北京南城房地产市场研究报告43页.docx

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北京南城房地产市场研究报告43页

《2007-2008年度北京南城房地产市场研究报告》

1宏观经济趋势分析

1.1全国宏观经济分析

1.2北京宏观经济分析

1.3南城宏观经济分析

22007年北京房地产市场分析

2.107年北京房地产市场总体供应

2.207年北京房地产市场总体需求

2.307年北京房地产市场价格情况

32007年南城市场概况

3.1南城发展史

3.2政策背景及影响

3.307年南城市场盘点

3.3.107年北京南城市场供应分析

3.3.207年北京南城市场需求分析

3.3.3市场产品分析

3.3.4市场产品价格分析

3.3.5客户群体分析

408年南城市场发展预测

4.108年南城市场供应预测

4.208年南城市场需求预测

4.308年南城市场产品类型预测

4.408年南城市场产品价格趋势预测

1.宏观经济趋势分析

1.1.全国宏观经济趋势分析

在宏观调控政策的引导下，2004年我国经济继续保持快速增长，全年国内生产总值136515亿元，同比增长9.5%，比上年同期加快0.2个百分点，其中，第一产业增长6.3%；第二产业增长11.1%；第三产业增长8.3%。

1.1.1.工业生产名义增速持续小幅放缓，经季节调整后仍保持升势

1-11月，规模以上工业企业增加值同比增长18.5%，比去年同期高1.7个百分点。

重工业同比增长18.6%。

从主要行业看，影响重工业增速回落的主要原因是部分原材料工业和设备制造业增速出现回落。

1.1.2.投资增速高位趋稳，投资反弹压力仍较大

1-11月，城镇固定资产投资累计同比增长26.8%，增幅比上月低0.1个百分点。

从项目隶属关系看，1-11月，中央项目投资累计同比增长同比增长12.8%；地方项目投资累计同比增长28.6%。

从产业看，第一产业投资增速连续第四个月回落，第二产业投资增速稳中有升。

1-11月，第一产业投资同比增长37.6%；第二产业投资增长29.7；第三产业投资增长24.4。

分行业看，投资仍保持重工业化倾向。

从投资到位资金、新开工项目投资和房地产投资的增长情况看，未来投资反弹压力仍较大。

1-11月，固定资产投资到位资金同比增长29.8%，增速继续高于同期投资增速，保持上升态势。

1-11月，新开工项目计划总投资同比增长28%。

1-11月，房地产投资累计同比增长31.8%。

1.1.3.居民消费名义增速继续攀升，实际增速保持平稳

1-11月社会消费品零售总额累计同比增长16.4%，比去年同期高2.8个百分点。

剔除物价因素，1-11月消费实际累计同比增长12.36%，比去年同期低0.42个百分点。

1.1.4.进出口增长平稳，顺差规模略有缩小

从出口商品看，机电产品与传统大宗商品出口保持快速增长，资源性商品出口增长继续放慢。

1-11月，我国机电产品出口增长27.8%；传统大宗商品中，纺织纱线、织物及制品出口增长15.3%；鞋类出口增长16.3%；箱包增长24%。

高能耗高污染和资源性商品出口增长继续放慢。

1-11月钢材出口同比增长54.5%；成品油出口增长27.8%；原油出口下降41.2%。

从进口商品看，进口初级产品价量齐升，进口工业制成品保持快速增长。

1-11月，进口初级产品增长27%，占同期我国进口总值的25.2%；进口工业制成品增长18.4%，占同期我国进口总值的74.8%。

1.1.5.CPI当月涨幅创1996年12月以来的新高

1-11月，CPI累计同比上涨4.6%，比去年同期高3.3个百分点。

从CPI构成来看，当月食品价格继续上扬，居住价格上涨提速。

1.1.6.货币供应量增长略有放缓

1-11月累计净投放现金1915亿元，同比多投放420亿元。

经季节调整后，M1预警指标在红灯区中趋于稳定。

