公司五年发展战略规划（2019年-2023年）Word格式.doc
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（六）政策风险及应对18
一、战略环境分析
（一）外部环境
1、经济环境
当前我国宏观经济运行总体基本平稳，经济增长保持在合理区间，2017年GDP同比增长6.9%，超出了预期，中国经济形势仍然延续过去几年稳中向好、稳中有进的发展态势，经济质量上升，经济结构优化。
“十三五”期间，经济增长速度总体上略高于全国平均，整体稳中向好，并且具备加速发展的积极因素，城镇化建设将为中长期发展凝聚潜力，将创造大量的投资需求和消费需求，为企业发展提供不断的新机遇。
总体而言，对未来五年的宏观经济发展形势可持谨慎乐观态度。
2、政策环境
自2015年中央明确大力推进城乡一体化发展，推动新型城镇化建设，国家及地方政府就相继出台系列政策措施，支持促进特色小镇建设及经济转型升级，鼓励以产业园区、旅游景区、体育基地、美丽乡村、田园综合体为有效载体，兼顾特色文化、特色功能和特色建筑，打造特色产业集群。
相关政策的出台有利于促进旅游、农业、体育、建筑、养老、文化等产业的发展。
3、行业环境
（1）房地产行业
近年来，我国房地产业的迅猛发展，促进了国民经济的快速发展，成为了国家经济的支柱性行业，未来房地产行业将转型升级，随着新型城镇化建设的大力推进，国家对旅游、文化、养老服务等产业的支持，旅游地产、养老地产、文化地产、产城融合等多样特色化业态受到行业的关注与发展。
（2）旅游行业
随着经济社会的发展，居民消费水平的提高，旅游消费已成为一种刚需，旅游形式由观光旅游向休闲旅游、乡村旅游和度假旅游转变，旅游目的增加了休闲的需求，目的地转向城市周边、自然山水、农家乐园和休闲文化主题公园等，出行方式中散客、家庭自助式、自驾游的比例大大增加，开始超过团队方式，以中短距离旅游为主，大众旅游时代将全面来临。
（二）部条件
1、法人治理
xxxx成立于2016年9月7日，由xxxxx独资成立，注册资本金5000万元，属于xxx集团投资开发板块下属三级公司。
公司架构包括股东、董事会、监事、经营层，设有综合管理部、工程技术管理部、营销管理部、成本管理部和财务管理部五个职能部门，公司机构设置如下图：
公司组织架构图
2、业务经营
公司主要业务围包括：
对旅游业的投资；
旅游项目开发；
房地产开发经营；
商品房交易、居间；
建筑工程，园林绿化工程；
道路旅客运输；
旅游项目宣传策划；
展览展示服务等。
公司拟开发的项目为“xxxxx”项目，位于xxxxx，项目总体规划占地面积约5250亩，计划分3期开发建设，其中一期占地约288亩。
公司为项目实施运作而成立，跟踪项目已2年，一直处于前期筹备未进入实操阶段，目前项目一期土地即将进入招拍挂程序，即将正式开工建设。
3、财务状况
截止2018年7月底公司资产总额约xx万元，负债xx万元。
其中货币资金xx万元，主要为注册资本金xx万元和员工专项基金xx万元等；
累计完成投资额xxx万元，其中包括支付征地垫付款xxx万元、项目投资履约保证金xxx万元、水库租金xxx万元、工程前期费用xxx万元及其他管理费用等支出。
因公司项目未开工一直处于前期工作阶段，未展开销售工作，暂无营收和利润。
4、人力资源
目前公司现有员工22人，其中高层3人，中层8人，基层员工11人，具有中高级职称13人、专业技术书5人。
专业围覆盖项目管理、工程管理、成本管理、营销管理、财务管理等方面，基本能支撑公司项目前期运作。
随着项目的推进实施，未来业务类型的增加，现有人员无法满足公司发展的需求，人才培养和引进仍是公司发展的首要任务。
5、存在问题
（1）实质性项目未落地
公司成立2年来未有项目正式启动，无法磨练队伍吸取项目经验，财务未能产生现金流，制约公司发展。
（2）团队建设还需加强
目前公司各部门人员配置尚不齐全，人才流失率高，团队不稳定，缺乏专业人才，现有人员专业知识和能力还需提升，团队协作需进一步磨合，统一思想，增强团队综合实力。
（3）资金状况不佳，融资能力有待提高
公司现有资产有限，负债量大，对拓展新业务有一定阻碍，拟通过多种融资方式增强资金储备和造血能力。
