房地产管理制度.docx

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房地产管理制度

各部门、人员职责和权限

一、总经理

1、负责贯彻执行国家及行业管理部门的有关法律、法规和公司董事会决议；负责公司重大经营问题决策和组织实施；

2、主持制定质量方针和质量目标；

3、负责公司各岗位人员的任免，并根据公司有关规定对各级人员在质量工作中的贡献或失职、失误做出奖惩决定；任命管理者代表；

4、全面主持公司日常管理工作，为员工提供必要的工作条件和进行必要的业务培训；

5、负责公司项目及重要合同的谈判、签订；

6、负责重大质量、安全手段和影响大的外部投诉处理。

7、负责主持管理评审。

二、副总经理

1、负责配合总经理参与项目的决策及重要合同的谈判、签订；

2、负责项目运作管理和项目前期手续办理的领导工作；

3、负责设计、勘察等供方评价与选择、结论的审核；

4、负责项目施工现场的管理工作；

5、负责检查监督项目成本管理和项目预决算工作；

6、参与重大质量、安全手段和影响大的外部投诉处理；

7、负责工程质量、工期的监控领导工作；

8、参与重大质量、安全手段和影响大的外部投诉处理；

9、负责施工、监理及重要物资供方评价选择的领导工作；

10、负责监督检查施工单位、监理单位和项目部现场管理等工作，对隐蔽工程、变更要求进行审查，解决处理施工中发现的技术问题；

11、检查监督项目竣工验收；

12、完成职责范围内和总经理交办的其它工作。

三、总工程师

1、负责制定土地储备计划，进行地价核算，运作收购土地；

2、负责项目的考察论证并做出可行性分析报告和测算，制订开发经营计划；

3、负责审查设计、勘察等合作单位的资质及技术、业务实力等工作，签订方案设计、施工图设计、勘查、土地转让等相关合同及实施工作；

4、办理开发项目前期手续：

1）项目立项；

2）办理规划方案设计、审批；

3）办理土地招、拍、挂和转让手续；

4）办理拆迁手续并组织实施拆迁工作；

5）委托勘察、设计并出据设计委托书；

6）办理开工和广告发布手续；

5、负责开发资质的审验和房地产开发业务统计上报工作；

6、负责定向开发项目的资金收入，控制项目建设投资；

7、成本管理

1）、负责建立和完善成本管理体系，通过确定责任主体和评价部门，

通过目标设定、执行和考核，保证整体成本的合理性和先进性。

2）、负责各个项目的成本控制目标建立，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门。

3）、负责在项目执行过程中对项目的全成本进行实时测算，有效控制项目成本。

4）、负责进行成本控制过程中的偏差和效益责任的评价分析工作。

5）、负责建立成本数据库，整理、维护所有项目的关键成本数据，为未来业务的开展提供决策依据。

6）、负责审查施工单位的资质及技术、业务实力等工作，编制招标文件，委托项目发标，参与工程招标，确定施工单位，签订工程项目承包合同。

7）、负责工程实施过程中的主要材料、配套设施招投标工作的前期询价工作，参与招投标项目考察、发标、开标、合同签订工作。

8）、负责编审工程预、决算及变更签证的实时审核工作。

四、工程部

1）、负责审查监理单位的资质及技术、业务实力等工作，签订相关合同及实施工作；

2）、负责工程项目的技术工作，参与规划方案编制，负责定点放线等，严格执行规划设计要求；

3）、主持编制项目建设计划书，组织图纸会审及技术交底；

4）、负责项目供水、供电、供暖、供气、电信、有线电视、排水等配套工程的外联工作；

5）、参与工程项目施工招标，负责重要材料、设备采购招标，负责签订工程监理、材料采购、零星工程合同，协助签订工程项目承包合同；

6）、负责工程项目的质量管理、技术管理、工程进度和施工现场管理，参与隐蔽工程验收、签证，并负责组织对相关工程项目特殊过程的确认；

7）、负责组织对不合格品的评审及监督处置；

