小区住宅设计方案设计说明.docx
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小区住宅设计方案设计说明
黄金蓝湾住宅小区方案设计说明
第一篇总平面规划说明
一、设计依据及设计要求：
1、设计依据
《建设用地规划许可证》
《建设用地（建设工程）规划设计指导意见书》（2012.01.13）
《燕郊高新区规划设计方案审查意见通知书》（2012.02.24）
《城市道路绿化规划与设计规范》75-97
《城市用地竖向规划规范》83-99
《民用建筑设计通则（试行）》37-87z
《城市居住区规划设计规范》50180-93（2002年版）
《住宅建筑规范》50368-2005
《住宅设计规范》50096-2011
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》50-2001、J114-2001
《高层民用建筑设计防火规范》50045-95（2005版）
《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计规范》26-2010
《公共建筑节能设计标准》50189-2005
《建筑工程设计文件编制深度的规定》建设部建设〈2008版〉
《建筑内部装修设计防火规范》50222-95
《汽车库建筑设计规范》100-98
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》50067-97
《商店建筑设计规范》48-88
2、工程场地地理位置
拟建黄金蓝湾住宅小区项目建设场地位于河北省三河市燕郊高新区，场地西侧与燕顺路临近，南侧紧邻神威北路，用地北面为三河金潮房地产开发公司先期开发的住宅区以4层板式居民楼为主，东面为规划商业用地。
总用地面积为5.9327公顷。
拟新建建筑建设场地呈矩形，南北向长约143m，东西向长约233m。
具体位置参见图1“拟建场地地理位置示意图”。
图1拟建场地地理位置示意图
本项目依据建设方提供的用地红线地形图、地质勘探资料、周边道路交通及市政管线条件编制。
3、设计基础资料
3.1地理与环境
人文历史
燕郊自古为京都重镇，因春秋战国时地处燕国都城（今北京）城郊而得名。
这里历史悠久，底蕴深厚，唐宋以来，借助潮白河码头和京榆古道而兴起。
清康熙年间在此修建出京首站行宫，为清朝历代帝后出巡拜谒东陵驻跸之所，素有“天子脚下，御驾行宫”之美称。
1992年8月燕郊经济技术开发区经河北省政府批准成立。
1999年12月被省政府批准为省级高新技术产业园区。
2010年11月29日，经国务院批准，燕郊高新技术产业园区升级为国家高新技术产业开发区。
今日的燕郊，规划科学、功能完备、产业发达、环境优美、文化兴盛、社会和谐，古老的京东小镇，已蜕变成为中国北方重要的高新技术产业基地和北京东部新兴的卫星城。
建成区面积45平方公里，人口超过40万人，已成为京东地区最富发展实力、发展魅力、发展活力的现代化中等城市。
区位交通
燕郊区位条件得天独厚，位于环京津、环渤海经济圈核心，与北京仅一河之隔，距北京市中心天安门30公里，距空港首都机场25公里，距海港天津港天津港120公里，是全国距离天安门最近的高渤海新区。
按照北京“两轴两带多中心”的发展规划，位于“东部发展带”的关键节点，与朝阳、亦庄高新区、通州新城、顺义天竺空港工业区遥相呼应。
拥有通燕高速、京哈公路复线、迎宾路、燕顺路、京秦铁路等进京通道，实现了与北京的全面对接。
到北京国贸中心30分钟，到首都机场15分钟。
北京930路公交车直通区内，正在规划的北京地铁M6线将延伸至燕郊，正在建设中的密涿支线高速穿区而过，京沈高速擦肩而过，还将计划修建北外环路、神威北路、南外环路三个进京通道。
交通发达，与周边形成集高速、铁路、公路并举的立体交通网路。
自然地理
地形地貌：
燕郊座落于燕山南麓，地理位置东经116°46′36″—116°51′34″，北纬39°53′18″—39°57′22″，处于潮白河冲洪积扇中部，域内大部分地势平坦无大的地形起伏，地势自西北向东南倾斜，地面标高28米-30米，自然坡降为0.60.8%。
气候条件
燕郊属暖温带大陆性季风气候，冬季寒冷干燥，夏季炎热，雨量集中，春季多风，秋季凉爽，冬季盛行西北风，夏季盛行东南风。
年平均气温为11.3摄氏度，历史极端最高气温39.2摄氏度，极端最低气温-20.4摄氏度，无霜期为183天，年平均降雨量为650.9毫米。
河流水文
