商品房买卖合同解除函.docx
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商品房买卖合同解除函
商品房买卖合同解除函
篇一：
解除商品房买卖合同
解除商品房买卖合同
律师函
巴中市广建房地产开发有限责任公司：
四川宏坤律师事务所系在四川省司法厅登记注册的律师事务所，本律师函署名律师系中国注册律师，具有合法执业资格。
本所受朱学智、张俊的委托，指派马昌荣律师处理商品房买受人朱学智、张俊与贵公司解除商品房买卖合同纠纷事宜，现依据中华人民共和国相关法律郑重致函：
一、XX年12月21日朱学智、张俊与贵公司第九分公司签订了《商品房买卖合同》（编号为：
GF-XX-0171），明确约定出卖人是巴中市广建房地产开发有限责任公司，买受人是朱学智、张俊。
买受人朱学智、张俊购买出卖人开发的位于巴中市巴州区草坝街千禾谷大市场及住宅区第A幢十三层C号房，该商品房建筑面积共平方米，买受人向出卖人支付购房款总金额元（大写：
伍拾万元）整。
出卖人应于XX年5月30日前，将该商品房经分期综合验收合格后交付给买受人使用。
该《商品房买卖合同》（编号为：
GF-XX-0171）第九条第1款第2项约定：
“
（2）逾期超过九十日之后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起六十日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。
”
XX年3月29日买受人朱学智、张俊又与贵公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号为：
（XX）0300268。
该合同已于XX年3月29日在巴中市房产管理部门备案，合同备案号为：
429744。
该合同再次对买受人朱学智、张俊购买贵公司商品房的上述事实进行了确认。
二、买受人朱学智、张俊分别于XX年12月11日、XX年12月21日、XX年6月1日、XX年9月5日按照合同约定先后向贵公司支付购房款累计元（大写：
肆拾肆万元）整，履行了买受人的合同义务。
三、按照合同约定，贵公司理应于XX年5月30日前向买受人朱学智、张俊交付其购买的经分期验收合格的商品房。
实事上，时至今日，贵公司仍未将商品房屋交付给买受人朱学智、张俊。
逾期已近半年之久，严重违反了合同的约定。
现买受人朱学智、张俊依据合同约定和法律规定，经过慎重考虑，决定解除与贵公司之间的《商品房买卖合同》（编号为：
GF-XX-0171）和《商品房买卖合同》（编号为：
（XX）0300268）。
贵公司接到本函后，贵公司与朱学智、张俊之间的《商品房买卖合同》（编号为：
GF-XX-017号）和《商品房买卖合同》（编号为：
（XX）0300268）立即解除。
同时希贵公司在接到本函后的60日内，根据商品房买卖合同的约定退还买受人朱学智、张俊已付购房款和支付违约金。
逾
期，朱学智、张俊将授权本所律师采取法律手段解决此事。
届时，因诉讼程序可能带来的查封、扣押、冻结财产、巨额诉讼费用等不利后果将由贵公司承担。
特此函告
四川宏坤律师事务所
律师：
马昌荣
二O一二年十一月十二日
篇二：
解除二手房交易合同律师函
解除二手房交易合同律师函
致：
###先生
**律师事务所受***先生（以下简称“委托人”）委托，代理其主张相关权益。
现函告阁下如下事项：
XX年6月8日，委托人与阁下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定委托人将其所有的坐落于朝…………房屋（以下简称“涉案房屋”）出卖给阁下。
成交价格为人民币500万元，其中定金人民币10万元于XX年6月9日前支付；剩余价款分3次付清，分别为XX年6月15日支付人民币190万元、XX年7月30日前支付人民币200万元、缴税当日支付人民币100万元。
合同签订后，委托人按期向阁下交付了涉案房屋，然迟至今日，阁下仍未付清应在6月15日支付的190万元。
委托人多次向阁下索要购房款，阁下均以各种理由推诿，拒绝支付。
委托人与阁下签订的《北京市存量房屋买卖合同附件二》第七条规定“买卖双方应按约定履行义务。
若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日‰向守约方支付逾期违约金。
如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。
自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。
任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。
违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。
”
现委托人依据上述规定，要求解除其与阁下签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其附件，解除通知自本律师函到达阁下之日起生效。
同时委托人将按照约
定没收定金，并要求阁下承担违约责任（包括但不限于逾期付款的违约责任、致使解除合同的违约责任）。
为妥善解决纠纷，维护委托人合法权益，同时也避免给阁下的声誉带来负面影响，请阁下自收到本函之日起7日内搬出涉案房屋、将涉案房屋原状交付委托人并按照合同约定承担违约责任。
如阁下不履行上述义务，本所将根据委托人的授权，通过一切必要的法律手段主张权利，包括但不限于向人民法院提起诉讼。
届时与诉讼有关的案件受理费、执行费、律师费、交通费、差旅费等均将由阁下承担，以维护委托人的合法权益。
望阁下慎重考虑。
特此函告。
***律师事务所
二0**年七月十五日
篇三：
业主解除房屋合同通知函
解除合同通知书
致：
三河成功房地产开发有限公司：
陈永和（法定代表人）先生：
您好!
