北京房地产市场研究报告.docx
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北京房地产市场研究报告
目录
仁达专题个人住房信息联网难在何处3
第一章房地产政策5
一、调控信号：
“决不让调控出现反复”5
二、金融政策5
三、税收政策7
四、土地政策7
五、保障房政策8
六、其他政策10
第二章土地市场12
一、整体市场成交情况12
二、各用途地块成交情况12
（一）住宅用地13
（二）商业/办公用地13
（三）工业用地14
第三章住宅市场16
一、新建商品住宅16
（一）供应情况——开工量持续下滑销供比加大16
（二）成交情况17
二、二手住宅市场20
（一）整体情况分析20
（二）各重点区域分析21
（三）热点片区监测价格22
（四）二手住宅租金分析23
第四章北京房地产资本化率调查分析24
一、调查时点24
二、样本数据24
三、调查结果24
（一）资本化率调查结果24
（二）考虑租金增长的资本化率26
四、不同投资类别收益率分析27
五、小结28
图表索引
表1.2012年2季度房地产政策汇总10
表2.北京土地市场各季度整体成交情况12
表3.北京2012Q2各用途土地成交情况12
表4.北京2012Q2住宅用地各区域成交情况13
表5.北京2012Q1商办用地各区域成交情况14
表6.北京2012Q2工业用地成交情况15
表7.2012年6月北京市学区房重点片区价格监测结果表22
表8.2012年6月北京市高端住宅重点片区价格监测结果表22
表9.2012年6月北京市别墅重点区片价格表22
表10.2010年10月房地产辅助调查数据情况24
表11.2012年4月资本化率相关统计指标情况25
表12.北京房地产租金年均增长率情况26
表13.2012年4月资本化率（考虑租金增长）相关统计指标情况27
图1.2011-2012年北京住宅用地成交量价走势13
图2.2011-2012年北京商办用地成交量价走势14
图3.2011-2012年北京工业用地成交量价走势14
图4.2011-2012年北京新建住宅累计施工面积16
图5.2011-2012年北京新建住宅竣工面积16
图6.2011-2012年新建商品住宅销供比17
图7.2011-2012年北京新建住宅成交量价18
图8.2011-2012年不同户型成交面积占比变化18
图9.2010-2012年各户型成交价格走势19
图10.北京重点区域新建商品住宅成交面积及变化19
图11.2010-2012年北京重点区域新建商品住宅成交价格I20
图12.2010-2012年北京重点区域新建商品住宅成交价格II20
图13.2011-2012年北京二手住宅量价走势21
图14.2010-2012年北京重点区域二手住宅价格指数I21
图15.2010-2012年北京重点区域二手住宅价格指数II22
图16.2011-2012年北京二手住宅租金指数23
图17.2010—2012年房地产资本化率调查情况25
图18.2006-2012年北京房地产租金走势情况26
图19.2007-2012年不同投资类型收益率情况27
仁达专题个人住房信息联网难在何处
据媒体报道，截至6月30日，全国已有40多个城市的住建部门完成了与住建部的个人住房信息联网，住建部将从中选择40个城市作为第一期联网城市。
备受瞩目的全国40个城市的个人住房信息系统的建设，始于2010年下半年,原计划去年底完成，目的为房地产市场调控和房地产税的征收提供信息基础。
但此后由于进展不畅，住建部于今年1月6日发布新闻稿称“继续加快个人住房信息系统建设，保证在2012年6月末前实现40个主要城市的联网。
”那么，个人住房信息联网的意义和难度究竟何在？
个人信息联网后形成的数据平台，将是十分有用的工具。
（一）有利于提高保障房资格审核的效率和公平公正性
个人住房信息系统最显著的作用在于其对保障性住房分配公平公正的促进作用。
保障性住房公平分配事关群众切身利益，必须有严格的准入机制，需要准确掌握申请者的住房、收入、财产等有关信息。
而目前城镇个人住房基础信息不足，相关情况复杂，管理较为困难。
虽然审核制度在不断完善，但是骗租、骗购的现象还是防不胜防。
“十二五”规划提出要加快推进住房信息化建设，2015年基本建立全国住房保障基础信息管理平台。
个人住房信息系统将为全国住房保障基础信息管理平台，提供有力支持。
（二）有利于房地产市场调控政策的制定和落实
严格的限购政策虽然对遏制房价上涨取得一定成效，但同时也抑制了部分刚性需求，并非楼市调控的长效手段。
住建部部长姜伟新表示，如果个人住房信息系统实现全国联网，再加上银行系统、财政系统、税务系统的一些信息，形成一个平台，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。
