房地产估价报告(市场法和收益法).doc

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房地产估价报告

估价项目名称：

吉林省长春市高新北区中科大街与光机路交会新星宇之悦

委托估价方：

长春新星宇房地产开发有限责任公司的法定代表人徐旖旎

受理估价方：

城建学院房地产资产评估有限公司

注册房地产估价师：

畅畅（注册证书编号：

4219970926）

陈晨（注册证书编号：

4220040512）

估价作业日期：

二〇一三年十二月二日至二〇一三年十二月十三日

估价报告编号：

新星宇之悦房估报字[2013]1354号

目录

致委托估价方函 1

注册房地产估价师声明 2

估价的假设前提和限制条件 4

一、本次估价的假设前提 4

二、本次估价的限制条件 5

房地产估价结果报告 7

一、委托估价方 7

二、受理估价方 7

三、估价对象概况 7

四、估价目的 9

五、估价时点 9

六、价值定义 9

七、估价依据 9

八、估价原则 10

九、估价方法 12

十、估价结果 13

十一、估价人员（专职注册房地产估价师） 14

十二、估价作业日期 14

十三、估价报告应用有效期 14

估价技术报告 14

一、个别因素分析 15

二、区域因素分析 18

三、市场背景分析 20

四、最高最佳使用分析 21

五、估价方法选用 22

六、估价测算过程 23

附件 36

一、委托估价合同 36

二、估价对象区位示意图 41

三、估价对象照片 41

四、委托方提供 41

五、委托方提供 42

六、委托方《企业法人营业执照》复印件 42

七、估价师资格证书复印 42

致委托估价方函

徐旖旎女士：

我公司于2013年12月2日接受您的委托，对吉林省长春市高新北区中科大街与光机路交会新星宇之悦房地产的公开市场价值进行评估，估价目的是为房地产交易提供价值参考依据。

我公司自2013年12月2日收到您提供的项目相关资料后，组织人员于2012年12月2日至2012年12月13日对估价对象----吉林省长春市高新北区中科大街与光机路交会新星宇之悦房地产的公开市场价值进行了评估。

评估人员在现场查勘的基础上，根据国家与地方的有关政策法规、国家标准《房地产估价规范》和我公司掌握的房地产市场资料，结合您提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选用了市场比较法和收益法进行分析、测算和判断，确定估价对象吉林省长春市高新北区中科大街与光机路交会新星宇之悦房地产在2013年12月13日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值总价RMB1331377万元，大写金额：

人民币壹佰叁拾叁万壹仟叁佰柒拾柒元整；单价RMB6656.89元/平方米，大写金额：

每平方米人民币陆仟陆佰伍拾陆捌角捌分。

特此函告！

城建学院房地产资产评估有限公司

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法定代表人：

畅畅

2013年12月13日

注册房地产估价师声明

对本估价报告我们特作如下郑重声明：

　　一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

　　二、本估价报告书中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

　三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

　　四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

　　五、注册房地产估价师畅畅、陈晨于2013年12月2日已对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性调查和相应权益的责任，也不承担对其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

　　六、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

　　七、本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实性和可靠性负责。

　　八、本估价报告仅是在报告中说明的假设限制条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以房地产权属管理部门认定为准。

　　九、如果委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在本估价报告中选用了错误的数据，相应责任由委托人承担。

签发人员:

畅畅（注册房地产估价师）

　　　　　　（注册证书编号：

4219970926）签名：

审核人员：

陈晨（注册房地产估价师）

　　　　　　（注册证书编号：

4220040512）签名：

实地查勘、撰写人员：

畅畅（注册房地产估价师）（注册证书编号：

4219970926）签名：

陈晨（注册房地产估价师）

（注册证书编号：

4220040512）签名：

估价的假设前提和限制条件

一、本次估价的假设前提

1、本次估价以估价对象的证载用途整体、持续使用为估价前提，即估价对象以住宅用途为整体、持续使用为估价前提。

2、本次估价假定委托人拥有估价对象房地产完全产权为前提、以估价对象在估价时点时的状况为依据进行估价，即估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在抵押权及共有权人为假设前提下的房地产正常市场价格。

3、在评估过程中，我们假定该住宅的所有权人在公开市场上出售该住宅，且不包含所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该住宅权益价值的情况。

4、本次估价假设在估价对象土地使用权法定年期内，该住宅所有权人对该住宅享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。

