城市住房建设规则方案.docx
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城市住房建设规则方案
城市住房建设规则方案
第一章总则
第一条本规则按照《省城市住房建设规则编制暂行方法》以《市国民经济和社会发展第十一个五年规则纲要》和《市近期建设规则（年）等为指导。
结合本市实际进行编制。
第二条本规则是落实城市近期建设规则的重要手段。
与《市近期建设规则（共同承担对全市住房建设的综合调控作用。
第三条本次住房建设规则范围为市城市规则区近期建设规则范围。
第四条规则期限内。
应符合本规则及本规则的年度实施计划；与住房建设相关的各项政策、计划，应与本规则协调。
第五条本规则坚持以切实解决中低收入层次居民住房需求为导向。
促进住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用。
第六条本规则包括规则文本、附表及附图。
第二章市城市建设情况、居民
住房现状和需求分析
第七条城市建设情况。
近年来。
的城市建设也得到快速稳步地发展，年底城市建成区面积达21平方公里（其中新城区7.7平方公里，老城区5.5平方公里，新老城区结合部1.8平方公里，区域2平方公里，工业园区4平方公里）城区人口21万。
目前，新城区建设如火如荼，老城区改造逐步到位，工业园区规模不时扩大，循环经济示范区方兴未艾，市的中等城市发展框架基本拉开。
尤其是今年月日开工兴建的第二座跨江公路桥—大桥，更为经济的发展插上了腾飞的翅膀。
十一五”期间，将按照“一江两岸、一江两桥、一城四区”城市发展思路，力争用两年时间建成大桥。
可以预见，随着大桥的建成，将在更高层次上推进城市提质扩容，从而形成中等城市的发展雏形。
第八条规则区内住房现状。
年月。
采用一阶段整群抽样方法，市区三个街办范围内抽取社区（居委会）21个，共调查2137户（占三街办总户数的2.73%形成了市住房状况调查分析演讲》当前，全市居民人均住房建筑面积23.87平方米，户均人口3.76人；以商品房、原有私房和已购公房等为主要性质；户均住房建筑面积85.85平方米。
多层建筑、上世纪90年代以后建成的房屋已成为我市住房的主体，从调查情况来看。
房屋的成新状态和整体质量较以往有了较大的提高，平房已逐渐从城市的各个区域消失，大量的高层建筑拔地而起，城市面貌呈现了巨大改观，新城区欣欣向荣的景象更是令人瞩目，这些都反映出政府改善城市居民居住条件的努力已初见成效。
但是也存在不容忽视的问题，一是城区住房破损及严重破损的比例偏高，达12.54%破旧住房维护、整饰的任务依旧十分繁重；二是城区建成于上世纪8090年代的房屋占总量的68.69%而这其中大部分的房屋属于已购公房，这部分住房将逐渐进入维修期，住房维修的高峰期即将在未来几年中到来，因此尽快完善我市住房维修保证体制已显得十分必要和紧迫。
另外，市经济适用房、廉租房比例较低，无法满足中低收入住房困难群体的要求。
第九条城市总体规则、近期建设规则对住房建设的要求。
占总用地21平方公里的22%人均居住用地22平方米。
据不完全统计，市现状居住用地为4.62平方公里。
至年底，全市住房总建筑面积达500万平方米。
规则居住用地面积14.37平方公里，占规则城市建设用地47平方公里的32.66%,市城市总体规则（确定年主城区城市人口44.5万人。
人均居住用地32.29平方米。
至年，主城区人均住房建筑面积达到30平方米，住宅总量达到1335万平方米，居住环境明显改善，居住品质显著提高，达到小康水平。
城市人口30万人，近期建设规则到年。
规则居住用地面积
占规则城市建设用地34平方公里的25%,8.5平方公里。
人均居住用地由现状22平方米提高到28.33平方米。
全市城区住宅总量达到780万平方米，人均住房建筑面积由现状23.87平方米提高到26平方米。
老城区以调整改造、存量用地置换为主；大力开发建设新城区，住宅建设重点布局普通商品住房和经济适用住房建设用地。
住房分区建设方面。
促使人气不时提升；工业园区适当开发，满足园区企业居住配套。
居住区开发要重点加强配套设施建设，改善居住环境。
第十条住房需求：
据《市住房状况调查分析演讲》市有购买住房意向的家庭占被调查家庭的17.31%其中选择6090平方米的占25.76%选择90140平方米的占62.17%综合分析以上数据。
