下半年山西省房地产估价师理论与方法估价目的的确定试题.docx
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2016年下半年山西省房地产估价师《理论与方法》:
估价目的的确定试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、下列关于法的概念,表述错误的是。
A:
法是由国家制定或认可以权利义务为主要内容
B:
法体现集体意志
C:
法体现国家意志
D:
法是用国家政权的强制力来保证实现的
E:
执行层的组织协调
2、购买某类房地产,通常抵押贷款占七成,抵押贷款的年利率为6%,自有资本要求的年收益率为9%,该类房地产的资本化率为__%。
A.6.0
B.6.9
C.8.8
D.9.0
3、下列风险中哪一个不是房地产投资风险中的个别风险。
__
A.时间风险
B.资本价值风险
C.比较风险
D.或然损失风险
4、组成总体的前提条件是。
A:
构成总体的所有单位所有主要属性都必须相同
B:
构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同
C:
构成总体的所有单位至少有一个主要属性不相同
D:
构成总体的所有单位最多有一个主要属性相同
E:
执行层的组织协调
5、房地产开发企业开发建设供出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于__。
A.商品房建设投资
B.置业投资
C.土地开发投资
D.土地一级开发
6、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标,动态投资回收期Pt与设定的目标收益率Ic之间的关系是__。
A.Ic越大,Pt越大
B.Ic越小,Pt越大
C.Pt越大,Ic越小
D.Ic与Pt无关
7、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近,房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处,并以此宣传效果作为楼盘的定价依据,这种定价方法是__。
A.目标定价法
B.领导定价法
C.随行就市定价法
D.认知价值定价法
8、建设用地使用权出让合同签订后,日内应支付全部地价款。
A:
60
B:
90
C:
100
D:
120
E:
房地产估价机构必须加盖公章
9、在假设开发法的传统方法中,一般不计利息的项目为。
A:
待开发房地产价值
B:
管理费用
C:
销售税费
D:
购买待开发房地产应负担的税费
E:
工业用地的监测点评估价格
10、已知某房地产开发项目的开发成本为2000元/m2,开发商的目标利润率为15%,当前的销售税率为6%,按成本加成定价法可定价为__元/m2。
A.2420
B.2438
C.2447
D.2503
11、现评估一个半年前停工的在建工程价值,经测算,完成全部工程的建造费用为1500元/㎡,其中主体工程900元/㎡,安装及装饰装修工程费为600元/㎡。
该在建工程主体部分已完成,未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成,未完成部分的费用均匀投入。
若折现率为15%,则在估价时点的续建费用为元/㎡。
A:
486.52
B:
521.74
C:
559.50
D:
1398.76
E:
工业用地的监测点评估价格
12、某宗房地产的受益期限为40年,通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元,以后稳定在每年25万元直到收益期限结束,该类房地产的报酬率为8%,则该宗房地产的收益价格最接近于。
A:
280万元
B:
285万元
C:
290万元
D:
295万元
E:
工业用地的监测点评估价格
13、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象,同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为__。
A.成本加成定价法
B.价值定价法
C.目标定价法
D.认知价值定价法
14、国有土地上房屋征收主体是。
A:
国务院
B:
省级人民政府
C:
市、县级人民政府
D:
房屋征收部门
E:
执行层的组织协调
15、由折旧费、维修费、管理费、投资利息和税金五项因素构成房屋的__租金。
A.商品
B.理论
C.成本
D.市场
16、资产负债表中应在资产方反映的项E4是。
A:
预收账款
B:
应付账款
C:
应收票据
D:
预提费用
E:
执行层的组织协调
17、有一宗三角形的土地需要进行估价,其临街路线价(土地单价)为2000元/m2,如果该宗地临街深度为75英尺,临街宽度为50英尺,那么该宗三角形土地的价格为__万元。
矩形土地平均深度价格修正率表
A.临街深度/英尺
B.25
C.50
D.75
E.100
F.125
G.150
H.175
I.200
J.平均深度价格修正率(%)
K.160
L.140
M.120
N.100
O.87.2
P.78.0
Q.70.8
R.65.0
18、被征收土地所在的市、县人民政府,在收到征收土地方案后,日内应以书面或其他形式进行公告。
A:
10
B:
15
C:
30
D:
60
E:
房地产估价机构必须加盖公章
19、由政府价格主管部门或者其他有关部门,按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度,指导经营者制定的价格是。
A:
标定地价
B:
政府调节价
C:
政府定价
D:
政府指导价
E:
工业用地的监测点评估价格
20、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款,其月供为2850元,月利率为0.625%,则该抵押贷款的实际年利率为。
(2008年试题)
A:
7.50%
B:
7.56%
C:
7.71%
D:
7.76%
E:
借款合同
21、如果石油价格的持续攀升导致了一个国家的通货膨胀,此类通货膨胀属于。
(2008年试题)
A:
需求拉动型通货膨胀
B:
成本推动型通货膨胀
C:
结构失调型通货膨胀
D:
预期型通货膨胀
E:
执行层的组织协调
22、房地产开发项目自之日起满1年未动工开发的,可以征收土地闲置费。
A:
土地使用权出让合同签订
B:
土地使用权出让合同约定的动工开发
C:
土地使用权出让金缴纳
D:
土地使用权证书取得
E:
执行层的组织协调
23、从2006~2010年,某市商品房开工量分别为30万m2、60万m2、80万m2、95万m2、120万m2,若以2006年为基期,则2010年该市商品房开工量的定基增长速度为__%。
A.100
B.200
C.300
D.400
24、由于房地产的流动性差,从而导致房地产变现能力较差,存在变现风险的房地产特性是。
