广州市白云永泰项目可行性研究报告.docx
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广州市白云永泰项目可行性研究报告
广州市白云永泰项目可行性
研究报告
项目的基本情况
一、项目概况
白云永泰项目用地位于新广从公路永泰收费站两侧，用地面积53096M2，（其中净用地面积38719㎡，道路面积14377㎡），规划建筑密度23%，容积率2.0，绿化率32.7%，规划居住人口3780人（1080户左右）。
二、可行性研究的主要技术经济指标
1．总建筑面积：
106192㎡
其中：
住宅面积：
85292㎡
商铺面积：
4520㎡
2．总投资额：
3．自有资金投入：
4．住宅得房成本：
商铺得房成本：
5．税后利润：
6．全部投资
投资利润率：
税后净现值（FNPV）：
税后内部收益率（FIRR）：
7．自有资金
税后净现值（FNPV）：
税后内部收益率（FIRR）：
第一部分项目投资环境和市场研究
一、广州市房地产市场走势分析
1、房地产宏观市场概况
随着经济形势的好转，广州市房地产市场也逐步升温，从现时的交易情况和2000年的统计数据来看，房地产市场的供给和需求都同步扩大。
2000年广州市完成房地产投资335亿元，同比增长13%，其中住宅建设投资230亿元，同比增长15%，商品房施工面积3680万平方米，同比增长4%，商品房新开工面积950万平方米，其中住宅760万平方米，竣工商品房面积930平方米，同比增长8.4%，其中住宅750万平方米，同比增长11.9%，销售商品房面积650万平方米，同比增长20.6%，其中住宅590万平方米，同比增长24.2%。
2001年1月份广州市获准上市商品房项目23个，总建筑面积41.03万平方米，同比增长9.75%，房屋交易总面积64.68万平方米，同比增长9.75%，商品房交易情况：
交易总面积48.146万平方米，同比减少2.63%，1月份预售商品房成交情况，以海珠区、天河区、白云区分别排列前三名。
广州市全面实行货币分房后，商品房市场继续保持了较强的购买力，市场的需求结构实现了平稳过渡。
近年广州市房地产有关指标一览表
指标
1998
1999
2000
2001预测
房地产投资额（亿元）
268．78
296
335
350
新开工面积（万平方米）
972078
824．92
1004．75
1500
竣工面积（万平方米）
756．3
857．9
930
1000
成交登记面积（万平方米）
578．31
629
650
680
2．房地产市场发展趋势因素分析
近几年，广州的GDP保持了持续增长，从1998年到2000年上半年，增长速度分别为13%、13.3%、13.8%，从而带来广州居民收入的持续增长，2001年，市政府预计增长速度仍会达到13%。
从整个经济形式来看，居民的有效购房能力进一步的提高，房地产市场的有效需求将进一步扩大，对住宅业的需求也相应提高，根据资料统计分析，在未来五年内，广州楼市的需求量依然庞大，而且一手市场仍将占据主流地位，发展前景明朗。
①、经济增长因素：
广州市经济持续平稳增长，带来居民收入的持续增长，而楼价保持理性持平，居民的有效购房能力大大提高。
②、政策因素：
A．税费调整：
房地产租赁税费的下调，刺激购房者投资置业。
B．房屋面积计价新规：
从今年1月1日起实行套内建筑面积计价办法出台，使市民可以明明白白消费，不再犹豫入市，必将带动新一轮房地产销售热潮。
C．政府合理配置土地资源：
政府加大回收闲置土地及经营用地招标拍卖的力度，严格控制土地供应总量，形成良好的供求关系，促进房地产市场健康发展。
D．简化办事程序：
房地产部门进一步增强服务意识，提高办事效率，为市民提供方便、快捷的优质服务
③、交通、环境因素：
A．交通：
内环路及环城高速的开通，打破房地产市区发展的格局，交通路网的改善，使市场热点向郊区倾斜。
B．环境：
随着“三年一中变”工程的进一步深入，市容市貌进一步改观，市区与郊区进一步融合，郊区化的居住趋势逐步增强。
④、住宅规划、设计：
新的规划理念变革，将更多地融进环保意识与科技概念，在户型上追求更大的空间感，层次感及区间功能的分明将成为设计时尚。
⑤、物业管理：
