上半年黑龙江房地产估价师《制度与政策》集体土地征收考试题.docx

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2017年上半年黑龙江房地产估价师《制度与政策》：

集体土地征收考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由__裁决。

A．上级房屋拆迁管理部门

B．人民法院

C．县级以上人民政府

D．同级人民政府

2、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的。

A：

社会环境因素

B：

政治环境因素

C：

经济环境因素

D：

金融环境因素

E：

借款合同

3、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为13万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为__万元。

A．217

B．117

C．100

D．无法确定

4、用收益法计算房地产价格，若第七年净收益为，年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=。

A：

B：

C：

D：

∞

E：

工业用地的监测点评估价格

5、售公有住房的住宅公共部位维修基金向__筹集。

A．房管部门

B．物业管理公司

C．住房公积金管理中心

D．售房单位和购房人

6、城市用地适用性的评定要因地制宜，特别是抓住对用地影响最突出的要素，进行重点的分析与评价。

A：

主导质量

B：

主导环境

C：

主导规划

D：

主导用途

E：

执行层的组织协调

7、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，该宗房地产的价格为__万元。

A．833

B．2500

C．1250

D．1067

8、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的。

（2009年试题）

A：

替代性

B：

发展性

C：

地区性

D：

复杂性

E：

借款合同

9、财务杠杆效应是由于__引起的。

A．贷款利率与项目全投资收益率不同

B．预售收入与自有资金收入占总收入比例不同

C．预售收入资金回笼较快

D．自有资金投入时间点的差异

10、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，不可以不办理出让手续的有。

A：

私有住宅转让后用于商业经营的

B：

经济适用住房转让后用于经济适用住房的

C：

同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的

D：

按照国务院有关规定出售公有住房

E：

执行层的组织协调

11、拆迁估价一般应当采用__。

A．市场比较法

B．成本法

C．收益法

D．假设开发法

12、季节比率是__。

A．说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重

B．说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重

C．说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重

D．说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重

13、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。

目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。

A．536

B．549

C．557

D．816

14、收益年限为无限年，净收益在前9年有变化的公式为（）。

A.选项A

B.选项B

C.选项C

D.选项D

15、等成本线又称，它是指在生产要素价格既定的条件下，生产者以一定量的费用支出所能购买到的两种生产要素所有可能数量组合的集合。

A：

个人预算线

B：

企业预算线

C：

家庭预算线

D：

社会预算线

E：

执行层的组织协调

16、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是（）。

A．财务净现值

B．静态投资回收期

C．财务内部收益率

D．动态投资回收期

17、修建性详细规划应当符合__规划。

A．控制性详细

B．区域

C．近期建设

D．分区

18、某居民2008年1月初购买一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元／㎡，若2008年当地同类住宅价格月递增0.5％，年通货膨胀率为5％，则2008年底该套住宅实际增值额为元。

A：

4296.96

B：

5560.86

C：

5839.91

D：

30838.91

E：

工业用地的监测点评估价格

19、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的。

A：

区位因素

B：

社会因素

C：

实物因素

D：

权益因素

E：

工业用地的监测点评估价格

20、《拆迁条例》规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列材料，其中不包括__。

A．建设项目批准文件

B．国有土地使用权批准文件

C．拆迁计划和拆迁方案

D．拆迁补偿安置协议

21、依法不能免征房产税的房屋是__。

A．政府机关的办公楼

B．武警部队的营房

C．个人自住的住房

D．百货公司的商场

22、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为__。

A．10.0%

B．11.1%

C．11.9%

D．12.5%

23、某房地产开发项目的占地面积为1万㎡，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/㎡（按建筑面积计），预测能够以8000元/㎡（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为元/㎡。

A：

3000

B：

5000

C：

7500

D：

8000

E：

借款合同

24、纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起日内缴纳耕地占用税。

A：

15

B：

30

C：

60

D：

120

E：

执行层的组织协调

25、城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋__而评估其房地产市场价格。

A．与产权调换房屋结算差价

B．价值

C．货币补偿金额

D．重置价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、某地区某类房地产1998～2004年价格见下表。

　　　　　　　　　　某类房地产1998～2004年价格　　　　　　　　　（单位：

元/m2）

A．年份

B．1998

C．1999

D．2000

E．2001

F．2002

G．2003

H．2004

I．2005

J．房地产价格

K．1800

L．2000

M．2100

N．2300

O．2500

P．2800

Q．3000

R．

2、某宗房地产2006年2月的价格为4000元/m2，现需要将其调整到2006年6月。

已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年1月至6月的价格指数分别为85.5，86.7，85.6，90.8，95.2，96.3（以2004年1月为100）。

