房地产估价报告-旅馆-收益法.doc

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房地产估价报告

项目名称：

武汉市洪山区珞瑜路272号光山高新大厦二层如家城市旅馆房产评估.

委托方：

ⅩⅩⅩⅩⅩ

估价方：

估价人员：

估价作业日期：

2009年12月15日至2009年12月22日

估价报告编号：

X房估字[XX]第XX号

目录

1.致委托方函 3

2.估价师声明 4

3.估价的假设和限制条件 5

4.房地产估价结果报告 6

一、委托方 6

二、估价方 6

三、估价对象概况 6

四、估价目的 7

五、估价时点 7

六、价值定义 7

七、估价依据 7

八、估价原则 8

九、估价方法 8

十、估价结果 8

十一、估价作业日期 8

十二、估价报告应用的有效期 9

十三、估价人员签字 9

5房地产估价技术报告 10

一、个别因素分析 10

二、区域因素分析 10

三、市场背景分析 10

⑴地理位置和行政区划 10

⑵经济和社会发展状况 11

⑶房地产市场分析 12

四、最高最佳使用分析 12

五、估价方法选用 13

六、估价测算过程 13

七、估价结果确定 15

6附件 16

致委托方函

ⅩⅩⅩⅩⅩ：

受您的委托，我公司于2009年12月15日对于武汉市洪山区珞瑜路272号光谷高新大厦二层，建筑面积为571.58m2，《房屋所有权证》证号为鄂房权证字第ⅩⅩⅩ号的房地产进行价格评估，为确定房屋出售时该房屋的市场价值提供参考依据。

根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经估价人员实地收集资料、分析计算，并与估价时点武汉市类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点2009年12月15日的价格及单价为：

房地产价格及单价

小写

大写

总格

598246元

伍拾玖万捌仟贰佰肆拾陆元

单价

7872元/m2

柒仟捌佰柒拾贰元每平方米

工程管理0702班

法定代表人：

ⅩⅩⅩ

2009年12月15日

估价师声明

我们郑重声明：

一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

估价员晏祎对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

六、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。

七、本估价报告得出的估价结果，仅供委托方拟抵押估价对象提供价格参考，不得用于验资证明、拆迁补偿、房地产交易等其他用途。

未经估价机构和估价人员的同意，估价报告不得向委托方及上级机关以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，评估机构和估价人员不承担相应责任。

八、本公司和签字估价师保留对本评估报告的最终修改和解释权。

九、本报告应用有效期为报告出具之日起一年，如果使用本估价报告的时间超过了报告应用的有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。

在已说明的评估假设和限制条件之外，引用本评估结果而引起的法律后果，不属于本公司和签字估价师的责任范围。

注册房地产估价师：

晏祎

注册证号：

U200715511

二00九年十二月十五日

估价的假设和限制条件

一、本项估价的假设条件

1、本报告基于公开市场假设，即：

（1）市场为公开的市场，卖方愿意出售并有合理的时间让买卖双方协商议价；

（2）议价期间房地产市场基本保持稳定；

（3）买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价格。

2、本报告以委托方提供的房屋权属证书等资料真实合法有效，估价对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，房地产权属无纠纷，出让土地使用权符合法定的转让条件等为假设前提，即以估价对象拥有合法产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让为假设前提。

3.本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。

4.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。

二、本项估价的限制条件

1.本次评估的产权依据和估价对象的建筑面积均由委托方提供。

委托方对所提供的资料真实性、合法性负责。

如提供资料不真实而造成评估值失实，评估机构和评估人员不承担相应的责任。

2.本评估报告结果是为委托方提供的专业化估价意见，这个意见本身无强制执行的效力，估价师只对结果本身合乎规范要求负责，而不对资产转让定价的决策负责。

3本次评估结论为估价时点的抵押价值。

估价时点后，随着时间的推移及房地产市场情况发生变化，本结论须做相应调整；且在估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象产生明显影响时，不能直接使用本估价报告。

4．本次评估未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇到自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。