我与贵公司作为双方当事人xxx年xxx月xx日签订了《商品房买卖合同》，该合同第八条“交付期限”约定贵公司（作为房屋出卖人）应当在XX年9月30日前向我交付合同项下的房屋（XXX号房），但截至XX年XX月XX日，贵公司仍未向我交付该房屋，贵公司的行为已构成违约，本人作为合同一方当事人（房屋买受人）现依据该合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”之约定依法行使解除权，解除与贵公司签订的《商品房买卖合同》。
合同解除后依合同之约定贵公司应向我支付相应的违约金并赔偿其他损失。
同时，我亦保留采取法律措施等途径维护自己合法权益之权利。
特此告知。
买受人:
XXX
_____年___月___日
篇四：
合同解除函
（1）
阳光城集团西安国中星城置业有限公司（要确保和商品房买
卖合同中的公司名称一致）
解除通知
：
非常感谢贵公司对我公司的支持与厚爱！
贵公司于年月日购买我公司开发的位于西安市路号房，并于当天签署了《商品房买卖合同》。
该套房屋的总价款为人民币：
元整（￥元）。
根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，对于房价款的支付贵公司采用首付加按揭的方式，合同签订后，贵公司已支付首付款元，剩余购房款将通过银行按揭方式支付。
但截日今日，贵公司仍未办理银行按揭手续，也未支付剩余购房款。
根据双方签订的《商品房买卖合同》及附件之约定，贵公司的行为已严重违约。
给我公司的经营造成一定的损失。
故此，我公司根据《商品房买卖合同》第条之约定，郑重致函贵公司，解除与贵公司签署的《商品房买卖合同》，将房屋另行出售。
另外按合同之约定贵公司需支付我公司违约金元整，因贵公司实际已付首付款人民币元整，扣除违约金后我公司应退还贵公司人民币元整。
请您收到本函之日起三日内前来办理相关的退房手续。
特此通知。
阳光城集团西安国中星城置业有限公司
XX-4-5
篇五：
业主解除房屋合同通知函
解除合同通知书
致：
西安禄丰房地产开发有限公司：
李才富（法定代表人）先生：
您好!
我与贵公司作为双方当事人XX年10月17日签订了《商品房认购协议书》，该协议第三条约定：
“被告应当在XX年12月31日前取得《商品房预售许可证》并与乙方西安禄丰房地产开发有限公司签署《商品房买卖合同》，如逾期未取得《商品房预售许可证》，乙方因此要求退房的，甲方全额退还乙方已交纳的房款并按照已付房款额同期银行活期存款利息进行补偿”。
但截至XX年3月15日，贵公司仍未顺利取得《商品房预售许可证》，贵公司的行为已构成根本违约，本人作为合同一方当事人（房屋买受人）现依据该合同第三条“出卖人逾期办理《商品房预售许可证》的违约责任”之约定依法行使解除权，解除与贵公司签订的《商品房买卖合同》。
合同解除后依合同之约定贵公司应向我支付相应的违约金并赔偿其他损失。
同时，我亦保留采取法律措施等途径维护自己合法权益之权利。
特此告知。
买受人:
_____年___月___日
篇六：
《商品房买卖合同》解除协议书
《商品房买卖合同》解除协议书
卖方（下称甲方）：
谢德碧
地址：
合川区大石镇双石村3组72#
法定代表人：
谢德碧
买方（下称乙方）：
重庆联强置业有限公
身份证：
委托代理人：
何勇
委托代理人身份证：
XX年6月22日，甲方与乙方签订《房屋要约函》（下称购房
合同）。
因甲方未能在约定期限内交房，本着实事求是、互谅互让的原则，甲乙双方于XX年5月15日对购房合同的履行情况进行了沟通和评估，并对解除购房合同事项进行友好协商，达成如下一致意见：
一、经双方协商同意，购房合同于XX年5月15日予以解除。
二、甲方退回乙方已缴付楼款/全额款：
壹拾肆万陆仟肆百捌拾壹元整（人民币）（含税金）。
该款项必须于XX年5月15日前全部退清。
甲方或乙方均不得依据购房合同提出任何形式的违约或赔偿请求。
三、自双方签订本协议之日起，买卖合同即终止，双方之间就买卖合同的争议全部解决。
甲方收回出售给乙方的上述商品房，该商品房的产权即与乙方无关。
四、乙方应于本协议生效后的三个工作日内提交办理解除按揭
贷款协议、解除买卖合同、注销抵押登记事宜所需要的全部资料，并配合甲方办妥上述事宜，若乙方不能按时提交相关资料或提交资料欠缺、不合格或拒绝配合办理的，甲方有权暂缓推还乙方所有款项。
五、办理解除合同产生的手续费由乙方承担。
六、双方同意，自本协议生效后，双方之间就买卖合同的争议全
部解决。
除本协议明确约定外，任何一方均不对另一方主张买卖合同项下的权利或与买卖合同相关的权利。
七、本协议自双方签字之日起生效、本协议为一式伍份，甲方执贰份，乙方执壹份，贰份留存政府相关部门，均具同等法律效力。
甲方：
乙方：
法定代表人：