十一五”期间，市新增住房总需求为380万平方米，每年需求量约6090万平方米，年均增长5%
第三章规则住房发展目标和指引
第十一条住房建设指导思想。
规则期内。
进—步完善市场主导、行政调控，多渠道、多层次的住房分类供应体系。
及时调整和改善住房供应结构，坚持总量控制、整体平衡原则。
增加中小套型住房供应量，加大社会保证性住房供应。
第十二条住房建设总体目标。
满足全市人民日益增长的住房需求；规则期末。
全部解决低保家庭无房户和住房困难户（双困家庭）住房问题，基本解决中低收入家庭的住房问题。
第十三条住房建设总量目标。
规则期内建设各类住房约4万套。
新出让用地建设住房面积280万平方米，存量用地置换重建住房面积100万平方米。
达到住房建设总量的70％以上；其中政策性住房（经济适用住房等）建设面积80万平方米；政策性住房中选取5％作为廉租住房，套型建筑面积90平方米以下中小户型普通商品住房建设面积266万平方米。
完成廉租住房面积4万平方米，约700套。
第十四条住房分类及保证对象界定。
限定建设规范、限定供应对象和销售价格，1本次规则住房供应结构划分为3类：
1普通商品住房：
套型建筑面积140平方米以下、90平方米以上（不含90平方米）商品住房；2中小户型普通商品住房：
套型建筑面积90平方米以下（含90平方米）商品住房；3政策性住房：
政府提供优惠政策。
具有保证性质的政策性商品住房（含经济适用住房、廉租住房等）
2住房保证和供应对象：
廉租住房优先保证本市低保特困家庭住房需求；经济适用住房和廉租住房保证本市低收入和最低收入家庭住房需求；中小套型普通商品住房满足本市中低收入和中等收入家庭住房需求；其他普通商品住房满足中等以上收入家庭住房需求。
第十五条住房建设结构指引。
1住房套型面积结构规范：
单套建筑面积在90平方米以下的中小户型普通商品住房总建筑面积必需达到新建商品住房总建筑面积70％以上；政策性住房（经济适用住房）项目以套型建筑面积90平方米以下住房为主，规则期内。
其面积所占比例应按95％以上控制；新建廉租住房单套建筑面积应控制在60平方米以内；改变原有用地性质进行商品住房建设的项目，必需以建设中小套型普通商品住房为主，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比例按70％以上控制。
2中小户型住宅建设量占总量保持70％前提下。
依据项目所处区位土地级差地租高低、总用地规模、开发强度、建设年度、具体定向安排等实际情况，套型面积结构可相应变化；原则上各片区力求自我平衡；对近期重点发展的新城区，其中小户型比例可比老城区酌情略低；滨水滨湖等重点地段可比其他地段中小户型比例略低。
3住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）住宅面积净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）两项强制性指标。
落实到新开发的住宅项目中。
其一般按以下原则计算：
70％部分的中小套型以单套建筑面积90平方米计算，30％部分的普通商品住房以单套建筑面积120平方米计算。
4新审批、新开工的商品住房建设项目。
推出一定数量限套型、限房价的出让土地开发建设项目。
第十六条住房建设结构要求。
1总体要求。
市年度（从月日起计算，自年月日起。
下同）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房、限价商品房和危旧房改善）面积所占比重，必需符合国办发[]37号文件精神的要求。
2下列土地应按本规则实施。
即在年月日后经公开拍卖及出让的土地；商品住宅：
商品住宅以供地为准。
经济适用房、限价商品房：
年月日后项目完成前期各项准备工作、具备开工建设条件的土地。
危旧房改造更新：
规则期内的危旧房改造更新。
第十七条住房建设年度指引。
规则期内。
应根据年度住房需求变化进行调整，提出相应的年度住房建设计划，纳入近期建设规则年度实施计划。
年度指引如下：
商品住房建设5300套，年。
建筑面积52万平方米；政策性住房建设1300套，建筑面积11.28万平方米。
商品住房建设5700套，年。
建筑面积55.7万平方米；政策性住房建设1620套，建筑面积14.08万平方米。
商品住房建设6100套，年。
建筑面积59.6万平方米；政策性住房建设1840套，建筑面积16万平方米。
商品住房建设6700套，年。
