土地估价师土地估价实务剖析土地价格定义的界定.docx

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2016年土地估价师土地估价实务剖析：

土地价格定义的界定

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、韦伯在进行工业区位的分析中，提出原料指数的概念，是用来论证（）对工业区位的影响。

A.距离 

B.原料产地 

C.运输费 

D.原料费用

2、全国土地日为每年的__

A．6月25日

B．7月25日

C．8月25日

D．9月25日

3、资产清查是资产评估的前期准备，一般由（）完成。

A．评估机构

B．审计事务所

C．委托单位

D．资产管理部门

4、采用基准地价系数修正法评估宗地价格时，需要通过各方面的比较将对应用途和级别的基准地价修正为估价对象宗地价格，在比较修正的因素中不包括对__的修正。

A．建筑物成新状况

B．土地开发程度

C．土地使用权年限

D．容积率

5、根据国土资源部2006年颁发的《土地估价师资格考试管理办法》，获得执业资格的土地估价师可以从事（）的评估。

A.地表的权利 

B.地表及地下空间的权利 

C.地表、地下及地上空间的权利 

D.地表、地下空间、地上空间、地上附着物、定着物及相关权利

6、选择同类或相似资产作为参照物而确定重置成本的方法属于__。

A．细节分析法

B．功能价值法

C．物价指数法

D．统计分析法

7、下列不属于价值构成要素的是__。

A．成本

B．费用

C．课税

D．税金

8、将标准深度100英尺四等份，每一等份的价值占路线价的比例分别为40％、30％、20％、10％的路线法则是。

A：

慎格尔法则

B：

苏慕斯法则

C：

霍夫曼法则

D：

哈柏法则

E：

时间因素

9、某单位在其使用的划拨土地上建成办公楼并出租，尚未办理房产登记手续，现该单位为进行内部资产清算，委托土地估价机构进行了地价评估，估价师在估价报告中进行了下列描述，其中正确的是。

A：

为委托方了解估价对象房地产正常市场价值提供价格参考依据

B：

设定评估结果为估价对象在产权无瑕疵条件下的完全产权价值

C：

评估时部分参数采用估价对象的实际数据

D：

该地公布的基准地价基准日为2006年1月1日，估价基准日为2007年12月16日，采用基准地价系数修正法时需进行期日修正

E：

合法性

10、土地利用现状调查的目的有__。

A．为制定国民计划和有关政策服务

B．为农业生产和农村建设提供科学依据

C．为建立土地登记、土地统计制度服务

D．为登记土地资料和全面管理土地服务

E．为编制土地利用总体规划和全面管理土地服务

11、公司登记管理条例规定，每年__，公司登记机关对公司进行年度检验。

A．1月1日至6月30日

B．3月1日至9月30日

C．3月1日至6月30日

D．6月1日至9月30日

12、国家或地方政府对土地资源开发利用作出的中期和年度安排是指__

A．土地利用规划

B．土地利用计划

C．土地总体规划

D．土地利用管理

13、土地管理的方法中，方法具有权威性、强制性、单一性和无偿性等特点。

A：

行政方法

B：

经济方法

C：

法律方法

D：

技术方法

E：

35％～50％

14、土地国家管理制度，是指国家政权以__的身份，对全国的土地在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机制和手段等形成的完整体系。

A．社会代表

B．国家代表

C．人民代表

D．利益代表

15、我国现行税收体系中，城镇土地使用税属于。

A：

流转税

B：

收益税

C：

财产税

D：

资源税

E：

35％～50％

16、若选择的比较交易案例成交地价为580元／平方米，对应土地使用权年期为25年，而待估宗地的出让年期为37年，土地还原率取7％，则待估宗地经过年期修正后的价格为元／平方米。