5、注册房地产估价师畅畅、陈晨于2013年12月2日进行现场查勘，但并未对建筑基础、结构等隐蔽工程进行测量，因此无法确认该住宅是否存在结构性损坏或质量问题。

同时，未进行实地丈量以核实该住宅的土地面积及建筑面积，因此我们将采用委托方提供的估价对象的《房屋所有权证》（吉房权证市字第2006012588号）和《国有土地使用证》（吉国用[2013]第481号）上载明的面积，即总建筑面积为290523平方米的其中3层楼一间200平方米的住宅、总土地面积为143598平方米为本次估价的前提条件。

6、委托方提供的估价对象资料部分为影印件，估价人员不保证影印件与原件的一致性。

本次评估是以委托方提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提的，其合法性和真实性应由委托方负责。

二、本次估价的限制条件

　　1、估价对象地段等级依据《吉林省长春市市区二○一三年住宅用地级别与基准地价图》及《吉林省长春市征税等级图》确定。

　　2、估价对象土地使用权取得方式为出让，根据估价对象的《国有土地使用证》（吉国用[2013]第481号），估价对象的土地使用权终止日期至2053年12月2日止，即至估价时点土地剩余使用年限40为年。

本报告评估结果已考虑该因素对房地产价格的影响。

　　3、本估价报告的估价结果是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如果房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。

　　4、本估价报告的估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其它不可抗力对估价对象房地产价值的影响，委托方在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。

　　5、本估价报告所确定的房地产价格是在公开市场条件和本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格。

如果估价目的发生变更，必须另行估价。

　　6、本估价报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本评估机构不承担责任。

　　7、本估价报告仅供房地产主管部门、委托方使用，未经本估价公司许可，不得提供给其他任何单位和个人使用，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。

　　8、本估价报告应用的有效期为一年，自本估价报告完成之日起计，即本报告的应用之日与估价报告完成之日相差不可超过一年。

本估价报告应用的有效期超过一年时，需重新进行估价。

　　9、本估价报告的最终解释权由本评估公司所有。

房地产估价结果报告

（新星宇之悦房估报纸字[2013]1354号）

一、委托估价方

委托方名称：

长春新星宇房地产开发有限责任公司

委托方地址：

高新北区中科大街与光机路交会

法定代表人：

徐旖旎

委托人证件：

身份证

委托人证件号：

2105021900926184X

二、受理估价方

　　估价方名称：

城建学院房地产资产评估有限公司

　　法定代表人：

畅畅

　　估价方住所：

长春市绿园区迎宾路16666号四单元2楼4210室

估价资质等级：

贰级

三、估价对象概况

（一）估价对象区位状况

新星宇之悦房地产，估价对象位于吉林省长春市高新北区中科大街与光机路交会，所在地段属长春市城区征税五级地段、长春市住宅三级地段。

估价对象附近有吉林大学附属小学，吉林大学附属中学，吉林大学附属高中。

估价对象四周有北湖快轨、3路（人民广场-长新东路）、223路（东环城路-华正批发）、233路（世光路-长新东路）、284路（师范学院-春城大街）、272路（小白桥-八里堡）、141路（百货大楼-长江物流）、257路（长春站-一汽齿轮厂）、242路（人民广场-中东瑞家）。

106路（太阳城-兴隆山），116路，131路等交通便利；周边基础设施、公共配套设施较为完善;政府机关较少,环境较好。

靠近属于新光复路商圈，氛围较好。

（二）估价对象实物状况

估价对象为一栋住宅，共五层，建成于2013年，根据《长春市房屋重置价格标准》附表，结合建成年限及估价人员实地勘查状况，确定估价对象为九成新，建筑结构为砖混一等。

目前，由于徐旖旎女士正忙于处理各类问题，对该住宅市场发租无暇顾及，急于变现，故该住宅为简装，前三层卖出，其它楼层暂时空置。

估价对象装修状况如下：

该栋楼外立面面饰白色条型面砖，门厅处：

天棚采用木龙骨、木芯板、九厘板叠级造型，墙面、地面面贴红色花岗岩，柱面采用镜面不锈钢包柱，大门为全玻地弹门；室内：

大堂天棚为轻钢龙骨，纸面石膏板，面饰白色乳胶漆。

各层走道天棚为轻钢龙骨，600×600硅钙板吊顶。

内墙面面饰白色乳胶漆，踢脚线采用木质踢脚线面饰硝基清漆。

柱面为木龙骨，九厘板造型面饰硝基清漆。

地面铺贴玻化砖。

楼梯间楼梯铺贴踏步砖，楼梯栏杆为不锈钢栏杆。

门均为胶合板门面饰硝基清漆，窗为铝合金窗。

整栋楼配有电梯一部。

估价对象维护保养状况一般。

（三）估价对象权益状况

本次评估的范围为吉林省长春市高新北区中科大街与光机路交会新星宇之悦房地产，产权属长春新星宇房地产开发有限责任公司所有。

其《房屋所有权证》证号为吉房权证市字第2013012588号，证载设计用途为住宅，总建筑面积为290523平方米，估价对象为其中三层的200平方米的住宅；其《国有土地使用证》证号为吉国用（2013）第481号，证载地类（用途）为住宅，土地使用权类型为出让，终止日期为2053年12月2日，土地使用权面积为143598平方米。

