚能承受之论，这里的承受如果指的是银行继续存在，那么他会相信，因为有朱镕基总理发明的债转股，一切由老百姓买单了，银行业当然能承受，否则肯定是飞沙走石，彻底崩溃了。
在房价大跌的情况下，如果不需国家出手，银行也能安之若素的话，未免太乐观了。
这其中，有很多的风险因素，并没有被压力测试反映出来。
陈功表示，有三个问题值得关注。
第一，风险的相关因素不是只有房地产贷款，仅仅考虑房地产贷款，不够全面。
第二，政府的平台贷款，几乎百分百的与房地产相关，所以要加上去。
第三，国有企业贷款的诸多部分与房地产相关，一个是他们直接搞房地产投资，再一个是他们的生产也是建立在房地产和城市化的基础上的。
别的不说，仅仅是这三项加起来，规模就十分庞大。
因此，陈功预计，一旦房地产价格下跌30%，那么全国金融环境立刻就会土崩瓦解，50%则大局绝对不可收拾矣。
陈功认为，刘主席被人骗了，争投资搞项目形成的所谓研究结果是不能相信的。
总的来说，房地产暴跌50%，风险敞口几乎是无限大的。
实际上，近十年来，随着房地产大牛市和土地财政的发展，基于土地、楼房的抵押贷款规模日渐膨胀，而抵押物的价值，在很大程度上又与当地的经济增长水平息息相关。
对高度依赖房地产业和土地财政的地区来说，很难想象在房价大跌50%的情况下，其经济增长和财政收入能不受到影响。
在经济衰退和资金紧张的局面下，抵押物价值很可能在集中清偿中大幅下降。
在这个恶性循环中，尽管当前银行拨备达1.3万亿元，恐怕也会很快消耗殆尽。
更重要的是，这个过程一旦启动，没有人知道房地产价格会在什么位置上止跌。
从这个意义上说，房地产大跌带来的真实风险其实是难以度量的。
从房地产贷款压力测试的结果上看，就算房价大跌五成，似乎也在银行的承受范围之内。
然而，很多风险因素并未在压力测试中反映出来，这一结果显得过于乐观。
事实上，从系统的、动态的角度来看，房价大跌对银行的冲击，恐怕远非房贷压力测试所能度量。
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行业数据信息
数据显示，7月130个城市土地成交量环比减少36%
土地市场交易报告显示，7月全国130个城市共推出土地2069宗，推出面积9812万平方米，环比减少27%，同比增加27%；其中推出住宅类用地564宗，面积3178万平方米，环比减少26%，同比减少7%。
下半年是供地计划完成的加速期，预计各地方政府在合理的调整过渡后都将加快供地步伐。
7月全国130个城市共成交土地1523宗，成交面积6981万平方米，环比减少36%，同比增加8%；其中成交住宅类用地353宗，面积2102万平方米，环比减少32%，同比减少35%。
7月，大批优质地块成交，使得成交价大幅回升，全国130个城市成交楼面均价为1419元/平方米，环比上涨60%，同比上涨21%；其中住宅类用地成交楼面均价为1882元/平方米，环比上涨35%，同比上涨33%。
7月，全国130个城市土地平均溢价率持续为13%，较上月增加4个百分点，较去年同期减少4个百分点；其中住宅类用地平均溢价率为10%，较上月减少1个百分点，较去年同期减少8个百分点。
7月10个重点城市均有住宅用地入市，其中重庆、天津供应量过百万，分别达到196万平方米和123万平方米，为7月供应量最大的两个城市。
1－7月，深圳、广州、南京、上海、重庆5城市住宅用地累积供应量超过去年同期，同比涨幅分别为470%、118%、61%、12%、11%；重庆、天津、上海分别以累积供应792万平方米、745万平方米、493万平方米位居前三甲。
7月10个重点城市除武汉外均有住宅用地成交，其中天津以126万平方米的成交量居首位。
1－7月，10个重点城市中，仅深圳、广州、南京、上海4城市成交量超过去年同期，同比涨幅分别为365%、333%、64%、14%；除广州、深圳外均累积成交量过百万，其中天津为累计成交量最大的城市，累积成交面积达681万平方米，但与去年同期相比，减少66%。
（LSJ）
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上半年建设用地供应量同比增长17.6%
上半年，全国国有建设用地供应总量21.03万公顷，同比增长17.6%。
其中，工矿仓储用地、房地产开发用地和基础设施等用地分别供应7.98万公顷、7.02万公顷和6.03万公顷，同比分别增长35.3%、4.9%和14.0%。
三类用地占土地供应总量的比重分别为38.0%、33.4%和28.6%。
