益阳房地产估价报告.docx
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益阳房地产估价报告
益阳市资阳区五一西路
“燕子美容美发用品总汇”
商业门面房地产估价报告
估价项目名称：
湖南省益阳市资阳区五一西路“燕子美容美发用品总汇”商业门面
委托方：
***
联系方式：
***
估价方：
***
法定代表人：
***
办公地址：
***
估价人员：
***
估价作业时间：
2010年6月15日至2010年6月20日
估价报告编号：
益华湘报字（2010）第0704501-27号
一、致委托方函………………………………………………………（3）
二、估价师声明………………………………………………………（4）
三、估价的假设和限制条件…………………………………………（5）
四、估价结果报告……………………………………………………（6）
五、估价技术报告……………………………………………………（11）
六、附件……………………………………………………………（20）
致委托人函
陈斌：
承蒙委托，我公司对贵方委托之房地产进行评估，估价时点为
二○一○年六月二十日，估价目的为贵方拟进行市场转让店铺买卖双方的价格协议提供参考。
根据贵方提供的有关资料，依据我国有关法律、法规、制度，遵循必要的评估程序与原则，选取适当的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做出评定估算，现将估价结果报告如下：
委托估价房地产为益阳市资阳区五一西路“燕子美容美发用品总汇”商业门面
房地产市场价值评估，建筑面积为平方米，该房地产在估价时点的评估结果如下:
评估总值：
人民币194855元
大写金额：
壹拾玖万肆仟玐佰伍拾伍元整
评估结果明细表
物业名称
建筑面积（m2）
评估单价
（元/m2）
评估总值
（元）
“燕子美容美发用品总汇”商业门面
50
3897.1
194855
华湘房地产估价事务所
法定代表人：
薛姝
2010年6月20日
估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的、准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。
但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
4.我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地的查勘。
6.没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要的专业帮助。
7.如未得到本公司的书面许可，本估价报告中的全文或任何部分内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。
8.最后，根据本公司的一贯作法，我们必须申明，本估价报告书仅供委托方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部分内容的任何责任。
估价师签名：
***
三、估价的假设和限制条件
（一）估价假设条件
1、委托方向房地产估价机构提供的房地产估价所必需的情况和资料是真实可靠。
2、委托方合理取得土地使用权及建筑物使用权，并支付了相关税费。
3、假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。
4、在此期间，房地产价值将保持相对稳定。
5、本报告以估价对象所占土地是以出让方式获得（即已向政府补交纳了土地出让金）为假设前提。
（二）估价限制条件
1、本次估价是以估价对象现状和转让后用途不确定，但受当地政府对本地段城市规划政策的限制为前提。
2、本次估价结果为估价对象在估价时点上的本地区社会正常交易的市场的市场价格，是以市场上存在着自愿购买者为假设前提。
估计对象具体交易额在市场相对稳定，即价格不会发生较大变动的一定时间内交易时，由转让双方依据本结果协商确定。
3、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。
4、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
5、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。
6、本次估价是在估价对象没有设定其它权利的情况下进行的。
7、本次估价设定估价对象在未来各年期的收益和各项费用均保持不变。