8）、负责组织解决工程项目的技术疑难问题，办理变更手续；

9）、参与编审工程项目预、结算和中期割算，负责编制付款计划；

9、负责工程项目竣工资料的收集、整理，组织竣工验收并备案，形成完整的项目资料；

10、协助销售部办理工程项目竣工商品房屋的移交，参与核实竣工房屋面积和编制公共分摊面积标准，负责喷绘楼号，协助销售部喷绘单元号、房号、储藏室号、车库号等标识；

11、负责加项目的物业管理移交及保修等售后服务工作；

12、完成公司安排的其他工作任务。

五、销售部

1、密切关注房地产行业的动态变化，积极广泛地收集、整理分析市场信息，为公司领导在项目开发、销售决策上提供依据，并负责组织工程项目要求的评审；

2、根据市场行情和公司开发建设项目的实际情况制定可行性的年度或季度销售计划，制订项目营销策划方案，经批准后组织实施；

3、办理商品房开发经营许可证、预售许可证、房权证和房屋销售按揭贷款，发放房屋质量保证书、房屋使用说明书；

4、负责选择销售代理方，搞好对销售代理方的监督、管理工作，及

时掌握、反馈售房信息，搞好售房合同签订、按揭贷款和各证办理的配

合工作；

5、负责购房款的催收工作，严格按规定准确、及时地结算购房款，办理结算手续；

6、负责组织竣工商品房屋的移交和面积核实工作，做好客户房屋验收交钥匙入住等工作；

7、负责编制喷绘单元号、房号、储藏室号、车库号，编制楼号；

8、负责空置房登记管理，检查空置房质量及设施完好情况，及时发现问题并通知相关项目部处理；

9、负责已售（租）营业房门头广告设置的统一管理；

10、负责客户回访、顾客满意度调查及需维修房屋业主的联系工作，及时了解客户对房屋质量设计等方面的意见，并向公司汇报；

11、负责整理客户挡案及销售合同，并做好归档工作；

12、完成公司交办的其他工作。

六、财务部

1、负责建立公司会计核算与统计的制度和体系；

2、负责会计报表的汇编和上报；

3、负责组织、编制公司财务成本和利润计划；

4、负责对公司经营效果进行经济核算，参与成本管理工作，给决策层提供综合性的财务分析报告；

5、参与对投资项目评估和立项论证，参与重大项目合同的谈判、审议和签订；

6、搞好财务监督，加强资金的投放、回收管理，保障资金的准确使

用、运作安全和经济效益；

7、参与编制付款计划，负责按计划拨付工程款项；

8、负责经济责任制的实施监督和考核工作；

9、负责公司资产管理，建立健全台帐和使用规定，定期盘点检查；

10、负责公司财务专用章和法人章的保管；

11、负责公司银行贷款业务，搞好与税务、审计、国资及银行等部门的相关业务的联系工作；

12、完成公司安排的其他工作任务。

七、办公室

1、负责处理公司日常事务、协调各部门工作、组织制定并监督检查公司各项规章制度的执行情况；

2、组织并参与调查研究，收集、综合、传递、反馈有关业务、技术、经济信息，为公司决策提供依据；

3、做好上传下达工作，及时传达领导的工作指示、决定；

4、起草公司重要文稿，审核各部门起草的文稿，做好文件、信函的收发、呈批、传阅、立卷归档、保存管理工作；

5、负责公司形象策划、推介工作和宣传报道，完成上级下达的宣传报道任务；

6、负责劳资人事管理工作，搞好对公司人员培训和考核工作；

7、负责办公用品的采购发放、管理，做好公司后勤保障工作；

8、负责“青岛房管网”网站和成本管理系统、售楼管理系统的维护管理，宣传投融资动态，推介招商引资项目，发布相关信息；

10、负责维持公司正常的工作秩序和整洁的工作环境，维持良好的

对外形象；负责日常考勤和节假日值班的安排；

11、负责营业执照审验、公司公章使用管理等工作。

12、负责组织内部质量管理体系审核工作；

13、负责公司体系文件及记录的归类管理；

14、负责组织与体系有关的纠正和预防措施的实施和验证；

15、完成公司安排的其他工作任务。

岗位工作人员任职要求

一、总经理

1、总经理的任免权有董事会决定；

2、总经理应具有相应的专业知识，本科以上学历，10年以上管理经验，熟悉业务，善于经营；