5.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。

6.本报告中的建筑面积按《房屋所有权证存根》所载数据计。

7.本评估报告结果仅为本次评估目的提供价值参考，不得用于其他目的。

未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

8.房地产估价报告备查编号：

X房地估X字[XX]第X号。

房地产估价结果报告

一、委托方

单位名称：

ⅩⅩⅩⅩⅩ

法定代表人：

ⅩⅩⅩ

单位住址：

ⅩⅩⅩⅩⅩ

联系电话：

ⅩⅩⅩⅩⅩ

二、估价方

机构名称：

工程管理0702班

单位住址：

武汉市珞瑜路1037号紫松七栋314

法定代表人：

ⅩⅩⅩ

估价资格：

ⅩⅩⅩⅩⅩ

联系电话：

87485311

三、估价对象

1.建筑物状况

⑴委估建筑物于二零零零年建成，维护保养情况较好，建筑面积为ⅩⅩⅩⅩ，其中含公摊面积ⅩⅩⅩⅩ。

⑵武汉市洪山区珞瑜路关山高新大厦位于武汉市洪山区珞瑜路，钢筋混凝土结构一等，高14层，委估对象属第二层，地面铺红色方格地砖，中档装修。

2.委估对象利用现状

委估房地产现作旅馆，公共配套设施好。

3.周围环境

估价对象位于武汉市洪山区珞瑜路，北面正对华中科技大学光谷南二门、珞瑜路，南有长动医院，西与中建三局第二建设工程有限责任公司相接，东临中百仓储光谷购物广场，旁边为关山口车站，西行500米为光谷步行街，环境好，地段好，繁华程度高，交通方便，人流量大。

区位价值有很大潜力。

㈡权益状况

估价对象位于武汉市洪山区珞瑜路剑桥.金时代10-04号，《房屋所有权证》证号为鄂房权证字第ⅩⅩⅩ号，权属ⅩⅩⅩⅩⅩ所有。

由于资料方面的原因，他项权利是否受限无法核实。

四、估价目的

为确定房屋出售时该房屋的市场价值提供价格参考依据。

五、估价时点

2008年12月20日

六、价值定义

本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、武汉市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。

所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。

委估房地产的价格定义为：

建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商铺门面，土地性质为出让形式。

七、估价依据

㈠行为依据

《委托评估函》。

㈡法律法规依据

1.《中华人民共和国土地管理法》。

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。

3.《房地产估价规范》（GB／T50291－1999）。

4.《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）。

㈢产权依据

《房屋所有权证存根》鄂房权证字第ⅩⅩⅩ号．

八、估价原则

㈠合法原则。

㈡最高最佳使用原则。

㈢替代原则

㈣估价时点原则

九、估价方法

估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和武汉市房地产市场的实际情况，决定采用收益法来测算委估房地产的价格。

十、估价结果

房地产价格及单价

小写

大写

总格

598246元

伍拾玖万捌仟贰佰肆拾陆元

单价

7872元/m2

柒仟捌佰柒拾贰元每平方米

十一、估价人员

估价师签名资格证书号估价师签名

晏祎U200715511晏祎

十二、估价作业日期

2009年12月15日

十三、估价报告应用的有效期

本估价报告有效期为壹年，即从2009年12月15日至2010年12月14日。

工程管理0702班

法定代表人：

ⅩⅩⅩ

2009年12月15日

14

武汉市洪山区珞瑜路272号关山高新大厦二层房地产估价技术报告

一、个别因素分析

1.建筑物状况

⑴委估建筑物于二零零零年建成，维护保养情况较好，建筑面积为ⅩⅩⅩⅩ，其中含公摊面积ⅩⅩⅩⅩ。

⑵武汉市洪山区珞瑜路关山高新大厦位于武汉市洪山区珞瑜路，钢筋混凝土结构一等，高15层，委估对象位于关山高新大厦二层，地面铺大理石，中档装修。

2.委估对象利用现状

委估房地产现作旅馆，公共配套设施好。

二、区域因素分析

估价对象为武汉市洪山区珞瑜路272号关山高新大厦二层，北面正对华中科技大学南二门、珞瑜路，南靠剑桥春天高档小区，西与华工科技产业大厦相接，东临中百仓储光谷购物广场，旁边为关山口车站，西行500米为光谷步行街，环境好，地段好，繁华程度高，交通方便，人流量大，区位价值有很大潜力。