8、本次估价没有考虑政府政策改变，自然灾害等不可抗力因素对估价结果的影响。
9、本报告的估价结果仅为委托方提供在估价时点估价对象转让的市场参考依据，不得挪作它用。
10、本估价报告应在有效期内使用。
四、估价结果报告
（一）委托人：
***
（二）估价机构：
***
（三）估价对象
估价对象调查情况
权属人
众旺公交公司
房地坐落
益阳市五一西路
土地使用权类型
出让
房屋所有权性质
国有房产
土地用途
商业
房屋用途
商业
房屋状况
建筑结构
砖混一等
建筑面积
50平方米
楼层
二层
建成年份
1989年
●估价对象权利状况
1、估价对象为位于益阳市资阳区五一西路54号的商业门面，土地用途为商业。
土地使用权为出让。
至估价时点，其土地已使用了11年（取整），尚余使用年限为29年。
2、估价对象所处建筑物建于1989年。
为砖混结构一等，房屋经济耐用年限为60年。
至估价时点该建筑物已使用了11年。
●估价对象状况
估价对象坐落于益阳市资阳区五一西路，是益阳的繁华区域。
有多路公交车经过，交通便捷度较高。
估价对象所在区域工业企业较少，但人、车流量较大，旁边有农业银行、工商银行、建设银行及中国银行，估价对象用途为商业，设定出让年限为1989年至2029年。
至估价时点，该宗地已使用了11年。
土地剩余使用年限为29年。
根据估价人员现场勘察，估价对象的装修、使用与维修养护情况均良好，估价对象基础设施完善。
●权益情况
估价对象产权为公共汽车总公司，根据委托方提供的资料以及估价人员及实地查勘，调查所获取的资料，土地使用权性质为出让。
（四）估价目的
为委托方确定房地产价值提供价值参考依据。
（五）估价时点
2010年6月17日
（六）价值定义
根据国家有关法律、法规的规定，委托方提供的资料以及本公司现场查勘的实际情况，本估价报告中的估价是在满足合法原则下的土地使用权熟地现值。
根据委托方提供的资料，基础设施开发程度设定为“五通一平”。
本报告所述现值采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象作为熟地在公开市场上于估价时点最可能所形成的价格。
（七）估价依据
●本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件
1、《中华人民共和国担保法》
2、《中华人民共和国土地管理法》
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》
4、《中华人民共和国拍卖法》
5、《中华人民共和国土地管理法实施条件》
6、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
●本次估价采用的技术规程
中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》
（八）估价原则
本评估报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体依据合法原则、
最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
（九）估价方法
估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际状况选取市场比较法、收益法和成本法作为本次房地产估价的基本方法。
市场比较法定义：
市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成的类似用途土地交易案例的交易价格、交易时间等估价相关数据资料，对所选取的案例分别进行交易情况修正，交易日期的调整，区位状况修正，权益状况修正，实物状况修正以求取比准价格。
将所求取的比准价格进行技术处理以确定估价对象限制现值。
收益法定义：
收益法是在评估房地产价格时将预期的估价对象房地产的未来各期的净收益运用适当的资本化率折算到估价时点的现值，并求取现值之和来确定房地产价格的方法，即购买一宗一定使用年限的房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价格，称为收益价格。
收益价格公式：
V=a/r[1-1/（1+r）^n]
式中：
V————房地产的价格
a————房地产的净收益
r————房地产的资本化率
n————房地产的使用年限与剩余收益年限
成本法定义：
成本法评估房地产整体的价格，所谓成本法是指在估价房地产时要按被估价对象的现时完全重置价格成本（简称重置成本）减去损耗或贬值来确定被评估房地产价值的一种方法。
采用成本法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为：
