农产品交易中心建设项目建议书.docx
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农产品交易中心建设项目建议书
农产品交易中心建设项目建议
书
**县农产品交易中心建设项目
项目建议书
二〇一五年五月
第一部分项目概要
一、项目名称
**县农产品交易中心建设项目
二、项目拟建地址
**县生态经济开发区
三、项目建设规模
拟建一个占地25亩的拟建一个集批发、加工、配送、网上交易、综合服务为一体的农产品交易中心。
包括农产品交易区、冷链保鲜区、仓储物流区、配套服务区。
市场实行现代企业管理模式，设置连接全国的农产品信息网络和电子交易系统。
市场内建设二区三中心，即农产品批发交易区、加工贮存区、物流中心、质检中心和管理服务中心。
四、编制依据
（1）国务院《关于促进流通业发展的若干意见》
（2）国务院办公厅《关于搞活流通扩大消费的意见》
（3）国务院《物流业调整振兴规划》
（4）国家六部委《关于加快农副产品流通设施建设的若干意见》
（5）《福建省国民经济和社会发展第十二个五年规划发展纲要》
（6）《**市国民经济和社会发展第十二五规划纲要》
五、编制原则
1、认真执行国家、行业有关农副产品加工、检验、包装、标志、运输、贮藏及卫生等标准的规定；
2、选址符合城市总体规划，合理布局，有足够的建设用地，并有一
定的发展余地；
3、总平面布置满足农副产品物流的有关要求和符合安全、防火的有关规定，因地制宜进行合理布置，力求节约建设用地，充分考虑环境保护和绿化；
4、充分利用当地的社会协作条件，节约工程投资；
5、严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放符合国家规定，减少对环境的影响；
6、认真贯彻《消防法》和劳动部《关于职业卫生监察规定》的通知精神，采取切实防范措施，确保安全生产和员工的人身安全。
六、编制范围
本项目可行性研究报告研究范围包括：
必要性分析、市场分析、选址分析、建设方案、组织结构、投资估算及财务分析等方面的内容。
根据上述内容论证本项目建设与实施的必要性、技术可行性及经济合理性。
第二部分项目建设背景
一、国家“十二五”规划纲要
国家“十二五”规划纲要中提出大力发展现代物流业：
推广现代物流管理技术，促进企业内部物流社会化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。
培育专业化物流企业，积极发展第三方物流。
建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化。
加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心
二、国务院物流业调整和振兴规划
国务院物流业调整和振兴规划认为物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉
及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。
实施物流业的调整和振兴、实现传统物流业向现代物流业的转变，不仅是物流业自身结构调整和产业升级的需要，也是整个国民经济发展的必然要求，提出九大物流区域、十大物流通道、全国性物流节点城市与区域性物流节点城市建设。
九大物流区域分布为：
以北京、天津为中心的华北物流区域，以沈阳、大连为中心的东北物流区域，以青岛为中心的山东半岛物流区域，以上海、南京、宁波为中心的长江三角洲物流区域，以厦门为中心的东南沿海物流区域，以广州、深圳为中心的珠江三角洲物流区域，以武汉、郑州为中心的中部物流区域，以西安、兰州、乌鲁木齐为中心的西北物流区域，以重庆、成都、南宁为中心的西南物流区域。