而目前，配套系统还不完善，加上房地产调整政策并未放松，“限购令”短期内退出的可能性较小。
在限购政策的实施过程中，随着个人住房信息联网的实现，首套房、二套房的认定标准将通过系统进行全国统一确认。
（三）有利于提高房地产市场监管和预警预报能力
个人住房信息实现联网后，40个城市的购房者在联网城市的住房信息将可便捷查询，同时，40个城市的楼市销量、房屋空置率及个人住房性质等信息，也将全部纳入住建部的实时监控。
有利于市场动态监测，届时管理层针对楼市以及开发商的管理，将更加严格和规范。
（四）为房产税征收提供一定的数据基础
推进个人房产信息全国联网，必然有助于各城市房屋基础信息和权属信息的完善和标准化管理，为房产税开征奠定基础。
在制定房产税征收政策时，有关部门可根据家庭的人均居住面积、在全国拥有房产套数等信息制定税收、信贷标准。
但是，从目前的社会状况来看，实现全国个人信息联网的难度非常大。
（一）来自腐败的阻力
财经评论员叶檀认为，任何一个涉及复杂利益的市场，信息公开相当于利益的公开亮相。
建立公开的市场信息数据，尤其是房地产这样沉淀大宗财产的市场，住房信息的公开相当于官员财产与高收入阶层财产的半公开。
既然房产信息联网不利于公职人员隐藏其腐败所得的资产，这一机制遭遇地方层面的竭力拖延甚至抵制，也就并不意外了。
（二）信息安全的隐患
房屋登记信息属于个人信息，个人隐私的保护对信息公开联网造成阻碍。
对此，有住建部相关人士表示，房屋登记信息系统将不向社会开放，相关部门管理人员通过授权和指令，在法律所规定的前提下按照程序操作，避免个人隐私被不法分子盗用、滥用。
（三）数据完整性参差不齐，标准化程度低
1、各地住房信息数据完整性较差。
有相当数量的住房没有进行产权登记；在实际操作中，由于历史及产权纠纷等原因，部分地区的个人住房信息暂时没有进行录入；此外，一些城市的高新区、开发区等还没有建立统一的房屋登记簿。
2、要实现全国城市的个人住房信息联网，必须建立标准化的数据匹配模型，但是由于各地数据情况不一，数据标准化难度较大。
目前，百城市住房公积金和保障房的监管联网也在进行中，但这些信息联网仅仅是规范房地产管理的工具和基础。
要保证我国房地产市场长期稳定地发展，还需要在土地制度、税收制度以及社会保障制度等多方面取得实质性的进展。
第一章房地产政策
一、调控信号：
“决不让调控出现反复”
国务院总理温家宝4月13日主持召开国务院常务会议，在对下阶段工作的部署中指出：
“巩固房地产市场调控成果。
坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复；采取有效措施增加普通商品房供给；推进保障性安居工程建设，完善公租房、廉租房的配套设施。
”
（一）住建部：
坚持房地产调控政策决不动摇
住房城乡建设部新闻发言人6月5日强调，坚持房地产市场调控政策不动摇。
有关城市要严格按照“新国八条”要求，执行好限购措施。
要继续严格执行差别化住房信贷和税收政策。
同时，住建部将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。
（二）北京市住建委：
从严限购政策伪造居住证购房将处2年禁购
5月16日，北京市住房和城乡建设委员会公布了关于进一步加强《北京市工作居住证》核验工作的通知（京建法[2012]13号）。
《通知》指出，对发现伪造北京市《工作居住证》行为的，2年内本市不得向其销售住房。
市人力社保局将伪造当事人记入黑名单，今后不予办理《工作居住证》；涉及伪造《工作居住证》当事人所在单位责任的，将所在单位记入信用记录，暂停其申请办理《工作居住证》的资格。
二、金融政策
（一）住建部：
继续严格执行住房信贷政策
住房和城乡建设部新闻发言人6月18日表示，住房和城乡建设部门将积极配合金融部门，各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。
此前，发改委、中国人民银行、银监会已经分别澄清了个别媒体关于房地产信贷政策将有所松动的曲解报道。
（二）住建部：
购买绿色住宅可获优惠房贷利率
根据住房城乡建设部5月31日发布的《“十二五”建筑节能专项规划》（建科[2012]72号），金融机构可对购买绿色住宅的消费者在购房贷款利率上给予适当优惠。
（三）央行：
下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
中国人民银行5月12号决定，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
这是央行今年自2月24日以来第二次下调存款准备金率。