1.1.7.信贷紧缩取得成效，人民币贷款增速回落

1-11月人民币各项贷款增加3.58万亿元，同比多增6203亿元。

央行和银监会采取的严厉的行政手段尽管有效控制了信贷总量，但无法起到调整信贷结构的作用，信贷中长期化倾向仍在加剧。

1.1.8.财政收入增速继续飚升

1-11月，财政收入达48177.12亿元，同比增长33.5%。

预计全年全国财政收入将超过5.1万亿元，同比增长31%左右。

支出方面，1-11月，全国财政支出37084.77亿元，同比增长25.2%。

其中，农林水事务支出2360.97亿元，同比增长31.4%；教育支出5578.19亿元，同比增长32.7%；医疗卫生支出1418.85亿元，同比增长40.6%；社会保障和就业支出4128.46亿元，同比增长28.6%；科学技术支出1173.93亿元，同比增长33%。

1.1.9.发电量增速小幅下滑，季节调整后于黄灯区内持续下行

11月份，规模以上发电企业发电2754.73亿千瓦时，同比增长13.8%，季节调整后，当月发电量增速在黄灯区内继续下行。

11月份，火电企业发电2348.84亿千瓦时，同比增长11.9%；水电企业发电323.18亿千瓦时，同比增长18.5%。

1~11月份，规模以上发电企业发电29194.80亿千瓦时，同比增长15.8%。

其中，火电企业发电24471.44亿千瓦时，同比增长15.5%；水电企业发电4052.58亿千瓦时，同比增长16.1%。

1.2.北京宏观经济趋势分析

2007年1-11月份北京市主要经济社会指标

指        标

单位

绝对量

增长%

规模以上工业增加值

亿元

1782.4

13.7

 #高技术制造业

亿元

498.6

23.2

 #现代制造业

亿元

722.8

18.5

工业销售产值

亿元

8420.2

17.2

 #出口交货值

亿元

1693.0

26.3

全社会固定资产投资

亿元

3213.6

19.0

 #基础设施投资

亿元

941.9

38.5

按统计渠道分

 城镇投资

亿元

2981.6

20.4

   #房地产开发

亿元

1626.1

19.4

 农村投资

亿元

232.0

3.5

社会消费品零售额

亿元

3437.0

15.3

 吃类商品

亿元

854.3

14.0

 穿类商品

亿元

321.7

13.5

 用类商品

亿元

1968.8

18.1

 烧类商品

亿元

292.2

3.9

城镇居民人均可支配收入

元/人

20185

14.0

城镇居民人均消费支出

元/人

14081

8.6

农村居民人均现金收入

元/人

10132

11.0

农村居民人均生活消费支出

元/人

6189

12.1

居民消费价格总指数

%

102.2

工业品出厂价格指数

%

99.5

原材料、燃料及动力购进价格指数

%

104.4

2007年1月至11月本市城镇居民人均可支配收入实际增长11.5%

2007年，全市地方财政收入完成1492.6亿元，比上年增长33.6%。

全市财政收入平均增幅连续13年保持在20%以上。

2007年平均每月的财政收入超过1995年全年的财政收入。

1月至11月，北京市城镇居民家庭人均可支配收入20185元，同比增长14%，扣除物价因素影响，实际增长11.5%。

1月至11月，北京市城镇居民人均工资性收入为15904元，同比增长12.2%，其中，人均工资及补贴收入15340元，同比增长12%；人均转移性收入为5878元，同比增长18.7%，其中，占转移性收入87.2%的养老金及离退休金同比增长18.5%，达到5124元；人均财产性收入为480元，同比增长61.1%，其中，人均利息收入、保险收益和其他投资收入分别为54元、20元和46元，同比分别增长29%、4.9倍和73%；人均经营性收入为380元，同比增长28.8%。