三、市场背景分析

影响土地价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市场等。

⑴地理位置和行政区划

武汉由武昌、汉口、汉阳三镇组合而得名，素有“九省通衢”之称，位于江汉平原东部，长江中游与长江、汉水交汇处，是我国的历史文化名城，现为湖北省省会。

光谷又称东湖高新技术开发区，位于武汉市城区东部，北临东湖，南接江夏，西承武昌中心城区，东连武黄公路、沪蓉高速，通达全国。

光谷是武汉的东大门，有省道、国道辐射周边市县黄石、鄂州、黄冈和黄梅，在武汉市1+8城市圈发展战略中占据着重要的地位。

现在是武汉市最有发展潜力的地段之一。

⑵经济和社会发展状况

估价对象邻近的“中国光谷”是武汉东湖国家高新区的简称。

2001年国家将这个高新区批准为国家光电子信息产业基地，“武汉。

中国光谷”由此诞生。

目前，中国光谷形成了以光电子信息产业为主导、生物工程与新医药、能源环保、新材料、机电一体化和高科技农业竞相发展的产业格局。

其中光电子信息企业700多家，占全区产业规模的50％，拥有国内最大的光纤光缆和光电器件生产基地、最大的光通信技术研发基地、最大的激光产业基地。

光纤光缆年产量居全国第一，占国内市场一半份额，国际市场的占有率达12％。

中国光谷不仅产业特色明显，在“十五”时期，这里的经济发展以年均30％的速度快速增长。

2005年的技工贸总收入达到725亿，占武汉GDP的10％。

在短短几年，中国光谷得到了超常规发展，而且后劲十足，主要得益于这里有良好的创新创业环境。

区内已有15家公司在境内外上市，带动资金200多亿元，并在中国证券市场上形成了颇有影响的“光谷版块”。

估价对象北面的华中科技大学 国家教育部直属的全国重点大学，是涵盖理、工、医、文、管等多学科的综合性大学，是目前国内规模最大、水平一流的高等学府之一，是首批列入国家"211工程"重点建设的大学。

现有教职工、学生7万余人，市场潜力极大。

估价对象所在光谷片区作为武汉经济发展极的定位信息高科技基地，在发展产、学、研的同时，全方位一体化地协调发展。

规划目标为满足人的生活、工作、文化、教育、娱乐、购物、休闲等综合性城市功能需求。

开发商实力强、品牌大，万科城市花园、剑桥春天、巴黎豪庭、蓝域国际等楼盘开发气势如虹。

⑶房地产市场分析

2007年武汉楼市尚处于牛市时，光谷区域无论是从销量还是价格涨幅上都跑在楼市前列，堪称“楼市大赢家”；而在2008年，武汉楼市进入熊市调整时，光谷区域又以领跌之势，率先拉开降价大幕，逆市下，光谷仍是赢家.

从武汉市房地产信息网每月公布的市场数据来看，楼市量价齐跌已成为不争的事实，但即便如此，在近几个月内，光谷片区的成交量依然一直稳居排行前列逆市下，光谷楼市为何仍能赢得相对青睐，这其中自然包括不少其他区域所不具备的优势。

据武汉思锐地产总经理沈金长介绍，3年前，思锐初到武汉时，光谷的产值是700多亿，现在已达到1700亿左右，而到2020年，预计将达到15000亿，从武汉市近期确定的“产业强市”的战略来看，光谷地区是承载武汉GDP过万亿的重要力量之一，特别是国家光电信息中心、富士康等大企业，给区域长远发展带来了巨大的基础，而随着区域的发展，还有很多大型优质企业想要进驻，现有的规划已远远不能满足需求了，因此光谷才有了这几年逐渐外扩，向江夏、葛店扩展的需求，传统的光谷概念正被“大光谷”所取代。

