建设项目可行性研究.docx
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建设项目可行性研究
项目可行性研究报告目录1总论
11.1项目背景
11.2项目概况3
1.3结论与建议42项目的规划相关性及建设必要性6
2.1项目的规划相关性6
2.2项目的建设必要性73场址选择9
3.1场址现状9
3.2场址建设条件104建设项目定位分析16
4.1项目服务区域概况分析16
4.2项目功能定位18
4.3建筑定位195建设方案21
5.1建筑设计指导思想与原则21
5.2项目总体规划方案22
5.3工程方案24
5.4配套设施设计方案
255.5建设方案评价296环境影响评价30
6.1项目地块环境现状30
6.2采用的环境保护标准30
6.3项目建设与运营对环境的影响31
6.4环境保护措施327组织机构与管理模式35
7.1组织机构35
7.2管理模式358项目实施进度37
8.1建设工期37
8.2实施进度安排379投资估算及资金筹措39
9.1投资估算39
9.2资金来源与筹措4110财务评价42
10.1评价依据42
10.2基础数据与参数42
10.3营业收入估算43
10.4成本费用估算43
10.5盈利能力分析43
10.6偿债能力分析
4410.7财务评价结论4411社会评价45
11.1项目对社会的影响分析45
11.2项目与所在地区互适性分析46
11.3社会风险分析48
11.4社会评价结论4912可行性研究的结论与建议50
12.1可行性研究结论50
12.2可行性研究建议360总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称象山县城东市场建设项目。
1.1.2承办单位概况本项目由城东市场开发有限公司承办。
公司成立于2021年5月，注册资金2021万，公司性质为国有独资企业，主要负责城东市场的建设管理运行。
经营范围为城东市场的开发建设、房屋租赁、摊位租赁。
1.1.3报告编制依据《投资项目可行性研究指南》；
《建设项目经济评价方法与参数》；
《象山县城市总体规划》
《宁波市国民经济和社会发展第十一个五年规划》
《象山县国民经济和社会发展“十一五”规划》
《关于印发宁波市菜市场建设管理实施办法的通知》相关设计规范标准等
1.1.4项目提出的理由与过程公益设施是城市功能的重要体现。
一个城市公益设施的数量和
水平反映了这个城市经济文化水平，也体现了城市居民的生活质量。
民以食为天，中国人口密度大，菜市场作为一种公益设施，在广大人民的生活中扮演着重要的角色。
菜市场的建设水平直接关系到广大人民的日常生活质量。
2021年宁波市菜篮子工作目标要求《宁波市商贸流通服务业“十一五”发展规划》和《宁波市菜篮子工程“十一五”发展规划》为指导，以菜篮子“数量安全、质量安全、可持续发展”为主线，以保障“两荤两素”供应安全为主体，以“菜篮子放心工程”为核心，通过全面构建七大体系，实现七大提升，形成政府监管、行业自律、公众监督“三位一体”的管理框架，努力实现全市菜篮子商品供应率达到100％,质量安全达到95％以上，打造走在全国全省前列，充分体现宁波现代化港口城市菜篮子工程的特色和发展水平。
特别提出加强社区菜篮子便民店建设的规范性指导，改善居民新区的购物环境。
县政府对菜市场的建设给予了高度重视，在《关于表彰2021年度宁波市商贸流通服务业先进集体的通报》中宁波市人民政府授予象山县人民政府菜市场改造特别奖。
象山县贸粮局积极争取县政府支持，落实了90余万元菜篮子工程建设资金，用于菜篮子基地、屠宰场、菜市场等业态的建设。
象山县城区总人口12万，面积10平方公里，现主要有汪家河、蓬莱两个菜市场，主要覆盖区域为城北和城南。
市场大都存在空间狭小、档次低、设施老化、道路窄、交通拥挤等问题。