（4）流程和制度体系尚未建立，组织效率低。
公司成立年限不长，还未建立起标准化的工作流程和制度体系，且公司人员构成多元化，工作方式存在一定差异性，磨合度有待提高，需建立流程制度体系打破壁垒减少部沟通障碍，提高组织效率。
（三）SWOT分析
优势S
劣势W
1、公司立足于xx集团管控背景，xx在市场上有一定品牌影响力和资源优势；
2、集团自身拥有建筑设计和施工总承包创优技术，可为打造精品项目提供有力支持；
3、公司以打造特色小镇项目为主营业务，符合政策导向及行业发展需求；
4、公司开发的首个项目具有优质的自然和环境资源，并得到各级政府部门的高度重视；
1、公司缺乏旅游项目开发运营管理经验；
2、人才结构不全，部分缺乏实际项目操作经验，团队协作需要磨合；
3、公司资金实力有限，融资渠道局限；
4、公司开发的首个项目土地迟迟未获取，不确定性影响目标实现和市场的开拓；
5、公共关系资源的拓展和利用有待进一步加强。
机会O
威胁T
1、2015武鸣撤县设区，归属市围；
2、新型城镇化有助于房地产行业进一步发展；
3、项目处于武鸣区伊岭旅游带，已初步形成游线集中效应；
4、邕武路将进行改造扩建，武鸣地铁修通、公交直达，组成立体交通网；
5、别墅产品供应量逐渐减少，市场需求需释放。
1、旅游地产项目众多，挑战竞争较大；
2、大房企更获市场青睐，经验丰富、实力强，有一定客群基础；
3、房地产开发成本增加，行业进入中低利润，项目收益紧缩；
4、周边大规模优质土地稀缺，武鸣成为热土，众多大企业竞相入驻。
公司成立2年，仍处于项目前期筹备阶段，项目操作运营经验不足，需不断探寻摸索、学习积累，公司在发挥自身优势的同时，需加强弥补不足，借助市场机遇，迎接行业挑战，以“xxx项目”为切入点，磨练队伍，积累经验，建立可复制的旅游项目运营模式，积极开拓市场，实现公司长效可持续发展。
二、战略定位
（一）板块部定位
u旅游产业运营执行者
释义：
承接投资板块旅游产业的开发、建设和运营功能，整合板块外部资源，发展产业链上下游业务，助力板块主营业务升级并提供稳定现金流。
（二）公司市场定位
u全国知名、一流的旅游产业综合服务商
开发、建设和运营特色旅游综合体，为广大消费者提供品质化的旅游产品及旅游服务，并为相关企业提供旅游产业策划、旅游产业运营服务，成为缔造理想居住、旅游新方式、引领生活新方式的旅游产业综合服务商。
（三）总体思路
坚持做精做强，适度扩，差异化竞争的总体发展思路。
深耕细作南国乡村项目，培育开发运营优势，积累资源，树立品牌形象，打响知名度；
以南国乡村项目为战略支点适时涉足农业、园林绿化、颐养等领域实现多元化发展；
以南国乡村项目为蓝本进行全复制或部分复制以实现规模化发展。
三、战略目标
（一）经营性目标
1、营收性目标
单位：
万元
年份
2019年
2020年
2021年
2022年
2023年
合计
销售收入
x
运营收入
0
营业收入合计
说明：
（1）一期销售物业总收入约12.8亿元，其中农房销售收入10.05亿元，特色风情小镇销售收入1.75亿元，生态园销售收入1.02亿元。
（2）二期物业预计从2023年开始获得销售收入2.2亿元。
（3）运营收入主要包括一期主题酒店、别墅酒店的运营收入，博物馆、水上乐园的门票收入和一期园区餐饮收入等。
2、利润目标
销售净利润
2535
3120
2925
14625
运营净利润
-3719
550
770
1123
-1276
营业净利润合计
-599
3475
3890
4048
13349
营业利润根据项目销售、运营净利率计算。
（二）成长性目标
1、开发建设目标
未来五年公司计划主要运作xx项目，其中：
2018年10月—2021年5月主要运作项目一期，占地面积约288亩，开发体量合约18.2万平方米；
2021年6月开始运作项目二期，建设周期2.5年，占地面积约250亩，开发体量合约17万平方米。
具体每年的开发建设目标如下：
万平方米
开发一期
一、二期
开发二期
开发建设目标
4.5
6.3
10.4
7
35.2
2019年建设1.1期博物馆、入口广场和园；
2020年建设1.2期农房集市、西南园和东南园；
2021年1.3、1.4期主题酒店、农房酒店、未来园、生态园完工，同时开始二期建设。
2、投资能力