二季度，全国105个重点监测城市地价总体水平为3000元/平方米，同比增长8.9%，环比增长1.9%。
商业、居住、工业分别为5506元/平方米、4443元/平方米和645元/平方米；同比增长率分别为11.8%、10.7%和5.5%，环比增长率分别为2.8%、2.2%和1.1%，较上一季度分别下降了0.6、0.3和0.3个百分点。
（LSJ）
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7月北京房租环比上涨1.7%
数据显示，7月份北京房屋租赁市场成交均价为每套月租3229元，与6月份相比上涨了1.7%。
而在成交量方面，与6月份相比，7月份北京租赁市场成交量上涨了2%。
总体来看，租赁市场需求从6月初开始缓慢释放，成交量平稳上涨，并未出现需求集中爆发。
伟业我爱我家分析表示，今年租赁市场需求的平稳释放、合租比例的增加、租赁需求沿轨道交通向远郊区县的分流，以及部分二手房业主因转售为租而带来的租赁房源的增加，有效遏制了租金过快上涨。
预测今年北京整个暑期租赁旺季，租金都将保持平稳。
（LSJ）
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7月上海七成房源单价低于2.5万
上海商品住宅7月供应量为85.94万平方米，环比6月减少14.2%，成交量共计为72.53万平方米，环比减少7.7%。
而7月份的商品住宅成交均价为22203元/平方米，降幅1%。
由于受到天气炎热和开发商为冲半年业绩集中在6月底以前集中推盘营销等原因的影响，7月原本就是楼市的传统淡季。
因此，供应在自3月开始连续4个月高于100万平方米的情况下，回落至7月不足86万平方米的水平，幅度接近15%；供应萎缩的同时，成交也出现了下滑，但下滑水平7.7%，低于同期供应的降幅。
7月份，上海楼市供应中有72%的供应房源报价在25000元以下，分析认为，其表明七成多的供应是针对中低端市场上刚性需求的。
在大量的刚性房源上市和刚需的带动下，当前的楼市还没有得到真正意义上的降温。
在依然庞大的需求量的支撑下，随着基础设施的不断建成使用和城市外沿的不断扩展，一些中低价的项目的增值保值空间还是被看好的，特别是目前通胀压力依旧很大。
购房者只不过在等待高性价比楼盘的出现，这也是现在普遍去化比较慢的市场状态下，还是会出现个别项目开盘就热销的原因。
因此，价格成为后期楼市走向的关键因素，低开或者降价是目前释放市场购买力的有效途径。
但是，这两种途径是只有当开发商的资金压力足够大时，才会被采用的方法。
楼市调控期，信贷收紧下，开发商的资金链问题被关注已有半年之久，但是市场却迟迟没有出现大面积的降价销售；相反，在今年上半年销售金额的排行榜上，排名前15位的开发企业，除绿城之外，销售业绩同比均出现不同程度的上涨，销售业绩翻倍的更是达到4家之多。
（LSJ）
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上半年成都主城区建设用地供应量同比上升13.6%
上半年，成都市主城区（包括高新区）共公开拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用地33宗，最终成交29宗，流拍2宗，终止挂牌2宗，总出让面积2800亩，成交2365亩左右（含部分宗地内科研用地、绿地等）；供应量同比上升13.6%，环比上涨13.4%，成交量同比下降1.1%，环比下降4.2%。
此外，成都郊区县供应国有建设用地55宗，共计4531亩，成交50宗，共计3973亩，流拍（或挂牌终止）5宗，成交率为90.9%，其中住宅及商业用地分别成交2441亩、1531亩，其供应量和成交量同比分别下降64.7%和67.1%，环比上涨21%和12.3%。
各郊县区土地市场冷热变化明显，供应量和成交量主要集中在新都区和双流县，两者总供应量和成交量分别为2473亩和1976亩，占2011年上半年总量的54.6%和49.7%。
（RSJ）
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7月深圳新建商品房住宅成交均价同比上涨15%
7月份深圳新建商品住宅价格再次突破两万元关口，出现量价齐升。
深圳市规划和国土资源委的成交系统显示，7月，深圳新建商品房住宅成交3838套，合计成交面积为33.82万平方米，成交均价为20940元/平方米。
据此计算，7月份，深圳新建商品房住宅成交面积较去年同期（14.22万平方米）上涨138%，较今年6月（26.74万平方米）上涨27%。
