城市更新条例草案稿150731Word文档下载推荐.docx

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（三）节约、集约利用土地，优化资源配置，增强城市综合承载能力；

（四）保障公共利益和参与者合法权益；

（五）合理安排城市更新方式，注重绿色和低碳发展。

第六条【主导机制】城市更新实行政府引导，以市场化运作为主，充分发挥资源市场化配置作用。

功能改变和非因公共利益需要实施的拆除重建类城市更新，坚持市场化运作。

因城市发展定位而确定的重点更新区域，政府基于公共利益需要可以有选择地实施城市更新项目。

第七条【政府参与】实施拆除重建类城市更新的，更新项目范围内未出让的国有土地和国有建筑物以政府作为权利主体参与城市更新。

第八条【更新秩序和程序】城市更新应当根据城市总体规划，划定更新区域、制定城市更新专项规划、划定城市更新单元、制定更新项目年度计划、编制更新单元规划、制定项目实施计划并遵循科学、民主决策程序。

第九条【特别要求】 

城市更新应当遵守保护历史文化遗存的法律、法规，依法保护城市更新范围内的历史文化遗存。

实施城市更新不得破坏城市防洪系统、城市人民防空设施等各类城市安全保障系统，或者使其功能部分、全部丧失。

第十条【政府主管】 

市政府负责组织实施本条例。

市查违和城市更新工作领导小组负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。

市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门，负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。

市规划国土部门的派出机构在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。

市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门履行城市更新管理相关职责。

街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。

第二章 

管理机制

第一节规划与计划

第十一条【进行城市更新的情形】有下列情形之一的土地和建筑物可以作为更新对象，由市政府决定或者权利人申请市政府批准进行城市更新：

（一）城中村；

（二）经认定为旧工业区、旧商业区、旧住宅区、旧屋村；

（三）经鉴定为危房；

（四）建筑物不符合消防安全，或者妨害公共交通、公共安全；

（五）居住环境恶劣，妨害公共卫生或者社会治安；

（六）建筑物使用满30年；

（七）因重大建设工程需要；

（八）产业转型升级需要；

（九）其他特别情形。

第十二条【城市更新区域的划定】有前条规定情形之一，市政府决定或者批准进行城市更新的，应当结合城市总体规划和更新对象所处区域的地理现状，划定相对成片的区域作为城市更新区域。

临近更新对象的未建成区可以在遵循科学合理、集约利用土地的原则下一并划入城市更新区域。

更新区域划定后，市政府可以根据实际需要公告禁止在更新区域内新建、加建、改建或者扩建建筑物，采取冻结房地产产权、暂停房地产交易和房地产变更登记措施。

第十三条【城市更新专项规划】市政府划定城市更新区域的，应当编制城市更新专项规划，明确以下事项作为实施城市更新的指导：

（一）更新区域的范围；

（二）基本目标；

（三）更新方式；

（四）更新单元划定的基准；

（五）其他相关要求。

第十四条【法定图则】 

制定涉及更新区域法定图则的，应当确定城市更新单元的范围、应当配置的基础设施和公共服务设施的类型和规模，指引城市更新单元的规划。

第十五条【城市更新单元及其划定】 

城市更新单元为城市更新的基本单位。

城市更新单元由市政府城市更新主管部门根据全市城市更新专项规划并结合更新区域的实际情况划定。

一个更新区域可以划定多个更新单元。

划定城市更新单元的同时应当合理确定更新方式。

第十六条【城市更新单元规划与法定图则】 

未制定法定图则地区应当在现状调查研究的基础上，根据分区规划确定的各项要求拟订城市更新单元规划，报市政府批准后实施。

城市更新单元规划的相关内容应当纳入法定图则的制定。

城市更新单元规划对已有法定图则的强制性内容作出调整的，由市规划国土主管部门报市政府批准后实施。

相应的内容应当纳入法定图则并予以公布。

第十七条【城市更新年度计划】 

拆除重建类城市更新实行年度项目计划管理，具体办法由市政府另行制定。

第十八条【更新单元规划编制与审批】 

拆除重建类城市更新项目经批准纳入年度计划后，项目申报主体应当组织编制城市更新单元规划。

拆除重建类城市更新单元规划应当遵循法定图则审批的程序。

城市更新单元规划应当根据法定图则所确定的各项控制要求制定，由市规划国土主管部门批准后实施。

第二节城市更新实施

第十九条【政府支持和参与实施】实施综合整治城市更新的，由更新区域所在地的区政府会同市城管、环保、公安消防行政主管部门制定项目计划，以招标或者委托的方式确定项目实施主体实施项目。