2007年1月至11月本市城镇居民人均消费性支出实际增长6.3%

1月至11月，北京市城镇居民人均消费性支出为14081元，同比增长8.6%，扣除物价因素影响，实际增长6.3%。

八大类消费支出七升一降。

其中，人均其它商品和服务类支出增长最快，同比增长14.3%；同比增长的还有食品、衣着、交通和通信、家庭设备用品及服务、教育文化娱乐服务、医疗保健六类支出，同比分别增长13.7%、12.7%、11.7%、4.3%、2.9%和1.9%；人均居住类支出略有下降，同比下降0.4%。

　　1月至11月，北京市城镇居民人均食品支出为4559元，同比增长13.7%，占消费支出的比重（即恩格尔系数）为32.4%，比上年同期高1.5个百分点。

其中，人均粮油类支出489元，同比增长28.7%；人均蔬菜类、干鲜瓜果类支出分别为332元和451元，同比分别增长16.1%和14.2%；人均糕点、奶及奶制品支出为416元，同比增长8.3%。

　　1月至11月，北京市城镇居民衣着支出占消费性支出的比重为9.8%，与上年同期基本持平，而从衣着消费的绝对额看，呈增长态势。

1月至11月人均衣着支出1386元，同比增长12.7%。

其中，人均服装类、鞋类支出分别为950元和361元，同比分别增长13.2%和14.6%。

房地产开发投资增速继续回升

1月至11月，我市完成房地产开发投资1626.1亿元，比2006年同期增长19.4%，增幅同比提高4.3个百分点。

继1月至5月投资增速达到2007年以来的最低点10.8%后，从下半年开始，投资增幅较快回升，1月至11月比前三季度提高1.9个百分点（见图1）。

新建商品房中，住宅完成投资798.7亿元，比2006年同期增长15.4%。

图1 房地产开发投资增速趋势图 单位：

%

1.3.南城宏观经济趋势分析

南城社会消费品零售额

来源：

北京市统计局　 2007-11-30  

本年实际（万元）

比去年同期增长（%）

1-11月累计

1-11月累计

全市

34369573

15.3

崇文区

1037246

17.3

宣武区

942539

15.1

丰台区

3782502

13.3

大兴区

770313

11.6

亦庄开发区

607422

53

南城固定资产投资

2007年1-11月

单位：

亿元

本年完成投资

去年完成投资

增长（%）

 崇文区

69.6

101.2

-31.2

 宣武区

74.6

53.9

38.3

 丰台区

250.3

185

35.3

 大兴区

149.4

174.5

-14.4

来源：

北京市统计局　 2007-11-30  

宣武区经济运行简介

   1、投资、消费需求持续扩大

   1-11月，全区完成全社会固定资产投资82.7亿元，比上年同期增长35.1%。

其中：

城镇固定资产投资完成30.7亿元，同比增长69.9%，占全社会固定资产投资的37.1％，投资比重较去年上升个7.5百分点；房地产开发投资完成52.0亿元，同比增长20.5％，占全社会固定资产投资的62.9％。

   截至11月末，全区共实现社会消费品零售额94.3亿元，比上年同期增长15.1%。

从商品用途看，呈现“两升两降”，其中：

吃类商品完成28.6亿元，比上年同期增长5.2%；穿类商品完成10.0亿元，同比下降5.6%；用类商品完成54.6亿元，同比增长26.9%；烧类商品完成0.9亿元，同比下降4.1％。

金银珠宝类商品的零售额持续高速增长，前十一个月累计实现24.3亿元，比上年同期增长58.4％。

   2、财政、居民收入持续增加

   今年以来，财政收入指标表现突出，前十一个月累计实现财政收入36.3亿元，比上年同期增长36.0%，完成全年计划的123.6%。

从主要税种来看：

1－11月，企业所得税累计实现10.2亿元，比上年同期增长72.7％，对财政增收的贡献率达到44.6％。

截至11月底，营业税累计实现15.8亿元，同比增长25.5％；增值税累计完成3.1亿元，同比增长23.1％；房产税累计完成2.4亿元，同比增长27.6％。

   1-11月，全区居民人均可支配收入19845.5元，比上年同期增长18.7%。

其中，工薪收入为16082.0元，同比增长21.0%，占可支配收入的比重为81.1%。

其中，20％高收入户人均可支配收入35085.8元，同比增长22.2%；20％低收入户人均可支配收入10477.2元，比上年同期增长17.3%,两者收入差距为24608元，较去年增加4833元。

