文化产业园项目评估报告文档格式.docx

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部门审核：

项目负责人：

项目参加人：

职称或执业资格

高级工程师注册咨询师

高级经济师注册咨询师

高级工程师注册造价师

高级工程师

专家：

一、总体评价1

二、评估依据2

三、项目投资方及项目概况2

3.1项目投资方情况2

3.2项目概况3

四、评估意见4

4.1规划和行业准入符合性评估5

4.2环保和节能评估7

4.3项目市场前景与经济社会效益评估7

4.4投资方实施能力评估8

五、综合结论和建议9

****产业园项目

受****（以下可简称“区发改局”）委托，****开展了****产业园项目入区的评估工作。

接受任务后，我公司组织影视文化领域相关专家结合《****产业园项目可行性研究报告》对项目进行评估。

经过初审后，我公司通过与该项目招商部门区科技局展开座谈进一步了解项目情况，并请项目方进行了资料补充。

根据项目方提供的补充资料（以下简称“补充资料”），我公司对项目进行综合评估，提出以下意见供决策参考。

一、总体评价

通过对拟入区企业和投资项目情况进行分析，我公司从规划和行业准入、环保和节能、项目市场前景与经济社会效益、投资方实施能力等多方面对项目进行评估。

该项目符合天津市和保税区经济发展规划，符合国家战略性新兴产业和支持影视文化产业发展的产业政策，满足行业准入要求，拟投资的项目方及股东具备一定的项目实施能力，各股东方如能较好地就项目建设运营理念达成共识、组成专业的管理团队、获得充分的资源支持、建立科学的法人治理结构和业务管理流程，将有助于项目运营实施。

我司建议：

鉴于项目产业类型对区域经济社会发展有着较为显著的积极意义，有助于填补区域文化传媒产业空白、助力产融结合，原则同意该企业入区购地。

但由于现阶段项目建设方案仍不清晰，

投资估算深度不足，收益测算依据不充分、结论过于乐观，建议管

委会在正式批准项目方入区购地前进一步核实项目的工程建设方案，以考察用地规模的合理性；

涉及制定税收减免等支持政策时，建议以谨慎为前提，将实际运营情况和税收贡献作为参考指标。

二、评估依据

1、《天津港保税区、天津空港经济区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（2016-2020）》；

2、《国务院关于印发“十三五”国家战略性新兴产业发展规划的通知》（国发〔2016〕67号）；

3、《关于支持电影发展若干经济政策的通知》（财教[2014]56号）；

4、《产业结构调整指导目录（2011年本）》（2013年修正）；

5、国家发改委《关于企业投资项目咨询评估报告的若干要求》（2008年37号）；

6、项目单位提交的资料。

三、项目投资方及项目概况

3.1项目投资方情况

本项目投资企业为****，****拟初始注册资本8亿，计划8月份在天津完成注册手续，共同出资成立，致力在空港经济区创建全生态影视文化产业园，打造垄断的播放终端文化产业链，带动天津影

视文化产业及周边产业的发展。

各股东同期按照土地审批完成、设计报建、标的公司股权收购、基建完成的节点分批将注册资本金拨付到位。

3.2项目概况

1、项目名称

****产业园项目（以下简称“本项目”）。

2、拟选址本项目拟建在天津空港经济区内，待进一步选址。

3、建设内容与建设规模

项目总用地面积60047m2，其中商业用地面积为40047m2，工业用地面积为20000m2。

商业部分总建筑面积为120140m2，包括影视孵化楼、影视艺术后期中心、影视科技智能创新空间、影视艺术街区，22

共计办公面积78840m2，研发实验室面积20300m2，直销（观影）展厅面积21000m2；

工业部分为影视基地，包括影视拍摄棚和特技特效工厂等。

4、项目运营模式本项目将以股权参与或并购的模式对引入的各项目公司进行管理，打造闭合的总部经济体。

在业务层面，保留旗下项目公司原有专业运营队伍，在集团管理层面，由四方股东联合成立管理团队，共同实施业务运营。

项目运用共享经济模式，在打造投资方自身的“平台+内容+终端+应用”的生态影视文化产业链的同时，为同行业企业搭建资源与资本相结合配套服务平台，承接津京冀一体化形势下的北京外迁影视文化企业。