随着数字化、网络化、智能化的发展，物业管理公司也向网上“转移”，住宅小区的栏栅或围墙将被打破，居住环境更宽松、自由、更具隐私性。
由各种情况分析来看，广州市房地产发展趋势较去年形势看好，楼盘仍以中高档楼盘走俏，在户型上环境上、功能及层次感为综合的住宅是市场的发展方向。
二、区域市场房地产分析：
白云区地处广州市城郊边缘，随着番禺、花都的撤市建区，广州市山水城市的概念逐步成型，白云区成为广州的中心区域之一，是广州市政府“青山、绿水、蓝天“工程计划的重点工程区域。
有广州“市肺”之称的白云山就座落在白云辖区内，优越的自然环境，成为白云区内各楼盘的卖点。
近年来，由于政府的合理规划给白云区带来了许多利好的消息，带动了该区房地产的发展。
①、九运会分会场场馆选址在东方乐园旁，将于今年11月九运会期间投入使用，新体育馆的落成，将改善该区的交通和市政配套，为该区域带来商机。
②、地铁二号线的运行路线，在白云区有多个站点，将于2004年投入使用。
③、广州新机场预计到2003年10月正式启用，白云国际机场将重新规划，变成真正的白云新城。
④、北二环高速及机场高速公路的建成，极大的改善白云区的交通条件。
⑤、广州市着力梳妆“新广从”
市政对广从公路沿线景观进行规划整饰，依照“治山、治水、治路”的思想进行整治措施和远期规划的方向。
⑥、加大力度整饰“市肺”
白云山是广州的“市肺”，有28平方公里的山林，每日释放2500吨以上的氧气，白云山规划把新广从公路一带的白云山麓建成公园，共划分为八个主题性园区，目前已部分完工。
⑦、根据市政规划资料得知，2010年规划黄石路将建成是城市主骨架路网中的一级主干道。
⑧、新规划的广州科学院，位于东方乐园南侧，占地6公顷，属于广州市的又一个形象工程。
二、项目周边概况
1．项目周边住宅市场
周边住宅市场向两个极端发展，一是以低档住宅为主，二是以高档住宅小区为主，占地面积较大，竞争较为激烈，以多层及小高层建筑为主，高档住宅区以豪宅的市场定位为主导，而低档盘则以安居房的定位为主导。
两者之间层次相差大，各楼盘的素质不一，主要有如下几个方面：
A、豪宅形象楼盘：
以白云堡、保利白云山庄为代表，以山景为依傍，依湖而建，住宅以别墅为主，销售价格在8000~10000元/M2之间。
B、高档住宅，竞争激烈，新广从路周边附近，有几个大型高档楼盘在售，销售均价在5000~8000元/M2之间，且开发面积较大及周期较长，顾客选择的范围较为局限，楼盘素质大体相同，竞争激烈程度高。
C、以经济住宅形象出现的楼盘：
新广从路两旁有新兴白云花园，教委宿舍云泉居，创业园，春庭花园，黄石路有祥景花园，富景居。
D、以山景园林小区形象出现的楼盘：
倚绿山庄，颐和山庄，松涛北苑、雍涛居等，以山景、自然生态园林绿化景观来吸引购房者。
1项目区域周边主要楼盘分布
沿新广从路东方乐园段起，至外贸学院范围，由南向北分别有隆康花园，金兰花园，东方明珠花苑，由外贸学院向北段分布有保利白云山庄，新兴白云花园，春庭花园，云山别墅，白云堡豪苑，创业园及雍涛居等。
2项目周边在售楼盘情况
A、创业园：
位于白云山风景区的松涛北苑内，紧贴白云山麓而建。
小区总建筑面积约15万平方米，拥有山景楼盘概念。
7栋不带电梯多层楼宇，号称为创业者而设，拥有多种户型，面积在（36-188M2）之间，销售价格在2500-3000元/M2之间。
装修标准为毛坯房。
B、雍涛居：
与创业园相邻，山景楼盘概念，建筑面积45000平方米，全封闭六幢十层电梯洋房，顶层为复式单位，房型面积在100-130M2之间，销售价格在3000-4600元/M2之间，复式销售价格在4200-6200元/M2之间，复式面积在200-285M2之间，为毛坯房标准。
2．项目街区功能调查分析。
1交通：
新广从路是广州市的北向出口交通要道之一，近年来政府不断地对新广从进行规划整治，拓宽，绿化景观等，使新广从公路成为广州市道路的样板公路之一。
由市区乘车经新广从路到项目所在地，交通相对便利。
同时有多路公交车途经项目所在地，如下表所示：
公交路线
终始站
途经地点
76
童心南路——东平
柯子岭、东方乐园、外语学院、陈田村、永泰广场、省警察学校
76A
童心路——永兴村
柯子岭、东方乐园、黄石路口、永泰路口、东平村、龙归路、永兴村
223
东华南——白云花园