根据公司未来五年项目的运营计划、开发目标和产品定位，预估2019年到2023年总投资额约为21.1亿元，每年投资情况如下：
年份
投资额（万元）
投资科目
25942
项目一期50%土地款、1.1期开发成本和工程建设费用
32404
项目1.2期开发成本、工程建设费用、土地流转费用和运营投入
62756
项目二期50%土地款及契税、1.3、1.4及部分二期开发成本、工程建设费、土地流转费用和运营投入
51016
项目二期50%土地款、二期开发成本和工程建设费和运营投入
39003
项目二期开发成本和工程建设费和运营投入
211121
3、筹融资能力
公司利用自有资源，通过项目贷款、员工基金、专项资金、增资扩股等融资方式进行筹融资，未来五年筹融资目标如下：
筹融资额（万元）
融资方式
17000
增资扩股融入7000万元，旅游开发贷款10000万元
13000
自持一期旅游物业抵押贷款1亿元，特色小镇政策资金扶持3000万
11000
员工基金募资用于二期项目8000万，投资板块结算中心借入资金.3000万元
10000
旅游开发贷款10000万元
自持二期旅游物业抵押贷款
61000
4、项目孵化目标
依托xx项目资源和开发经验，复制及孵化具有持续性的经营项目：
5、招商运营目标
考虑从单一的地产盈利模式向旅游资源开发和后期物业持续经营获利的多元化盈利模式转变，通过引进多元化运营主体来完成招商目标。
招商运营一体化团队建设以及资源整合也是公司未来发展的主要思路。
根据招商对象和业务的不同，采取不同形式对外合作，包括但不限于：
合作投资、相互持股、利润分红、提成抽点、成果转化等。
6、人才目标
根据公司业务发展预估，五年后，公司开发面积总共达35万平方米，年均开发销售面积约7万平方米，包括项目管理、工程管理、销售管理、招商运营及后台支持服务人员预计达50人左右。
人
人才数量
25
35
40
45
50
根据公司规划的发展业务，2020年园区开始进入招商和旅游运营期，人才结构包括酒店、农业、餐饮管理、后勤等多类型人才，各层级结构的数量根据业务发展情况进行配置。
四、发展策略
（一）业务领域策略
1、以旅游产业为主营业务，做精做强旅游地产，以地产反哺旅游开发，将南国乡村“地产+旅游+产业+服务”模式进行复制推广，打造多个旅游特色小镇。
（1）完成xx一期农房博览园建设，完成一期商业、酒店、旅游招商和运营。
（2）完成二期农房博览园土地收储，完成农业观光园、民族体育园、亲子绿乐园的土地租用，开发农业观光园、亲子绿乐园等旅游项目，重点分项完成招商和运营。
（3）总结提炼xx“旅游+地产”模式，并进行项目的全复制或根据地块自有特色进行部分功能板块的复制。
2、涉足农业、餐饮、园林绿化、颐养业务等，创造稳定现金流。
（1）以农业观光园为依托，发展农业业务，联合华建公司建设“那园绿色生态农产品”供销平台，实现园区农产品的自产自销，并整合特色农产品销往全国各地，创立“xx”农产品品牌。
（2）以xxx项目为依托，成立餐饮公司，经营农家乐、特色餐馆等餐饮业务；
成立园林绿化公司或事业部，发展园林绿化业务，主营苗圃种植、销售。
（3）打造社区养老产品，通过构建专业高效的医疗健康服务、舒适周到的居家生活服务、丰富多彩的交流活动服务、精致全面的文化教育服务“四服”体系建立创新养老模式。
3、以南国乡村项目为本，进行管理输出。
通过xxx项目树立品牌形象，总结提升南国乡村开发运营模式，为其它相关企业或项目提供策划、开发、建设、运营等管理输出。
（二）业务规划策略
主营南国乡村，一期3年，二期2.5年，穿插运营旅游配套项目。
2019年—2020年（起步期）
主要运营xxx项目一期，打造旅游地产成功的运营模式和盈利模式，培养精英团队，打基础累经验，提高知名度；
适机发展食、住、农相关产业链，拓业务类型。
2021年—2023年（发展期）
项目一期建设接近尾声，取得预期回报，关联业务运营步入正轨；
取得南国乡村项目二期土地，复制成功模式，开展二期建设，实现快速良性发展，公司品牌在全区具有较高知名度。
（三）地域策略
深扎市场，以为核心发展区域，并辐射至其它自然景观优质、水资源丰富、文化气息浓郁或经济发展潜力较好的宜居、宜游城市，如、、崇左、、、等，待发展成熟后可扩展周边省份，但战略期仍以区为重点发展区域。