十大物流通道为：
东北地区与关内地区物流通道，东部地区南北物
流通道，中部地区南北物流通道，东部沿海与西北地区物流通道，东部沿海与西南地区物流通道，西北与西南地区物流通道，西南地区出海物流通道，长江与运河物流通道，煤炭物流通道，进出口物流通道。
全国性物流节点城市包括：
北京、天津、沈阳、大连、青岛、济南、上海、南京、宁波、杭州、厦门、广州、深圳、郑州、武汉、重庆、成都、南宁、西安、兰州、乌鲁木齐共21个城市。
区域性物流节点城市包括：
哈尔滨、长春、包头、呼和浩特、石家庄、唐山、太原、合肥、福州、南昌、长沙、昆明、贵阳、海口、西宁、银川、拉萨共17个城市。
三、福建省和**市现代物流业发展规划
福建省位于我国东南沿海的腹部，面对台湾，临近港澳，北承长江三角洲，南接珠江三角洲，西临内陆，是海峡西岸经济区的主体，也是我国沿海经济带和区域经济发展布局的重要组成部分。
福建省也是重要的沿海农业大省,历年来是我国的农产品出口的重要省份，农产品资源丰富、交通发达、人口众多。
加快建设现代化的农产品批发市场，是“十二五”时期福建省加快转变经济发展方式，加速推进现代农业发展。
**市交通条件佳：
沙县机场、向莆高铁、“两横一纵三联”的快速通道，是连接闽浙赣粤的枢纽城市；物流产业发达：
物流车辆4万台以上，总吨位达120万吨以上，甩挂产量占比逐年提高，已建成数个大型冷链中心（如新华都冷链仓储中心、名城冷链仓储中心等），辖区内拥有沙县无水港、九个县市公路港等大型物流集散地，信息化程度高。
因此，项目的建设是加快推进**农业经济发展建设的需要，有利于推进我国农产品流通体系的优化和完善，有利于巩固和提升**的综合区位优势，有利于福建农业全产业链业态的发展，推动农业现代化，有利于福建省和**市产业结构的调整，促进现代服务业加快发展，成为农产品“价格形成中心”、“标准产生中心”、“质量检测追溯中心”和“期、现货交易中心”。
第三部分项目建设必要性
一、响应国家产业政策，发展区域物流中心国家“十一五”规划纲要明确提出完善农村流通体系，推进农副产品批发市场建设与改造，促进农副产品质量等级化、包装规格化，完善鲜活农副产品“绿色通道”网络，加强物流基础设施整合，建设大型物
流枢纽，发展区域性物流中心。
二、降低农副产品配送成本，发展现代物流
农副产品在物流过程中存在包装难、装卸难、运输难、仓储难等问题，物流技术要求较高，比如水产品的冷冻运输，分割肉的冷藏运输，牛奶等制品的恒温运输等等。
“新鲜”是农副产品的生命和价值所在，但由于鲜活农副产品的含水量高，保鲜期短，极易腐烂变质，大大限制了运输半径和交易时间，因此对运输效率和流通保鲜条件提出了很高要求。
我国农副产品物流业由于起步较晚，以分散的小农经济为主，重生产、轻流通，在我国建立生鲜农副产品供应链非常困难，环节过多、成
本高、损耗大，找不到大的供应商，致使一些农副产品的进出口物流还必须达到国际标准，影响了农民出口贸易。
目前，我国农副产品物流是以常温物流或自然物流形式为主，农副产品在物流过程中损失很大。
据统计，我国水果蔬菜等农副产品在采摘、运输、储存等物流环节上的损失率达25%―35%左右，而发达国家的果蔬损失率则控制在5%以下，美
果蔬菜在物流环节的损耗率仅有1%―2%。
三、是满足人民群众生活水平的需要
农产品交易中心是一个民生工程、惠民工程、民心工程。
它的建成将从根本上满足老百姓对农产品有得买，买得起，买得放心，买得实惠的需求。
能大大降低农产品的价格；直接源头采购，大物流，大流通，大市场，减少中间环节，降低成本，平抑市场价格。
让老百姓得到实惠。