从成交价格看，7月份，深圳新建商品房住宅成交均价同比上涨15%，环比上涨18%。
（RSJ）
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7月广州商品住宅成交量环比下跌23.16%
中指院发布的7月主要城市住宅市场交易报告显示，监测的30个主要城市，逾五成城市成交面积环比下跌，6城市环比跌幅超过20%，其中跌幅最大的是福州，下跌幅度达35.84%，其次是汕头，跌幅为35.42%。
成交量环比上涨的城市中，厦门涨幅最大，达47.34%。
监测的10个重点城市中，广州，重庆，杭州和武汉成交量皆环比下滑。
广州商品住宅成交量回落至4月份成交水平，环比下跌23.16%，重庆环比下跌近20%。
重点城市中，南京及深圳受楼盘促销活动及开发商推盘放量的影响，环比涨幅均超过20%。
7月多数城市价格尚未出现实质性松动，仅个别城市成交价格变动显著，三亚商品住宅成交价格环比下跌幅度最大，达24.09%，宁波成交均价环比下跌亦超过10%；深圳、汕头7月均价则有一定幅度上扬。
受调控影响，多个城市库存量持续大幅攀升，甚至逼近历史高位。
7月份，广州商品住宅可售量增量达21.46万平方米，杭州增量达14.33万平方米。
北京7月可售量较上月仅有1%的小幅下调，仍面临庞大的库存压力。
中指院称，受政策不断趋紧，库存持续增加及开发商资金回笼迫切需求影响下，预计下半年楼市或现量涨价跌的趋势。
（LSJ）
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市场动态
房产与土地升值减小了银行相关存量贷款的风险
银监会主席刘明康日前透露，根据二季度新一轮房地产压力测试结果显示，即使房价下跌五成，银行业对不良贷款也可以承受。
一供职于股份制银行的研究人员则表示，从广义来看，如果房价下跌五成，商业银行势必将承受巨大冲击，从而导致整个银行业的不良率将上升2个百分点，增加1倍多。
但一季度末中国银行业不良资产率只有1.1%。
一位国有大行研究人员表示，房价下跌五成，银行业是可以承受的。
一方面，大部分按揭贷款都属于刚性需求的住房，中国的按揭房贷首付比例较高，大部分人不会舍弃首付让银行收掉房子；另一方面，“目前抵押给银行的房产七成以上是三年前的，现在房子和土地的价格涨得很厉害，即便是跌50%，也不会跌破银行当初所给的贷款控制线。
”另一股份制银行研究人士指出，银行目前的房贷80%是2009年以前的贷款，剩余20%是房价上涨后的贷款，而2008年以前的房产价格是现在的1/2。
从目前房价水平来看，房价下跌主要会影响20%这部分房贷。
从这个层面而言，银行是可以承受的。
而一位股份制银行经济学家公开宣称，“没有见过那家银行承受住房价全面下跌30%以上的冲击，该国银行没有破产的。
”而安邦最近也指出，房价暴跌不能仅看房地产贷款的风险，还要看以房产或土地抵押的其他贷款（包括地方融资平台贷款）的风险。
（LSJ）
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如今，工业地产开始逐步“变了味道”
梁环宇，联东地产副总经理。
3年前，由于不看好住宅房地产的长期发展，他从某住宅开发商转向了现在的工业地产。
但如今他有了新的担忧，“住宅受限，开发商开始对工业地产一哄而上。
目前出现了不少伪工业地产，机会主义、投机泡沫开始出现。
”梁环宇表示，在近期去外地拓展新项目时，已明显感觉地方政府开始谨慎选择工业地产开发商。
这是由于工业地产近期过热，参与的开发商良莠不齐，相当一部分开发商是因为住宅用地不好拿，而抱着工业地产地价低，先圈地而后再伺机做政府工作改规划而去的。
数据同时显示，至2010年末，国家级高新区新增了13家，已达到70家之多；国家级经济开发区新增44家，总数超过100家，产业园区的数量呈现快速飙升的态势。
但在产业园大量飙升过程中，工业地产投机迹象也已开始显现。
由于工业土地价格较低，不少开发商采用以工业项目立项，然后变更土地用途，开发商业和住宅项目，或者二次转让获取高额土地升值收益。
从市场来看，由于住宅地产投资空间受到挤压，不少投资力量开始转移方向，工业地产成为热钱和游资的新避风港，而这使得工业地产地价也开始上涨。
梁环宇称，以往他们在北京90万一亩就可以拿下一工业地产项目，但最近洽谈的一块工业用地，价格已经抬升至145万元每亩，但仍然没有谈下来。
数据还显示，2010年，工业用地出让面积与2009年基本持平，微降2.4%至13499万平方米。