房地产价格=土地重新取得成本+建筑物重置价格-建筑物折旧
或房地产价格=土地重新取得成本+建筑物重置价格×成新率
得到估价对象房地产的价格。
本次估价用重置成本法对房屋所有权价格进行测算，采用基准地价修正法对土地使用权进行测算。
基准地价修正法是根据替代原理，将土地的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格。
这些类似房地产的成交价格进行适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法定义：
将估价对象与在估价时点较近时期内已经成交的类似房地产进行比较，对上述市场比较法、成本法和收益法的测算结果采用简单的算术平均法。
综合得到估价对象的最终评估结果。
市场比较法的基本公式：
估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
（十）估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照国家规定的技术标准和估价程序。
在对估价对象进行了实地查勘，了解当地房地产市场行情的基础上，采用三种估价方法进行了估价，经过周密测算，并结合估价经验以及影响估价对象价格的诸多因素的分析，确定估价对象在估价时点的评估价格如下
大写金额：
人民币
（十一）估价人员：
***
（十二）估价报告应用有效期
本估价报告自2010年6月21日起壹年内有效。
若在此期间市场情况发生较大变化或受到不可抗力的影响，该价格需作相应调整。
五、估价技术报告
（一）个别因素分析
1、土地状况
估价对象所在土地用途为商业用地，地势平坦，地质对建筑物无不良影响。
2、建筑物状况
估价对象为砖混结构、外墙采用普通抹灰装饰、内墙简易装饰。
房屋设备使用正常，无暖通设备，七成半新。
（二）区域因素分析
1、地理位置
估价对象位于益阳市资阳区五一西路，东至资江一大桥，南至桥北步行街，西至人民路，北至迎春南路。
2、基础设施完备程度
估价对象所在区域基本设施完善。
供水、排水、供电，对外交通设施完备。
区域地质条件较好。
3、交通状况
估价对象坐落在五一西路，，位于资阳经济开发区，多路公交车到达，就近设有公交车站点。
交通出行十分便捷。
4、环境质量
该区域无无重工业基地，无空气、水等污染。
5、土地等级及基准地价
估价对象所在区域为市一级地段。
（三）市场背景分析
估价对象所在的区域邻近步行街，附近有众多商业门面、店铺、营业厅等，且各大银行都在该区域设有分行。
估价对象的市场背景好。
（四）最高最佳使用分析
估价对象地处益阳市五一西路较繁华地区，从周围环境来看，该地段有步行街以及各商业门面人口密集。
商业巨大的消费群体对于估价对象已经达到最高最佳使用。
（五）估价方法的选择
根据估价对象的情况和委托方提供的有关资料，结合当地政府有关房屋、土地政策，依照估价惯例，根据国家标准《房地产估价规范》要求并结合估价目的，选择估价方法，采用市场比较法、成本法、收益法进行房地产价格评估，并以加权平均法确定估价对象最后的市场价格。
（六）估价测算过程
1、利用成本法求取估价对象的价格
成本法的理论依据可以从卖方的角度或买方的角度来考虑。
从卖方的角度考虑，成本法的理论依据是生产费用价值论。
从买方的角度考虑，成本法的理论依据是替代原理。
（1）计算公式:
积算价格＝土地重新取得成本+建筑物重置价格-建筑物累积折旧
（2）土地重新取得成本采用基准地价修正法，应从临街深度、临街宽度、土地使用年限、估价日期、容积率等方面对其修正。
按益阳市基准地价标准（见附件），估价对象土地利用级别为一级，单价2156元/m2。
影响因素类别
因素
指标
修正系数
宗地单价
临街深度（k1）
15m
1.51
土地使用年限
土地使用年限（kY）
40年
0.921
交易日期
估价日期（KT）
2006.7.1
1.429
容积率
容积率（kC）
1.8
0.54
注：
1）临街深度修正系数如下：
临街深度/m
4.5
8
11.5
15
四三二一法则
40%
30%
20%
10%
单独深度指数%
40
30
20
10
累计深度指数%
40
70
90
100
平均深度指数%
160
140
120
100
采用内插法求估价对象临街深度5m的平均深度指数x
1.6x1.4
4.5
8
6（1.6-1.4）/（4.5-8）=（1.6-x）/（4.5-6）
X=1.51
2）土地使用年限修正系数=（1+7%）40-29[（1+7%）29-1]/[（1+7%）40-1]=0.921（7%为土地还原利率。