本项目自建自营部分与出售招商部分的比例为4：

6。

自营部分，投资方拟建立康佳集团高新科技产品定向研究中心及相关生产线；

孵化、开发文学、影视、游戏相关项目；

打造专业影视制作团队；

建立文化产业供应链金融体系，衔接影视文化上、下游资源。

出售招商部分，投资方计划以集团主体业务带动、提供资金支持、协助获取政策支持等方式吸引企业入驻，实现迁入企业的实体落户运营，而非单一的注册结算层面的迁入，打造真正意义上的影视文化产业集群。

5、总投资与资金筹措

本项目总投资20亿元，项目资金来源包括产业基金、银行贷款及股东投资。

6、建设周期

项目预计2018年启动，2019年完成建设，2020年投入运营。

7、经济与社会效益

预计到2020年项目投入使用1年后，可实现累计产值103.42亿元，利润99619亿元，税收6.44亿元。

此后产值逐年增，至2024年，项目累计实现产值710亿，利润66.7亿元，税收44亿元。

项目运营期预计增加用工约4380人。

四、评估意见

4.1规划和行业准入符合性评估

1、本项目符合天津市和保税区经济发展规划天津市十三五发展规划提出：

健全现代文化产业体系，发展壮大广播影视、出版发行、演艺娱乐、文化会展和广告等传统文化产业，加快发展文化创意设计、新媒体、数字出版、动漫游戏、文化软件服务等新兴文化产业；

优化文化产业发展布局，以国家级和市级文化产业园区为龙头，规划建设一批文化产业功能区，推动文化产业特色化、差异化、集群化发展。

充分利用保税区载体平台和产业基础优势，打造非首都功能疏解最佳承接区域，联手京冀，共建以高端制造业、现代服务业和文化创意中心为主导的高端产业体系。

本项目涵盖影视创意、电视综艺、数字出版、动漫设计、虚拟现实等高端影视制作集群，拟打造新型影视文化产业园，承接北京影视文化企业的外迁，形成影视文化产业集群，符合天津市十三五促进文化产业繁荣发展的规划方向，符合天津港保税区的经济发展规划，有助于填补区域文化传媒产业空白、助力产融结合。

2、本项目符合国家战略性新兴产业发展规划《国务院关于印发“十三五”国家战略性新兴产业发展规划的通知》（国发〔2016〕67号）提出：

专栏11新药创制与产业化工程围绕构建可持续发展的生物医药产业体系，以抗体药物、重组蛋白药物、新型疫苗等新兴药物为重点，推动临床紧缺的重大疾病、多发疾病、罕见病、儿童疾病等药物的新药研发、产业化和质量升级，整合各类要素形成一批先进产品标准和具有国际先进水平的产业技

术体系，提升关键原辅料和装备配套能力，支撑生物技术药物持续创新发展。

强化高新技术支撑文化产品创作的力度，提高数字创意内容产品原创水平，加快出版发行、影视制作；

提高动漫游戏、数字音乐、网络文学、网络视频、在线演出等文化品位和市场价值。

本项目拟发展影视制作、动漫设计、原创IP等板块，符合国家十三五战略性新兴产业发展规划。

3、本项目符合支持影视文化产业发展的相关政策

《关于支持电影发展若干经济政策的通知》（财教[2014]56号）提出：

鼓励银行业金融机构积极推动适合电影产业需求特点的服务模式创新，支持银行业金融机构根据电影企业的不同发展阶段和金融需求特点，为电影企业提供综合性金融服务。

同时，为鼓励影院建设，可通过单独新建、项目配建、原地改建、异地迁建等多种形式增加观影设施，并针对不同情况分别实行协议、挂牌等差别化的土地供应政策。

本项目为影视文化产业园建设符合国家支持影视文化产业发展的相关政策。

4、符合行业准入要求

按照《产业结构调整指导目录（2011年本）（2013年修正）》，本项目属于鼓励类目录“三十六、教育、文化、卫生、体育服务业”项下“广播影视制作、动漫创作、移动多媒体广播电视、广播影视数字化、数字电影服务等。