东川路、农林下路、动物园、白云索道、柯子岭、东方乐园、外语学院、陈田村、白云花园
268
陈家祠——白云花园
荔湾路、西村、瑶台、机场路、黄石路、外语学院、白云花园
529
广州火车站——太和
越秀公园、童心路、东方乐园、太营路、太和
536
越华路——东平
东前路、越秀公园、景泰坑、柯子岭、东方乐园、集贤庄、东平
805
广州火车站——永泰新村
火车站、瑶台、广园新村、柯子岭、东方乐园、外语学院、永泰路、永泰新村
864
海联路——倚绿山庄
海印桥、东川路、小北花圈、童心路、柯子岭、东方乐园、永泰路口、颐和山庄、倚绿山庄
2商业繁荣程度：
项目所在地与白云花园、元下田村、云泉居相邻，白云花园云泉居是广州市政府的安居房工程，商业设施配套相对完善，农贸市场、银行、电信等一应俱全，新广从路两旁是有名的饮食区，白云区政府在未来将黄石路至同泰路口的新广从路段划为饮食长廊。
项目地现时尚未开发，商业配套尚无，周边小区的生活配套相对有一定的距离，尚未形成繁华商业氛围。
项目附近的公建配套主要有：
●银行：
建行、农行、信用社
●学校：
广东外语外贸大学，亚加达国际学院、永泰小学、华联私立小学、幼儿园等。
●公园景观：
白云山保护区、东方乐园、大河马水上乐园、九运场馆、新广从路绿化休闲带。
●住宅区：
白云花园、云泉居、春庭花园、元下田村，除云泉居尚未入住外，其它的住宅区均已入住。
③、项目所在地周边住宅市场环境
新广从公路永泰收费站西侧，原来是大片农田地，由于早期政府的安居房工程选址在这里，建起了新兴白云花园，教师新村等，使部分市区居民迁到这些住宅里居住，与当地的村镇融合在一起，形成新的居住区。
由于此区域是发展的新区，周边社区生活配套尚未成熟，且住宅档次较为低档，属于低档次的住宅小区范围，在一定程度上会影响项目的定位路向及销售。
四、项目优劣势分析
①、项目优势
A．借助白云山及新广从路绿化自然景观优势。
B．成本价格较低优势。
C．新广从路交通畅顺，项目比其他同区域内在售楼盘的交通较为方便。
D．周边住宅小区的生活配套设施，商业网点相对配套完善。
E．新体育馆建成九运会召开，新广从路沿线物业将成为热点。
F．三年后新机场的投入使用，白云机场的搬迁，是利好因素。
②、项目劣势：
A．目前处于飞机航线下，噪音影响较大。
B．项目西面是大片农田，影响景观。
C．项目四边有农田排洪沟渠，影响小区规划。
D．与安居工程的白云花园相邻，影响项目的形象定位。
E．公交车站离项目所在地距离较远，影响购买者的出入。
五、项目机会因素分析
①、主题式住宅市场前景看好
从广州市住宅商品房供需状况分析，主题式园林小区住宅及环保健康型住宅，前景总体看好，存在进一步发展的空间。
②、周边住宅市场存在的空缺
A．项目附近的多层住宅，均是档次较低的住宅，属安居房工程类别。
B．新广从路段的住宅楼盘，档次参差太大，一则为高档楼盘，二则是低档楼盘，处于中档的楼盘相对很少。
C．项目地块在白云区内属小型项目，建筑以多层和小高层为主，在7—14层住宅为宜，售价应在4300—4600元/M2之间，相对同类的楼盘较少，竞争激烈程度不大。
③、项目投资前景分析
今年，随着“三年一中变”的进一步深入，交通路网的改善，房地产市场热点向郊区倾斜，郊区在空气、环境及小区的配套等方面往往比老城区好得多，而且通过番禺、花都的撤市设区，内外环合围，地铁修建等措施，市区与郊区进一步融合，郊区化的居住趋势在进一步显现，北郊的花都、白云区将成为热点。
项目所处区域属白云山景概念区域，附近区域集中有较多的大型开发项目，高、低档楼盘均有，白云堡豪苑、保利白云山庄等楼盘以别墅为主，价格在10000元/M2以上，倚绿山庄、颐和山庄、松园山庄等楼盘以洋房为主，价格在6000—8000元/M2之间，低档楼盘有白云花园、创业园等价格在3000元/M2左右。
中楼楼盘形象的雍涛居，价格在4000-4500元/M2之间。
附近区域高、低档住宅均齐，目前欠缺的是独具品味，精品型的中档楼盘，将项目设计定位，锁定在中档水平，价格定位在中档水平，以唯美居家的形象出现，对购买者的吸引力较大。
随着新机场的动工，白云机场将在3年后迁出，新广从路将开辟8.5公里长的休闲绿化带，对于目前正处在航线之下的项目是极利好的因素，结合以上的因素综合，该项目前景看好，有着其他区域难以比拟的优越居住自然环境、有潜在升值的有利空间。
