土地估价实务基础土地年总收益的概念构成及计算方法.docx
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2016土地估价实务基础：
土地年总收益的概念、构成及计算方法
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在城市规划中，对地价影响最重要的因素是。
A：
地形、朝向、地质条件
B：
土地用途、容积率、建筑密度
C：
绿化、环境质量
D：
建筑高度、建筑结构
E：
时间因素
2、阿兰索的主要贡献在于，他将空间作为地租的一个核心问题，首次引入概念，成功解决了城市地租计算的理论方法。
A：
交通平衡
B：
时间平衡
C：
区位平衡
D：
空间平衡
E：
时间因素
3、采用基准地价系数修正法评估宗地价格时，需要通过各方面的比较将对应用途和级别的基准地价修正为估价对象宗地价格，在比较修正的因素中不包括对__的修正。
A．建筑物成新状况
B．土地开发程度
C．土地使用权年限
D．容积率
4、对具有市场流动性的建筑物，其估价的原理是以__为基础的。
A．重置价格扣除折旧
B．建筑物的折旧
C．重置成本
D．比较案例的价格
5、下列选项中，说法不正确的是。
A：
一般而言，土地定着物估价发生在土地所有权或使用权发生转移的过程中
B：
“实地查勘记录”在查勘后，必须有相关人员的签字认可，倘若被查勘土地定着物的产权人不同意签字，应由无利害关系的第三人见证，并在评估报告中进行说明
C：
在实际评估过程中，根据合法原则，在确定土地定着物属于补偿的范围后，直接套用政府的补偿标准进行评估，即补偿标准法
D：
在采用收益补偿法对地上农作物进行评估时，其补偿标准均按一季产值计算
E：
时间因素
6、确定还原率宜采用加上风险调整值的办法。
【2002年考试真题】
A：
利润率
B：
安全利率
C：
存款利率
D：
贷款利率
E：
时间因素
7、企业所得税实行比例税率，其税率是__。
A．10%
B．18%
C．25%
D．33%
8、土地权利证书不包括__。
A．国有土地所有证
B．集体土地所有证
C．集体土地使用证
D．土地他项权利证明书
9、下列关于土地利用总体规划与农业规划的关系，表述错误的是__。
A．农业区划是对农业生产空间分布的一种科学分类，是实现农业合理布局和制订农业规划的手段和依据
B．土地利用总体规划的成果是农业区划的基础之一
C．土地利用总体规划需要进一步在土地上落实农业资源的合理利用与布局
D．土地利用总体规划对农业用地的规模与布局又有指导和控制作用
10、承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的．必须经本集体经济组织成员的村民会议__以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。
A．三分之一
B．三分之二
C．四分之三
D．二分之一
11、某大型百货商城临街宽15m，进深100m，采用路线价法评估其土地价格时必须进行修正的内容有。
A：
宽深比修正
B：
区位修正
C：
用途修正
D：
出让方式修正
E：
时间因素
12、建筑物的基本步骤一般是由获取估价业务开始，然后是，到估价资料归档结束。
A：
拟订估价作业计划
B：
确定估价基本事项
C：
收集资料
D：
实地踏勘
E：
时间因素
13、由于土地的特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。
A：
土地经济供给的稀缺性
B：
土地用途的多样性
C：
土地用途变更的困难性
D：
土地增值性
E：
35％～50％
14、某建筑物占地面积3亩，容积率为4，自然耐用年限为70年，经济耐用年限为60年，已使用15年，残值率为5%，重置价格为2000元/平方米，则该建筑物现值为__万元。
A．1220
B．1274
C．1525
D．1593
15、区域因素不指土地所在地区的__条件。
A．自然
B．人文
C．社会
D．经济
16、土地的自然供给量是指__。
A．地球表面积
B．地球表面的陆地面积
C．除了现有技术条件下无法利用的永久冰盖、戈壁、沙漠等之外的陆地面积
D．适宜于动植物生长的土地面积
17、在土地的自然特性中，__为人类合理利用和保护土地提出了客观的要求与可能。
A．位置固定性
B．质量差异性
C．面积有限性
D．功能永久性
18、现场勘察时，估价师调查到工艺品加工企业甲已登记发证的出让工业用地建设情况如下：
临街建有一栋七层综合楼，其中地上二层出租给某百货公司做超市，三至四层为甲自用办公用房，综合楼后有三栋单层生产车间为甲自用．在进行土地估价时，估价师就该宗地土地用途确定所做的下列分析中正确的是。
A：
遵循客观性原则，以实际用途为准设定为商业、工业用途评估
B：
若企业已就土地出租经营行为向国土部门缴纳了土地收益金，则可设定为商业、工业用途评估
C：
在没有得到合法批准的情况下，应按原土地登记用途进行评估
D：
若企业已就土地出租经营行为分别向规划和国土部门补缴了罚款，则可设定为商业、工业用途评估
E：
合法性
19、下列__情况下，可以依法收回国有土地使用权。
A．因地震造成原出让土地上的商场倒塌
B．因单位撤销而停止使用原划拨的国有土地
C．因城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地
D．因在原土地上重新建房而改变建筑结构和容积率
E．土地出让合同约定的使用期限届满而未获准续期
20、可以不划人征地区片综合地价测算范围。
A：
集体建设用地
B：
基本农田保护区
C：
集体未利用土地
D：
基本农田保护区和生态保护区
E：
合法性
21、农业区位论所要解决的主要问题是，如何通过合理布局使农业生产达到（），从而最大限度地增加利润。
A.节约运费
B.扩大市场需求
C.优化品种结构
D.降低生产成本
22、某二手房占地面积60平方米，建筑面积150平方米，重置单价为1200元/平方米，其耐用年限为60年，已使用10年，残值率为0，用重置价格折旧法平估其现值为__万元。
（采用平均年限法估算其折旧）
A．15
B．18
C．108