”本项目其它生产工艺不属于限制类和淘汰类项目范围。

4.2环保和节能评估本项目所建影视文化产业类园区在建设方案明确后，通过合理的环保和节能措施，可以实现环境影响较小、单位能源消耗较低。

关于环保和合理用能的相关意见仍需以最终的环境影响评价报告和合理用能评估为准，上述意见仅为招商阶段提供决策参考。

4.3项目市场前景与经济社会效益评估本项目拟引入猫扑网等多个企业板块，其中自有资源有11个，需洽谈、引入的有2个，预计到2020年项目投入使用1年后，可实现累计产值103.42亿元，各项税收6.44亿元。

整体看来资源较为充足，但对于投资方自有项目之外的企业收购完成时间有待进一步确认；

猫扑网等项目的收入预计，以及总体年收入、税收预计，有待进一步落实。

本项目供应链金融业务部分主要以OTT机顶盒整机及配件、互联网电视整机及配件、智能投影仪整机及配件、激光电视整机及配件等产品为依托，为上下游合作企业提供应收账款质押融资和订单融资的金融支持，主要运营模式有采购阶段保兑仓融资模式、运营阶段的动产质押融资模式、销售阶段的应收账款融资模式。

整体来看，上述产品市场规模近来均呈现增长态势。

其中，激光电视增速最为明显，2017年3月份，激光电视同比增长达477.78%，发展前景比较乐观；

互联网电视、智能投影仪在智能影视设备行业渗透比例越来越大，预计今后市场份额会得到快速提升；

OTT机顶盒市场规模较大，但根据上市公司披露的经营数据，获利空间较小，OTT机顶盒厂商的毛利率约为15%，净利率仅为3%左右。

因此，供应链金融

业务部分所依托的产品具有良好的市场发展前景，但是否能建立自身的品牌效应，国广睿联（国广东方与康佳的合资公司）是否能够占有80%的市场份额以及是否能实现每年按照20%的产值递增，还有待进一步落实。

项目经济效益应通过对投资成本以及运营预期发生的经营费用、销售情况等一系列盈利能力分析评价，最终对项目经济可行性得出结论。

我公司认为：

项目产业类型对区域的经济发展和产业结构调整都有积极的意义。

但目前，项目投资估算深度不足，对产品收益的测算依据不充分，也过于乐观。

4.4投资方实施能力评估

项目投资方****由共同出资成立。

康佳集团作为中国领先的电子信息企业，具有较强的产品生产与运营能力；

国广东方具有互联网电视牌照运营及强有力的内容整合优势；

锦安集团与中经国投作为金融服务行业，可以为****提供资金支持，有利于产业与金融的结合。

补充材料中，项目管理层团队主要为投资方的高级管理人员，项目运营过程中将充分利用康佳集团、国广东方牌照方、锦安控股、锦风影视、猫扑网、潇湘书院等资源，以及优酷、腾讯、中国联通在科技、产品、市场、金融服务、影视技术等方面的支持。

各股东方如能较好地就项目建设运营理念达成共识、组成专业的管理团队、获得充分的资源支持、建立科学的法人治理结构和业务管理流程，

将有助于项目运营实施。

总体上看，投资方各股东具有一定的资金筹措能力、产品生产能力，具备影视文化产业运营经验，基本具备项目的实施能力。

但投资方各股东方注册资本金的实缴计划有待进一步落实。

五、综合结论和建议

结合以上评估意见，该项目符合天津市和保税区经济发展规划，符合国家战略性新兴产业和支持影视文化产业发展的产业政策，满足行业准入要求；

拟投资的项目方及股东具有一定的资金筹措能力、产品生产能力和影视文化产业运营经验，基本具备项目的实施能力，但投资方各股东方注册资本金的实缴计划有待进一步落实。

鉴于此类产业的注入对区域经济社会发展有着较为显著的积极意义，有助于填补区域文化传媒产业空白、助力产融结合，原则同意该项目入区购地。

但目前，项目建设方案仍不清晰、投资估算深度不足，项目收益的测算依据不充分、结论过于乐观，建议管委会在正式批准项目方入区购地前进一步核实项目的工程建设方案，以考察用地规模的合理性；

涉及制定税收减免等支持政策时，建议以谨慎为前提，将实际运营情况和税收贡献作为参考指标。