3、具有相当的组织领导能力。

二、副总经理

1、副总经理的任免权由总经理提交董事会批复任命；

2、副总经理必须具备大学本科学历，熟悉业务，具有5年以上实际工作经验。

3、具有较强的组织管理能力和的技术管理、质量管理能力，能主持公司日常质量管理工作；

4、服从总经理的领导、廉洁奉公，遵守职业道德。

三、各部门负责人

承担质量管理体系规定职责的部门负责人应是有能力的，对能力的判断应从教育、培训、技能和经历方面考虑。

廉洁奉公，遵守职业道德，遵守公司的一切规章制度，认真贯彻执行公司的质量方针、质量目标及其他有关质量文件，树立企业形象。

任免权由总经理任免，部门负责人应至少满足下列条件之一：

1、大专以上学历，具有3年以上相关管理经验；

2、具备相关专业的技术职称；

3、受过相关的职业培训，熟练掌握本部门的业务知识；

4、爱岗敬业、廉洁奉公，遵守职业道德，遵守公司的一切规章制度；

5、能够胜任本职工作，具有较强的沟通、协调及组织领导能力。

四、一般工作人员

1、文化程度高中（中专）以上，具有3年以上相关工作经验；

2、能够担当起本工作岗位的工作，工作中任劳任怨；

3、认真执行公司的质量方针、目标以及分管分项过程质量；

4、爱岗敬业、廉洁奉公，遵守职业道德，遵守公司一切规章制度。

五、总工程师及工程部

1、工程师：

工程类专业大专以上学历；中级职称；3年以上相关工作经验；了解国家房地产行业的有关政策规定；具有较高的工程技术理论水平及丰富的现场施工经验；熟悉招投标、施工质量管理工作，能够做好工程项目的质量进度、成本控制及竣工验收。

2、技术员：

工程类专业大专以上学历；初级以上职称；3年以上相关工作经验；了解国家房地产行业的有关政策规定；熟悉本专业的技术理论知识；

六、销售部

营销员：

高中（中专）以上学历；经过销售专门培训；掌握国家有关房地产市场营销方面的方针、政策、合同法等法律法规；熟悉商品房销售合同文本及产权办理程序；熟悉公司开发项目的位置、价格、设计、环境、服务等方面的优势；了解房地产市场行情；具有较好的语言表达能力；了解项目质量标准和要求，有较强的组织能力，以便适应售后服务的工作要求。

七、财务部

主管会计：

财会专业、大专以上学历，除持有会计从业资格证书外，还应具备财会专业中级以上技术职称或从事会计工作5年以上经

历，责任心强、有较高的业务能力，政策水平和组织管理能力，熟悉房地产业财会方面的政策法规；能够进行开发项目的经济分析，廉洁奉公，职业道德良好。

出纳员：

财会专业、中专以上学历；有会计人员上岗证；3年以上工作经验；了解国家房地产行业及财会方面的有关政策规定；责任心强、熟悉现金管理规定；熟悉银行与公司的有关业务。

记帐员：

财会专业、中专以上学历；有会计人员上岗证；3年以上工作经验；了解国家房地产行业及财会方面的有关政策规定；，责任心强、熟悉工程运作的有关业务。

八、办公室

文书：

中专以上学历；3年以上工作经验；了解国家房地产行业的有关政策规定；有较强的文字写作、语言表达、微机操作能力；熟悉公文和档案管理工作；

信息管理员：

中专以上学历；3年以上工作经验；了解国家房地产行业的有关政策规定；有较强的微机操作能力；熟悉办公自动化和信息管理的有关业务。

管理大纲

为加强公司的规范化管理，完善各项工作制度，促进公司发展壮大，提高经济效益，根据国家有关法律、法规及公司章程的规定，特制订本管理大纲。

一、公司全体员工必须遵守公司章程，遵守公司的各项规章制度和决定。

二、公司倡导树立“一盘棋”思想，禁止任何部门、个人做有损公司利益、形象、声誉或破坏公司发展的事情。

三、公司通过发挥全体员工的积极性、创造性和提高全体员工的技术、管理、经营水平，不断完善公司的经营、管理体系，实行多种形式的责任制，不断壮大公司实力和提高经济效益。

四、公司提倡全体员工刻苦学习科学技术和文化知识，为员工提供学习、深造的条件和机会，努力提高员工的整体素质和水平，造就一支思想新、作风硬、业务强、技术精的员工队伍。