政府根据本条例第六第四款规定实施拆除重建类城市更新的，由更新区域所在地的区政府进行房屋征收与补偿，房屋征收与补偿费用由市财政承担，收回的土地纳入市土地整备。

政府实施拆除重建类城市更新的，由更新区域所在地的区政府申报更新项目计划、制定更新单元规划，以招标方式确定项目实施主体实施项目。

第二十条【市场主体实施】功能改变类城市更新由权利人向市规划国土行政主管部门申请行政许可。

市场主体实施拆除重建类城市更新的，由更新区域内房地产权利人形成更新意愿后申报更新项目计划、编制更新单元规划，通过权益转换确定项目实施单一主体实施项目。

第二十一条【城市更新意愿】政府实施拆除重建类城市更新的，应当举行听证会充分听取权利人和社会公众的意见和建议。

市场主体实施拆除重建类城市更新的，应当按照本条例第四十三条的规定征集权利主体的城市更新意愿。

第二十二条【项目申报和纳入计划】实施拆除重建类城市更新项目应当进行项目申报，纳入年度计划后方可组织实施。

第二十三条【项目申报主体】政府实施拆除重建类城市更新的，由项目所在地区政府申报项目。

市场主体实施拆除重建类城市更新的，权利主体单一的，由权利主体自行申报；

权利主体多个的，由多个权利主体委托单一市场主体申报。

第二十四条【项目实施主体】一个拆除重建类城市更新项目只能由一个主体实施。

政府组织实施拆除重建类城市更新项目的，可以通过招标的方式确定实施主体，并与其签订项目委托实施协议。

在市场主体组织实施拆除重建类城市更新项目的情形下，权利主体单一的，由其自行确定实施主体；

多权利主体在形成单一主体后再确定实施主体。

实施主体应当具备房地产开发建设资质。

市场主体确定的实施主体应当经拆除重建类城市更新项目所在地的区政府确认。

第二十五条【拆除重建之建筑物拆除】市场主体组织实施拆除重建类城市更新项目的，项目实施主体应当自行拆除重建类城市更新项目用地范围内建筑物。

项目用地面积大于10000平方米的，政府原则上按照大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%的标准无偿收回土地。

第二十六条【规划许可】市场主体组织实施拆除重建类城市更新项目的，项目实施主体于项目用地范围内建筑物全部拆除后向市规划国土行政主管部门申请用地和建设规划许可。

第二十七条【城市更新土地政策】市场主体组织实施拆除重建类城市更新项目的，项目实施主体在取得城市更新项目规划许可文件后，更新项目用地采取协议方式出让，由项目实施主体与市规划国土行政主管部门签订土地使用权出让合同，土地使用权期限重新计算，并按照规定缴交城市更新项目地价。

缴交城市更新项目地价的具体办法由市政府另行规定。

第二十八条【公共设施配建】拆除重建类城市更新项目的实施应当符合更新单元规划的要求。

市场主体组织实施拆除重建类城市更新项目的，应当按照更新单元规划的要求配建公共设施，配建公共设施用地免交地价，建成的公共设施无偿移交政府。

第二十九条【保障房配建】实施拆除重建类城市更新住宅项目的，应当合理配建保障房。

第三十条【综合整治类更新加建】综合整治类更新项目用地范围内可以合理加建公共建筑物和附着物。

在不违反规划控制标准的前提下，鼓励在综合整治类更新项目用地范围内加建地下停车库。

加建地下停车库可以由物业管理区域内全体业主或者多数业主投资兴建。

建成后的地下停车库供物业管理区域内全体业主使用，但不得转让。

加建地下停车库可以通过协议方式出让地下空间土地使用权。

加建电梯、连廊等附着物可以由综合整治类更新项目用地范围内业主投资并享有产权。

不占用公共用地或未出让国有土地的，免缴地价。

第三十一条【功能改变类更新加建】在不违反规划控制标准的前提下，允许在功能改变类更新项目用地范围内合理加建地下停车库、电梯、连廊，鼓励加建公共设施。

功能改变类更新项目用地范围内加建的，土地使用权人应当在申请功能改变时一并提出。

市规划国土主管部门批准加建的，应当在与土地使用权人签订土地使用权出让合同补充协议或者重新签订土地使用权出让合同时一并出让加建用地使用权（包括地下空间土地使用权）。