【2004年考试真题】

A：

515．3

B：

532．6

C：

635．4

D：

652．8

E：

时间因素

17、有水源保证的灌溉设施，在一般年景能正常灌溉、用于种植水生作物的耕地叫做__

A．灌溉水田

B．望天田

C．水浇地

D．菜地

18、下列不属于居住用地特点的是。

A：

开发量大

B：

分布广

C：

具有一定收益性

D：

附属设施较多

E：

国家实行土地估价师资格认证制度

19、在一个地区的土地适宜性评价中，评价对象和评价范围的提出必须从实际出发，充分考虑当地的自然、社会和经济条件，这体现了土地适宜性评价所遵循的__原则。

A．辨证

B．针对性

C．潜在适宜性

D．实践性

20、在土地评估中，涉及房屋折旧年限计算的说法，下列正确的是。

A：

取建筑的耐用年限

B：

取土地的剩余使用年限

C：

取可使用年限

D：

耐用年限与可使用年限谁小取谁

E：

时间因素

21、资产评估中的无风险利率一般采用。

A：

政府发行的债券利率

B：

银行利率

C：

企业发行的债券利率

D：

资金的市场利率

E：

土地

22、市场价格是以价值为基础，通过．【2004、2002年考试真题】

A：

政府定价确定

B：

评估师估价确定

C：

成本核算形成

D：

市场供求关系形成

E：

土地

23、新古典主义地租模型的代表阿兰索将空间作为地租问题的一个核心考虑，引进概念，从理论上解决了城市地租的计算问题。

A：

同好曲面

B：

买价曲线

C：

区位平衡

D：

非完善市场

E：

时间因素

24、由于__的不同，估价的依据、应考虑的因素，以及采用的价值标准、估价方法就有可能不同。

A．估价基准日

B．估价目的

C．估价收费标准

D．估价程序

25、《城市房地产管理法》规定，__应当定期确定并公布。

A．基准地价、标定地价、各类房屋的重置价格

B．基准地价、宗地价格、各类房屋的重置价格

C．宗地价格、标定地价、各类房屋的基准价格

D．基准地价、标定地价、各类房屋的市场价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、估价师运用剩余法评估出某新建商品房项目用地土地价格为3000万元。

委托估价方提出异议，并向估价机构提供企业在引进ISO国际质量管理体系后投资成本节省5%的有效证明。

在其他条件不变的情况下，若对估价结果进行复核，其结果为__。

A．复核结果高于3000万元

B．复核结果低于3000万元

C．维持原估价结果不变

D．依重新计算的最终结果确定

2、股票的基本特征可概括为。

A：

不可偿还性

B：

风险性

C：

稳定性

D：

流通性

E：

价格的波动性

3、县级以上地方政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省以上政府下达的控制指标，拟定年度出让土地使用权总面积方案，按规定报或批准。