根据测算，项目建成后，当地农产品价格下浮15-20%。
强大的贮存能力
为**及周边农产品提供了战略储备空间，保证了淡季供应，稳定了市场。
四、推动**农副产品批发市场提档升级
**市现有农副产品市场大多面积狭窄，市场规模小，发展空间不足，市场简陋，配套不足，影响环境，阻碍交通，交易方式落后，信息化水平不高，市场管理水平不高，改变传统低档落后的农副产品批发市场流通形态。
五、促进农业产业升级换代第一，发达的物流业能推动物资合理流动，加速资金周转，有利于服务业的发展，促进农业产业结构合理化。
第二，发达的物流业能更好地服务于农产品流通，从而将农民更多精力和资金集中在发展精品农业上，促进农业产业结构升级。
第三，发达的物流能够促进新型商业企业和业态形式发展，加速传统运输、仓储和零售等行业向现代物流服务领域延伸。
第四部分项目特点、定位和基本功能
**农产品交易中心是借鉴国内先进农产品流通模式，结合我国农业生产结构特点，采用全产业链运营理念，搭建农产品交易流通高速通路和平台，建设一个立足**，辐射海西的多功能、综合型、现代服务业工程。
以展示、展销、会展、博览、商贸服务汇聚人流；以电子网络平台汇聚信息流、商流和资金流；以冷链配送体系汇聚物流；形成海西农产品、食品展示交易中心；闽中区域地方名、优、特产品展示、展销中心；农产品、食品生产经营企业的总部经济中心；成为推动**农业产业化强有力的引擎，促进**现代商贸城建设的重要支撑。
一、项目特点
（1）高起点。
在吸收和总结国内外现代农产品批发市场先进经验的基础上，根据福建省的农产品的优势和特色，在现有基础上的探索发展机会和空间，创造具有**特色的农产品交易模式和新兴的流通方式。
（2）现代化。
市场管理现代化，坚持科学发展观，引进现代化管理理念，构造科学的组织管理架构，以产品质量标准化为核心建立规范化的管理制度，提升市场管理水平。
是运作手段的现代化，市场设施建设现代化，交易方式现代化。
（3）多功能。
市场不仅提供交易功能，构建农产品及其加工品的交易平台。
还具有信息收集与发布功能、价格形成功能、物流仓储配送功能、会议展示功能、农产品加工功能、质量检测功能、金融结算功能、应急储备调控功能和商务综合服务功能等多种服务功能，是一个市场效率更高、为经营者创造的价值更大的市场。
（4）综合型。
市场不是单一型或专业批发市场，而是一个场中有市市中有园的多品种、综合性大型农产品批发市场。
可以提供各类农产品及加工产品产需直接见面的交易平台，多品种、大规模的流通特点，使任何需求者到此都可一站式购齐商品，一次性满足需求。
市场中还有物流配送园区和农产品加工园区，通过物流企业提供的分拣、包装等初加工和农产品加工园区的进一步加工，可提高农产品的附加价值。
市场中的综合服务区还提供产品展示、订货，结算、融资等商务服务、必要的生活服务和政府一站式的行政服务，极大方便了各类市场主体的经营活动。
5）广辐射。
市场不仅仅为**市或福建省提供服务，而是依据**
居于闽中地区交通枢纽的区位优势，发挥其电子商务等新型交易方式和强大物流配送功能的优势，以及所形成国内外农产品采购和集散的平台，扩大市场范围，做到大流通、大贸易，形成对国内外的影响力和辐射力。
二、项目定位
根据福建省及**市经济社会发展的需要、福建省和**市农产品流通的比较优势和发展趋势，**农产品交易中心经过3－5年的建设和发展在省内外农产品流通中将占据重要地位。
其主要定位是：
1）成为立足**、面向福建、辐射海西的现代化、综合性、一站式
农产品集散中心；
2）成为闽中地区的农产品交易与加工相结合的贸工一体化平台；
3）成为促进**现代农业发展的加速器；
5）成为闽中城市的“菜篮子”配送中心；
三、项目基本功能