全区居民人均消费性支出13880.4元，同比增长2.4%。

其中，服务性消费支出4036.7元，比上年同期下降4.1%。

八大类消费中，食品类人均支出4664.3元，比上年同期增长15.7％；衣着类人均支出1377.4元，比上年同期增长28.0％。

   3、工业生产平稳进行

   前十一个月，全区实现现价工业总产值30.0亿元，比上年同期增长0.3%。

其中，国有及国有控股企业完成产值26.1亿元，占全区工业总产值的87%。

从行业看：

印刷业和记录媒介的复制业完成产值18.8亿元，比上年同期增长5.2%，占全部产值的比重为62.7%；电力、热力的生产和供应业完成产值2.8亿元，同比增长14.8％；农副食品加工业完成产值0.3亿元，同比增长4.6％。

崇文区宏观经济分析

崇文区2007年1-11月份三项主要经济指标数据如下：

　　全社会固定资产投资61.55亿元，同比下降41.2%；

　　社会消费品零售额103.72亿元，同比增长17.3%；

　　城市居民人均可支配收入21364元，同比增长15.9%。

丰台区宏观经济分析

   1、消费总量继续扩大，运行速度增长稳定

   统计数据显示，截止到11月份累计实现社会消费品零售额378.3亿元，同比增长13.3%。

前3个季度各季实现零售额分别是100.8亿元、99.8亿元、107.5亿元，增长分别为15.3%、9.6%、16.2%，各季零售额基本在100亿元上下，比去年增加10亿元左右，增长额比较稳定；从前11个月各月来看增长率基本保持在13%的水平。

   2、规模以上商业企业占一半以上，用类商品占7成

   从企业构成看，1－11月份规模以上商业企业实现零售额213亿元，同比增长16.5%，占全区零售额的56.3%；限额以下企业实现零售额18.5亿元，同比增长2.5%，占全区零售额的4.9%；个体工商户实现零售额24.4亿元，同比增长25.2%，占全区零售额的6.5%；商品交易市场实现零售额117.4亿元，同比增长16.6%，占全区零售额的31%；其他企业实现零售额5亿万元，同比下降60.9%，占全区零售额的1.3%。

由此可以看出，规模以上商业企业零售额占我区零售额的一半以上，仍起主导作用。

   3、消费市场的运行特点

   商品交易市场零售额增势趋缓，限额以上企业零售额由下降转为增长。

   从今年1-11月份来看，增长率为13.3%，与去年相比下降2.5个百分点，降幅不大，但从占零售额比例较大的规模以上企业和商品交易市场的增长率却发生了较大变化，规模以上企业增长16.5%，增幅提高17.6个百分点，商品交易市场增长16.6%，增幅减少42.3个百分点。

 07年,丰台区消费总量稳步扩大，零售额增幅从年初一直保持在13％左右的幅度，运行速度较为稳定，商品交易市场增势放缓，规模以上企业由去年的下降态势转为增长趋势，消费结构更趋于合理。