下调后，大型金融机构存款准备金率降至20%，中小型金融机构存款准备金率降至16.5%。
目前，中国全部金融机构人民币存款的余额超84万亿元人民币，市场估计，此举将释放四到五千亿元左右的流动性。
（四）央行：
降息0.25个百分点
中国人民银行6月7号宣布，6月8号起起下调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点；一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
这是3年半来央行首次降息。
三、税收政策
北京市地税局：
用拆迁款买房可免征契税
4月17日，北京市地税局局长王晓明表示，拆迁补偿款免征个人所得税。
如果用拆迁款购房，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
四、土地政策
（一）国土资源部：
从征地的5个环节坚决维护农民土地权益
国土资源部部长徐绍史3月31日表示，今年将扩大耕地制度改革的试点，从征地的5个环节坚决维护农民的土地权益。
首先，要保证不得违规违法征用农民土地；第二，要尽可能缩小征地的规模；第三，一定要公开程序；第四，务必合理补偿；第五，失地农民要有妥善的安置。
（二）国土资源部：
小产权房清理将启动
4月5日，国土部召开发布会称，由国土部牵头、14个部委参与研究制定的小产权房初步清理整治政策方案此前已上报给国务院。
其中，北京、重庆、郑州、海口等小产权房较密集的城市或成为试点。
（三）国土资源部：
加强住房用地供应和开发利用动态监测监管
国土资源部4月17日部署2012年房地产用地供应和监管工作时指出，今年房地产用地管理和调控的中心任务是，以保障性安居工程用地落实为重点做好住房用地供应工作，努力保持土地市场平稳运行；以促进形成住房有效供应为重点做好已供住房用地的监管工作，加强住房用地供应和开发利用的动态监测监管。
（四）国土资源部：
新规再治囤地助推房企降价放量
6月7日，国土资源部出台《闲置土地处置办法》，规定“闲置土地满一年按地价款20％征缴土地闲置费，闲置两年则无偿收回。
”同时，对“闲置土地”的认定更加合理，并强调政府违约应承担相应的责任。
土地闲置费用的增加必然对资金链吃紧的企业产生更进一步影响。
因此，此举有助于敦促企业尽快开发存量土地，或将继续采取‘降价放量’的策略。
”
（五）北京市土地储备中心：
首次公布今年首批入市地块信息
2012年4月13日，北京市土地储备中心在网站上公布了首批拟于2012年供应的地块信息，共54宗，约730公顷，其中住宅用地约430公顷，商服用地约300公顷。
此前公布的2012年土地供应计划中，拟供应商品住宅850公顷，商服供地350公顷。
以此推断，北京商服用地基本全部公布完毕，住宅用地还有420公顷未公布。
此举可帮助开发商判断土地供应的情况，使其合理安排节奏，理性拿地。
五、保障房政策
（一）住建部：
吸引社会资本参与保障房“建运管”
住房和城乡建设部3月22日下发《关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知》（建保[2012]38号），要求做好今年城镇保障性安居工程工作。
在资金方面，通知鼓励地方政府拓宽资金来源渠道，以提高投资完成率。
住房保障部门要积极配合财政部门，研究公共租赁住房商业银行贷款具体贴息政策，创新财政支持方式，支持和吸引社会资本参与保障性住房建设、运营和管理。
（二）住建部：
出台公租房新规外来人员也可申请
6月12日，住房和城乡建设部公布《公共租赁住房管理办法》（以下简称《办法》），对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定，并从国家层面确认外来务工人员可申请公租房。
《办法》规定，申请公共租赁住房必须同时满足以下条件：
申请人在本地无住房或者住房面积低于规定标准；申请人的收入、财产低于规定标准；申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。
（三）北京经适房等4种保障房将统一申请分配
4月6日，北京市政府召开专题会议，会议原则同意统一北京廉租房、经适房、限价房和公租房这4类保障房的申请、审核及分配管理，即今后在申请环节，四种保障房申请表格将合一。
申请家庭按“四房”中准入标准最宽松的公租房标准审核，将符合条件的家庭纳入到保障体系内轮候。
（四）北京市住建委：
进一步加强保障房工程质量管理
5月11日，北京市住建委下发《关于进一步加强保障性住房工程质量管理的意见》（京建发[2012]199号）的通知，明确保障房除了工程验收、分户验收、第三方检测外，还将实行监督抽样检测制度，由住建部门委托检测单位，对保障房质量进行随机监督抽测。
