《物业项目运营管理方案》目录.doc

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快乐的工作、快乐的生活

《物业项目运营管理方案》目录

第一章管理服务理念和目标

第一节小区基本情况简介（平面图）

1、地址

2、开发建设单位

3、建筑设计、施工单位

4、物业正式交付时间

5、占地面积

6、楼宇建筑面积

7、住宅面积

8、商用面积

9、其他面积

10、绿化面积

11、总户数

12、楼宇栋数及各栋简介

13、公用设施

14、周边环境分析

15、客户情况分析

第二节管理服务理念及整体设想

1、根据项目情况对项目进行定位

2、服务模式定位：

服务宗旨、服务理念、服务模式（主动式服务）

第三节管理目标

管理承诺、管理规划

第二章项目管理机构及运营管理制度

第一节项目管理机构

1、组织架构图

2、各岗位主要职责描述

第二节运营管理制度

第三节考核办法

第三章管理服务人员配备和管理

第一节各岗位人员配置的具体情况

第二节各岗位人员任职标准

第三节员工管理和培训

第四节员工满意度调查及提升员工满意度工作计划

第四章物业管理服务内容及标准

第一节客户服务

1、各岗位人员配置的具体情况

2、公示服务内容、标准

3、工作流程及措施

4、客户满意度调查

5、客户主动沟通方案

6、社区文化活动，含各类创优工作

6.1根据项目的实际需要，制定切实可行的年度活动计划并组织实施。

6.2如何将当期管理需求融入社区文化活动，以及活动总结要输入下一次活动组织。

第二节设备运行及维修养护

1、各岗位人员配置的具体情况

2、设备设施情况描述

（1）消防系统——火灾自动报警

（2）消防系统——消火栓

（3）消防系统——自动喷淋

（4）消防系统——防排烟

（5）消防系统——消防广播

（6）消防系统——防火卷帘/疏散指示

（7）空调

（8）照明系统

（9）发电机系统

（10）变配电系统

（11）给排水系统

（12）景观

（13）排水系统

（14）电梯系统

（15）车辆道闸管理系统

（16）闭路监控系统

（17）门禁对讲系统

（18）红外线/安防报警系统

（19）背景音乐系统

（20）其它

3、设备设施管理年度质量目标

4、设备设施管理标准

（1）发变配电系统及机房

（2）生活给水系统及机房

（3）电梯设备及机房

（4）消防水泵及机房

（5）排污管/井/排污泵

（6）消防管道及阀门

（7）消防设施（自动报警/自动喷淋/防排烟/防火卷帘/应急灯/疏散指示）

（8）弱电系统（门禁、对讲、监控、安防/车辆道闸）

（9）小区道路

（10）强弱管电井

（11）休闲娱乐设施

5、公共设备设施年度维修养护计划

6、工程运行、维修人员的岗位设置

7、外包项目说明

8、工程类突发事件处理方案

第三节安全管理

1、各岗位人员配置的具体情况

2、小区封闭情况

3、安防设施情况

（1）外围安防系统

（2）室内安防系统

（3）安防系统报警处理工作流程

4、岗位分布、人员编制

5、治安管理难点、技防盲点

6、队伍建设

7、监督检查

8、消防管理的难点、重点

9、消防器材配备

（1）消防工具、材料配备

（2）灭火器分布表

10、安全管理类应急事件处理程序（流程）

第四节清洁管理

1、各岗位人员配置的具体情况

2、清洁面积

（1）楼层清洁面积

（2）其他清洁面积：

如道路、水池、停车场等非楼层清洁区域

3、清洁频次、标准

4、清洁人员岗位安排

5、拟定的清洁人员的数量、区域划分、工作时间

6、清洁质量管理办法（含外包清洁的检查考核标准）

7、主要虫鼠害种类、消杀药剂的选择、消杀频次

8、消杀效果的评估和消杀工作的调整（包括药剂选择、投放频次）

第五节绿化养护（参照清洁管理，含绿化病虫害防治部分）

第六节会所管理

第七节能耗管理

第八节员工宿舍管理

第五章年度物质物品配置计划

一、行政办公（含客户服务）类（含库房管理）

二、工程维修类

三、安全类

四、清洁绿化类

五、其它（含各类应急物资）

第六章年度经营计划

一、年度主要经营指标

二、年度主要管理指标（含保障措施）

三、年度重点工作指标（含保障措施）

四、有偿服务及多种经营计划

五、预算管理

备注：

1、各城市公司根据实际情况编制运营方案。

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