建筑面积65.1万平方米；政策性住房建设2160套，建筑面积18.81万平方米。
商品住房建设7000套，年。
建筑面积67.6万平方米；政策性住房建设2280套，建筑面积19.83万平方米。
第十八条住房建设空间布局指引。
体现住房建设与产业发展、与空间拓展相协调的原则。
以及近期建设规则依托大桥及路等对外交通，将主城区串联、拉开中等城市框架的发展方向，住宅建设布局结合城市近期重点发展地区、重点整治地区，总体上形成“新城区、老城区、工业园区、循环经济区”四大居住片区、新城中心居住组团、新城区铁路以东居住组团、老城中心居住组团、老城区东门居住组团、工业园区居住组团、循环经济区居住组团”六大居住组团、多个子板块的布局：
1重点建设新城中心区（铁路以西）新城区铁路以东和老城区东门三大居住组团：
将中心区新城大道以南区域作为年重点建设区域；铁路以东区域以火车站南广场和中洲渠改造为龙头。
提升老城区居住水平。
规则期内，要对重点发展地区在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面给于优先安排。
2工业园区、循环经济区等居住组团主要结合大桥及周边路网安排。
3逐步疏散老城综合居住组团人口。
提高人均居住规范。
搞好存量用地改造与低洼危旧房改造工作，进一步调整老城原用地性质混杂的现状，完善道路及绿地，提高城市综合功能。
4年完成现有新城区经济适用房小区建设的基础上。
重点发展城乡结合部地区，依托工业园区、民营企业园、产业片区，以及大道、路、大道等交通便利地区，并结合现有居住用地，相对集中建设。
第四章住房用地供应计划
第十九条住房用地供应指导思想。
规则期内。
重点保证中低价位、中小套型普通商品房和政策性住房用地供应：
坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活；坚持区域住房发展合理布局，进一步促进房地产市场发展中心向老城区外转移。
第二十条住房用地供应总量。
规则期内。
其中新增商品住房用地约388万平方米，存量置换（企业退城进郊、危旧房改造更新等）用地约92万平方米。
第二十一条住房用地供应结构指引。
规则期内住房用地供应总量480万平方米中。
约96万平方米用于供应政策性住房用地，两项用地合计所占比例达住房用地供应总量的70％。
第二十二条住房用地供应年度指引。
供应商品住房建设用地67万平方米；政策性住房建设用地13万平方米。
年。
供应商品住房建设用地71万平方米；政策性住房建设用地17万平方米。
年。
供应商品住房建设用地76万平方米；政策性住房建设用地19万平方米。
年。
供应商品住房建设用地83万平方米；政策性住房建设用地23万平方米。
年。
供应商品住房建设用地87万平方米；政策性住房建设用地24万平方米。
年。
第五章居住配套设施规则
第二十三条居住区公共服务设施（也称配套公建）应包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其它八类设施。
第二十四条规则期内。
其居住配套设施的配建水平，必需与居住人口规模相对应。
并应与住宅同步规则、同步建设和同时投入使用。
须符合《城市居住区规则设计规范》年版）要求。
各居住区须设一个居住区服务中心，居住区配套的公建项目。
为居民提供商业服务、体育、文化、娱乐等服务设施。
各小区须设小区公共服务中心，为居民提供基本生活服务设施。
各级公共服务中心可结合上级公共服务中心设置，既方便居民使用，又使公共服务中心相对集中设置。
第六章政策与策略
第二十五条积极落实住房发展规则目标。
1保证住房用地供应。
应依照全市住房发展规则目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构，年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策性住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。
2建立并完善在限套型、限房价基础上竞地价、竞房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式。
3停止别墅类房地产开发项目土地供应。
大套型住房土地供应。
4加大闲置土地处置力度。
制止违法囤积土地的行为。