**农产品批发市场的突出特点是在电子信息技术和现代化管理方式支持下，具有强大的多种综合服务功能，以减少农产品的流通环节，降
低流通成本，保证上述目标的实现。
（7）全覆盖式配送服务功能
8）电子结算功能
通过电子网络平台，为市场经营活动提供资金存取、汇兑服务；为
经营活动提供信贷服务；市场与金融机构合作，提供多种融资服务；在专业市场实行电子结算卡结算，方便经营活动，实现产品可追溯；电子商务，提供第三方监管和方便、快捷、安全的网上结算、支付服务，控制市场风险，保证履约率。
（8）质量检测功能
（9）综合服务功能
（10）应急储备和调控功能
在市场建立和推行“滚动储备”制度，市场主体设立和保持一定的合理库存，建立固定的供应渠道和合作关系，可以在突发事件出现时，随时调动一定资源进行保障，使批发市场成为福建省及**市政府预防和应急突发事件的重要载体和平台。
当市场价格出现较大波动时，政府可以利用市场作为载体和平台，投放储备物资，稳定供需，平抑价格。
第五部分项目建设目标和规模
一、建设目标
根据农副产品批发交易市场的发展趋势、企业的市场开发优势，综合考虑各方面主要功能因素，规划建设农产品交易区、冷链保鲜区、仓储物流区、生活配套服务区。
**农产品交易中心项目集“先进的农业技术、农副产品展示展销、冷链物流配送、电子商务”等功能为一体，延伸上下游产业，促进生产标准化、管理信息化、服务现代化，实现订单农业，成为综合性农副产品交易平台
二、项目规模
项目总占地面积25亩，总建筑面积1.58万平方米。
拟建一个集批发、加工、配送、网上交易、综合服务为一体的农产品交易中心。
包括农产品交易区、冷链保鲜区、仓储物流区、配套服务区。
市场实行现代企业管理模式，设置连接全国的农产品信息网络和电子交易系统。
市场内建设二区三中心，即农产品批发交易区、加工贮存区、物流中心、质检中心和管理服务中心。
第六部分项目选址、建设条件和总体规划布局
一、项目选址
（一）选址原则
农产品交易市场的场址选择应遵循以下原则：
交通导向原则。
交通是制约物流发展的最为关键的因素，选择在交通条件好、位于货运主要发生方向、距高速公路出入口较近的地方修建交易市场，既可以避免重复建设，也可大大减少资金投入，同时也防止了出现大量的货物倒流和迂回运输。
城规导向原则。
销地型的农产品交易市场本身就是城市基础设施的一个重要组成部分，其建设必然要纳入城市规划予以总体布局。
由于农产品交易市场的特殊性，占地面积较大，所产生的大量货物运输以及废弃物对周边交通、环境有一定的污染，因此在选址时，一般应选择在城市边界周边。
地形导向原则。
交易市场规模一般较大，地势开阔平坦，地域具有可扩展性，也为基地的拓展预留了空间。
随着城市的发展，农产品物流量将空前增大，可能对交易市场的规模和功能提出更高的要求，因此，
10地域必须具有足够的可拓空间，以满足进一步发展的需要。
设施配套原则。
交易市场的发展离不开完善的配套设施。
是否具备充足的能源、水源以及良好的生活条件成为农产品交易市场选址的一个重要因素。
（二）项目的区域位置
1、项目选址：
**县生态经济开发区
2、区位优势：
项目区位于**县经济开发区，开发区内道路畅通，水、电、气基础配套设施完善，离县城5公里，离**市区70公里，在省道306线旁，市区有汽车站和火车站。
于2011年底通车的永宁高速公路**县连接线穿过开发区，距福州、厦门、南昌均在300公里范围内。
3、自然条件：
项目选址位于**县经济开发区内，开发区位于**镇区域内，属丘陵地带，海拔296米，山地，地质坚硬，无地震和洪涝灾害。
属亚热带季风气候，温和湿润，冬短夏长，年平均气温17℃，无霜期256天，年降雨量1600－1900毫米，年日照1398－2309小时，多年平均风速1.4m/s。