（四）人才策略
部培养和外聘招聘并重，以高级复合型人才及技术型人才为核心，在运作南国乡村项目过程中培养一支具备产品研发、建设、销售、招商、运营能力的优秀队伍，并提供完善的考核、激励和选拔晋升机制；
构建人才储备信息系统，能及时应对人才的急用、选用需求；
建立完善的培训体系，注重人才的培育和能力的发展。
（五）创新策略
1、拿地创新策略：
以特色小镇或产业捆绑方式低价获取土地，进行项目的有效复制。
2、产品创新策略：
新农房博览园在空间肌理、空间营造、建筑风格、建筑立面、科技应用等方面进行了全面创新，以此作为公司核心产品，并进行标准化，结合养老需求、旅游需求、居住理想等研发高层、公寓等，丰富产品线，根据不同项目的自然风貌、地域文化、周边配套等打造尺度宜人的建筑和空间,满足不同人群混合使用需求,营造充满活力的生活氛围，改变传统生活方式，提供符合现代人生活的人居空间。
3、模式创新策略：
以xxx为标杆，提炼旅游小镇模式，注入服务优先、产业导入思想，形成那园公司独特又可复制的小镇开发模式。
五、战略措施
（一）法人治理
在传统业务的基础上，视业务具体发展情况，通过参/控股的方式，有选择性地引入外部合作者，一方面扩充资金实力，一方面吸收项目运营管理经验，适机成立酒店公司、农业公司、餐饮公司等专业机构，形成关联服务涵盖面广、专业服务能力强的机构系统。
公司未来板块图如下所示：
公司发展板块图
为了适应各业务板块发展，公司将建立健全组织架构，以那园公司为总部，设立相应的职能部门，统筹管理公司旗下各大业务线。
（二）人才保障
1、人才引进
——专业猎头服务机构、熟人推荐。
——通过项目合作“挖”成熟人才。
——参加人才交流、企业招聘会。
——集团、板块部培养提升。
——通过媒体渠道，如招聘、微信宣传、广告宣传等。
2、人才培养
——利用公司自身项目培养人才，积累丰富经验。
——针对不同专业种类，加强相关知识培训，创造提供培训机会。
——加强对外考察学习，吸取借鉴成功项目经验。
（三）资金保障
1、银行项目开发贷款
在获取项目土地后，通过土地抵押贷款、在建工程贷款等获取银行方面的资金支持。
2、银行抵押贷款
一期开发完成后形成自持旅游物业固定资产，可用于抵押向银行申请旅游开发贷款。
3、销售回款
通过项目一期农房部认购及对外市场销售取得资金回笼。
4、拓展其他融资方式
对外拓展融资途径包括员工专项基金、施工方垫资、引入项目合作方、增资扩股等。
5、板块资金结算中心借款
通过投资开发板块资金结算中心平台借款，缓解短期资金需求。
6、政策资金
贴合特色小镇建设、文化产业项目、农产业项目等特色产业，争取申请专项资金扶持。
（四）招商运营
针对公司项目的招商运营目标，拟采用的招商方式包括：
1、自主招商——由公司自行组建招商团队，确定招商目标和业务，洽谈引进相关产业商家；
2、委托招商——采用“外包”办法，一是委托招商机构招商；
二是委托商业机构招商；
3、加盟商业——采用加盟形式，导入连锁商业，可自持经营；
4、独立经营——根据产业需求，成立相关产业经营公司，独立经营如餐饮、加工、娱乐项目等；
5、对外招商发布会——对外举办招商发布会，吸引社会商业进驻。
（五）品牌经营
1、品牌形象
（1）城市形象
打造“高端定位、休闲宜居、回归自然、梦想家园”城市形象。
（2）文化形象
创建“特色小镇、民族精髓、乡野文化、农房样板、技术创新”的文化形象。
（3）品质形象
筑造“品质至上、质量卓越、百年传承的建筑文物”的品质形象。
2、品牌营销措施
（1）通过精品进行品牌营销。
将建设和运营的项目打造为精品，通过精品展览、展示、体验等形式同步推广，扩大产品的认知度。
（2）依托华蓝集团平台进行品牌营销。
以华蓝集团的品牌声誉引领公司品牌的发展，推动公司品牌影响力的快速提升。
（3）利用新闻媒体进行品牌营销。
利用官方媒体、网络推介、行业广告等渠道宣传公司投资建设或运营服务的项目，展现公司运营实力和品牌形象。
（4）通过活动推广进行品牌营销。
介入重大社会活动或整合有效资源策划活动，以活动为载体，使企业获得品牌的提升。
如武鸣三月三活动、民歌节分会场、精准扶贫活动等。
（六）公共关系维护