五、公司鼓励员工积极参与公司的决策和管理，鼓励员工发挥才智，提出合理化建议。

六、公司实行“岗薪制”的分配制度，为员工提供收入和福利保证，并随着经济效益的提高逐步提高员工各方面待遇；公司为员工提供平等的竞争环境和晋升机会；公司推行岗位责任制，实行考勤、考核制度，评先树优，对做出贡献者予以表彰、奖励。

七、公司提倡求真务实的工作作风，提高工作效率；提倡厉行节约，反对铺张浪费；倡导员工团结互助，同舟共济，发扬集体合作和集体创造精神，增强团体的凝聚力和向心力。

八、员工必须维护公司纪律，对任何违反公司章程和各项规章制度的行为，都要予以追究。

财务管理制度

总则

为加强财务管理，根据国家有关法律、法规及建设局财务制度，结合公司具体情况，制定本制度。

一、财务管理工作必须在加强宏观控制和微观搞活的基础上，严格执行财经纪律，以提高经济效益、壮大企业经济实力为宗旨，财务管理工作要贯彻“勤俭办企业”的方针，勤俭节约、精打细算、在企业经营中制止铺张浪费和一切不必要的开支，降低消耗，增加积累。

财务机构与会计人员

二、公司设财务部，财务部经理协助总经理管理好财务会计工作。

三、出纳员不得兼管、会计档案保管和债权债务帐目的登记工作。

四、财会人员都要认真执行岗位责任制，各司其职，互相配合，如实反映和严格监督各项经济活动。

记帐、算帐、报帐必须做到手续完备、内容真实、数字准确、帐目清楚、日清月结、近期报帐。

五、财务人员在办理会计事务中，必须坚持原则，照章办事。

对于违反财经纪律和财务制度的事项，必须拒绝付款、拒绝报销或拒绝执行，并及时向总经理报告。

六、财会人员力求稳定，不随便调动。

财务人员调动工作或因故离职，必须与接替人员办理交接手续，没有办清交接手续的，不得离职，亦不得中断会计工作。

移交交接包括移交人经管的会计凭证、报表、帐目、款项、公章、实物及未了事项等。

移交交接必须由公司法律顾问及业务会计师事务所监交。

会计核算原则及科目

七、公司严格执行《中华人民共和国会计法》、《会计人员职权条例》、《会计人员工作规则》等法律法规关于会计核算一般原则、会计凭证

和帐簿、内部审计和财产清查、成本清查等事项的规定。

八、记帐方法采用借贷记帐法。

记帐原则采用权责发生制，以人民币为记帐本位币。

九、一切会计凭证、帐簿、报表中各种文字记录用中文记载，数目字用阿拉伯数字记载。

记载、书写必须使用钢笔，不得用铅笔及圆珠笔书写。

十、公司以单价2000元以上、使用年限一年以上的资产为固定资产，分为五大类：

1、房屋及其他建筑物；

2、机器设备；

3、电子设备（如微机、复印机、传真机等）；

4、运输工具；

5、其他设备。

十一、各类固定资产折旧年限为：

1、房屋及建筑物35年；

2、机器设备10年；

3、电子设备、运输工具5年；

4、其他设备5年。

固定资产以不计留残值提取折旧。

固定资产提完折旧后仍可继续使用的，不再计提折旧；提前报废的固定资产要补提足折旧。

十二、购入的固定资产，以进价加运输、装卸、包装、保险等费用作为原则。

需安装的固定资产，还应包括安装费用。

作为投资的固定资产应以投资协议约定的价格为原价。

十三、固定资产必须由财务部合同办公室每年盘点一次，对盘盈、

盘亏、报废及固定资产的计价，必须严格审查，按规定经批准后，于年度决算时处理完毕。

1、盘盈的固定资产，以重置完全价值作为原价，按新旧的程度估算累计折旧入帐，原价累计折旧后的差额转入公积金。

2、盘亏的固定资产，应冲减原价和累计折旧，原价减累计折旧后的差额作营业外支出处理。

3、报废的固定资产的变价收入（减除清理费用后的净额）与固定资产净值的差额，其收益转入公积金，其损失作营业外支出处理。

4、公司对固定资产的购入、出售、清理、报废都要办理会计手续，并设置固定资产明细帐进行核算。

资金、现金、费用管理