委托代理人：
年月日年月日
篇七：
解除购房合同函（有贷款版）
解除购房合同函
致XXXXX有限公司：
我是XXXXXX项目__号楼__单元____号购房人________，与你公司签订了《XXXX市商品房买卖合同》,根据合同第十条约定，贵公司应于XX年9月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。
9月中旬收到你公司邮寄的《入住通知书》，约定与XX年9月30日前至XXXX一期9号楼底商办理签到及入住手续，在办理过程中贵公司交房当天仅能提供单方的《竣工验收报告》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，其他国家规定的必要法定证明文件一概不能提供，已属于违法交房；贵公司还单方面设定以先交费（公共维修基金、房产工本费、契税、产权代办费、公证费、采暖费、电费、物业服务费）为交房条件，否则不允许业主验房，涉嫌存在强制交房行为。
根据合同约定和上述实际情况，我方向贵公司发出了《房屋拒收函》。
依照国家相关法律法规，因贵公司至XX年9月30日仍不能提供，《建设工程质量认定书》、《竣工验收备案表》、《房屋土地实际测绘技术报告书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等合法文件及辅助图表，形成逾期交房超过90天的事实。
买受人要求：
按照与贵方签订的《XXXX市商品房买卖合同》第十一条规定，逾期且超过90日，本人要求解除合同，贵方应当自本人解除合同通知到达日起60天内退还全部已付房款;并按本人累计已付款的3%支付违约金，同时消除该房屋公积金（或商业）贷款记录。
特此函告。
__号楼__单元____号购房人：
XX年月日
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篇八：
关于解除《XXXX项目商品房认购书》的通知函
关于解除《XXXX项目商品房认购书》的
通知函
/女士：
兹因您认购本公司开发的“XXXX”楼盘商品房（房号为栋单元号）事宜致函如下：
依据您与本公司签订的《XXXX项目商品房认购书》的约定，您应于签订认购书之日起日内签订《XX市商品房买卖合同》，逾期本公司可依约将上述认购书约定之商品房另作处理，且定金不予退还。
但自签订认购书之日即年月日起至今您尚未办理签约手续。
为维护本公司的合法权益以及上述认购书的严肃性，本公司郑重通知您解除上述认购书，并将另行出售上述认购书约定商品房，且不再退还购房定金。
特此函告如上！
XXX公司
年月日
篇九：
协商解除《商品房预（销）售合同》律师函
协商解除《商品房预（销）售合同》律师函
致：
烟台海基臵业有限公司
河南英搏律师事务所系在河南省司法厅登记注册的律师事
务所，本律师函署名律师系中国注册律师，具有合法执业资格。
本所受王丽（化名）之托，指派张凤英律师（执业证号：
14109199511286696）处理王丽与贵公司的房屋买卖合同纠纷事
宜，现依中华人民共和国相关法律郑重致函：
一、王丽于XX年6月10日与贵公司签订了《商品房预（销）
售合同》（合同编号：
NO：
BHSCXX-A1240），合同约定王丽向贵
公司购买位于龙口市碧海尚城A**幢**号**单元**层***号房
屋，总房价为人民币贰拾伍万陆千伍百叁拾叁元整。
合同签订后，
王丽依约超额交付了首付款：
88513元整（合同约定的首付款是
77539元）。
并依照贵公司的要求，签署了银行要求的各种贷款申
请资料，并提供了银行要求的全部资料，依约交由贵公司确认、
代为办理。
二、直至XX年2月底王丽才得到贵公司通知，声称银行信
贷政策变化，目前贷款条件变更为必须提供龙口市一年以上纳税
和收入证明，并将首付款由原定的30%增加到50%才能办理。
王丽
不符合银行变更后的信贷条件，申请贷款未获批准。
此后王丽多
次要求贵公司退回首付款及利息，双方协商未果。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用
法律若干问题的解释》第二十三条的规定，“因不可归责于当事
人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖
合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将
收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。
故王丽要求
的退回首付款及其利息的请求符合法律规定。
现依据王丽的请求，特向您友好协商解除《商品房预（销）
售合同》，退还王丽已付首付款及利息。
为避免王丽合同无法履