利用华蓝集团关系网及板块自身资源关系，积极开展公关工作，注重加强各级政府、市政单位、金融机构、行业伙伴、关联企业、新闻媒介等单位的公共关系维护，以诚为信，长期保持联络交流，为项目建设运营及新项目拓展奠定人脉关系基础。
（七）制度管理
建立规完善的公司管理制度，以公司章程为轴心，同时建立人力行政类、工程类、成本类、营销类、运营管理类和财务类制度。
1、人力行政类制度，包括行政管理制度、绩效考核制度、薪酬管理制度、职位说明书等。
2、工程类制度，包括工程建设管理制度、工程量报告审核制度、工程索赔处理制度、图纸会审/技术交底制度等。
3、成本类制度，包括成本管理制度、招标管理制度、工程合同管理制度、项目物资采购管理制度等。
4、营销类制度，包括销售管理制度、运营管理制度、招商管理制度、合同/资料管理办法、客户资源管理及服务管理规等。
5、运营管理类制度，包含园区旅游运营管理、酒店管理、农业管理等。
6、财务类制度，包括会计核算管理制度、资金预算管理制度、现金管理办法、费用报销管理办法等。
（八）企业文化
1、企业使命：
打造全国一流的建筑科技示基地，建设高品质综合旅游项目。
2、企业宗旨：
创优技术、创造价值、造福社会。
3、发展理念：
以文化带动旅游，以服务铸就品牌，以质量赢得市场，以创新引领行业。
（九）激励机制
为培养公司核心业务竞争力、稳定人才激励员工、实现股东和员工的基本利益，考虑建立正激励和负激励。
1、正激励
——绩效激励：
根据职位类别设置绩效薪酬比例和考核指标，根据考核结果等级发放绩效薪酬。
——年度奖金：
年度工作达到公司整体经营指标时，拿出一定比例资金作为团队年终奖励。
——超额分成：
在保证股东基本利润分配的前期下，超额利润由股东与经营团队共享。
——重大贡献奖：
对在业务拓展、土地获取、资金融资、项目营销、成本控制、招商运营等方面做出重大贡献的人员设置相应的奖项。
2、负激励
——抵扣年薪:
不能完成公司整体经营指标的，扣除高管层一定比例年薪。
——停薪待岗：
基层员工没有尽职尽责完成工作任务导致业务拖延的，处以停薪待岗，培训合格后方可复职。
——降职降薪：
对于严重违反纪律或者有严重失职行为，对公司造成经济损失的，降职位降年薪。
——责任追究：
出现重大失误或事故带来不良后果的，追究相关人员的责任。
六、风险管控
（一）业务风险及应对
存在风险：
公司业务缺乏，项目未落地，或业务间断，衔接不畅，影响公司持续性发展。
应对措施：
多方收集项目信息，储备项目，积极开拓市场，拓展新业务，做精主营业务的同时尝试发展新产业链，使产业多元化。
（二）财务风险及应对
1、融资风险管控
国家金融政策严格限制资金流入房地产开发，项目开发融资难度大。
通过特色小镇建设、文化产业开发项目进行申请贷款，另外拓展通过金融机构以外的融资方式筹措资金，如员工专项资金、施工方垫资、引入项目合作方、增资扩股等。
2、税务风险管控
公司注册地在武鸣区，税务管理机构属武鸣区税务局，公司将被列为武鸣区重点税源企业，面临增加税务稽查的风险。
加强税务相关法律和政策的学习，做好税务筹划和财务核算，加强对税务人员沟通联系。
（三）人才风险及应对
专业人才流失，阶段性人才紧缺，人才引进难度大，人才素质参差不齐，团队协作能力不佳。
加强专业技术人才的储备，在外部挖掘引进的同时，注重部自身人才的培养；
建立员工培训机制，提供培训机会，督促员工共同成长；
创建广泛认可的企业文化，提升团队的凝聚力和稳定性。
（四）质量风险及应对
1、工程质量风险
工程质量不达技术指标，工程结构、使用功能和外形产生质量损伤等工程问题。
确立工程质量管理体系和检查制度；
样板引路；
加强过程管理；
采取工程质量通病防治；
材料、设备质量检验；
实测实量等措施。
2、工程技术风险
施工图存在不明确处，导致施工误差，项目对工程技术要求较高，普通工艺无法满足要求。
进行施工图会审；
基坑支护与监测；
制定结合工程特点、难点的技术方案；
采用新材料、新技术、新工艺。
（五）成本风险及应对
工程建设费用超过目标成本，造成成本超估算风险，导致公司资金紧缩。
加强工程项目全过程造价管理，合理编制
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