土地、规则等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。
对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的应从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的无偿收回土地使用权。
第二十六条加强商品住房开发建设管理。
将各类商品住房建设项目中套型建筑面积90平方米以下的住房面积控制比例作为土地出让的前置条件。
落实住房开发项目套型结构比例的规定。
必需明确住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）和住宅建筑面积净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）两项强制性指标；指标的确定，新审批住房建设项目。
必需符合本规则及其年度实施计划中项目相关住房套型结构比例的规定。
增加中小套型数量；鼓励开发单位在满足规则要求前提下，对于已审批但尚未开工的住房建设项目进行户型比例调整。
将已建成但尚未出售的大套型、复式套型通过大改小、复改平方式改建成中小套型住房。
第二十七条完善住房供应和保障体系。
采取有效措施解决低收入家庭住房问题。
1建立以普通商品住房为主体的住房供应体系。
面向不同收入家庭提供商品住房、普通商品住房（中小户型）经济适用住房、廉租住房。
2政策性住房（廉租住房、经济适用房和限价商品房）由市政府统一规则。
以及出卖、出租、使用管理的相关方法，由市房产管理部门统一制订。
3廉租住房建设资金管理。
廉租住房建设资金由市政府专项拨款。
4租赁型经济适用房建设。
促进住房保证由“以售为主”向“以租为主”转化。
可以将政府查处没收的违建住房转为租赁型经济适用房；加强租赁型经济适用房对我市低收入户籍人口和符合规定条件的暂住人员的保证作用，提高租赁型经济适用房对产业园区的居住配套功能。
5完善经济适用房管理。
严格执行国家经济适用房管理的各项政策。
第二十八条积极稳妥的开展旧城改造。
规则期内。
本着积极稳妥、有序推进的原则，逐步实现全市旧城居住生活环境的普遍改善。
第二十九条发挥税收、信贷政策对房地产市场的调节作用。
严格依照国家调控政策。
有区别地适度调整住房消费信贷政策。
第三十条加强房地产市场引导。
1坚持正确的舆论导向。
引导广大群众树立正确的住房消费观念，切实维护社会稳定。
2积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。
促进住房梯度消费。
引导居民住房消费观念从“有住房”有房住”鼓励居民根据自身经济状况采取购买或租赁方式解决住房问题，优化住房资源配置。
相关部门应加强房地产中介服务行业的管理，完善房地产市场的中介服务体系，完善二手房网上交易系统，继续提高二手房交易、办证效率。
第三十一条整顿和规范房地产市场秩序。
1加强房地产开发建设全程监管：
对不符合规则控制性要求。
2完善房地产统计和信息披露制度。
建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。
第七章规则实施的保证措施
第三十二条建立住房建设规则实施的分级负责制。
加强政策的传送能力和与基层的沟通能力。
强化各级政府、各相关部门的住房管理责任。
第三十三条强化住房建设规则年度实施计划制度。
以年度实施计划作为落实本规则的重要手段。
年度住房实施计划确定的住房目标和住房建设用地的调控指标。
规则部门不予核准规则选址。
第三十四条加强规则实施的技术管理。
住房建设规则编制体系、目标、内容、方法及规范上与上层次规则紧密协调。
确定套型结构比例要求，且不得擅自突破。
对擅自突破的规则部门不得核发建设工程规则许可证；对不符合规则许可内容的施工图设计文件审查机构不得出具审查合格书，建设主管部门不得核发施工许可证，房地产主管部门不得核发预售许可证。
第三十五条完善住房建设规则监督管理。
全面落实住房规则实施的相关责任单位。
加强住房规则实施的检查，完善住房建设规则公共参与机制。
第八章附则
第三十六条本规则自批准之日起生效。
第三十七条本规则由市人民政府组织实施。
第三十八条本规则由市人民政府负责解释。
仅供参考
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