大兴区宏观经济分析

2007年1-11月主要经济指标完成情况

22007年北京房地产市场分析

2.107年北京房地产市场总体供应

商品房施工面积低速增长，新开工面积降幅趋缓，房地产住宅市场供应持续下降。

1月至11月，我市商品房施工面积保持低速增长，截至11月底，达到9906.1万平方米，比2006年同期增长5.1%。

其中，本年新开工面积2138.3万平方米，下降9.4%。

在商品房中，住宅施工面积和新开工面积呈持续下降趋势。

截至11月底，全市住宅施工面积为5646.9万平方米，其中，本年新开工面积1368.4万平方米，分别比2006年同期下降3.3%和9.6%。

2007年以来，住宅施工和新开工面积降幅逐渐趋缓，分别比前三季度缩小2.8个和7.4个百分点。

图 住宅开发面积增长趋势图 单位：

万平方米，%

商品房竣工面积由增转降。

2007年以来，我市商品房竣工面积呈先增后缓趋势，上半年增速攀升为2007年以来最高20.1%后逐渐趋缓，1月至11月，商品房竣工面积达1820万平方米，基本与2006年同期1821.8万平方米持平，同比略降0.1%。

住宅竣工面积为1252.4万平方米，增速自年初以来首次出现下降趋势，同比下降5.3%。

07年北京期房新增供应环比减少3万套  

根据北京市房地产交易网公布的数据显示，2005年期房住宅新增供应量在17万套左右，2006年新增供应量近14万套，2007年新增供应量为11万套左右。

（1-11月新增供应102218套）新增供应量连续下降的情况依旧增加。

 新增供应户平均面积在减少，2005年新增期房住宅供应户均面积为127平米左右，2006年降为122平米左右，2007年继续降至118平米左右。

　　经济适用房住宅新开工面积增长较快。

11月末，经济适用房住宅施工面积395.8万平方米，比2006年同期下降22%，其中，本年新开工面积123.3万平方米，增长61.4%，增幅比前三季度提高30个百分点。

商品房竣工面积由增转降，而且住宅施工面积和新开工面积持续下降，这意味着可供市场销售的房源在减少。

下一步商品房价格走势不乐观。

据了解，目前房屋销售价格涨幅在进一步扩大。

1-11月，北京房屋销售价格总指数累计为111%，涨幅比去年同期提高2.3个百分点，比前三季度提高0.9个百分点。

2.207年北京房地产市场总体需求

商品房期房、现房销售面积降幅趋缓。

1月至11月，我市商品房现房和期房销售面积继续呈下降趋势，现房销售442.9万平方米，期房销售1442.5万平方米，分别比2006年同期下降24.5%和2.9%。

与前三季度相比，降幅均缩小6.1个百分点。

其中，住宅现房销售321.2万平方米，下降30.8%；住宅期房销售1228.6万平方米，下降6%，降幅分别比前三季度缩小6.6个和9.5个百分点。

2007年1-11月住宅市场成交量为1597万平方米，成交套数为13.4万套。

与去年同期相比，2007年的成交量下降了94万平方米。

，成交套数增加了0.4万套。

通过对比07年成交与供应的月度走势我们可以发现，与往年金九银十的情况略有不同，07年北京的楼市供应与成交的集中时间在6-9月份。

 通过对供应量与成交量的对比可以得出以下结论：

1.今年的成交量虽然较之去年同期有所下降，但仍然大于今年的供给量，市场继续呈现供不应求的局面。

2.今年上半年证券市场的活跃，增强了投资者对宏观投资环境的信心，促进了房地产市场交易的相对活跃。

据此，我们也可以看到，北京的商品房市场需求潜力依然巨大。

2.307年北京房地产市场价格分析

从政府交易统计数据看近年来北京房价走势

　　从近八年来的政府交易统计数据可以看出，北京的房价在进入21世纪后，走过了一段平稳发展期，政策扶持、市场健康有序的大环境下，房价不但没有上涨，反而连续有小幅下降。

04年是一个转折期，房价由此一发不可收拾，发生了明显的上升趋势，三年时间北京商品房价格由5053元/㎡涨到如今的14411元/㎡，上涨幅度达到185%，2007年的商品房均价较2006年上涨超过50%，已步入房产发展的畸形期。