行后给贵公司造成损失，请您在接到本律师函后另行处分涉案房
屋，如因贵公司的原因导致损失扩大，扩大部分损失王丽将不予
承担。
此致
顺颂商祺！
河南英搏律师事务所律师：
张凤英
XX年5月21日
篇十：
房屋买卖合同纠纷案例分析
房屋买卖合同纠纷案例分析
近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，XX年，受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。
通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭（房地产庭）参与的一些案件陪审，现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。
房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷。
一、商品房买卖合同纠纷
商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”，房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类：
（一）售房广告引发的纠纷
众所周知，开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告，销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺，主要情形有：
（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；
（2）对商品房美观性的陈述；（3）对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；（5）售后承诺，比如“售后包租”、“代租”等售后回报，为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。
而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影。
案例一，天津某开发商在对外预售房屋时，宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50%，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意；开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商恢复，不能恢复的，开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。
该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了平米，明显违反了小区规划，开发商违约。
经过法院审理查明，开发商是自行提出变更规划的，并未征得业主同意，政府有关部门也没有强制要求变更，据此法院一审判决开发商向维权业主承担总房价款3%的违约金。
案例二，北京某高档小区在售楼时在宣传资料中承诺，”小区内综合绿化面积达总占地面
积的31%，拥有6800的绿地和中心花园，环境宜人，5000平米的地下超大停车库，原装高档现代电梯，小区实行封闭式管理，24小时保安，房屋共用部分精美装修等等”。
同样业主入住以上承诺纷纷不能兑现，要求开发商承担违约责任。
一审法院认为，开发商对于绿地、花园面积、车库、原装现代电梯以及对商品房各组成部分装饰装修标准的说明和允诺，影响到了商品房的档次及居住质量，也会对买受人购房，订立购房合同及房屋价格的确定产生重要影响，因此对上述几项开发公司说明和允诺的内容应当认定为合同内容。
最后调解结案，开发商给予一定经济补偿。
但是，同样案例，如果要求解除合同，法院驳回诉讼请求。
案例三，贻成尚北新风系统案例。
案例四，贻成综合大厦土地使用年限案例。
土地变性后，使用年限未变。
法律分析：
适用法律：
实践当中解决此案件的主要依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。
通过上面案例，购房者基本售房广告纠纷一般有两种诉求：
一是要求开发商承担违约责任和赔偿相关损失；二是要求解除商品房买卖合同，并赔偿相关损失，损失主要为购房款的利息损失及房屋升值带来的差价损失。
在第一种诉讼请求中，若商品房买卖合同中对违约责任有规定，则购房者直接依据合同约定之数额请求违约赔偿金，案例一。