面对城市步伐的加快，消费市场进一步加大，按照《关于印发宁波市菜市场建设管理实施办法的通知》中菜市场以居住区、居住小区为基本单元，一般以1-3万人口，每千人250平方米建筑面积配置，菜市场服务半径500-1000米的标准，象山县县城现有的菜市场规模不能
满足居民生活的需求。
尤其是城东区域的菜市场配套问题尤为突出。
为了提高菜市场建设水平，加快传统菜市场向现代流通业态升级，提升城市形象，促进长效管理，营造安全放心的消费环境，满足人民群众日益增长的生活需要，城东市场的建设显得尤为迫切。
城东市场将作为服务人民群众、让市民百姓方便购买、放心消费的主要载体。
1.2项目概况
1.2.1拟建地点本项目位于象山丹城丹峰路、兴盛路交叉路口。
东临东大河，北临丹峰路，西临兴盛路，南为河道。
1.2.2建设规模与建设内容建设规模：
项目总占地面积21470平方米，建筑面积43447平方米，其中地上建筑面积29112平方米，地下建筑面积14335平方米。
建设内容：
建筑物地上主体三层，局部四层，地下一层。
一至二层布置为菜场；三层布置为超市；四层为综合管理用房；地下一层为6级人防兼机动车库，地下夹层为6级人防兼非机动车库。
地面临路建“L”型广场，广场上布置机动车、非机动车车位。
1.2.3主要建设条件本项目为象山县城东市场建设工程，地处象山县城区，周边供
水、供电、通讯、交通等城市基础设施配套条件较好。
1.2.4项目建设进度本项目计划于2021年10月开始，2021年12月完成，预计建
设工期15个月。
1.2.5项目投资和筹资方案本项目总投资为15656万元，其中建设投资14980万元，筹资
方案为银行贷款。
1.2.6主要技术经济指标表1-1项目主要技术经济指标表序号项目名称单位数量1项
目占地面积㎡214702建筑面积㎡434473建筑密度%
43.44容积率
1.365绿地率%
16.7
6总机动车位辆2417地面自行车位辆8508投资估算万元156569年均营业收入万元310010年均利润总额万元147011年均净利润万元110212投资净利润率万元
7.4%13财务内部收益率％
10.3114投资回收期％
9.5515借款偿还期年13
1.3结论与建议本项目的实施是满足人民群众生活需求，提高人民群众生活品质的需要，符合象山社会事业发展的总体战略部署，有助于促进和谐社会的发展。
项目的规划相关性及建设必要性
2.1项目的规划相关性
2.1.1《宁波市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
《宁波市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中把加快服务业发展作为转变经济增长方式、完善提升城市功能的重要途径。
围绕方便群众生活和提高生活质量，大力发展生产型服务业，充实提升生活性服务业，更好地满足人民群众日益增长的消费需求。
按照便民利民原则，进一步完善落实商贸网点规划布局。
加快社区、集镇商贸中心和专业特色街建设，发展人性化消费服务。
培育提升各类市场，形成比较完备的市场体系。
加快社区服务的产业化、社会化进程，构建与现代城市发展相适应的社区服务业。
拓展社区服务领域，创新社区服务形式，加强社区服务中心建设，整合社区服务资源，积极构建覆盖全市、反应快速的社区服务网络.象山县城东市场的建设将提升社区服务功能，完善市场体系，满足人民需要。
2.1.2《象山县国民经济和社会发展“十一五”规划》
《象山县国民经济和社会发展“十一五”规划》指出我县社会事业发展相对滞后，“十一五”期间经济社会发展中也面临重大挑战，未来的建设突出以人为本，实施和谐惠民战略。
以民主法制健全、社会文明进步、人民安居乐业为基本目标，努力构建和谐社会，让改革开放成果惠及广大人民群众。