燕郊域内主要的河流是潮白河，为海河水系五大河之一，源出冀北山地，由潮河和白河在北京密云南汇合而成，自北京市顺义区进入燕郊，沿地势由北向南流过，地面天然纵坡为0.3‰。
燕郊流域面积77.8平方公里。
主河槽宽度200米左右，最大主河槽宽充为300米。
燕郊地下水类型分为浅层潜水和深层承压水，地下水流向与地垫基本相同。
浅层水埋深3-6米，地下水位年变幅5-8米，深层地下水埋深18～23米，年变幅为4-6米。
地下水质良好，矿化度0.3-0.7克/升，值为7.8，水质纯净，无污染因素
场地地形地貌
拟建场地位于河北省三河市燕郊高新区，燕顺路东侧、神威北路北侧，目前场地内为整平后的空地，地形平坦，现场地形地物情况参见图2（“勘察期间现场地形地物概况图”）。
图2场地周围环境概况图（卫星图）
3.2工程地质条件
燕郊开发区位于燕山山前丘陵与平原的交接地带，背部有孤山、廿厘长山。
平原之下的隐伏构造属东北向大兴断块隆起的东延部分-孤山凸起，基岩埋深为50余米至599米；北西向为顺义拗陷，基岩埋深为400-700余米；东南方向为大厂拗陷，基岩埋深达1200-1850米。
基岩的褶皱构造走向北西，自东北向西南依次排列为三个背斜。
燕郊开发区域内无不良地质因素，工程承载力大。
地下15米深度内土的物理力学性质和其他综合性允许的地基承载力多为10-12平方米，大部分为黄壤土，少部分为沙壤土。
+
4、规划设计要求：
项目规划建设总用地用地面积5.9327公顷，容积率2.5，绿地率≥35%。
建筑密度≤20%。
主体建筑退燕顺路路沿石距离≥50米（地下建筑基地上出入口≥25米），退神威北路路沿石：
地上建筑≥40米，地下建筑≥25米。
5、建设规模及设计范围：
本项目根据燕郊高新区规划设计方案审查意见通知书的要求进行规划设计。
本拟建项目为组团级居住小区，总建筑面积118443.8平方米。
其中地上建筑面积90177.67平方米，地下建筑面积28266.13平方米。
住宅建筑面积76011.34平方米,总户数为928户。
本项目的设计内容包括商品房住宅、配套公建与商业、地下车库、用地内室外管线等的施工图设计，以及用地内室外道路园林景观等的规划方案设计。
6、建设标准：
本项目按照《城市居住区规划设计规范》50180-93（2002年版）、《住宅建筑规范》50368-2005和《住宅设计规范》50096-2011进行建设。
本项目为商品型住房，按初装毛坯房标准建设。
.
二、总平面规划设计：
1、建设用地与周边概况
本工程建设用地位于河北省三河市燕郊高新区，为规则的长方形用地，与正北向偏西2.22度倾斜。
用地西侧为燕顺路，南侧紧邻神威北路，东侧为规划商业用地，北侧为一期开发的燕京新城住宅小区。
本工程建设用地南北向长约143m，东西向长约233m。
地势平坦。
实测场地现状高程在22.33～21.22之间，呈北高南低之势，自然坡度平缓。
2、总平面布置
2.1平行规整的布置格局：
本项目用地条件比较紧张，根据燕郊高新区规划设计方案审查意见通知书，主体建筑退燕顺路路沿石距离≥50米（地下建筑基地上出入口≥25米），退神威北路路沿石：
地上建筑≥40米，地下建筑≥25米。
北侧又为燕京新城住宅小区4层高的板式住宅楼。
经过多种日照分析比选，最终确定总平面规划布局采用平行规整的建筑布局，拟建5栋高层住宅，布置于建设用地的东西两侧和南侧。
其中1#楼和5#楼24层位于用地西侧，2#楼14层，3#楼和4#楼24层位于用地东侧。
2.2出入口设置：
本项目的建设规模为组团级住宅小区，建设用地向城市道路共开设2个出入口和
1个辅助出口，主入口位于用地西侧北部，开向燕顺路；次出入口和辅助出口位于用地南侧东部，开向神威北路。
2.3室外环境景观布置：
由于建筑布置于用地东西和南侧沿街位置，因此形成一个围合的北部内院场地布置集中绿化景观，休闲亭、架等景观小品。
由于主体建筑退西侧燕顺路和南侧神威北路有一定距离，因此可在沿街布置15米至20米进深的绿化带和约15米进深的广场，形成天然的绿化隔离带和开敞的空间，形成舒适宜人的室外空间，即保证视线通透的同时，又围合出区别外部的空间。
3、道路交通组织
3.1交通组织的原则：
●安全
●高效
●便捷
3.2出入口与道路设置：
本项目用地共向城市道路开设两个主要出入口，用地西侧北部设9米宽主出入口；用地南侧东侧部设6米宽次出入口。
整个小区为封闭式管理，沿街商业和小区出入口分开设置。
小区拟在西侧北部开设9米宽人行主入口，设门卫管理。
在南侧东部开设6米宽人行次入口，设门卫管理。