在价格方面，一线城市由于工业用地稀缺性逐渐显现，工业用地价格多呈大幅上涨，仅广州微降4.9%。
而二线城市为吸引更多投资，加大各开发区的建设力度，工业用地价格普遍有所下调。
在激烈的招商竞争中，较不发达地区不得不祭出土地作为吸引企业的筹码，也显示了当前工业用地招拍挂与协议出让并存的制度问题。
仔细调查不难发现，很多企业以极低的价格，大手笔圈下以产业园、城市运营等工业地产为噱头的土地之后，多数仍是商品房占据主要部分，而园区部分迟迟发展不起来。
转型做工业地产的开发商面临的主要问题是，做过住宅之后，心态都过于浮躁。
产业园的业主是企业，企业都相对理性，所以一般产业园招商难度很大。
从最初的规划设计到招商到后期持续运营服务，非常考验开发商的运营能力。
（NSJ）
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监管层将省政府还款安排作为发放公租房贷款的前提条件
8月5日，银监会下发《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》。
通知称，对于政府投资建设的公共租赁住房项目，凡是实行公司化管理、商业化运作、项目资本金足额到位、项目自身现金流能够满足贷款本息偿还要求的，各银行应直接发放贷款给予支持。
不符合以上要求的，对于直辖市、计划单列市、省会（首府）市的公租房项目，各银行可在符合《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》规定的前提下，向资本金充足、治理结构完善、运作规范、自身经营性收入能够覆盖贷款本息的政府融资平台公司发放贷款。
融资平台公司公共租赁住房贷款偿付能力不足的，由本级政府统筹安排还款。
地级市的公租房项目，银行可在省级政府对还款来源做出统筹安排后，由省级政府指定一家省级融资平台公司按规定统一借款。
公租房项目建成后，贷款一年两次还本，利随本清。
表面上看，监管层鼓励公租房贷款的发放，其实公租房盈利不大可能，因此商业化运作的项目少之又少。
同时，监管层实际上将省级政府对还款来源的安排当成了公租房贷款的前提条件。
我们认为，监管层实际上反对高危公租房贷款的发放，反对银行为地方政府的公租房建设责任买单。
（RSJ）
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主要城市二季度住宅平均地价仍然环比上涨
在楼市调控的大背景下，全国105个重点监测城市的住宅平均地价同比上涨10.7%。
国土部2日发布《2011年上半年国土资源有关统计数据》显示，上半年我国主要城市地价总体水平呈小幅上升态势，环比增速持续趋缓。
其中第二季度，全国105个重点监测城市地价总体水平为每平方米3000元，同比增长8.9%，环比增长1.9%；商业、居住、工业分别为每平方米5506元、每平方米4443元和每平方米645元，同比增长率分别为11.8%、10.7%和5.5%，环比增长率分别为2.8%、2.2%和1.1%，较上一季度分别下降了0.6、0.3和0.3个百分点。
统计数据显示，在“北上广深”4个一线城市的住宅地价中，深圳环比增长达到了6.31%，增长率最高；其次是广州为4.38%，上海为0.53%，北京成为唯一一个呈现负增长率的城市，环比下降了0.58%。
同时，部分二三线热点城市则呈现出住宅地价走强的趋势。
今年二季度，全国主要监测城市中，超过60%城市的综合地价环比增速较上一季度有所放缓，涨幅超过5.0%的城市仅有两个。
监测报告称，今年二季度，在政府严厉的楼市调控政策持续推进的背景下，商品住房交易量下降，交易价格有所松动，受间接影响，各用途的地价增速较上一季度均有所放缓。
由于政府对商品住宅交易的严格限制，投资持续转向商业地产，全国商业地价环比、同比的增长率最高。
（BSJ）
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国土部密集调研地方增减挂钩试点寻求土地供应新来源
日前，国土资源部等八部委组织的检查组，正在全国各地就2008年前后开展的建设用地增减挂钩试点进行检查。
据《21世纪经济报道》报道，截止到7月底，调查组已经完成天津、河北、河南等十几个省市的抽查工作。
此前，有媒体报道称，很多城市打着城乡建设用地流转的名义搞农房强拆，让很多农民“被”上楼。