　　从房产经纪公司成交纪录数据看北京房价走势

　　根据千万家房产市场研究中心历年统计数据可以看出，北京二手房的价格随着整体楼市的水涨船高而身价倍增，20003-2007年四年间，二手房均价由3811元上涨至10077元，涨幅为164%，进入2006年后，大众需求户型供不应求直接导致二手房价的进一步抬价，伴随着商品房市场的畸形态势，二手房市场也遇到前所未有的“量降价升”的尴尬。

3北京南城市场概况

3.1北京南城发展史

北京南城泛指崇文、宣武、丰台、大兴四区。

当北部区域在发展中关村、奥运村时，南城还在治理凉水河。

专家指出，在崇文、宣武二区，出现了一些类似贫民窟的区域。

南城穷，这顶帽子是历史上遗留下来的，因为明清北京城的规划，封建社会的规划就是要强调分化。

中轴线的故宫，这是皇帝住的地方，紫禁城一般的人进不去，那是达官贵人、富人住的地方，只有南城给穷人住，这种阶级的对立，社会的分化是历史遗留的结果，这种结果对今天的北京来讲，要做一个世界历史文化的名城，一定要把这顶帽子摘掉，要把这个差异消除，所以要打造新的南城，二十一世纪一个重要的历史使命，中央提出一个建设和谐社会的重要的战略目标，这个战略目标给南城的发展、开发，实际上一个契机。

   多年以来，北城的GDP总量占全市比重达到40%左右，而南城很少超过15%。

如果以个人GDP来算，北城人均GDP超过5500美元左右，而南城约为北城的一半多。

  显然，这和刘淇在中共北京市第十次代表大会上的期望相差甚远。

会上刘淇表示：

“今后5年，是北京市人均地区生产总值从6000美元向10000美元迈进的关键阶段，处于城市化、市场化、国际化和现代化的加速期。

”

  为了不让人均GDP低于3000美元的南城拖了这个目标的“后腿”，加上各城区均衡发展的计划和构建和谐社会的目标，2007年5月17日，中共北京市第十次代表大会开幕，北京市委书记刘淇做主题报告时指出，要积极推进南城及南部地区发展，使之成为新北京富有活力的地区。

而北京市十一五国民经济计划和城市近期建设计划，重点也包括南城。

这被视为南城未来5年发展的极大动力。

　　明天业务发展中心营销总监贾玉鹏认为，申奥成功那年是南城和北城的一个分水岭，但是申奥成功的同时也把北城的规划给固化了。

所以2008年之后会是一个转折点，这个转折点是南城发展的巨大机遇。

　　在这样的大背景下，南城各区均制定了自己的具体规划，崇文、宣武致力于打造“都市核心生活圈”，丰台区定位是城市功能拓展区，提出“南站经济圈”概念，利用南站改造后连接京津、京沪的便利，发展外向型经济。

07年南站周边新建改建7条道路、4个立交桥、4个人行过街天桥，另外还要建南北两个广场。

南站改造将会带动周边不动产物业品质的提升；同时丰台区将会是北京与环渤海、上海区域连接的重要门户，北京发展重心将会南移。

成为新北京富有活力的地区，一个“活”字，画龙点睛，目标显然是要让整个北京的南城活泛生动起来。

的确，相比于北京东西北城的日新月异，北京南城长久以来好像是太沉寂了，就像林海音笔下的《城南旧事》，始终踏着生活的慢板，虽然一草一木、草根人物的音容笑貌都有着一种古朴的情愫，但在一个一日千里的信息时代，这样的落寞总如黄昏的旅人，孤独而又忧伤。

城市区域的发展，市场之力终归无时不在、无处不在，而政府的规划之手，却能起到提纲挈领、指引方向的作用。

带动人流云集的，往往总是规划和交通先行，促成资金和产业的聚集，从而提升整个区域的地位和影响力。

首都机场和亚奥概念提升了北城；CBD提升了西大望路和百子湾地区，朝阳公园又与CBD互相促进；京通快速、八通线以及通州低密度高品质、低价格的住宅又使通州成为CBD的后花园；北京经济开发区又带动了整个亦庄区域的发展升级……

3.2南城