此外，保障房入住后开发商需设保修队。
（五）北京市住建委：
加强保障房使用监督管理
北京市住建委5月16日发布《北京市人民政府关于加强保障性住房使用监督管理的意见》（京政发[2012]13号），对2007年以来建设的出租型保障性住房和出售型保障性住房，要求进一步加强使用监督管理，明确并落实监管职责。
出租型保障性住房按照“谁持有、谁管理”的原则，通过租赁合同约定方式，由房屋产权单位负责日常监管；出售型保障性住房按照“谁分配、谁管理”的原则，由购买家庭原申请所在地区县住房保障部门负责房屋使用监督管理。
（六）北京市住建委：
保障房资格初审将由“邻里”评议评议程序细化
5月18日，市住建委发布《关于规范保障性住房资格审核街道（乡镇）初审环节民主评议制度有关工作的通知》（京建发[2012]195号），《通知》指出，今后，北京保障房申请家庭的资格初审时，将由社区居委会干部、管片民警、物业管理人员、居民代表等组成民主评议人员，对其是否具备保障房资格进行评议。
（七）北京市住建委、财政局：
发布公租房租金补贴标准
4月27日，北京市住房城乡建设委、北京市财政局正式印发《关于公共租赁住房租金补贴对象及租金补贴标准有关问题的通知》。
《通知》规定了公租房租金补贴对象应具备的条件与租金补贴标准。
租金补贴标准按照家庭收入及困难程度分为六档。
其中，取得廉租住房实物配租资格的城市低保家庭，租金补贴达到房屋租金的95%，最低的补贴标准也占到房屋租金的10%。
六、其他政策
京出租房屋人均居住面积标准征求意见拟人均不低5平方米
2012年5月9日，北京市住房城乡建设委就《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准有关问题的通知（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）公开征求社会意见。
《征求意见稿》首次明确北京市出租住房人均居住面积标准不得低于5平方米，出租住房的单个房间居住的人数不得超过2人。
另规定：
出租住房应以规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按照床位出租；厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
表1.2012年2季度房地产政策汇总
分类
时间
事件
调控信号
3月28日
温家宝在国务院常务会议上提出决不让调控出现反复
5月16日
北京市住房和城乡建设部公布了关于进一步加强《北京市工作居住证》核验工作的通知（京建发[2012]13号），指出要从严限购政策，伪造居住证购房将处2年禁购
6月5日
住房城乡建设部新闻发言人强调，坚持房地产市场调控政策不动摇
金融政策
5月18日
中国人民银行5月12号决定，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
5月31日
住建部发布《“十二五”建筑节能专项规划》（建科[2012]72号），金融机构可对购买绿色住宅的消费者在购房贷款利率上给予适当优惠
6月8日
中国人民银行6月7号宣布，6月8号起起下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点
6月18日
住房和城乡建设部新闻发言人表示，各地要坚决按照中央要求，严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果
税收政策
4月17日
北京市地税局局长王晓明表示，用拆迁款购房，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税
土地政策
3月31日
国土资源部部长徐绍史表示，今年将扩大耕地制度改革的试点，从征地的5个环节坚决维护农民的土地权益
4月5日
国土部召开发布会称，由国土部牵头、14个部委参与研究制定的小产权房初步清理整治政策方案此前已上报给国务院
4月13日
北京市土地储备中心在网站上首次公布了首批拟于2012年供应的地块信息
4月17日
国土资源部指出，今年要加强住房用地供应和开发利用的动态监测监管
6月7日
国土资源部出台《闲置土地处置办法》，规定“闲置土地满一年按地价款20％征缴土地闲置费，闲置两年则无偿收回。
”
保障房
政策
3月22日
住房和城乡建设部下发《关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知》[建保（2012）38号]，指出住房保障部门应支持吸引社会资本参与保障房“建运管”
4月6日
北京市政府召开专题会议，会议原则同意统一北京廉租房、经适房、限价房和公租房这4类保障房的申请、审核及分配管理，即今后在申请环节，四种保障房申请表格将合一。