至估价时点，其权利状况明确，未发现他项权利登记及法定优先受偿权利。

四、估价目的

本次评估目的是确定估价对象完整权利状态下的房地产市场价值，为委托方办理房地产交易手续提供价格参考依据。

五、估价时点

2013年12月2日

六、价值定义

本报告所确定的价值为估价对象房地产在估价时点完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值。

七、估价依据

1、国家、省、市人民政府及其有关部门颁布的法律、法规和政策文件；

（1）《中华人民共和国土地管理法》；

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（3）《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行办法》；

（4）《城市房地产转让管理办法》；

（5）《中华人民共和国担保法》；

（6）《中华人民共和国物权法》。

2、房地产估价规范（中华人民共和国国家标准GB/T50291-2013）；

3、房地产估价合同；

4、委托方提供的《房屋所有权证》（吉房权证市字第2013012588号）；

5、委托方提供的《国有土地使用证》（吉国用[2013]第481号）；

6、委托方提供的其他相关资料；

7、评估人员现场查勘、实地调查之结果。

（1）现场勘察、摄影和记录；

（2）长春市房地产市场信息；

（3）人民银行公布的资金存、贷款利率；

（4）委估住宅附近房地产投资回报状况；

八、估价原则

本次估价遵循以下的房地产估价原则

1、独立、客观、公正原则

独立、客观、公正原则要求估价机构和估价师站在中立的立场上，凭借估价专业知识、经验和应有的职业道德，按照估价对象的本来面目、实事求是、坚持原则、公平正直地进行估价。

本次评估未受估价委托人在内任何单位和个人的干扰，没有偏袒相关当事人中的任何一方，本着各方当事人理性而谨慎并出于利己动机，以估价师身份来反复、精细地权衡估价对象的评估价值。

2、合法原则

合法原则要求房地产结果是在估价对象依法判定的权益下的价值，则房地产估价必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。

本报告估价对象已办理《房地产权证》（吉房权证市字第2013012588号）等产权证资料，证载用途为住宅。

本报告按其法定住宅用途进行估价。

3、最高最佳使用原则

最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值，最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用，估价对象其合法批准用途为住宅，建筑设计、平面布局及配套均按住宅用途进行，与批准用途相符，已达到最佳利用状态，符合最高最佳使用原则。

本报告按住宅用途进行估价。

4、替代原则

替代原则要求房地产估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格，其理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。

替代原则是保证房地产估价能够运用市场资料进行和完成的重要理论前提。

本次估价选取了多个近期房地产市场上周边类似商业房地产的交易价格来确定估价对象的客观价格。

5、估价时点原则

估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。

估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。

估价结论首先具有很强的时间相关性，这是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。

估价结论同时具有很强的时效性，这是考虑到房地产市场的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。

本报告的估价时点为现场查看之日。

6、谨慎原则

按《房地产抵押估价指导意见》要求，谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

本报告的估价结果为抵押价值，将遵守谨慎原则进行估价。

九、估价方法

根据《房地产估价规范》，“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法”。

由于估价对象周边类似房地产交易活跃，市场依据充分，故可选用市场比较法。

根据《房地产估价规范》，“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”。

由于估价对象系经营用房（用于出租），属收益型住宅，且经营状况良好，故可采用收益法进行评估。

因此，根据本次评估的特定目的，评估人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地勘察和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场比较法、收益法作为本次估价的基本方法，并对以上各种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价格和单位价格。

（一）市场比较法

将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

采用公式：

比准价格＝可比实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正

或：

比准价格＝可比实例价格××××

（二）收益法

预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

V=A/Y[1-1/（1+Y）n]

式中：

A----房地产未来的年净收益

Y----房地产的报酬率

n----房地产的收益年限，具体是从估价时点开始计算的未来可以获取净收益的时间，通常称为收益年限。

十、估价结果

经过评估人员实地勘察、资料分析和价格测算与判断，并结合长春市房地产行情，确定估价对象在估价时点2013年12月2日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为总价RMB1331377万元，大写金额：

人民币壹佰叁拾叁万壹仟叁佰柒拾柒元整；单价RMB6656.89元/平方米，大写金额：

每平方米人民币陆仟陆佰伍拾陆捌角捌分。

十一、估价人员（专职注册房地产估价师）

签发人员:

畅畅（注册房地产估价师）（注册证书编号：

4219970926）

签名：

审核人员：

陈晨（注册房地产估价师）（注册证书编号：

4220040512）

签名：

实地查勘、撰写人员：

畅畅（注册房地产估价师）（注册证书编号：

4219970926）

签名：

陈晨（注册房地产估价师）（注册证书编号：

4220040512）

签名：

十二、估价作业日期

2013年12月2日至2013年12月13日

十三、估价报告应用有效期

本估价报告应用的有效期为壹年，自估价报告完成之日起计。

房地产估价技术报告

（仅供估价机构存档和提交有关管理部门查阅）

一、个别因素分析

（一）估价对象权属状况

1、名称、坐落和概况

本次评估的范围为吉林省长春市高新北区中科大街与光机路交会新星宇之悦，评估总建筑面积为290523平方米的其中3层楼一间200平方米的住宅；产权属长春新星宇房地产开发有限责任公司所有，土地权属性质为国有出让，其《房屋所有权证》证号为吉房权证市字第2013012588号，证载设计用途为住宅，其《国有土地使用证》证号为吉国用（2013）第481号，证载地类（用途）为住宅，土地使用权类型为出让，终止日期为2053年12月2日，土地使用权面积为143598平方米。

所在建筑物总层数为5层，钢混结构，简装。

至估价时点，其权利状况明确，未发现他项权利登记及法定优先受偿权利。

2、估价范围界定 

本次估价范围仅限于该幢建筑物及其分摊的土地面积，不包括其他可能存在的构筑物、树木、动产、债权债务等。

（二）估价对象实物状况

1、位置状况 

1）坐落：

长春市高新北区中科大街与光机路交会

2）方位：

地处高新北区中科大街北侧，光机路交会东侧 

3）距离：

吉林大学附属小学，吉林大学附属中学，吉林大学附属高中很近 

4）朝向：

东南 

5）楼层：

5层 

2、交通状况 

1）出入可用交通工具：

目前为公交车，北湖快轨、3路（人民广场-长新东路）、223路（东环城路-华正批发）、233路（世光路-长新东路）、284路（师范学院-春城大街）、272路（小白桥-八里堡）、141路（百货大楼-长江物流）、257路（长春站-一汽齿轮厂）、242路（人民广场-中东瑞家）。

106路（太阳城-兴隆山），116路，131路等

2）交通管制：

区域内主要干道红绿灯设臵较多，对交通有一定影响； 

3）停车方便：

小区设有地下停车场，停车较方便。

3、环境状况 

1）自然环境：

区域内绿化率不高，自然环境一般；

 2）人文环境：

区域内高档楼盘较多，居民素质较高；

 3）景观：

区域内一般。

4、外部配套设施 

1）基础设施：

给水、排水、供电、通讯、消防等基础设施齐全，保证率好； 

2）公共服务设施：

附近有百佳超市、学校、医院、银行等公共设施，生活方便。

5、区域未来变化趋势 

交通变化、规划变化、环境变化等。

（三）估价对象实物状况 

1、土地实物状况描绘与分析 

1）土地面积：

143598平方米

2）用途：

住宅 

3）形状：

规则 

4）地形地势：

平坦 

5）土壤地基：

较好 

6）基础设施完备程度：

宗地内“六通”，即通水、排水、通电、通讯、通路、通气。

7）土地平整程度：

已建建筑物，余地平整。

2、建筑物实物状况描绘与分析

1）住宅名称：

新星宇之悦

2）评估建筑面积：

290523平方米的3层楼一间200平方米住宅

3）用途：

住宅 

4）所属建筑物建筑结构：

砖混结构，共5层 

5）维护保养情况：

较好 

6）完损状况：

外观完好，无明显损伤 

7）主要装修标准及设施状况如下：

　该栋楼外立面面饰白色条型面砖，门厅处：

天棚采用木龙骨、木芯板、九厘板叠级造型，墙面、地面面贴红色花岗岩，柱面采用镜面不锈钢包柱，大门为全玻地弹门；室内：

大堂天棚为轻钢龙骨，纸面石膏板，面饰白色乳胶漆。

各层走道天棚为轻钢龙骨，600*600硅钙板吊顶。

内墙面面饰白色乳胶漆，踢脚线采用木质踢脚线面饰硝基清漆。

柱面为木龙骨，九厘板造型面饰硝基清漆。

地面铺贴玻化砖。

楼梯间楼梯铺贴踏步砖，楼梯栏杆为不锈钢栏杆。

门均为胶合板门面饰硝基清漆，窗为铝合金窗。

整栋楼配有电梯一部。

估价对象维护保养状况一般。

二、区域因素分析

（一）宏观区域因素分析

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