该地块交通方便，周围没有居民区。
拟建的新厂区将按规划要求与周围建筑形成统一整体。
4、工程地质条件：
（1）地形地貌
**镇位于**县城东北，东毗沙溪，南邻胡坊，西连城关、盖洋，北与将乐县接壤。
东西宽约10公里，南北长约14公里。
境内地形复杂，平均海拔370米，山地多、丘陵多、平地少，素有“林深苔滑”之称。
土壤类别主要是黄泥土、黄沙土、红土、沙质土、紫泥土，其质地绝大部分是中壤土、轻壤土和沙壤土。
**镇属丘陵地带，境内海拔在310～380m。
11
根据《中国地震动参数区划图》（CB1830b—2001）该区地震加速度动峰值为0.05g，地震反应谱特征周期为0.35s，相应地震基本烈度为Ⅵ度。
2）岩土体特征
**县**镇道路岩土体划分为5个地质单元，自上而下分述如下：
粉土Qa1-PL）；圆砾（Q4a1-PL）；残积粘性土（Qel）；-1岩溶堆积物；微风
化石灰岩（P1q）。
项目建设场地现状不存在滑坡、崩塌、泥石流等地质灾害；
场地土地类型为自上而下划分为耕植土、粉质粘土、粉土、粉砂、卵石、强风化粉砂岩、中风化粉砂岩，拟建场地稳定较好，适宜拟建物建设，场地等级为二级，场地类别为Ⅱ类。
根据该勘察报告，场地内剪切波速平均值Vs=225.2m/，s地层承载力一般在130～200kPa，不易引发地质灾害。
根据《中国地震参数区化图》GB18306-200，1建设场址靠近地震峰值加速度分区0.05g上。
抗震设防烈度为Ⅵ度，设计基本加速度值为0.05g，为抗震不利地段。
5、社会环境条件目前新区老百姓买菜难、菜价贵，项目的建设从根本上解决了群众的实际困难，因此得到了群众的支持。
本项目既是民生工程，又能带动地方GDP的发展，党委、政府和相关职能部门对本项目建设非常重视和支持。
（三）总体规划布局
规划总用地面积25亩。
项目周边道路四通八达，各种服务设施齐全，通讯和信息网络设施较为完善，人文环境良好。
根据批发市场的基本功
能，市场服务对象和市场相关运作要求，批发市场规划分为商务综合区、
12综合展示交易区、农产品加工区、物流配送区及生活配套服务区五大功能部分组成。
结合本项目的实际建设场址状况，根据市场在城市的区位关系和市场规模，该项目总平面规划将南四环与郑尉路交汇处东北角规划为商务综合区，其他各功能区围绕主干道南四环展开布置，通过道路、广场、平台彼此交织渗透，使其各个功能区联系方便，动静分离，互相协调，同时满足人们日常生产、生活和办公等功能要求。
建筑面积指标表
序号
项目名称
单位
数量
备注
总建筑面积
㎡
15800
1
商务综合区
㎡
1000
2
综合展示交易区
㎡
6600
3
加工仓储区
㎡
2000
4
物流配送区
㎡
3900
5
生活配套服务区
㎡
2300
第七部分环境保护、及劳动保护
一、环境保护本项目不产生废气、废水等污染，但会产生少量废料垃圾和生活垃
圾，按照城市环境管理要求进行规范处理。
本项目不存在大的污染环境问题。
13
根据消防部门的要求，配备各种必要的消防器材，并建立消防责任制，定期进行消防知识教育，提高全体人员的消防意识，并将责任落实到人。
三、劳动保护
根据国家和地方有关劳动保护法规执行，增强企业安全意识，采取妥善的安全措施，确保企业的安全运转。
第八部分投资估算和资金筹措
一、估算范围
本项目投资估算范围包括一类工程费用：
新建建筑物的土建、设备、安装、室外工程；工程建设其它费用、基本预备费、流动资金等。
二、总投资
本项目总投资3600万元，其中一类工程投资2525万元，工程建设其它投资625万元，流动资金350万元。
详见后附表《投资估算表》总投资构成见下表：
总投资构成表单位：