可以说，产业优势所带来的人口聚集，是光谷楼市自始至终最强劲的支撑，这也是其他许多区域所无法比拟的。

此外，光谷区域内大专院校、科研机构众多，居住人群稳定，购买力强，在楼市投资性需求被抑制之时，这部分刚性需求便成为楼市极力抓住的“救命稻草”。

据长城建设营销策划部经理李福介绍，今年以来，不少省内二级城市的家庭，因子女在光谷区域内上大学，便提前考虑在学校附近买房置业，为子女毕业做好安排，这部分购房需求在光谷楼市中并不少见，也成为支撑光谷楼市的重要力量。

这也是商铺稳定的消费源。

四、最高最佳使用分析

估价对象位于武汉市洪山区珞瑜路关山高新大厦，北面正对华中科技大学南二门、珞瑜路，南靠剑桥春天高西与华工科技产业大厦相接，东临中百仓储光谷购物广场，旁边为关山口公交车车站，环境好，地段好，繁华程度高，交通方便，人流量大，区位价值有很大潜力。

根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，假定现做旅馆用是最佳用途。

五、估价方法选用

估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和武汉市房地产市场的实际情况，决定采用收益法来测算委估房地产的价格。

收益法：

就是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

六、估价测算过程

1、选择估价方法。

假设该房地产是出租的旅馆，为收益性房地产，用收益法估价，选用收益法中的报酬资本化法。

2、搜集资料。

通过调查，搜集的有关资料和情况如下：

（1）租金按净使用面积计。

可供出租的净使用面积总计为150m2

（2）通过调查武汉市同类型、同地段、同规模，装饰大致相同的房子的月出租价格一般为2800元/月

（3）入住率为95%

（4）维修费：

按房屋重置价的1.5%—2%

（5）管理费：

对出租房屋进行的必要管理所需费用，一般按年租金的2%—5%。

（6）保险费：

按房屋重置价或房屋现值以保险费率，我国的保险费在0.15%—0.2%。

（7）税金：

依据待估地所在城镇房屋出租时应缴纳的有关税费文件、规定确定，一般有房产税（按年租金的12%计）、营业税（按租金的3%）、城市维护建设税7%、教育费附加3%等。

（8）设该房屋收益年限为有限年，不计算房屋折旧费

3.测算年有效毛收入：

年有效毛收入=2800×12×95%=31920元

4、测算年运营费用

①维修费：

按建筑物重置价的1.5％计算，武汉市房屋重置价格标准规定钢筋混凝土结构一等房屋重置价格为1150元/m2：

年维修费＝1150×150×1.5％＝2587.5元

②管理费：

取年租金的3％，则：

管理费＝31920×3％＝957.6元

③保险费按房屋重置价乘以保险费率2‰，则：

保险费＝1150×150×2‰＝345元

④税费：

房屋出租应纳税金房产税（按年租金的12%计）、营业税（按租金的3%），其余税费按租金的3%计算则：

31920×（12%+3%+3%）=5745.6元

上述①、②、③、④总费用（年运营费用）合计为9635.7元

5.计算年净收益

年净收益31920-9635.7＝22284.3元

6.确定报酬率和资本化率

在此采用利用安全利率加风险调整值法确定资本化率R。

安全利率是指无风险的资本投资收益率，本次估价选取银行一年期定期存款年利率2.25％作为安全利率。

另外，根据综合分析本地社会经济发展和房地产市场状况，确定风险报酬率为2.90％。

综上所述，确定资本化率R为5.15％。

7.计算房地产的价格

委估对象建筑物土地使用年限为70年，至今已使用3年，剩余使用年限为67年，所以估价对象收益年限为67年。

因此

收益价格=［22284.3/（5.15％-2％）］×[1－（1＋2％）67/（1＋5.15％）67]=615249.24元

取整为615249元。

房地产单价=615249÷150=4102元/m2

七、估价结果确定

最后估价结果如下：

房地产价格及单价

小写

大写

总格

615249元

陆拾壹万伍仟贰佰肆拾玖元

单价

4102元/m2

肆仟壹佰零贰元每平方米

工程管理0701班

2009年12月12日

附件