十四、财务部要加强对资产、资金、现金及费用开支的管理，防止损失，杜绝浪费，良好运用，提高效益。

十五、银行帐户必须遵守银行的规定开设和使用。

银行帐户只供本单位经营业务收支结算使用，严禁借帐户供外单位或个人使用，严禁为外单位或个人代收代支、转帐套现。

十六、银行帐户的帐号必须保密，非因业务需要不准外泄。

十七、银行帐户印鉴的使用实行分管并用制，即财务章由出纳保管，法人代表和会计私章由会计保管，不准由一人统一保管使用。

印鉴保管人临时出差由其委托他人代管。

十八、银行帐户往来应逐笔登记入帐，不准多笔汇总高收，也不准以收抵支记帐。

按月与银行对帐单核对，未达收支，应作出调节逐笔调节平衡。

十九、根据已获批准签订的合同付款，不得改变支付方式和用途；

非经收款单位书面正式委托并经总经理批准，不准改变收款单位（人）。

二十、库存现金不得超过限额，不得以白条抵作现金。

现金收支做到日清月结，确保库存现金的帐面余款与实际库存额相符，银行存款余款与银行对帐单相符，现金、银行日记帐数额分别与现金、银行存款总帐数额相符。

二十一、因公出差、经总经理批准借支公款，应在回单位后七天内交清，不得拖欠。

非因公事并经总经理批准，任何人不得借支公款。

二十二、严格现金收支管理，除一般零星日常支出外，其余投资、工程支出都必须通过银行办理转帐结算，不得直接兑付现金。

二十三、领用空白支票必须注明限额、日期、用途及使用期限、并报总经理报批。

所有空白支票及作废支票均必须存放保险柜内，严禁空白支票在使用前先盖上印章。

二十四、正常的办公费用开支，必须有正式发票，印章齐全，经手人、部门负责人签名，经总经理批准后方可报销付款。

二十五、未经董事会批准，严禁为外单位（含合资、合作企业）或个人担保贷款。

二十六、严格资金使用审批手续。

会计人员对一切审批手续不完备的资金使用事项，都有权且必须拒绝办理。

否则按违章论处并对该资金的损失负连带赔偿责任。

办公用具、用品购置与管理

二十七、所有办公用具、用品的购置统一由办公室造计划、报经领导批准后方可购置。

二十八、所有用具必须统一由办公室专人管理。

办理登记领用手续、办公柜、桌、椅要编号，经常检查核对。

二十九、个人领用的办公用品、用具要妥善保管，不得随意丢弃和外借，工作调动时，必须办理移交手续，如有遗失，照价赔偿。

其它事项

三十、按照上级主管部门的要求，及时报送财务会计报表和其它财务资料。

三十一、积极参与建设资金的筹措工作，通过筹集资金的活动，尽量使资金结构趋于合理，以期达到最优化。

三十二、配合公司业务部门对项目工程的竣工、财务决算进行监督管理。

三十三、自觉接受上级主管、财政、税务等部门的检查指导，并按其要求不断完善制度、改进工作。

合同管理制度

总则

为加强合同管理，避免失误，提高经济效益，根据《合同法》及其他有关法规的规定，结合公司的实际情况，制订本制度。

一、公司对外签订的各类合同一律适用本制度。

二、合同管理是企业管理的一项重要内容，搞好合同管理，对于公司经济活动的开展和经济利益的取得，都有积极的意义。

各级领导干部、法人委托人以及其他有关人员，都必须严格遵守、切实执行本制度。

各有关部门必须互相配合，共同努力，搞好公司以“重合同、守信誉”为核心的合同管理工作。

合同的签订

三、合同谈判须由总经理或副总经理与相关部门负责人共同参加，不得一个人直接与对方谈判合同。

四、签订合同必须遵守国家的法律、政策及有关规定。

对外签订合同，除法定代表人外，必须是持有法人委托书的法人委托人，法人委托人必须对本企业负责。

五、签约人在签订合同之前，必须认真了解对方当事人的情况。

六、签订合同必须贯彻“平等互利、协商一致、等价有偿”的原则和“价廉物美、择优签约”的原则。

七、合同除即时清结者外，一律采用书面格式，并必须采用统一合同文本。

八、合同对各方当事人权利、义务的规定必须明确、具体，文字表达要清楚、准确。