万元
序号
项目名称
合计
占投资
（%）
备注
1
建设投资
3600
100
1.1
一类工程费用
2525
70.1
14
2.1
工程建设其它费用
625
17.4
其中土地购置费
100
2.8
流动资金
3.1
350
9.7
2
总投资
3600
100
三、资金筹措
本项目总投资3600万元，全部由企业采取自筹方式解决。
第九部分经济效益分析
一、产品成本估算
（1）本项目劳动定员50人，工资福利年人均按30000元计，经营期年工资总额为150万元。
（2）其它费用：
包括销售费用及管理费用，以销售收入为基础计算。
（3）财务费用：
运营期贷款利息。
（4）建设成本费用：
根据房地产项目的特点，售出建筑物的成本费用即为该建筑物的土地成本及建设成本。
（5）固定资产折旧：
固定资产折旧按直线折旧法计算，房层建筑按20年计，设备按15年计，残值率均取5%。
场地使用权按50年计，无形资产和其它资产按10年计。
总成本估算1120万元。
二、经营收入
经营收入一览表
15
序号
名称
规划面积（平
单价
总额
（万元）
备注
方米）
1
经营收入
1140/年
1.1
产品交易管理
计算交易额2亿
5%交易费
1000/年
经营
1.2
商务综合服务
140/年
1.2
.1
商务服务
20套
2万元/套/年
40/年
经营
1.2
.2
会议展览
100/年
经营
2
出租
433/年
2.1
综合展示交易区
6600
300元/平方米/年
198/年
出租
2.2
农产品加工区
2000
200元/平方米/年
40/年
出租
2.3
物流配送区
3900
500元/平方米/年
195/年
出租
3
销售
16
生活配套
2300
5000元/平方米
1150
销售
三、利润及回收期限
1）经营收入及出租收入：
合计1573万元。
销售收入：
1150万元
项目竣工后，一年内可销售生活配套1150万元。
年利润=经营收入及出
租收入-年成本=1573-1120=453万元。
）。
2）投资回收期为（3600-1150）/453=5.4年（不含加建设期1年
第十部分社会效益分析
从宏观背景分析，本项目的建设和投入运营，顺应社会发展潮流、符合国家方针政策和发展战略，具有极大的发展前景和重要意义。
本项目是根据农产品市场的消费需要而兴建的，目的是提供保障市民对农产品的生活需求，有效促进农产品企业之间的竞争，鼓励农产品供销、加工企业进行技术创新，有力地调动农产品流通行业的积极性，进一步促进深圳市农产品市场健康、稳定的发展。
该项目建成后，在充分满足城市农副产品供应的基础上，强化管理优势，能大力向周边辐射，其经营效果和社会经济效益将十分显著。
本项目建成后社会效益比较明显，主要表现在以下几点：
1）加快**及周边地区农产品贸易和资金流通，促进城乡经济的繁
荣，为人民提供更加充足的购物品种，进一步丰富大家的生活，提高生活品味和生活质量
2）该项目的建设实施将对提高**及周边地区居民农副产品供应水
17平、促进**农业发展、加速农产品交易市场升级换代起到积极的促进作用。
随着市场的启动，不仅能有效的增加地方收入，实现农副产品的加工升值，还将进一步推动农业产业化的发展，加速传统农业向现代商品农业转变和全面提高农业的经济效益，增加农民收入，并可直接带动相关行业和就业人员，对于减轻政府负担，促进社会稳定，都将起到一定的积极推动作用。
第十一部分项目结论
1、**县地理位置优越，交通便利，基础设施完善，工业产品、商品流通率及社会消费品总量较大。
农产品资源丰富，商品经济繁荣和发达，使大流通成为必然与趋势。
结合**市规划发展和配套设施建设的需要，建设规模化、现代化农产品交易中心，
升级会员 