A：

国土资源部

B：

国务院

C：

省级人民政府

D：

市级人民政府

E：

县级人民政府

4、西部大开发中，__保护要坚持“在保护中开发，在开发中保护”的原则。

A．土地

B．耕地

C．牧草地

D．地下水

5、详细规划的主要内容包括．【2002年考试真题】

A：

工程规划

B：

控制性详细规划

C：

修建性详细规划

D：

分区规划

E：

市政代征用地比例

6、在计算应纳税所得额时下列固定资产不得计算折旧扣除的有。

A：

房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产

B：

以经营租赁方式租出的固定资产

C：

以融资租赁方式租出的固定资产

D：

单独估价作为固定资产入账的土地

E：

已足额提取折旧仍继续使用的固定资产

7、某地方政府欲进行高新产业集中区建设，拟征用40公顷集体建设用地，则市、县人民政府土地行政主管部门呈报建设项目用地申请材料时，需要拟订的方案包括。

【2006年考试真题】

A：

供地方案

B：

补充耕地方案

C：

土地征收方案

D：

农用地转用方案

E：

征地补偿安置方案

8、在下列行为中，属于犯罪的有（）。

A．欠税

B．偷税

C．抗税

D．退税

E．漏税

9、在公园的下列房产中，应免征房产税的是（）。

A．影剧院

B．饮食部

C．照相馆

D．售票处

10、关于土地价格，说法正确的有。

A：

地价具有明显的地区性和个别性

B：

地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格上涨的速度。

C：

土地市场是不完全的市场

D：

土地价格的高低由其生产成本决定

E：

农村社会经济发展水平

11、下列建设用地中，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得土地使用权的有。

【2002年考试真题】

A：

居民住宅建设用地

B：

城市基础设施用地

C：

学校办公楼建设用地

D：

国家机关用地

E：

灭失

12、下面是关于确定土地估价基本事项的有关描述，正确的是。

A：

在考虑抵押估价目的的同时适当考虑股权转让目的

B：

在确认土地估价对象时，要遵循委托约定、估价对象实际情况和合法性进行

C：

在确定估价基本事项时选择估价方法和估价原则

D：

土地价格条件应包括价格时点、价格种类、土地开发程度、估价目的、土地使用年期等

E：

确认估价对象的内容包括确认土地的类型、位置、范围、权利状况、利用状况、宗地条件等

13、下列不属于《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》（国土资发[2010]28号）规定的是__。

A．在土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界外的村庄，要组织编制“两图一表”

B．凡村内有空闲宅基地未利用的，不得批准新增建设用地

C．宅基地审批应坚持实施“三到场”

D．在留足村民必需的居住用地（宅基地）前提下，其他土地用于商品住宅开发

14、某评估公司承接某国有煤矿企业改制的评估业务，需评估一风井用地的价格。

经实地调查，该风井所处区域有供水管网，但风井未接入供水；风井用电由企业投资自宗地外5km处的变电所接人,并由企业投资修建一条2km长的道路与区域干道相连，无其他设施。

据此，在进行土地价格定义时，土地开发程度应设定为__。

A．宗地红线外“一通”（通供水）及宗地内场地平整

B．宗地红线外“二通”（通电、通路）及宗地内场地平整

C．宗地红线外“三通”（通电、通路、通供水）及宗地内场地平整

D．宗地红线内外“三通”（通电、通路、通供水）及宗地内场地平整

15、土地质量即土地的__，其优劣由土地位置和地块的条件决定。

A．成本

B．潜力

C．价值

D．使用价值

16、牧草地是指生长草本植物为主，用于畜牧业的土地。

牧草地分为__草地。

A．天然

B．改良

C．荒

D．劣质

E．人工

17、从统计学的角度看，下列指标中，属于结构相对指标。

A：

小区人口净密度

B：

小区居住建筑面积密度

C：

小区绿地率

D：

小区道路用地占总用地的比例

E：

小区公共建筑面积密度

18、下列关于国有建设用地划拨供应的特点有。

A：

以划拨方式取得土地使用权的，均有期限规定

B：

以划拨方式取得土地使用权的，未经许可，不得从事转让、出租、抵押等经营活动

C：

划拨土地使用权用途未经批准不得改变

D：

划拨方式取得土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用和无偿取得两种形式

E：

取得划拨土地使用权须经过县级以上人民政府核准并按法定程序办理手续

19、国有企业改革中，下列情况经批准可保留划拨国有建设用地使用权。

A：

继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外

B：

国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的

C：

在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的

D：

国有企业改组为股份合作制的

E：

国有企业改造或改组为国有独资公司的

20、下列选项中，__决定了可以使用该土地并获取收益的时间，从而直接影响地价。

A．宗地基础设施条件

B．宗地临街状况

C．土地使用年限

D．城市规划限制

21、土地估价原则中的需求与供给原则是以__原则为基础的。

A．最有效使用

B．预期收益

C．变动

D．竞争

E．贡献

22、我国保险业的监管机构是__。

A．中国保险监督管理委员会

B．中国保险监督管理代表大会

C．中国保险代表大会

D．中国保险委员会

23、以下关于价格的说法正确的是。

A：

价格的变化影响国民收入总量

B：

价格是由供求关系决定的

C：

价格是企业的经济实力的综合反映

D：

价格是促进技术进步的最好途径

E：

取得开工许可证

24、__公司实际拥有的资产价值被股票总数除得的价值。

A．股票的面值

B．股票的市场价格

C．股票的内在价值

D．股票的净值

25、农业区位理论创始人杜能认为，某个经营者能否在单位面积土地上获得最大利润，主要取决于__。

A．农业生产成本

B．产品市场价格

C．农产品运输费用

D．社会平均利润率

E．其他产品的剩余价值