根据组团级住宅小区的道路设置规定，拟在小区内部设6米宽环形机动车道兼做消防车道；小区外不沿街广场紧急情况可兼做消防车道；每栋住宅楼前设2.5米宽宅前人行道；中心绿地内设1.0米～1.5米人行小道。
3.3机动车停放：
为方便住户使用，小区内部集中绿地在临近小区主入口处设集中机械停车位，集中绿地周围局部设机械停车位,小区沿街广场设置商业用停车位。
小区设一层地下停车库，共可停车626辆，停车率为1.2辆/户。
地下车库共设3出口，其中2个出入口坡道和1个出口坡道，两个设置在小区封闭线以外，第三个位于小区内绿地的东北角。
6米净宽双车道，作为进出两用口；另一个位于用地东南角，为4米宽单向出口。
车库出入口设智能化管理系统，对小区内部住户及访客的车辆停放进行管理。
3.4道路做法：
内部道路环绕各栋建筑，均可做为消防车道使用，路面净宽均不小于6米，且道路上方无遮挡物。
所有道路距住宅山墙和建筑拐角部位均大于2.0米，消防车道距建筑不小于5米。
小区内部环路采用混凝土整体路面，每隔6～8米设分隔缝。
路面采用平道牙，纵坡在0.2%～1.5%之间，双向横坡，坡度大于1.0%。
绿地内人行小道采用多种材质的材料进行铺装，以丰富园林景观的效果。
4、景观规化
景观规划的原则是：
◆分级设置绿化景观，创造居住环境的舒适性，满足人们日常生活中的各种需要。
◆选择适宜当地气候的多种绿植搭配与适当的雕塑景观小品，打造良好的室外居住休闲环境。
◆造价经济，便于维护，节省费用。
4.1绿化设计：
结合西面城市绿化带，分级设置绿化景观。
在用地北侧及用地沿街集中设计绿地，住宅楼与道路之间设宅间绿化。
整个场地的绿化率与一期结合不低于35%。
场地绿化植被拟采用满铺草皮，不露土壤。
采用速生垂直高大乔木、中等乔木、灌木、草皮及多种色彩花卉相结合的组合方式进行立体绿化。
所有室外停车场地均采用绿化停车的方式。
4.2景观设计：
住宅小区内的景观设计包含自然景观和人文景观两部分。
自然景观通过微地形、造园、各种绿植的相间搭配等手段创造接近自然、亲和自然、仿造自然的景观效果。
人文景观通过道路铺装、文化雕塑小品的设置、健身广场运动场地的设置、休闲设施的布置等达到丰富居民日常文化、娱乐、健身等的生活要求。
5、场地竖向设计
整个场地现状呈北高南低之势，自然坡度平缓。
在场地竖向设计中应遵行以下原则：
●水土保持的原则，充分利用雨水回渗，最大限度地保护水资源。
●防排水相结合的原则，合理确定室内外高程，满足建筑防排水要求及雨水的回渗与排放。
●节约土壤资源，尽量做到土方平衡，减少土方成本。
●结合城市道路和市政管线，合理布局场地高程。
燕郊年平均降水量不大。
因此在处理场地与建筑防排水及考虑土方工程量时，应有针对性地采取措施，如适当抬高场地标高，减少土方外运；内部道路路面高于场地绿化地面，以使道路上雨水排至绿地回渗，减少雨水排放量和流失等。
6、消防设计
●防火间距
本项目共有4栋24层高层住宅楼、1栋14层高层住宅楼。
每栋住宅之间的距离均大于13米，商业裙楼之间的距离大于6米。
●消防通道
整个用地设2个出入口与城市道路相连，2个出入口由6米宽小区内部道路相连通。
5栋住宅楼内部周边设6米宽环形道路，可作为消防通道，且道路上空无障碍物。
小区外部设15米宽沿街广场和小区东部一条4米宽的车行路，可作为消防通道，且道路上空无障碍物。
道路设置保证消防车辆能够到达住宅楼的各面，保证消防扑救的实施。
●防火设施
用地内围绕建筑设环状消防管网，通至各楼提供消防用水。
室外设消火栓，提供消防车用水。
小区内在2号楼首层分别设置商业中控室和住宅中控室，消防与安防控制室合用。
地下车库、商业用房、配套公建及各住宅楼的消防信号连到消防控制室。
7、建筑节能
为贯彻国家有关法律法规和方针政策，改善住宅的室内环境，提高能源利用效率，本项目执行《住宅设计规范》50096-2011、《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计规范》26-2010和《公共建筑节能设计标准》50189-2005。
本项目的所在地河北省三河市燕郊在建筑气候分区中属寒冷地区。
属暖温带大陆性季风气候，冬季寒冷干燥，夏季炎热，雨量集中，春季多风，秋季凉爽，冬季盛行西北风，夏季盛行东南风等气候特点。
建筑总平面布置充分利用冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季自然通风。
建筑造型采用较规整单纯的体形，体形系数较小，利于建筑节能。