则该宗房地产2006年6月的价格应为（）元／m2。

A．4443

B．3852

C．3601

D．4154

3、农民集体的范围包括__。

A．村农民集体

B．村内两个以上农村集体经济组织的农民集体

C．乡（镇）农民集体

D．建制农民集体

E．县农民集体

4、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为__。

A．随机型竞争者

B．凶猛型竞争者

C．选择型竞争者

D．从容不迫型竞争者

E．软弱型竞争者

5、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10％时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是。

A：

地价

B：

建造成本

C：

贷款利率

D：

资本化率

E：

借款合同

6、厂商经营决策的利润最大化原则的内容是。

A：

边际收益等于边际成本

B：

边际收益小于边际成本

C：

总收益等于总成本

D：

边际收益大于边际成本

E：

执行层的组织协调

7、商品房的建筑面积由组成。

A：

套內建筑面积

B：

套外建筑面积

C：

套内使用面积

D：

套外使用面积

E：

分摊的共有建筑面积

8、会计起修正作用的一般原则包括。

A：

配比原則

B：

谨慎原則

C：

重要性原则

D：

形式重于实质原则

E：

实质重于形式原则

9、下列对于信托的性质叙述有误的一项是__。

A．信托是受托人按委托人的要求全权代为管理或处理有关经济事务的信用行为

B．信托合同生效后，信托财产的所有权仍属于委托人

C．受托人不收取信托财产所产生的利益，其在管理和处理信托财产中产生的亏损最终由受益人承担，受托人只收取其提供劳务的报酬

D．信托收益根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定

10、《中华人民共和国城乡规划法》规定，在发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给子补偿。

A：

选址意见书

B：

建设用地规划许可证

C：

建设工程规划许可证

D：

乡村建设规划许可证

E：

农村生产规划许可证

11、最适合用市场法估价的是（）。

A．用做生产的房地产

B．可销售的房地产

C．出租或营业的房地产

D．仅适用于自用的房地产

12、结构施工图的特征是。

A：

各建筑部位具体构造的施工依据

B：

用来表示各种承重构件的布置、形状、大小、材料、构造及其相互关系

C：

主要表明建筑结构专业的设计内容，同时也反映建筑、给水排水、暖通、电气等专业对结构的要求

D：

指导结构施工、编制预算的依据

E：

指导施工组织设计和施工进度计划的依据

13、某房地产开发商开发了一栋6层商品住宅楼，假设每层楼的建筑面积和户型都相同，且第一层和第六层住宅售价同为2000元/m2，第二层和第五层的住宅售价同为2100元/m2，第三层和第四层的住宅售价同为2200元/m2，则该住宅楼的加权算术平均价格和简单算术平均价格相比，__。

A．前者高于后者

B．前者低于后者

C．前者等于后者

D．无法确定

14、房地产评估时所用的收益法，其理论依据是__。

A．替代原理

B．效用价值论

C．预期原理

D．估价时点原理

15、__主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。

A．直接融资

B．间接融资

C．开发投资

D．置业投资

16、下列不属于房地产保险估价范围的是__。

A．房地产投保时的保险价值评估

B．保险事故发生后的损失价值

C．价值的最差值的评估

D．损失程度评估

17、以下关于建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限的说法正确的是。

A：

建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限可能同时结束

B：

建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不同时结束

C：

建筑物剩余经济寿命不可能早于土地使用权剩余期限结束

D：

建筑物剩余经济寿命不可能晚于土地使用期限结束

E：

建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束

18、物业管理市场的供需主体是。

A：

政府职能部门

B：

物业服务企业

C：

业主及使用人

D：

房地产开发公司

E：

业主公约

19、实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括__。

A．物业服务支出

B．物业服务成本

C．法定税费

D．物业管理企业的酬金

E．物业管理企业的利润

20、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是__。

A．变现风险

B．比较风险

C．资本价值风险

D．时间风险

21、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时属于下列情形的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。

A：

经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于公安机关用地

B：

私有住宅转让后不用于居住的

C：

按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的

D：

根据城市规划土地使用权应当出让的

E：

转让的房地产能够确定建设用地使用权出让用途、年限和其他条件的

22、建筑物净收益=__×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。

A．建筑物重置价

B．建筑物现值

C．土地价格

D．房地产价格

23、与房地产开发项目相关的债务融资，主要包括。

A：

房地产开发贷款

B：

土地储备贷款

C：

个人住房抵押贷款

D：

个人住房公积金贷款

E：

在建工程抵押贷款

24、财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括。

A：

金融机构手续费

B：

融资代理费、承诺费

C：

坏账损失

D：

外汇汇兑净损失

E：

企业筹资发生的其他财务费用

25、进度计划管理通常采用横道图和__。

A．资金流动计划图

B．网络图

C．直方图

D．控制图