第三十二条【功能改变类更新用地手续】市规划国土主管部门批准功能改变类更新项目的，应当与土地使用权人签订土地使用权出让合同补充协议或者重新签订土地使用权出让合同；

土地使用权人应当按照相关规定缴纳地价。

第三十三条【功能改变类更新确定地价】功能改变类更新项目应当缴纳的地价按照以下规定确定：

（一）改变功能的原有建筑面积部分，按照其改变后的功能和土地使用权剩余期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；

（二）改变功能的增加建筑面积部分，按照其改变后的功能和土地使用权剩余期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。

非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应地价。

第三十四条【功能改变类更新行政许可】功能改变类更新项目符合规定和要求的，市规划国土主管部门应当向申请人核发规划许可文件。

第三十五条【功能改变类更新项目实施】申请人办理完成相关规划和用地手续后，可以实施功能改变类城市更新，由申请人负责实施并承担全部费用。

第三十六条【功能改变类更新房地产变更登记】项目实施完成后，相关权利主体应当及时向房地产登记部门申请办理房地产变更登记。

第三节土地、建筑物确权与处理

第三十七条【确权前提】实施拆除重建类城市更新项目的，更新项目用地范围内的土地和建筑物应当经过清理并确定权属。

第三十八条【拆除重建之土地清理】拆除重建类城市更新项目范围内的用地由市规划国土部门负责清理。

第三十九条【确权原则】纳入城市更新计划未确定权属的土地和建筑物，按照房地分离的原则进行处理。

第四十条【处理方法】纳入城市更新计划未确定权属的土地，按照下列规定分别处理：

（一）属于城市化征转地历史遗留问题以及城市化转地暂未补偿的城市建成区等用地，由原农村集体经济组织继受单位与政府完善处置土地征（转）用手续，政府不再补偿，政府将处置土地的80%交由继受单位进行城市更新；

（二）老屋村、祖屋等房地产登记历史遗留问题的用地，按照市政府有关规定补办用地手续，确定权属；

（三）违法建筑占用的土地，依照城市规划、土地管理相关法律法规进行甄别，依法完善手续或者予以处理。

未确定权属的建筑物、构筑物和其他附属物，可以由项目实施主体与其实际占有管理人协商处理并自行拆除，但依照前款第一项规定处理用地的，原农村集体经济组织继受单位应当与建筑物、构筑物和其他附属物实际占有管理人协商处理并自行拆除。