第二部分项目规划设计方案
规划设计经济技术指标汇总表
规划总用地
53096㎡
总建筑面积
106192㎡
总建筑面积（地上）
93992㎡
其
中
居住建筑面积
85292㎡
配套公建面积
3180㎡
商场
4520㎡
会所（地上）
1000㎡
容积率
2.0
中心绿化面积
12800㎡
绿地率
32%
建筑密度
23%
地下总建筑面积
10800㎡
其
中
机动车库面积
6792㎡
自行车库面积
1200㎡
设备房面积
1408㎡
会所（半地下）
1000㎡
规划户数
1080户
规划总人口
3780人
居住人口毛密度
712人/公顷
人均集中公共绿地
3.38㎡/人
公建配套一览表
1
幼儿园
800㎡
2
综合商店
500㎡
3
药店
200㎡
4
日杂商店
100㎡
5
居委会
50㎡
6
物业管理
50㎡
7
卫生所
50㎡
8
公厕
50㎡
9
垃圾转运站
30㎡
10
配电房
50㎡
第三部分开发建设经营方案
本项目共分两期进行开发，第一期为北面15栋12层带电梯商住楼（首层架空做配套），建筑面积为60439.3㎡,其中住宅建筑面积为54535.4㎡；商场建筑面积为4520㎡；公建配套建筑面积为1383.9㎡。
第二期为南面6栋12层带电梯住宅楼（首层架空做配套）,建筑面积为33552.7㎡,其中住宅建筑面积为30756.6㎡。
建设期为3年。
第四部分项目投资估算
一、开发成本
1．土地成本
1）土地使用出让金（按建筑面积计）
250×106192=2654.8万元
2）征地费（按80万/亩计）
80×（5.3096×15）=6371.52万元
合计:
9026.32万元
2.建安工程费
住宅建安工程费组成汇总表
序号
项目
单价（元/平方米）
工程量（平方米）
金额（万元）
1
桩基础
90
85292
767.6
2
土建工程
800
85292
6823.4
3
水电安装
180
85292
1535.3
4
电梯
100
85292
852.9
5
消防
60
85292
511.8
6
通讯
10
85292
85.3
7
煤气
10
85292
85.3
8
对讲话系统
15
85292
127.9
9
有线电视
4
85292
34.1
10
地下室费用
200
85292
1705.8
11
绿化工程
125
106192
1327.4
12
合计
1594
85292
13856.8
商场建安工程费组成汇总表
序号
项目
单价（元/平方米）
工程量（平方米）
金额（万元）
1
桩基础
90
4520
40.7
2
土建工程
800
4520
361.6
3
水电安装
180
4520
81.4
4
电梯
100
4520
45.2
5
空调
350
4520
158.2
6
消防
60
4520
27.1
7
通讯
10
4520
4.5
8
玻璃幕墙
50
4520
22.6
9
地下室费用
200
4520
90.4
10
合计
1840
4520
831.7
3.前期工程费
序号
项目
金额（万元）
1
规划设计费（按建安费的2%计）
293.8
2
可行性研究费（按建安费的1.5%计）
220.3
3
地质勘察测绘费（按建安费的0.5%计）
73.4
4
三通一平费（按50元/平方米计）
265.5
5
合计
853.0
4.基础设施费（按150元/㎡计）
一般而言,基础设施费为150-200元/平方米，本项目取费为150元/平方米，则基础设施费总价为1592.9万元。
5.公建配套设施费
公建配套设施费汇总表
序号
项目
单价（元/平方米）
建筑面积（平方米）
金额（万元）
1
幼儿园
750
800
60.0
2
综合商店
400
500
20.0
3
药店
480
200
9.6
4
日杂商店
208
100
2.1
5
居委会
300
50
1.5
6
物业管理所
400
50
2.0
7
卫生所
500
50
2.5
8
公厕
480
50
2.4
9
会所
650
2000
130.0
10
垃圾转运站
250
30
0.8
11
配电房
250
50
1.3
13
合计
4668
3880
232.1
6.不可预见费
一般按2-5项的3%-5%,本项目取3%，故不可预见费为791.8万元。