A:
弱流动性
B:
异质性
C:
寿命周期长
D:
不可移动性
E:
借款合同
25、王某拟购买一套面积为120m2、单价为7800元/m2的住房,首付款为30%,其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合,贷款期限为20年,按月等额还本付息。
如果公积金贷款最高限额为20万元,则商业贷款的最低月还款额为__元。
A.1297.91
B.3584.01
C.4881.93
D.5158.71
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、廉租住房的租金实行政府定价,租金标准由构成。
A:
维修费
B:
折旧费
C:
税金
D:
投资利息
E:
管理费
2、A市居民李某委托B拍卖公司拍卖一个人住房,拍卖成交价为20万元,B拍卖公司可收取其拍卖佣金元。
A:
1000
B:
3000
C:
5000
D:
10000
E:
执行层的组织协调
3、在下列定价方法中,需要使用损益平衡图的是__。
A.目标定价法
B.价值定价法
C.挑战定价法
D.成本加成定价法
4、以下不属于房地产市场专业顾问的有__。
A.建筑师
B.精算师
C.工程师
D.律师
5、下列各种价格中肯定是事实的有__。
A.不能作为可比实例的交易实例价格
B.可比实例价格
C.非公平市价
D.评估价格
6、某估价对象为一宗熟地,当进行可比实例权益状况调整时,应包括的内容有。
A:
后退道路红线距离
B:
土地使用期限
C:
基础设施完备程度
D:
容积率
E:
合并的可能性
7、下列属于《城市房屋拆迁管理条例》所调整行为的有。
A:
在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁并需要对被拆迁人补偿、安置的活动
B:
对城市规划区內国有土地上被拆迁所有人进行补偿、安置
C:
集体土地上的拆迁行为
D:
不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为
E:
自诉自建行为
8、房屋拆迁中,违章建筑的认定权归__。
A.人民政府
B.规划行政主管部门
C.房地产权属登记部门
D.房屋拆迁主管部门
9、大型复杂工程详细可行性研究的研究费用一般占总投资的()。
A.0.2%~0.8%
B.0.2%~1.0%
C.0.25%~1.5%
D.1.0%~3.0%
10、属于外汇市场的参与者的是。
A:
外汇银行
B:
外汇受理人
C:
客户
D:
中介公司
E:
中央银行
11、住房公积金会计核算的内容有__。
A.住房公积金的缴存核算
B.住房公积金的提取核算
C.住房公积金的使用核算
D.住房公积金的抵销核算
E.与住房公积金相关的债权债务核算
12、对项目手册的实施作用,以下说法正确的是。
A:
加强对房地产市场的监测
B:
及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况
C:
督促开发企业按城市规划实施开发
D:
督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置
E:
不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生
13、人文环境的变化是指由于社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等,使得人们对住宅的认识产生了巨大变化,老年人住宅,第二住宅和__住宅等概念应运而生。
A.酒店式
B.期贷式
C.季节性
D.概念型
14、测量学按照专业可分为。
A:
空间测量
B:
陆地测量
C:
地籍测量
D:
房产測量
E:
矿山测量
15、收益性物业管理中的经营费用包括。
A:
固定资产折旧费
B:
企业管理费及利润
C:
保险费
D:
房产税
E:
大修理基金
16、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目,不可以不办理出让手续的有__。
A.私有住宅转让后用于商业经营的
B.经济适用住房转让后用于经济适用住房的
C.同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
D.按照国务院有关规定出售公有住房
17、新设立的房地产开发企业,应当自领取营业执照之日起30日内,持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案,这些文件包括__。
A.营业执照
B.企业章程和验资证明
C.企业法定代表人的身份证明
D.专业技术人员的资格证书和聘用合同
E.企业纳税证明
18、某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产,根据土地利用总体规划,该土地用途分类是__。
A.农用地
B.工业用地
C.建设用地
D.乡镇企业用地
19、补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。
是需要补地价的主要情形。
A:
出让土地使用权期满后续期
B:
增加原土地使用权出让时规定的容积率
C:
转让、出租、抵押土地使用权的房地产
D:
改变原土地使用权出让时规定的用途
E:
拍卖土地使用权
20、下列民事行为属于无效的有。
A:
由完全民事行为能力人实施的
B:
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意愿的情況下所为
C:
限制民事行为能力人依法不能独立实施的
D:
恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的
E:
经济合同违反国家指令性计划的
21、下列行为中,应当缴纳契税的有__。
A.房屋赠与
B.房屋继承
C.以土地、房屋权属抵债
D.以土地、房屋权属投资、入股
E.房地产抵押
22、某在建工程,土地使用权年限为50年,自取得权证日起开工。
预计该项目建成后的建筑面积为17500m2,年净收益为350万元。
目前该项目已建设2年,估计至项目建成还需2.5年。
已知市场同类房地产报酬率为7%,假设折现率为10%,则评估该项目续建完成时的总价值为__万元。
A.3758.57
B.3942.03
C.3966.10
D.4769.85
23、套内建筑面积由组成。
A:
套内房屋的使用面积
B:
套內墙体面积
C:
套内阳台建筑面积
D:
共有建筑面积
E:
套内共有建筑面积
24、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于__。
A.货币证券
B.信用证券
C.商品证券
D.资本证券
25、在的情况下,采用市场提取法求取报酬率Y要用到。
A:
试错法
B:
移动平均法
C:
曲线拟合法
D:
线性内插法
E:
指数修匀法