建筑外墙及屋面采用外保温技术，外门窗采用节能门窗，阳台全部封闭，全面达到建筑节能标准。
8、无障碍设计
本项目执行《城市道路和建筑物无障碍设计规范》50-2001、J114-2001的规定。
本项目为公共居住建筑，应充分考虑方便残疾人使用的各项条件和设施。
本项目从以下几个方面进行无障碍设计：
8.1道路
本项目用地的西南两面均紧邻城市干道和城市支路，拟向城市道路开设两个机动车出入口和人行出入口与内部道路相连，均采用无障碍连接，同时在相应部位设置1000宽盲道。
在社会停车场内设3个残疾人专用车位。
8.2建筑出入口
在建筑各个主要出入口均设置无障碍坡道，宽度不小于1200,坡度不大于1：
12，两侧设安全栏杆。
所有公众出入口大门均不设门槛。
8.3其它无障碍设施
在小区内设置一处公共卫生间和无障碍卫生间。
三．规划各项主要技术经济指标
用地平衡表
项目
面积
（公顷）
所占比例
（%）
人均面积
（M2/人）
1
住宅用地
3.5587
60
8.64
2
公建用地
0.7297
12.3
1.77
3
道路用地
0.8424
14.2
2.05
4
公共绿地
0.8019
13.5
1.95
拟建居住区用地
5.9327
100
12.78
注:
与居住区规划总用地平衡。
主要技术经济指标
项目
计量单位
数值
所占比例
（%）
人均面积
（M2/人）
居住总户数
户
928
—
—
居住人数
人
2969
—
—
户均人口
人/户
3.2
—
—
总建筑面积
万M2
11.84438
100
39.89
1．居住区用地内建筑面积
万M2
11.84438
100
（1）住宅建筑面积
万M2
8.3278
64.2
25.62
（2）公建面积
万M2
1.21663
10.3
4.09
2．其他建筑面积
万M2
3.02002
25.5
10.2
住宅平均层数
层
19
—
—
人口毛密度
人2
890
—
—
住宅建筑套密度（毛）
套2
278
—
—
住宅建筑套密度（净）
套2
451
—
—
住宅建筑面积毛密度
万M22
2.28
住宅建筑面积净密度
万M22
3.69
居住区建筑面积毛密度（容积率）
万M22
1.89
停车率
%
120
停车位
辆
1114
地面停车率
%
43.7
地面停车位
辆
488
地下停车位
辆
626
住宅建筑净密度
%
20.2
总建筑密度
%
20
绿地率
%
35
户型套数比例分配表
数量（户）
比例（%）
一居室
（3977m2）
271
29.20
二居室
（8090m2）
486
52.37
三居室
（116—130m2）
171
18.4
合计
928
100
户型面积比例分配表
面积总和（m2）
比例（%）
面积<90平方米套型
55581.96
73.05
面积>90平方米套型
20495.34
26.94
各类型建筑指标一览表（地上部分）
楼
号
住宅建筑
面积（m2）
公共建筑面积（m2）
层
数
单元
户数/层
单元数
总户数
1#住宅楼
13144.19
1650.22
24
8
1
168
2#住宅楼
12016.74
5062.57
14
3+3+3
3
108
3#住宅楼
13144.19
1650.22
24
8
1
168
4#住宅楼
20865.00
1675.00
24
5+4+3
2
264
5#住宅楼
16841.22
2128.28
24
5+5
2
220
其他
1500
（地下车库出入口/设备用房等）
1
合计
76011.34
12166.29
928
居住组团公共服务设施项目配建表
类别
项目名称
选用的千
人指标
应设指标
实设指标
项目所
在位置
备注
建筑面积（m2）
建筑面积（m2）
面积（m2）
医疗卫生
社区卫生站
6~20
17.7~59.2
26.0
4#住宅楼二层
文化
体育
文化活动站
18~24
53.3~71.1
550.9
4#住宅楼二层
老年活动站
居民运动场、馆
教育
幼儿园
1011
3#楼首二层
商业
服务
书店
150~370
444.0~1095.2
11905
1#、3#、4#、5#楼首二三层
便民店
综合百货店
药店
社区
服务
物业管理
19~32
56.3~94.7
168.0
4#住宅楼二层
居委会
250
4#住宅楼首二层
治安联防站
36.7
4#住宅楼首层
市政
公用
供热站
350~510
1036.1-1509.6
200
地下车库
变配电室
296
地下一层车库内
自行车存放
3200
1#2#3#4#5#住宅楼地下一层
地下1.8㎡/辆