4月19日
2012年国土资源部采取保障房用地单独组卷的方式，提前介入，加快用地申报和审批。
截至4月19日，国务院批准了93个城市保障性安居工程用地，面积共计7643公顷。
4月27日
北京市住房城乡建设委、北京市财政局正式印发《关于公共租赁住房租金补贴对象及租金补贴标准有关问题的通知》，规定了公租房租金补贴对象应具备的条件与租金补贴标准
5月11日
北京市住建委下发《关于进一步加强保障性住房工程质量管理的意见》（京建发[2012]199号）的通知，要求进一步加强保障房工程质量管理
5月15日
国务院办公厅发布《2012年政府信息公开重点工作安排》（国办发[2012]26号）提出，要求全面公开保障房分配信息确保公开透明
5月16日
北京市住建委发布《北京市人民政府关于加强保障性住房使用监督管理的意见》（京政发[2012]13号），对2007年以来建设的出租型保障性住房和出售型保障性住房，要求进一步加强使用监督管理
5月18日
国土资源部2012年全国住房用地供应计划公告显示，计划供应保障性安居工程用地5.01万公顷，占住房用地供应计划的29.1%
5月18日
北京市住建委发布《关于规范保障性住房资格审核街道（乡镇）初审环节民主评议制度有关工作的通知》（京建发[2012]195号），今后保障房资格初审将执行“邻里”评议
6月12日
住房和城乡建设部公布《公共租赁住房管理办法》，对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定，并从国家层面确认外来务工人员可申请公租房
其他政策
5月9日
北京市住房城乡建设委发布《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准有关问题的通知（征求意见稿）》，首次明确北京市出租住房人均居住面积标准不得低于5平方米
第二章土地市场
一、整体市场成交情况
根据北京市土地整理储备中心的统计数据显示，今年二季度，全市共成交27宗土地。
其中，住宅溢价率近33%，工业用地溢价率仅有2%，商业办公用地全部以底价成交。
整体来看，土地市场承接上季度表现依然冷清，而含有商业配套的住宅用地表现较为积极。
27宗土地的总出让金为48.16亿元，同比锐减71.2%，这是近3年来，北京单季度土地出让收入首次低于50亿元。
在成交的27宗土地中，仅有4宗为招标出让；在挂牌出让的宗地中，有19宗均以挂牌底价成交，另外4宗地有溢价现象，其中，顺义区高丽营镇M1一类工业用地竞价次数88次，溢价率达到71.5%。
土地市场表现冷清的原因在于楼市调控政策对土地市场的负面影响继续发酵，开发商因为资金困难以及对房地产市场的悲观预期，拿地的积极性仍然较低。
预计今年下半年，随着政策性住房供地量的不断加大，以及受楼市限购政策的持续影响，开发商对住宅用地的购入仍将持谨慎态度，今年北京市的土地出让金收入有可能继续下降，跌破千亿元并非不可能。
表2.北京土地市场各季度整体成交情况
时间
宗数（宗）
土地出让金（亿元）
建设用地面积（万㎡）
规划建筑面积（万㎡）
平均楼面地价（元/㎡）
平均溢价率
2011Q1
46
159
298
442
3608
34.1%
2011Q2
66
167
402
600
2790
11.4%
2011Q3
63
477
341
678
7031
18.5%
2011Q4
74
252
350
609
4138
10.0%
2012Q1
45
97
189
357
2705
0.0%
2012Q2
27
48
109
166
2894
21.3%
同比变化
-59.1%
-71.2%
-72.8%
-72.3%
3.7%
9.9%
表3.北京2012Q2各用途土地成交情况
用途
宗数（宗）
土地出让金（亿元）
建设用地面积（万㎡）
规划建筑面积（万㎡）
平均楼面地价（元/㎡）
平均溢价率
建设用地面积占比
住宅用地
3
28
11
29
9,381
33%
10.5%
商业/办公用地
5
12
11.5
30
4,034
-
10.6%
工业用地
19
8.4
86.2
106.8
974
2%
79.0%
合计
27
48
109
166
2,894
21.3%
100.0%
二、各用途地块成交情况
（一）住宅用地
二季度北京住宅用地共成交3宗，比去年同期减少11宗，其中4月成交2宗，6月成交1宗，而5月无成交；建设用地面积共计11万平方米，同比减少90.9%；平均楼面地价为9,381元/平方米，同比上升142.1%，环比上升95.6%。
图1.2011-2012年北京住宅用地成交量价走势
本季度成交的3宗住宅地块分别分布在
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