土地投资风险略低，所以其还原利率较综合还原利率略低）
3）交易日期修正系数=1.057×1.119×1.035×1.046×1.116=1.429（采用环比价格指数）
4）估价对象分摊土地面积S商=（估价对象年租金/整个建筑物的租金）×土地面积=23000/138000×250=42m2
土地重新取得成本估价公式为：
V商=V基（1+k1）kYKTKcS商=2156×（1+1.51）×0.921×1.429×0.54×42=161531.56（元）
（3）按益阳市建筑物重置价格（见附件），估价报告中的估价对象是砖混结构一等，估价对象的重置价格为540元/m2，残值率为2%，耐用年限为40年。
估价对象已使用11年，剩余使用年限29年。
建筑物重置价格=540×1.2×50=32400（元）
（4）建筑物折旧
建筑物年折旧额=32400×（1-2%）/40=793.8元
建筑物累计折旧=793.8×11=8731.8元
（5）计算积算价格
积算价格=161531.56+32400-8731.8=185199.76元
单位平方价格=185199.76/50=3704元/m2
2.利用收益法求取估价对象的价格
（1）计算公式：
V=a/r［1-1／（1+r）n］
（2）年总收益=23000元
（3）年费用=年管理费+年维修费+保险金+年税金+年折旧费
=920+648+64.8+2760+793.8=5186.6元
其中年管理费=年租金×4%=23000×4%=920元
年维修费=房屋重置价格×2%=32400×2%=648元
年保险金=房屋重置价格×2%=32400×2%=64.8元
年税金=年房地租金×12%=23000×12%=2760元
年折旧费=793.8元
<4>年净收益=年总收益-年费用=23000-5186.6=17813.4元
<5>确定资本化率
资本化率依据安全利率加风险调整值法确定，安全利率采用银行存款利率2.35%，风险、管理等补偿按5.55%考虑。
确定资本化率为7.9%。
以下资本化率均为7.9%
<6>计算收益价格
收益价格=17813.4/7.9%［1-1／（1+7.9%）29］=200625.4元
单位平方价格=200625.4/50=4012.5元/m2
3.利用市场比较法求取估价对象的价格
（1）可比实例情况（详见副表）
（2）计算可比实例收益价格。
可比实例年折旧额、建筑物重置价格等按成本法计算。
可比实例一
A、计算公式：
V=a/r［1-1／（1+r）n］
B、年总收益=租金收入=10000元
C、年费用=年管理费+年维修费+保险金+年税金+年折旧费=2323.16元
年管理费=年租金×4%=10000×4%=400元
年维修费=房屋重置价格×2%=648×24×2%=311.04元
年保险金=房屋重置价格×2‰=648×24×2‰=31.104元
年税金=年房地租金×12%=10000×12%=1200元
年折旧费=648×24×（1-2%）/40=381.02元
D、年净收益=年总收益-年费用=10000-2323.16=7676.84元
E、计算收益价格
收益价格=7676.84/7.9%［1-1／（1+7.9%）30］=87246.04元
单位平米价格=3635.25（元/m2）
可比实例二
A、计算公式：
V=a/r［1-1／（1+r）n］
B、年总收益=租金收入=9500元
C、年费用=年管理费+年维修费+保险金+年税金+年折旧费=2182.904元
年管理费=年租金×4%=9500×4%=380元
年维修费=房屋重置价格×2%=648×22×2%=285.12元
年保险金=房屋重置价格×2‰=28.512元
年税金=年房地租金×12%=9500×12%=1140元
年折旧费=648×22×（1-2%）/40=349.272元
D、年净收益=年总收益-年费用=9500-2182.904=7317.096元
E、计算收益价格
收益价格=7317.096/7.9%［1-1／（1+7.9）33］=85087.84元
单位平米价格=85087.84/22=3867.63（元/m2）
可比实例三
A、计算公式：
V=a/r［1-1／（1+r）n］
B、年总收益=租金收入+押金利息=12000元
C、年费用=年管理费+年维修费+保险金+年税金+年折旧费=2823.96元
年管理费=年租金×4%=12000×4%=480元
年维修费=房屋重置价格×2%=648×30×2%=388.8元
年保险金=房屋重置价格×2‰=38.88元
年税金=年房地租金×12%=12000×12%=1440元
年折旧费=648×30×（1-2%）/40=476.28元
D、年净收益=年总收益-年费用=12000-2823.96=9176.04元