垃圾收集点
5处
1#2#3#4#5#住宅楼
公共厕所
40
4#住宅楼内
停车库
18451.3
地下停车库
第二篇住宅方案设计说明
一、建筑设计
1、执行的设计规范与标准
本工程设计执行现行国家、住建部建筑设计规范、标准及河北省有关标准、规定。
主要的规范、标准包括但不限于：
1，《城市居住区规划设计规范》50180-93（2002年版）
2，《住宅建筑规范》50368-2005
3，《住宅设计规范》50096-1999
4，《住宅设计规范》50096-2011
5，《城市道路绿化规划与设计规范》75-97
6，《城市用地竖向规划规范》83-99
7，《民用建筑设计通则》50352-2005
8，《城市道路和建筑物无障碍设计规范》50-2001、J114-2001
9，《高层民用建筑设计防火规范》50045-95（2005版）
10,《建筑工程设计文件编制深度的规定》建设部建设〈2008版〉
11，《建筑内部装修设计防火规范》50222-95
12，《汽车库建筑设计规范》100-98
13，《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》50067-97
14，《房产测量规范》17986.1-2000
15，《公共建筑节能设计标准》50189-2005
16，《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》（公通字[2009]46号）
17，关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知（公消[2011]65号）
2、设计条件与项目概述：
2.1设计条件：
项目规划建设总用地面积5.9327公顷，为二类居住用地，容积率2.5，绿地率≥30%。
建筑密度≤20%。
新开工建设的商品住房总面积中，90平方米以下住房面积所占比例要达到70%以上。
2.2项目概述及设计标准：
工程名称:
黄金蓝湾住宅小区
建设单位:
三河金潮房地产开发有限公司
建设地点：
三河市燕郊高新区，燕顺路东侧、神威北路北侧
建设规模：
建设地点：
三河市燕郊高新区，燕顺路东侧、神威北路北侧
项目
建筑面积
（M2）
层数
标准层层高
（米）
建筑高度
（米）
备注
地上
地下
总和
地上
地下
1#住宅楼
14794.41
1224.56
16018.97
24
2
2.9
74.85
一层层高4.5米
二、三层层高4米
2#住宅楼
17079.31
3722.46
20801.77
14
2
2.9
44.55
一层层高4.5米
二层层高4米
3#住宅楼
14794.41
1224.56
16018.97
24
2
2.9
74.85
一层层高4.5米
二、三层层高4米
4#住宅楼
22540.04
1964
24504.04
24
2
2.9
73.75
一层层高4.5米
二层层高4米
5#住宅楼
18969.5
1953.75
20923.25
24
2
2.9
73.75
一层层高4.5米
二层层高4米
地下车库
0
18176.8
18176.8
0
1
5.1
其他
2000
2000
1
0
3.6米
地下车库出入口、设备用房等
合计
90177.67
28266.13
118443.8
建筑类别：
一类高层住宅
设计使用年限：
50年
建筑耐火等级：
一级
地下室耐火等级：
一级
抗震设防烈度：
8度
屋面防水等级：
二级
地下室防水等级：
一级
室内装修标准：
初装修毛坯房
3、住宅户型设计：
3.1设计原则：
●符合国家对于商品房开发的户型配比要求
●满足国家对于住宅的安全与卫生要求
●适应创新现代的生活方式
●体现高起点、高标准、高水平、现代化的要求，做到社会效益、环境效益和经济效益的有机结合
3.2套型指标：
注：
1#楼、3#楼中G11’户型（套型建筑面积54.50㎡）自4层至24层共42套；5#楼中E44’户型（套型建筑面积38.28㎡）自3层至24层共44套；4#楼中H4（套型建筑面积114.44㎡）自3层至9层共7套，4#楼中G4（套型建筑面积79.56㎡）自3层至11层共9套,4#楼中D4（套型建筑面积89.77㎡）自3层至19层共17套,4#楼中E4（套型建筑面积43.33㎡）自3层至12层共10套,4#楼中A4（套型建筑面积128.26㎡）自3层至13层共11套,4#楼中B4
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