加快城镇化步伐，推进社会主义新农村建设。
大力宏扬象山精神，繁荣发展海洋文化，不断增强经济社会发展原动力。
加快发展公共事业，满足人民群众日益增长的公共服务需求；加大城市绿化、亮化建设，提升城市形象；完善城市基础设施等专项规划，凸现城市发展特色，提高城市发展品位。
随着人口的增加和人民生活水平的提高，人们对生活环境和生活品质的要求提高，迫切需要加强公益设施建设,改善公共服务水平。
象山城东市场的建设充分考虑居民需求，讲究建筑美观，体现了县政府和谐惠民的发展战略，改善了菜市场服务水平，提升人们的生活品质。
2.2项目的建设必要性
2.2.1提升居民生活质量的需要。
象山县城东菜市场的建设规模、方案与居住人口、地域范围相适应，做到了合理布局。
城东市场的建立将覆盖文峰、塔山、东河等小区和周边村庄，解决周边小区居民的菜市场配套问题。
市场建立后在交通通达度，市场卫生，购物种类等方面得到提升，将全面改善覆盖区域菜市场购物环境和食品安全状况，使菜市场建设和管理工作适应市民生活水平提高的需要，达到“设施标准、制度落实、食品安全、环境整洁、群众满意、政府放心”的效果。
2.2.2完善城市功能“安居乐业，衣食住行”是居民生活的基本要求，一个城市应该为市民提供优良的生活空间，所以一个城市必不可少良好的商贸、供给服务功能。
随着市场经济的发展，城市地位和功能也发生显著变化，由单一功能向复合功能转变，从低层次服务向高标准服务转换。
城市的发展,城市职责的增加,人口的增长,使这些基本功能的适应力也要增长。
城东市场的建立将加速象山县城的整体建设，极大提升城区城市功能，提优居住居民生活质量，提高街道现代服务业水平。
2.2.3与经济发展相适应城市建设是城市经济和社会发展的主要载体。
一个城市必须适应和遵循时代潮流和城市发展内在规律，随着城市经济的发展，城市的品位和档次提高，城市建设也发生显著变化。
公益设施的建设更是直接关系到社会公共利益，关系到人民群众生活质量。
菜市场的建设也需要紧跟城市建设的步伐，不断提升档次，发展规模适宜、设施完整、环境良好的室内菜市场，逐步向净菜化、超市化、连锁化发展，消灭马路市场。
城东市场的建设也将作为提升主副食品零售终端服务功能的重要途径
2.2.4改善市容环境面貌城市形象是人们对一个城市的一种共同心理感受，是公众对一个城市的内在实力、整体活力、精神面貌和发展前景等综合评价的总体印象，一个城市的形象，如同一个国家、一个地区、一个企业的文化形象一样，都有其深刻的内涵。
一个城市的文化形象至少应具备以下特征：
城市建筑、布局融科技含量与文化内涵为一体的设计，展示现代化城市的风貌，城市公益设施上规模，满足广大人民需要。
菜市场是人们生活水平和道德文明的窗口，干净、整洁、高标准设计的菜市场不但能满足人们的购物需求，更将成为城市建设的亮点，与周围的城市建筑相配套，达到提升城市面貌的功能。
新的菜市场建设后，设计良好的市场将避免出现对周边区域的环境负面影响，减清城市环境负担，改善市容面貌。
3场址选择
3.1场址现状
3.1.1地点与地理位置象山县地处121°34"-122°20"、北纬28°45"-29°49"之间，居浙江省中东部沿海，位于象山港与三门湾之间，两港相拥。
其地理位置北临象山港，与鄞州区、奉化市隔港相望；东北遥对舟山市普陀区的六横岛和宁波市北仑区的梅山岛；东濒大目洋；南接猫头洋，隔三门湾与台州市的三门县相峙；西连宁海县，象山半岛自宁海县紫溪、梅林至一市东延入海。
象山县三面环海，一面接陆，南北长90km，东西宽70km，由本土象山半岛及沿海608个岛礁组成，总面积6510k㎡，其中陆地面积1175k㎡、海域面积5335k㎡。
丹城为象山县县城，东临东海，北靠宁波北仑港，南面是中国著名的渔港——石浦港，西接沿海国道线。
象山县城东市场的建设场地位于象山丹城丹峰路、兴盛路交叉路口。