第四十一条【租赁权】更新项目用地范围内的土地和建筑物合法租赁的，由出租人和承租人在项目实施方案批准后1个月内解除租赁关系。

第四十二条【抵押权】更新项目用地范围内的土地和建筑物设置抵押的，由抵押人在项目实施方案批准后1个月内赎回；

不能赎回的，抵押权人可以参与权益转换。

第三章权益保障

第四十三条【意愿要求1】政府实施拆除重建类城市更新的，由更新区域所在地的区政府拟定更新项目和实施方案。

区政府应当通过问卷调查和举行听证会的方式，征集项目相关的权利主体及社会公众对更新项目和实施方案的意见，并组织相关专家进行论证。

第四十四条【意愿要求2】市场主体实施拆除重建类城市更新的，应当征集城市更新单元内权利主体的城市更新意愿。

城市更新单元内权利主体形成城市更新意愿应当符合下列条件：

（一）城市更新单元拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行城市更新；

建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新；

建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。

拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块的总用地面积应当不小于拆除范围用地面积的80%。

（二）城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新；

或者符合本条第

（一）项规定，并经原农村集体经济组织继受单位同意。

第四十五条【规划方案制定】拆除重建类城市更新项目经批准纳入年度计划后，项目申报主体应当组织编制更新单元规划方案。

更新单元规划方案应当体现权利人和公共利益的保护。

区政府组织编制更新单元规划方案的，应当向社会公众公示，并委托中立机构收集、整理公众意见，形成评估报告。

市场主体组织编制更新单元规划方案的，更新单元规划方案应当包含技术方案和利益分配方案。

利益分配方案应当与权利人协商确定。

第四十六条【规划方案审批】市规划国土行政主管部门审批更新单元规划方案时，应当在政府信息网站上公示更新单元规划方案，并根据公示结果决定是否批准。

更新单元规划方案未获得批准的，项目申报主体可以重新组织编制更新单元规划方案，或者放弃项目。

第四十七条【原有权益的确定】拆除重建类城市更新项目范围内土地和建筑物的价值应当通过市场评估、协议收购、产权置换等方式予以确定，并作为权益转换的基础。

通过市场评估的，市场机构评估结果应当按照3家评估机构的市场评估值的算术平均值确定。

第四十八条【权益转换途径】拆除重建类城市更新项目，更新单元内土地和建筑物的权利人通过产权置换、货币补偿、强制征收、强制售卖的途径进行权益转换。

第四十九条【房屋征收与补偿】政府组织实施拆除重建类城市更新项目的，依照房屋征收、土地使用权收回等规定依法给予补偿。

选择货币补偿的，原有的房地产权利变更为国有；

选择房屋产权调换的，原有的房地产权利变更为调换房屋的权利，涉及差价的，按照征收决定结算。

第五十条【权益转换方案】市场主体组织实施拆除重建类城市更新项目的，项目实施主体应当在项目实施前制定权益转换方案。

权益转换方案应当包含以下主要内容：

（一）权利人及其享有的土地和建筑物权益列表；

（二）项目开发建设总量、类型以及权利人参与分享的分类；

（三）权益转换的参与人；

（四）产权置换标准与安排；

（五）货币补偿标准与安排；

（六）申请强制征收的补偿承诺。

第五十一条【权益转换标准】建筑物产权置换按照建筑物使用面积（套内建筑面积）测算，置换比例不得低于1:

1，但是不得高于1:

1.3。

土地产权置换房产按照土地面积乘以经批准的项目建筑容积率的50%的标准测算。

土地货币补偿按照土地市场评估价计算。

建筑物货币补偿按照建筑物重置的市场评估价计算。

第五十二条【权益转换的参与】市场主体组织实施拆除重建类城市更新项目的，权益转换的参与人包括更新项目范围内的土地和建筑物权利人、项目实施主体和政府。

更新项目范围内的土地和建筑物权利人以其享有的土地和建筑物的权益、项目实施主体以项目投资、政府以土地使用权增值收益预期分配和容积率增加共同参与权益转换。

更新项目范围内未出让土地和国有建筑物由政府作为权利人参与权益转换。

政府可以土地使用权增值收益预期分配和容积率增加参与权益转换，并可以无偿受让土地、公共设施和配建的保障房。

第五十三条【权益转换方案的确定】市场主体组织实施拆除重建类城市更新项目的，项目实施主体应当将权益转换方案报项目所在地区政府核准。

区政府应当在项目所在地和政府信息网站同时公示权益转换方案和征集意见，并根据意见征集的结果决定是否核准。

第五十四条【搬迁补偿安置】市场主体组织实施拆除重建类城市更新项目的，由项目实施主体与权利主体签订搬迁补偿安置协议。

搬迁补偿可以采取建筑物补偿、货币补偿、土地补偿及给予换地权益的方式。

权利人按照签订的搬迁安置补偿协议进行权益转换。

原权利人获得的补偿全部为货币的，其原有的房地产权利消灭。

原权利人获得的补偿含有置换房屋的，其原有的房地产权利变更为置换房屋的权利，涉及差价的，按照协议结算。

第五十五条【权益限定】搬迁安置补偿协议签订后，相应的土地和建筑物视为原有，不得以任何形式加建、改建和扩建。

第五十六条【置换房屋产权登记】拆除重建类城市更新项目实施主体与原房地产权利人签订搬迁补偿安置协议处分房地产权利、根据搬迁补偿安置协议提供回迁或者异地安置房屋的，依法办理房地产变更登记。

第五十七条【公共利益保障】市场主体组织实施拆除重建类城市更新项目的，项目实施主体应当与政府签订利益分配协议。

协议应当约定无偿移交政府的土地，建设并无偿移交公共设施、保障性住房和创新型产业用房等。

第五十八条【收回收购】市场主体组织实施拆除重建类城市更新项目，不愿参与权益转换和签订搬迁安置补偿协议的权利人不超过10%的，不愿参与权益转换和签订搬迁安置补偿协议的权利人可以申请政府以市场评估价收回、收购其土地使用权和建筑物。

政府收回、收购土地使用权和建筑物的，应当以不低于市场评估价出售给项目实施主体。

项目实施主体不愿受让的，由政府作为权利主体参与城市更新。

第五十九条【强制征收】市场主体组织实施拆除重建类城市更新项目，如果不愿参与权益转换和签订搬迁安置补偿协议权利人不超过5%，则项目实施主体可以按照经核准的权益转换方案中强制征收补偿承诺，确定征收补偿金额并预缴承买价款，申请区政府强制征收不愿参与权益转换和签订搬迁安置补偿协议权利人的房地产并出售给项目实施主体。

第六十条【强制售卖申请】市场主体组织实施拆除重建类城市更新项目的，在少数权利主体拒绝与项目实施主体签订搬迁补偿安置协议而使得项目实施受阻的情形下，拥有项目范围内95%以上（含95%）房地产权利的人，可以向项目所在地的区政府申请强制售卖项目范围内全部房地产。

