物业管理运营费用测算报告.doc
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嘉瑞德物业管理服务有限公司2018年度物业管理运营费用测算报告
一、人员编制和薪酬支出（含社会保险各种福利等）
序号
项目
人数（人）
工资标准（元/月）
（RMB）
总额（元/月）
（RMB）
一
公司管理层员工：
10人
1
副经理
1
5500
5914
2
综合管理部主管
1
4000
6023
3
工程维修部主管
1
4500
6697
4
秩序维护部主管
1
4000
6023
5
客户服务部主管
1
4000
6023
6
环境保洁部主管
1
4000
6023
7
绿化班班长
1
3000
4863
8
仓库管理员
1
3600
5559
9
品质管理员
1
3000
4863
小计：
51，988/月总计：
623，856/年
二
工程维修部：
18人
1
维修电工
5
3800
28955
2
值班电工
8
3500
43544
3
综合维修工
5
3800
28955
小计：
10，1454/月总计：
121，7448/年
三
秩序维护部：
29人
1
门岗
10
2200
39550
2
巡逻岗
15
2400
62805
3
监控室
4
3300
20924
小计：
123，279/月总计：
147，9348/年
四
环境绿化部：
33人
1
综合保洁员
24
2200
94440
2
绿化员
8
2400
33336
小计：
12，7776/月总计：
153，3312/年
五
客户服务部：
3人
1
客户助理
2
3000
9726
2
会务管理
1
3000
4863
小计：
14，589/月总计：
175068/年
物业体系2018年度人力薪酬总成本约：
602，9032元。
注：
物业管理架构为五个职能部门，用工总数93人。
二、公共设施、设备日常运行、能耗费
序号
项目
测算依据
电价（每度）
金额/月（RMB）
1
电梯费用（一期）
12KW*5台*8小时*30天*0.85
0.85
16560
电梯费用（二期）
12KW*16台*8小时*30天*0.85
0.85
38250
2
公共部分照明（庭院）
约22KW*12小时/天*30天*0.85
0.85
6732
3
景观射灯
约30W*60盏6小时/天*30天*0.85
0.85
2754
4
污水泵站（地下）
约25KW*6小时/天*30天*0.85
0.85
3825
5
弱电（监控、消防）
约60KW*24小时/天*30天*0.85
0.85
3672
6
公共区域声控灯（楼道等）
约50KW*6小时/天*30天*0.85
0.85
7650
7
消防泵等
约350KW*1小时/天*30天*0.85
0.85
8925
8
停车场系统、周界系统
约60KW*10小时/天*30天*0.85
0.85
15300
9
公共部分用水费
月度、年度对比
5.35
230400
10
其它
约150KW*8小时/天*30天*0.85（含D1楼中央空调）
0.85
30600
小计：
15,3468/月总计：
1841616/年
三、绿化管理维护费
序号
项目
测算依据
金额/年（RMB）
1
绿化工具费
440元/人/年*9人（约）
3960
2
劳保用品费
400元/人/年*9人（约）
3600
3
农药化肥费（加油料）
估计
15000
总计：
22560/年
四、保洁环境卫生费
序号
项目
测算依据
金额/年（RMB）
1
工具购置费
400元/人•月*24人（约）
115200
2
劳保用品费
600元/人•月*24人（约）
172800
3
消毒、消杀、除四害
5元/户•年*260户（约）
1300
5
生活垃圾外运
按同类园区比较约每年：
5万元
50000
6
装修垃圾外运
能和收上来的费用持平
7
保洁器具的保养
按同类园区比较约每年：
2万元
20000
8
清冰雪的费用
按同类园区比较约每年：
1万元
10000
总计：
369300/年
五、秩序维护费
序号
项目
测算依据（公式）
金额（元）/年（RMB）
备注
1
日常杂费
约60元人/年*30人
1800
2
服装
500元/人/年*30人
15000
2年
3
对讲机
800元/部*15部
12000
3年
4
物品物料
30元人/年*30人
900
总计：
29700/年
六、日常维修、房屋修缮、设备保养费
序号
项目
测算依据（公式）
金额（元）/月
备注
1
日常维修（含工器具）
按140356元/年•12月
11696
二期部分质保期内不计
2
房屋修缮
按25000元/年/面积•12月
2083
二期质保期内不计。
3
设备保养
按20000元/年•12月
1667
二期质保期内不计
4
电梯保养
5400元/年*5台•12月
2250
二期质保期内不计
5
电梯年检
600元/年*5台•12月
250
二期质保期内不计
6
不可预见紧急维修
约20000元/年•12月
1667
总计：
235356/年
七、办公费用（含客户服务部）
序号
项目
测算依据（公式）
金额（元）/月
备注
1
日常办公费用
约6088元/年•12月
507
2
客户服务费用（含会务）
约10000元/年•12月
833
3
消防演习经费
约3000元/年•12月
250
4
大型节日装饰费
约5000元/年•12月
417
总计：
24088/年
八、法定税费
经营收入的3%，约218000元/年
九、不可预见费用
序号
项目
测算依据（公式）
金额（元）/月
备注
1
不可预见临时费用
面积•用工*12月
2000
总计：
24000/年
5
十、物业费、车位费收入
1、依据招商部招入计划；2018年度房屋租凭率按照100%计算，物业服务费按照6元/月/平方米，可收费面积为：
86820平方米*6元/月/平方米*12个月；物业管理费收入约6251040元/年。
2、规划车位约400个，按照每个车位每月260元停车服务费计算：
400个*260元/月，停车服务费收入约1248000元/年。
十一、物业管理费支出、收入对比表（年）
序号
项目
年支出金额（RMB/元）
备注
1
员工薪酬
5029032
2
设备、设施用电
1611216
3
绿化管理维护费
249360
4
保洁环境卫生费
369300
5
秩序维护费用
29700
6
服装费用测算
8626
7
日常维修房屋修缮、设备保养费
235356
8
办公费用（含客户服务部）
24088
9
法定税费
218000
10
不可遇见费用
24000
支出总计：
7798678元/年
11
物业管理服务费
6251040
12
停车服务费
1248000
收入总计：
7499040元/年
十二、经费收支盈亏分析表（年）
分类
金额（RMB）
备注
收入
7499040
支出
8802278
亏盈
-1303238
十三、产业园应向物业公司支付的费用
1、产业园应付给物业企业前期开办费：
开办费一般都用于物业公司至进驻新的物业管理区域开展的物业服务工作。
依据《物业管理条例（第四十一条）》
2、产业园应拨付给物业企业专项维修基金。
依据《物业管理条例（第五十四条）》
3、产业园应付给物业企业未出售或未租凭出的空置房屋物业管理服务费（按照房屋实际交付时间）。
依据《物业服务收费管理办法的通知1864号文（第十六条）》。
4、产业园支付建设单位质量保证金时应有物业企业确认签章。
嘉瑞德物业管理服务有限公司
二0一七年十一月一日
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