东临东大河，北临丹峰路，西为兴盛路，南为河道。
地理位置十分优越，通达度高，方便居民日常采购。
且市场覆盖范围广，解决了周边小区居民的菜市场配套问题。
3.1.2场地土地权属类别与占地面积象山县城东市场的建设场地位于象山丹城丹峰路、兴盛路交叉路口，属于商业用地，土地所有权归国家所有，使用权为城东市场开发有限公司。
项目总占地面积21470㎡。
3.1.3现有场址利用情况建设场地现为暂住房。
场址建设条件
3.2.1自然条件
1、气象具有非常明显的亚热带季风性气候特征，四季分明，日照充足，温暖湿润，雨量充沛，灾害性较多。
气温年平均气温18～17℃。
最冷月1月平均气温5℃左右；最热月，东部沿海地区为8月、北部沿海地区为7～8月、其余地区一般为7月，平均气温27～28℃。
极端最低气温为－
7.5℃，极端最高气温为
38.80℃。
日照年日照总时数为1670～2048小时。
各月日照百分比中，6月最少，为22%～28%；
2、3月次之，为24%～29%；
8、12月最多，达49%～62%。
各地日照时数，南多北少。
降水年降水量平均在1250mm以上，4～9月较为集中，约占全年的60%，北部尤甚。
常出现“双峰”现象，即5～6月、8～9月各有一次降水高峰。
受伏旱影响，7月普遍少雨，北部仅占全年的9%、南部占70%。
灾害性天气一年四季均可能出现灾害性天气，主要有霜降、低温、风暴、干旱、台风、暴雨、寒潮、大雪等，其中台风、暴雨、干旱、低温成灾较为频繁。
解放后台风平均两年一次；暴雨大多出现于
6、8、9月，常引发山洪爆发，若宣泄不及，则洪、涝并发。
2、地形、地貌象山位于浙东丘陵的沿海地区，具低山丘陵、平原、海涂和沿海岛屿多层次，多样性的地形地貌结构。
全境以丘陵为主，素有“七山一水二分田”之称。
山地面积为793平方千米，占总面积的70％左右。
县内大多是200米以下丘陵，坡度平缓，山岭起伏绵延。
地形总体特征是丘多、山低、坡缓。
山地一般高200～450米，分布较广，县内主要有爵溪山地、黄避岙山地、南乡山地等3片。
象山的平原大多散布于沿海地区，这些平原多由海湾促淤成滩，经过人工围涂而成，称为海积平原，主要分布在北部象山港、东部各海湾和南部三门湾。
冲击平原，以山前冲击扇为主要形态。
因境内山势矮小，腹地短浅，所以面积不大，以丹城、白石、九顷、梅溪一带比较典型。
洪积平原以溪谷平原为主要形态，形状多为狭长，大多地处溪谷。
象山县城东市场建设场地位于丹城城东区域，属冲击平原。
区域内分布多为住宅和公共设施，本项目建设主要受周围微地貌条件的影响。
建设场地地形呈规则四边形，地势平坦，与周围邻地无高差，交通通达度高，符合建造要求。
3、地质
象山县地质构造属闽浙隆起东南沿海褶皱带，以新华系构造和纬向构造为主体构造，均以断裂为主要形迹。
地层主要为侏罗系上统陆相火山岩，次为白堊系火山沉积岩，第四系地层多见于滨海平原，泥盆系—下石炭统、第三系地层亦有出露。
4、水文
象山低水、丘陵错落，溪涧密布，然大多源短流促，独注入海，集水范围小，集水能力弱，因此地表径流水量不丰。
且由于象山特殊的半岛地理位置，境内没有大江、大河流过，外来水源极度贫乏；平原水网密度低，范围狭小。
全县河网总度长710km,河网密度为
0.61km/k㎡。
水系不甚发育，主要有南大河，支流南大河、东大河、西
大河、马岗河等。
象山海域为中强等潮差规则的半日潮区。
潮差冬小夏大，潮位
冬低夏高。
全县沿岸多年平均潮差一般在
3.18m，最大潮差
5.56m。
沿海破量及涌浪为主的混合浪占绝对优势，出现的频率高达99%。
3.2.2社会经济条件象山县居浙江省中部沿海，位于象山港与三门湾之间，由象山半岛东部及沿海608个岛礁组成，陆域1175平方公里，海域5350平方公里，海岸线长达800公里，占全省海岸线的六分之一。