D．150
23、某宗不动产预计未来第一年的总收益与总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2％和1%，该不动产的还原率为8％，则该不动产的价格为万元。
【2002年考试真题】
A：
100
B：
77
C：
63
D：
42
E：
时间因素
24、根据土地报酬递减的基本原理，下列选项中表述不正确的是。
A：
当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势
B：
当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬开始下降
C：
当边际报酬等于平均报酬时，平均报酬最低
D：
当坐标原点与总报酬曲线上某一点的连线恰好是总报酬曲线的切线时，平均报酬率最高
E：
时间因素
25、下列各项中，不属于管理会计基本职能的是__。
A．参与经营决策
B．对外报送会计报表
C．规划经营目标
D．考核评价经营业绩
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、土地所有权、使用权的变更自__生效。
A．变更登记之日起
B．变更申请之日起
C．变更登记3天后
D．变更申请审批以后
2、下列机器设备中，重置成本法特别适用于的评估。
A：
续用设备
B：
出租性设备
C：
非标准设备
D：
专用设备
E：
通用设备
3、定性分析的主要方法有__。
A．政策研究
B．法律研究
C．德尔菲法
D．相关性分析
E．聚类分析
4、__是地籍管理的对象。
A．土地权属管理
B．自然资源和生产资料的土地
C．土地档案管理
D．土地法制管理
5、土地需求曲线与土地供给曲线相交的点所表示的价格称为__。
A．土地供求价格
B．土地平均价格
C．土地成交价格
D．土地均衡价格
6、建筑工程概算可采用方法编制．【2004年考试真题】
A：
概算定额
B：
概算指标
C：
类似工程预（决）算
D：
施工图预算
E：
取得开工许可证
7、土地一级开发工作实施主体往往是__。
A．政府授权的一级开发公司
B．房地产开发商
C．土地整理储备机构
D．土地中介机构
E．土地经纪机构
8、任何不动产的价格起伏及供求变化，其基础的影响因素是来自不动产所在地区的__环境。
A．人文
B．自然
C．经济
D．社会
9、各单元各影响因素分值的计算，可采用或的方法进行。
A：
系统分析法
B：
特尔菲法
C：
因素分值定量测算法
D：
算术平均法
E：
加权平均法
10、土壤是__。
A．陆地表面具有一定肥力，能够生长植物的疏松表层
B．地球上生命活动不可缺少的重要物质
C．土地资源的重要组成要素
D．土地的构成部分中诸多自然因素的一种
E．不同土壤类别及其特征代表了相同的土地实体
11、在敏感性分析中，选择分析影响因素的原则是．【2008年考试真题】
A：
能对该因素加以严格控制
B：
对该因素数据的准确性把握不大
C：
该因素变动会较大地影响方案的经济效果
D：
能说明该因素发生的可能性
E：
不需对该因素作定量描述
12、关于土地收益与地租关系的叙述，正确的有（）。
A.地租是土地使用权借以实现的经济形式
B.地租是土地所有者在土地上获取收益的权利
C.土地收益与地租两者在量上具有一致性
D.来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为土地收益
E.由于土地所有权和使用权的分离，才产生了土地收益和地租之分
13、企业持未到期的应收票据向银行贴现时，其贴现净额的大小与有关。
A：
票据到期值
B：
贴现率
C：
申请日期
D：
贴现期
E：
企业利润率
14、下列各项，属于期间费用的有。
A：
差旅费
B：
劳动保险费
C：
销售人员工资
D：
季节性停工损失
E：
办公费
15、城市发展规划主要研究的内容包括__。
A．城市发展方
B．城市性质
C．城市布局
D．城市发展规模
16、影响土地价格因素中的经济因素有__。
A．经济发展状况
B．居民收入和消费水平
C．房地产投机
D．财政收支与金融状况
E．物价变动
17、我国银行机构中的商业银行包括__。
A．交通银行
B．中信实业银行
C．招商银行
D．工商银行
E．信用合作社
18、被保险人无责任时，无责任死亡伤残赔偿限额为__元。
A．10000
B．15000
C．20000
D．25000
19、根据《土地管理法》规定，已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由__或__经营、管理。
A．农村集体经济组织
B．村民委员会
C．村民
D．村民小组
E．村民代表
20、耕地保护管理的主要内容具体有。
A：
基本农田保护管理
B：
耕地占补平衡管理
C：
土地整理复垦管理
D：
耕地保护执法
E：
土地统计
21、土地使用税的课税对象是__范围内的土地。
A．城市
B．县城
C．建制镇
D．工矿区
E．农村
22、房地产的特殊性主要表现有__。
A．空间上的固定性
B．生产、使用的长期性
C．大量投资性
D．相互影响性
E．时间上的伸缩性
23、下列选项能够反映会计职能特点的是。
A：
会计是定量地反映各单位的经济活动
B：
会计是定性地反映各单位的经济活动
C：
会计是客观地事后反映各单位已经发生或已经完成的各项经济活动
D：
会计是系统、连续、完整地反映各单位的经济活动
E：
会计是客观地事后反映各单位正在发生或正在完成的各项经济活动
24、土地估价报告中三级审批是指。
A：
主办估价师自查
B：
部门的二级审核
C：
机构负责人的审批
D：
委托方负责人的审批
E：
国土资源部门审查
25、《基本农田保护条例》规定，县级以上人民政府部门对基本农田环境污染进行监测和评价。
A：
农业行政主管部门应当会同同级建设行政主管部门
B：
农业行政主管部门应当会同同级土地行政主管部门
C：
农业行政主管部门应当会同同级环境保护行政主管部门
D：
农业行政主管部门应当会同同级规划行政主管部门
E：
35％～50％
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