7.开发期间税费
序号
项目
金额（万元）
1
投资方向调节税（按建安费的0%计）
0.0
2
配套设施建设费（按建安费的6%计）
881.3
3
建筑工程质量安全监督费（按建安费的0.4%）
5.9
4
物业管理费（按建安费的2%计）
293.8
5
其他（按建安费的2%计）
293.8
6
合计
1474.7
总合计:
28659.3万元
三、开发费用
序号
项目
金额（万元）
1
管理费用（按开发成本的3%计）
859.8
2
销售费用（2.1+2.2+2.3）
2593.8
2.1
广告及市场推广费（按销售收入的3%计）
1296.9
2.2
销售代理费（按销售收入的2%计）
864.6
2.3
销售手续费（按销售收入的1%计）
432.3
3
贷款利息
另计
4
合计
3453.6
四、项目投资成费用汇总表
成本项目
总额（万元）
（一）土地成本
9026.3
（二）建安工程费
14688.5
（三）前期工程费
853.0
（四）基础设施费
1592.9
（五）公建配套费
232.1
（六）不可预见费
791.8
（七）开发期间税费
1474.7
（八）开发费用
3453.6
（九）合计
32112.8
第五部分项目融资方案
一、融资计划
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：
一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。
资金运作方式如下：
自有资金全部用于投资；预售收入扣除与销售有关税费后用于投资；若还缺资金则向银行贷款。
本项目开发总投资为32707.2万元，目前发展商可用于15000万元，向银行贷款为5000万元，预售收入再投入为12112.8万元。
投入计划与资金筹措表
序号
项目名称
合计
建设经营期
1
2
3
1
投资总额
32707.2
13081.9
11508.1
8117.3
1.1
建设投资
32112.8
13000
11285.2
7827.6
1.2
贷款利息
594.4
81.9
222.9
289.6
2
资金筹措
32707.2
13081.9
11068.0
8557.3
2.1
自有资金
15000
10000
4000
1000
2.2
借款（含利息）
5594.4
3081.9
2222.9
289.6
2.3
销售收入再投入
12112.8
0
4845.1
7267.7
二、还贷计划
贷款还本付息估算表
序号
项目名称
合计
建设经营期
万元
1
2
3
1
借款还本付息
1.1
年初借款累计
0
3081.9
5304.8
1.2
本年借款
5000
3000
2000
0
1.3
本年应计利息
594.4
81.9
222.9
289.6
1.4
年底还本付息
5594.4
0
0
5594.4
1.5
年末借款累计
3081.9
5304.8
0
2
资金来源
2.1
投资回收
5594.4
0
0
5594.4
第六部分收入及成本计划
本项目住宅定价为4300元/㎡,商铺定价为8500元/㎡,车位定价为12万元/个。
销售收入预测表
分类
数量
建议销售价
销售收入（万元）
住宅
85292
4300
36675.6
商铺
4520
8500
3842.0
车位
226
12
2712.0
合计
43229.6
销售收入分期按比例预测表
销售计划
建设经营期
合计
期数
面积/个数
1
2
3
（万元）
一期
住宅54535.4平方米
0
18760.2
4690.0
23450.2
商铺4520平方米
0
2689.4
1152.6
3842
车位147个
0
1323
441
1764
二期
住宅30756.6平方米
0
2645.1
10580.3
13225.3
车位79个
0
189.6
758.4
948
合计
住宅85292平方米
0
25607.2
17622.3
43229.6
商铺4520平方米
车位226个
销售税金及附加估算表
序号
项目
合计
建设经营期
1
2
3
1
销售收入
43229.
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