现辖有10镇5乡3个街道，2021年末全县总户数为184934户，户籍人口529489人；其中男性人口271408人，女性人口258081人；按户籍分非农业人口106505人，农业人口422984人；全年出生人口4843人，死亡人口3196人，人口自然增长率为
3.11‰。
2021年，全县实现生产总值
160.6亿元，按可比价格计算，比上年增长
15.1%，增幅比上年提高2个百分点。
全年一般预算财政收入
17.71亿元，比上年增长
17.9%。
其中，中央财政收入
8.93亿元，增长
11.6%；地方财政收入
8.78亿元，增长
25.1%。
居民消费价格总水平比上年上升
1.8%，涨幅比上年提高
0.2个百分点。
全年城镇居民人均可支配收入16969元，比上年增长
4.4%。
农渔民人均纯收入7736元，增长
10.5%。
其中，渔村居民人均收入11299元，农村居民人均收入7486元。
改革开放以来，象山县立足产业基础和资源优势，巩固农业基础，强化工业主体，发展特色经济，推进城市建设，综合实力不断增强。
民主法制和精神文明建设取得明显进展，资源、环境和文化、卫生等各项事业全面推进。
先后荣获全国综合实力百强县、渔业生产先进县、科技进步先进县、体育先进县、双拥模范县、民间艺术之乡、柑桔之乡和省建筑之乡、小康县称号。
人民广场、体育馆、广电中心、医疗中心、高教园区等一批标志性、基础性设施相继完成或正在紧张施工中。
她正向着“创建最佳人居环境，建设现代化生态型滨海城市”的目标大踏步前进。
本项目位于象山县县城丹城丹东街道，丹城中心城区由丹东、丹西、爵溪三个街道组成，总面积
111.8平方公里，建成区面积10平方公里，人口12万。
丹东街道地处象山中心城区中部，历为县委、县政府所在地，全县交通、文化、教育、体育、医疗、金融中心。
现有面积38平方公里，耕地面积8397亩，山林面积38400亩，滩涂面积3000余亩。
2021年街道下辖7个社区、26个行政村，7万人口，其中居民
3.45万人，农民
2.05万人，外来人口
1.5万人。
丹东街道依山滨海、山青水秀，文物古迹群多。
东寺、瑞龙寺、塔山文化遗址、革命烈士纪念馆是省、市、县重点文物保护单位和爱国主义教育基地。
青湾、东谷湖水库湖光山色、风光旖旎。
人民广场气势壮观、设施齐全，已成为全县文化、体育、休闲活动中心。
3.2.3交通条件
象山县居浙江省中部沿海，位于象山港与三门湾之间，三面环海，两港相拥。
境内有
215、216、311省道经过。
海上交通便捷。
沿海南线、滨海大道等道路的相继建成，极大地促进了象山境内交通条件的变化。
象山港大桥已经国家发改委批准将于2021年下半年动工兴建，通过沿海高速同三复线，与在建的杭州湾大桥及象山三门湾大桥相连，将彻底改变象山半岛处于交通末端的地位。
届时，实现象山进入宁波半小时、杭州和温州二小时、上海三小时的交通圈。
丹城为象山县县城，东临东海，北靠宁波北仑港，南面是中国著名的渔港——石浦港，西接沿海国道线。
对外交通有直通石浦、新桥、大徐、墙头、泗洲头的公路。
城区主要交通干道有城西路、新丰路、建设路、象山港路、滨海大道。
本项目位于丹东街道。
丹东街道地处象山中心城区中部，为全县文化，体育，休闲活动中心。
建设场地西面与城区交通型次干道兴盛路相临，北面有丹峰路，交通较为便捷，可满足附近居民日常采购需求。
3.2.4公用设施条件
1、给水丹城城区主要由象山县自来水公司供水，现有城北、靖南、爵溪水厂，总供水能力为
8.5万m3/d。
项目所在片区由市政供水环网供水，水源主要为靖南水厂。
2、排水象山现状排水体制主体为雨、污分流制，部分老城区采取截流式合流制。
污水经市政污水管网收集后排至污水处理厂，雨水经排水沟、渠等排入河道。
2021年象山县中心城区污水处理厂投入运行，日处理污水能力