第六十一条【强制售卖的实施】强制售卖应当采用拍卖的方式实施。

拍卖应当按照有关房地产交易的现行法律法规进行。

拍卖应当以项目范围内全部房地产的市场评估价为拍卖底价。

拥有项目范围内95%以上（含95%）房地产权利的人、拒绝与项目实施主体签订搬迁补偿安置协议的任何一个权利主体以及其他法人和公民个人均可以依法参与竞拍。

拍卖不允许以联合体竞拍。

第六十二条【拍卖底价的确定】拍卖底价以三个房地产评估机构评估价的平均价为准。

评估费由强制售卖的申请人预付。

第六十三条【拍卖结果】拍卖的竞得人为项目范围内房地产的单一权利人，其应按本条例的规定组织实施拆除重建类城市更新项目。

拍卖的竞得人非强制售卖申请人的，竞得人应当承担评估费。

拍卖流拍的，强制售卖的申请人应当以拍卖底价购买。

强制售卖的申请人以拍卖底价购买的，其为项目范围内房地产的单一权利人，并应按本条例的规定组织实施拆除重建类城市更新项目。

强制售卖的申请人拒绝以拍卖底价购买的，评估费由其承担。

第六十四条【价款分配】拍卖的价款或强制售卖的申请人以拍卖底价购买所支付的价款，由项目范围内全部房地产权利人按照其所拥有的房地产评估价的比例分得。

第六十五条【权利保障和救济】区政府在做出强制征收或强制售卖的决定前，应当交由专家委员会评议和进行风险评估。

权利人对于项目所在地区政府做出强制征收或强制售卖的决定不服的，可以依法申请行政复议和提起行政诉讼。

第四章促进措施

第六十六条【政策支持】综合整治或者以综合整治为主，以及因公共利益需要实施的拆除重建类城市更新，政府在规划、计划、用地取得、地价等方面给予政策支持。

第六十七条【规划手段进行扶持】市场主体实施拆除重建类城市更新项目的，无偿移交政府的土地、公共设施建设用地、保障性住房用地、创新型产业用房用地不列入更新项目容积率计算。

项目实施主体承担公共设施建设的，给予容积率奖励。

第六十八条【差别化地价管理】市场主体实施拆除重建类城市更新项目的，政府可以实行差别化地价管理，具体办法由市政府另行制定。

第六十九条【搬迁补偿奖励】政府组织实施拆除重建类城市更新项目的，应当在房屋征收补偿方案中规定对于按时和提前搬迁的权利人给予奖励。

市场主体实施拆除重建类城市更新项目的，应当在权益转换方案中规定对于同意签订搬迁补偿安置协议并自行在规定期限内或提前搬迁的权利人给予奖励。

第七十条【市场实施转为政府实施】市场主体实施拆除重建类城市更新项目的，有下列情形之一的，由项目所在地的区政府决定收回该项目，并由政府实施：

（一）因不超过5%权利人不愿参与权益转换和签订搬迁安置补偿协议，且未能实现强制征收的；

（二）不具备强制售卖的条件，或者权利人未申请强制售卖的；

（三）项目逾期未完成且没有其他合法补救措施；

（四）项目实施主体明确放弃的。

第七十一条【市场实施转为政府实施的方式】遇前条规定，政府决定收回拆除重建类城市更新该项目的，政府可以通过招投标或者委托代建的方式实施。

第七十二条【专项资金扶持】市政府应当设立城市更新专项资金，用于扶持城市更新事业。

第七十三条【分期开发】允许更新项目分期开发，具体管理办法由市政府另行制定。

第七十四条【投融资政策】鼓励民间设立城市更新基金、土地信托基金参与城市更新。

第七十五条【资本化证券化】允许城市更新项目范围内房地产资本化和证券化。

第七十六条【城市更新土地使用权和房产交易平台】市政府可以建立城市更新土地使用权和房产交易平台，鼓励更新项目实施主体向市场和其他更新项目实施主体购买土地使用权和房产用于置换和补偿更新项目范围内权利人的土地和建筑物。

第七十七条【法定机构】市政府可以设立运营城市更新的法定机构，承担政府的城市更新项目实施。

第七十八条【审裁机构】市政府可以设立城市更新争议审裁机构，审理并裁决城市更新中的房屋征收与补偿、房地产权属、搬迁补偿安置、行政审批等争议。

第五章 

监督管理

第七十九条【项目实施保证金】市场主体实施的拆除重建类城市更新项目实行保证金制度。

实施主体在拆除更新项目范围