但大部分时候，合同中并未约定开发商的具体违约责任，天津市房管局的版本仅对开发商延期交房、办证、面积差异、设计变更等进行了违约责任约定，补充条款是开发商自行拟定，仅对购房者进行了诸多约定，很少约定自身违约责任，这种情况下，估算损失大小存在困难，法官一般倾向于调解结案；在第二种诉讼请求中，购房者主要是依据合同法第94条之规定请求解除合同。
从法理上来讲，购房者能否行使解除权的依据是违约方的违约行为是否构成根本性违约，只有在违约方的违约行为构成根本性违约的情形下，才赋予守约方解除合同的权利。
合同法第94条规定的几种情形，则是法律上对根本性违约的行为做列举，在列举的五种情形中，销售广告不实可套用的主要是该条第4款之规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致
使不能实现合同目的”因此，需要法院对案件进行审查，判断广告不实的违约行为是否导致合同目的不能实现，根据商品房买卖的通常目的而言，应从普通人的一般生活经验及交易习惯的角度考察，对于商品房销售广告中开发商许诺但是最终没有订入合同而成为合同条款的事项及内容，虽然事后在客观上对购房人买受该商品房目的产生了不良影响，但双方尤其是买受人在订立合同时竟没有主意该内容，至少说明该内容并非是买受人在订立合同时首先考虑的问题，从这一角度看，因商品房销售广告许诺没有订入合同致使该内容的法律地位不稳定而引起的纠纷，买受人也有一定的可责性，如上述案例中，开发商对周边环境、配套设施问题上的许诺没有到位，法院认定为一般违约，合同继续履行，赔偿酌定裁量。
售楼员的许诺，有无证据是关键。
（二）认购纠纷
认购是指在商品房买卖合同过程中，双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房买卖合同前签订文书的行为，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。
签订的文书名称五花八门，有叫“认购书”，有叫“订购协议”，还有叫“房号保留协议”的。
这方面的案例：
案例一，周某应房产公司要求与其签订《房产认购协议书》，并交付了定金2万元，约定购买该公司开发的一处房屋。
当时该公司声称该房屋的绝对不存在抵押等情况。
签订协议后，周某遂于约定日期携带购房款到房产公司准备正式签订商品房买卖合同，签订合同前，周某经向产权机关查询得知他预订的该套住宅已于认购协议签订前抵押给银行。
周某遂拒绝签订商品房买卖合同，并要求房产公司返还定金2万元;并提出在房产公司解除对该房屋的抵押后，双方再签订商品房买卖合同。
但房产公司不愿退还已收取的定金。
周某遂将房产公司告上法庭，要求法院判令该公司撤销《房产认购协议书》，返还已交的2万元定金并加倍赔偿2万元。
开庭后，房产公司辩称：
该房产确实已抵押给银行，但公司在与周某签订协议之前，已告知周某房产被抵押的事实，银行也同意公司销售被抵押的房产，何况目前周某没有遭受任何损失。
由于周某没有按时签订商品房买卖合同，已经违约，故公司不退还购房定金的行为并无不当，请求法院驳回其诉讼请求。
法院审理后认为，由于房产公司在订立《房产认购协议书》时，没有如实向购房者说明房产已被抵押，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的
解释》作出判决：
撤销双方签订的《房产认购协议书》，房产公司返还周某已付购房定金2万元，并支付赔偿金2万元。
案例二，陈某与某地产公司签订《房产定购协议书》，约定陈定购一套商品房，并支付定金1万元。
协议另载明：
陈在签订定购协议时已详细阅读和了解星星公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容。
同年4月19日，陈签订《商品房买卖合同》时，认为该合同的补充协议有许多不公平条款，两次发函要求修改不公平条款。
最后双方扯皮起诉到法院。
法院审理后认为：
该协议明确载明：
陈已详细阅读和了解该《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容，故陈应按定购协议约定的合同基本条件与星星公司签订正式的《商品房买卖合同》，星星公司有权拒退定金，驳回陈的诉讼请求。
实践中，开发商拟定的《订购协议》往往把自身的责任推的一干二净，工作时出具的《订购协议》，换签《商品房买卖合同》的时间无法确定，开发商将在建工程抵押给银行，在未撤抵押前无法签正式《商品房买卖合同》，这时签订正式合同的时间会约定为：
自开发商通知之日起几日内换签《商品房买卖合同》。
到底什么时候通知没有约定，有时长达几个月，使购房者错过贷款优惠政策或赶上不利政策，审查合同时注意此方面。
法律分析：
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