E、计算收益价格
收益价格=9176.04/7.9%［1-1／（1+7.9%）28］=102334.96元
单位平米价格=102334.96/30=3411.17（元/m2）
<3>交易日期修正
由于各可比实例收益价与估价时点的价格相近，故不作日期修正。
<4>比较因素修正
（1）选取可比实例
比较因素修正表
可比实例A
可比实例B
可比实例C
交易地点
康复南路马蓝山服装店
文艺路红缘坊
人民路“爱宝贝”奶粉店
交易日期
2009年10月
2010年5月
2010年1月
收益价格（元/m2）
3635.25
3867.63
3411.17
建筑面积（m2）
24
22
30
交易情况
100/100
100/100
100/100
价格类型
租赁
租赁
租赁
用途
商用
商用
商用
区域因素
商业繁华程度
100/99
100/102
100/99
交通条件
100/100
100/99
100/98
公用设施完备度
100/101
100/99
100/99
离市中心的距离
100/102
100/100
100/100
个别因
素
环境条件
100/100
100/100
100/99
建筑状况
100/101
100/102
100/102
建筑结构
100/100
100/100
100/100
修正后价格（元/m2）
3716.78
3842.39
3632.79
（2）求出比准价格
采用简单算术平均法计算出一个综合结果作为比准价格
比准价格=（3716.78+3842.39+3632.79）/3×50=186532.67元
单价平方价格=3730.65（元/m2）
4.估价对象最终价格确定
估价方法
总价（元）
单价（元/m2）
成本法
185199.76
3704
市场比较法
186532.67
3730.65
收益法
200625.4
4012.5
考虑到估价对象出租收益比较明显，故收益法评估的结果更能反映出估价对象的实际价值。
采用加权平均法，取收益价格的权重为60%，比准价格的权重为30%，积算价格的权重为10%。
估价对象总价格：
200625.4×60%+186532.67×30%+185199.76×10%=194855元
大写：
壹拾玖万肆仟玐佰伍拾伍元整
交易实例调查表
房地产类型：
出租型房地产
名称
***
坐落
湖南省益阳市康复北路
出租方
***
承租方
***
租金（元/年）
10000
货币种类
人民币
成交日期
2009/10/01
付款方式
每年结算一次
房地产状况说明
区域状况说明
商业繁华程度
靠近市中心，靠近沃尔玛等商业中心，商业较繁华。
交通条件
位于益阳市康复北路，临近桃花仑西路和益阳大道，多路公交直达。
基础设施及公用设施完备度
附近医院、派出所、通讯营业点、宾馆、商厦等公建配套设施较为齐全。
“五通一平”
离市中心距离
很近
权状况说明
属于李先生，未设立其它权利项
实物状况说明
环境条件
所在的区域无空气、水等污染，
建筑结构
砖混一等，室内装修较好，七成半新。
交易情况说明
交易情况正常
已用年/耐用年
10/40
坐落位置图
建筑平面图
4m
6
m
调查人员：
***调查日期：
2010年6月16日
交易实例调查表
房地产类型：
出租型房地产
名称
***
坐落
湖南省益阳市文艺路
出租方
***
承租方
***
租金（元/年）
9500
货币种类
人民币
成交日期
2010/01/01
付款方式
每年结算一次
房地产状况说明
区域状况说明
商业繁华程度
靠近步行街，商业气息浓厚。
交通条件
位于益阳市文艺路，临近五一西路和步行街，市内多路公交直达。
基础设施及公用设施完备度
附近通讯营业点、宾馆、商厦等公建配套设施较为齐全。
“五通一平”
离市中心距离
较近
权状况说明
属于刘先生，未设立其它权利项
实物状况说明
环境条件
所在的区域无空气、水等污染，
建筑结构
砖混一等，室内装修较好，八成新。
交易情况说明
交易情况正常
已用年/耐用年
7/40
坐落位置图
·
建筑平面图
6m
3m
调查人员：
***调查日期：
2010年6月17日
交易实例调查表
房地产类型：
出租型房地产
名称
***
坐落
湖南省益阳市人民路
出租方
***
承租方
***
租金（元/年）
12000
货币种类
人民币
成交日期
2010/03/01
付款方式
每年结算一次
房地产状况说明
区域状况说明
商业繁华程度
靠近益阳市步行街，附近有人民路小学以及众多的商店，商业人文气氛较好
交通条件
位于益阳市人民路，靠近五一路和步
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