随后，一些地方的建设用地城乡统筹工作被叫停，但是前不久召开的国务院常务会议，再次确定了仍要大力推行城乡建设用地增减挂钩工作，原因是今年以来，很多地方政府反映建设用地供需矛盾太大，单纯依靠新增建设用地指标不能满足地方用地需求。
据知情人士透露，就已完成的抽查工作来看，天津华明镇模式备受肯定。
北京中原地产市场总监张大伟分析称，华明镇之所以被称为典范，主要因其通过集体建设用地国有化，农民的宅基地在置换的过程中可享受换房等方式确保了农民利益，破解了农地整理中的资金和土地两大难题，在实现乡镇就地工业化、城镇化，降低城市化成本同时，也减少了中心城市的压力。
不过其面临的特殊条件注定该模式难以复制或只能小范围开展。
通过宅基地换房实现土地置换，实际上是以土地升值预期作为担保，即置换出的土地在用于工业或住宅开发用途后，再划出一部分为农民所有，其建设资金主要来源于土地转性的增值收入。
华明镇紧邻滨海新区，位于城市郊区，因为天津滨海新区发展的机遇，导致地区建设用地升值空间大；其次，该小城镇在建设之初，镇中的很大部分居民已经不以耕地为生。
尤其值得注意的是，该镇的城市化进程和重庆“地票”模式不同，其亮点是乡镇就地城镇化，这大大降低了城市化的成本。
（LSJ）
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调控压力下房产短期炒作已不可行
在房价快速上涨时期，借助低利率和银行贷款的杠杆，短炒快速盈利并非难事。
然而在利率和首付提高后，房产短炒盈利难度显著提高。
据北京链家地产市场研究部的统计，单纯从房屋市价是否能够与所欠购房贷款和利息平衡的角度看，2010年后购买新房和二手房的人群已经面临负资产压力大。
例如，2010年购买新房时均价为20060元/平方米，套总价为240万，首付100万元，目前已经还贷一年半。
那么业主的资金使用成本为首付利息损失约5%即5万元、贷款利息支出约为贷款总额的10%即14万元、契税为总价3%即7.2万元，总计26.2万元。
即在当前新房成交均价22000元/平方米的基础上涨11%才能够达到资债平衡。
而对于今年买房的人群，由于首付比例和贷款利率的提高，价格则需比购买时上涨近30%才能达到平衡点。
我们认为，如果房产投资的周期延长，比如两年，则税契的成本可在两年内分摊，实现资债平衡所需的单年房价涨幅会减小（比如25%），但在调控的压力之下，两年上涨50%的概率并不比一年内上涨30%的难度小。
很显然，目前市况下以银行贷款进行房产炒作已不可行。
（RSJ）
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前7个月北京住宅用地转让收入锐减
截至8月2日，北京市土地整理储备中心的数据显示，今年前7个月的住宅用地土地出让金仅为去年全年的15.2%。
而7月出让的16块土地中总土地出让金达251.4亿，其中商办类地块有10块，土地出让金占到210亿。
而住宅类地块的出让金则仅为41.4亿，不足商办类地块出让金的二成。
今年上半年，北京土地市场略显低迷，总计出让收入约326亿元，仅约为去年同期一半。
7月是今年北京土地成交的高峰期，但主要还在商业地产领域，如商业地块中成功出让的CBD核心区若干地块就“推高”了商办类地块的整体出让金。
前7个月土地出让金住宅类的为161.7亿，仅为去年全年的15.2%。
在住宅限购的背景下，企业对住宅用地的热情依旧不足，限购限贷影响了开发商的资金，但商业地块却不限购，所以相对受关注度高。
根据北京市土地整理储备中心信息，目前仍挂牌出让或近期将招投标的22块土地中，其中13块为住宅类用地。
在这13块土地中，其中10宗地分布在通州、房山、大兴等郊区县。
去年上半年的住宅地块大部分为城区地块，而今年郊区比例更大。
实际上，土地转让已经成为地方政府的心头之患，截至7月份，全国土地流标数量达到353块，同比去年同期增长242%，住宅类土地流标数量为163块，占比达到46%。
如何在市场低迷的情况下将土地卖出去更成为一大课题。
据安邦研究人员了解，某北方大城市的一个区政府在压力下，甚至与开发商达成“私下”合作的协议，举例来说，一块待拍卖的土地，区政府希望开发商以40亿元的价格拿下，但之后根据“协议”，实际上只需要花20亿来开发。
在地方政府看来，低价卖出去总比荒着要好得多。
（RSJ）
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北京市三套房贷被全线叫停
银监会8月5日重
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