2.5万吨。
3、供电象山县域内有220kV变电所1座，110kV变电所4座，35kV变电所12座，10kV及以上线路总长度达1800公里，基本形成了以220kV电网为骨干、110kV电网为支撑、各级电压等级匹配的现代化电网体系。
4、通讯2021年全县固定电话用户达
17.61万，小灵通用户达
7.96万，互联网用户
4.39万户；目前，电话主线普及率达到每百人30线，象山电信的网络规模、技术层次、综合服务能力和各项电信经营指标有了质的飞跃。
4建设项目定位分析
4.1项目服务区域概况分析
4.1.1服务区域定位丹城城区现有汪家河、蓬莱两个大型菜市场。
汪家河菜市场位于城区西北方向丹城公园旁，蓬莱市场位于城区西南部，两者服务范围主要覆盖了城北、城西片区。
城东市场的建设是解决城东区域菜市场配置问题，其服务范围主要为文峰、塔山、东河等社区及周边村庄。
丹城菜市场分布情况详见图1“菜市场分布示意图”。
4.1.2服务区域社会发展水平城东市场服务区域属于城区的交通、文化、教育、体育、医疗中心。
区域范围内含盖了体育馆、象山县图书馆、象山第一人民医院、检疫局、人民法院、文峰学校、省级重点中学象山中学、象山县教育园区、象山国际大酒店、象山县福利院等社会公共配套设施，城市功能较为完善。
社区主要有塔山花园、东河花园，大红鹰花园等档次较高的居民区。
区域整体社会经济水平较高，社区服务业较发达，建筑档次较高，城市形象美观。
区域主要欠缺大型商品供应场所。
4.1.3消费群体分析城东市场服务区域消费群体为周边小区居民和农村居民，总人口数量约
1.4万。
区域内居民普遍文化层次较高，所从事的职业主要为政府职员、企业管理人员、个体业主等。
区域人均收入水平高于象山县中心城区丹城人均年收入水平，约为15200元。
据调查，周边小区约3900户，其中60%的居民家庭拥有私家车，部分高档小区私家车用户比例达85%。
本区域居民生活水平较高，消费理念前卫，注重生活品质，追求舒适便捷的购物场所。
干净卫生的菜市场和便利超级市场将是该区域人们的首选。
城东市场的消费群体中还有一部分是学校食堂、单位食堂、酒店的团体采购客户。
这部分客户将增加产品消费量，部分客户还将是中高档菜产品的消费群体。
4.1.4服务区域交通情况分析象山县城东市场的建设场地位于象山丹城丹峰路、兴盛路交叉路口。
市场北临丹峰路，西临兴盛路，东南方向临东大河河道。
由此向服务区域辐射的主要交通干道有丹峰路、兴盛路、象山港路、东二环路、靖南大街、万象路，可通达周边各小区和村庄。
东、南方向为东大河河道，因此对于从东、南方向的人流会造成一定影响，临近居民的交通优势未能体现，但对于保护临近小区安宁有积极作用。
项目运营期间要注意防止对河流的污染，避免导致对下游区域居民生活环境的污染。
丹峰路为混合型双向两车道主干道，两侧设人行道和非机动车道，道路宽度为15m，高峰期机动车流量约为20辆/分钟，自行车流量约为6辆/分钟。
兴盛路为城区交通型双向四车道次干道，道路宽度为18米，与象山港路尚未正式连接开通，目前车流量人流量较少，预计
与象山港路通车后，机动车流量将达到25辆/分钟。
市场建立后车流量、人流量的增加一定程度上会增加道路负荷。
另外，项目建成后由于市场辐射带动，周边商业店铺可能出现个体经营菜产品或相关产品的商业活动，对交通和环境会带来一定压力。
因此项目建设应选择合理设计方案，提高市场服务范围和服务质量，阻止市场功能外延以及由此产生的交通和环境问题。
4.2项目功能定位
4.2.1服务半径按照《关于印发宁波市菜市场建设管理实施办法的通知》的要求，菜市场服务半径500-1000米，根据道路、河流、铁路等分割因素，可适当调整。
该项目定位为社区市场。
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