合同内容应注意的主要问题是：

1、部首部分，要注意写明双方的全称、签约时间和签约地点；

2、正文部分：

建设合同的内容包括工程范围、建设工期，中间交工工程的开工和竣工时间，工程质量、工程造价、技术资料交付期间、材料和设备供应责任，拨款和结算、竣工验收、质量保修范围和质量保证期、双方相互协作等条款；产品合同应注明产品名称、技术标准和质量、数量、包装、运输方式及运费负担、交货期限、地点及验收方法、价格、违约责任等；

3、结尾部分：

注意双方都必须使用合同专用章，原则上不使用公章，严禁使用财务章或业务章，注明合同有效期限。

九、签订合同：

除合同履行地在我方所在地外，签约时应力争协议合同由我方所在市人民法院管辖。

十、任何人对外签订合同，都必须以维护本公司合法权益和提高经济效益为宗旨，决不允许在签订合同时假公济私、损公肥私、谋取私利，违者依法严惩。

合同的审查批准

十一、合同在正式签订前，必须按规定上报领导审查批准后，方能正式签订。

十二、合同审批权限如下：

1、一般情况下合同总经理审批。

2、下列合同由董事长和总经理共出同审批：

标的超过50万元的；投资10万元以上的联营、合资、合作、涉外

合同。

3、标的超过公司资产1/3以上的合同由董事会审批。

十三、合同原则上由部门负责人具体经办，拟订初稿后必须经分管副总经理审阅后按合同审批权限审批。

重要合同必须经法律顾问审查。

合同审查的要点是：

1、合同的合法性。

包括：

当事人有无签订、履行该合同的权利能力和行为能力；合同内容是否符合国家法律、政策和本制度规定。

2、合同的严密性。

包括：

合同应具备的条款是否齐全；当事人双方的权利、义务是否具体、明确；文字表述是否确切无误。

3、合同的可行性。

包括：

当事人双方特别是对方是否具备履行合同的能力、条件；预计取得的经济效益和可能承担的风险；合同非正常履行时可能受到的经济损失。

十四、根据法律规定或实际需要，合同还应当或可以呈报上级主管机关鉴证、批准，或报工商行政管理部门鉴证，或请公证处公证。

合同的履行

十五、合同依法成立，既具有法律约束力。

一切与合同有关的部门、人员都必须本着“重合同、守信誉”的原则。

严格执行合同所规定的义务，确保合同的实际履行或全面履行。

十六、合同履行完毕的标准，应以合同条款或法律规定为准。

没有合同条款或法律规定的，一般应以物资交清，工程竣工并验收合格、价款结清、无遗留交涉手续为准。

十七、总经理、副总经理、财务部及有关部门负责人应随时了解、掌握合同的履行情况，发现问题及时处理或汇报。

否则，造成合同不能

履行、不能完全履行的，要追究有关人员的责任。

合同的变更、解除

十八、在合同履行过程中，碰到困难的，首先应尽一切努力克服困难，尽力保障合同的履行。

如实际履行或适当履行确有人力不可克服的困难而需变更，解除合同时，应在法律规定或合理期限内与对方当事人进行协商。

十九、对方当事人提出变更、解除合同的，应从维护本公司合法权益出发，从严控制。

二十、变更、解除合同，必须符合《合同法》的规定，并应在公司内办理有关的手续。

二十一、变更、解除合同的手续，应按本制度规定的审批权限和程序执行。

二十二、变更、解除合同，一律必需采用书面形式（包括当事人双方的信件、函电、电传等），口头形式一律无效。

二十三、变更、解除合同的协议在未达成或未批准之前，原合同仍有效，仍应履行。

但特殊情况经双方一致同意的例外。

二十四、因变更、解除合同而使当事人的利益遭受损失的，除法律允许免责任的以外，均应承担相应的责任，并在变更、解除合同的协议书中明确规定。

二十五、以变更、解除合同为名，行以权谋私、假公济私之实，损公肥私的，一经发现，从严惩处。

合同纠纷的处理

二十六、合同在履行过程中如与对方当事人发生纠纷的，应按《合同法》等有关法规