物业管理经典案例.docx
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物业管理经典案例
谁是真正的业主……………………………………………（9）
----外来人员要搬东西离开小区怎么办？
严加防范…………………………………………………（10）
----外人到小区讨债寻仇怎么办？
清理三乱…………………………………………………（11）
----业主在公共走道乱摆放怎么办？
以情感人…………………………………………………（12）
----公共地方难以清扫怎么办？
一地鸡毛…………………………………………………（13）
----外来人员不爱护小区环境卫生怎么办？
6、不知者不怪……………………………………………（14）
----业主拒交维修费怎么办？
（1）
混淆概念…………………………………………………（15）
----业主拒交维修费怎么办？
（2）
管理费不等于维修费…………………………………….（16）
----业主拒交维修费怎么办？
（3）
谁的责任………………………………………………….（17）
----业主拒交维修费怎么办？
（4）
好人难做………………………………………………….（19）
----业主拒交维修费怎么办？
（5）
彼此彼此……………………………………………….（20）
----楼上楼下厨房顶板漏雨怎么办？
事实胜于雄辩………………………………………….（21）
----公共部位难维修怎么办？
假冒业主……………………………………………….（22）
----访客不愿登记怎么办？
（1）
业主的亲属也不行…………………………………….（23）
----访客不愿登记怎么办？
（2）
特事特办……………………………………………….（24）
----访客不愿登记怎么办？
（3）
用理智战胜一切……………………………………….（25）
----访客不愿登记怎么办？
（4）
迂回战术……………………………………………….（26）
----访客不愿登记怎么办？
（5）
不厌其烦……………………………………………….（27）
----住户带人上楼不愿登记怎么办？
原则与灵活…………………………………………….（28）
----来访者说与业主约好要上楼怎么办？
奋勇擒贼……………………………………………….（29）
----小区范围内有犯罪分子怎么办？
打鸣的公鸡…………………………………………….（30）
----小区内有人饲养动物扰人清闲怎么办？
无理还要恶三分……………………………………….（31）
----访客蛮横无理乱停车怎么办？
恩威并用……………………………………………….（32）
----外来车辆故意堵塞道口怎么办？
一箭双雕……………………………………………….（33）
----在消防通道上乱停放车辆怎么办？
是制度就要执行……………………………………….（34）
----业主丢失停车IC卡怎么办？
车、卡不相符………………………………………….（35）
----车位主人要停放的车辆与登记的不符怎么办？
（1）
网开一面……………………………………………….（36）
----车位主人要停放的车辆与登记的不符怎么办？
（2）
今夜难以入眠………………………………………….（37）
----业主投诉夜晚有噪音扰人怎么办？
电梯被困……………………………………………….（38）
----电梯发生故障有业主被困怎么办？
30、被撞坏的道口栏杆…………………………………….（39）
----业主损坏公共设施怎么办？
31、公共场合发生的感情“血案”……………………….（41）
----管辖范围内有紧急事件发生怎么办？
32、只认车主……………………………………………….（43）
----业主亲属驾车外出怎么办？
33、敲山震虎………………………………………………（45）
----住户在大堂遗失物品怎么办？
34、醉酒夜归人…………………………………………..（46）
----业主深夜喝醉酒回来进不了家门怎么办？
35、综合治理……………………………………………..（47）
----有人乱派招贴怎么办？
36、因势利导……………………………………………..（48）
----住户在楼层焚香燃纸怎么办？
37、找到根上……………………………………………..（49）
----搬家车49辆损坏公共设施逃走怎么办？
38、教管结合……………………………………………..（50）
----有人逗留损毁绿地怎么办？
39、有理又有据…………………………………………..（51）
----破损车辆进入小区停车场后嫁祸于人怎么办？
40、随机应变……………………………………………..（52）
----租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办？
41、扶正抑邪………………………………………………（53）
----访客无理打骂护卫员怎么办？
42、盯住不放………………………………………………（54）
----发生高空坠物怎么办？
43、黄线的无奈…………………………………………..（55）
----车主不按规定地方停车怎么办？
44、无效投诉…………………………………………….（56）
----非管理处权利范围控制的投诉怎么办？
45、好一场“防盗网”改装攻坚战…………………..（57）
----小区要统一整改业主不配合怎么办？
事故，差一点在身边酿成………………………….（59）
----业主之间发生纠纷怎么办？
（1）
47、流血事件即将发生………………………………….（61）
----业主之间发生纠纷怎么办？
（2）
48、曲径通幽…………………………………………….（62）
----醉酒者滋事怎么办？
49、变堵为疏…………………………………………….（63）
----租户乱抛脏物怎么办？
50、客观公正…………………………………………….（64）
----店主强迫顾客买买怎么办？
51、让我来……………………………………………….（65）
----当消防梯坏了业主投诉怎么办？
52、情理交融…………………………………………….（66）
----业主装修家具堵占楼道怎么办？
53、我们家没水了………………………………….…..（67）
----小区经常停水怎么办？
54、必须遵守的秘密…………………………………….（68）
----服务对象向我们探听其竞争对手情况怎么办？
55、满足业主的一切需求？
………………………….（69）
----业主与外来人员发生纠纷怎么办？
（1）
56、互让一步海阔天空……………………………….（70）
----业主与外来人员发生纠纷怎么办？
（2）
57、口说无凭…………………………………………..（71）
----突发灾害性事故发生后怎么办？
58、感化业主…………………………………………..（72）
----业主欠费难以追讨怎么办？
59、深夜中传来的电钻声……………………………..（73）
----处理问题时情况不明怎么办？
60、亡羊补牢…………………………………………..（74）
----污水管道反水怎么办？
61、有礼让人…………………………………………..（75）
----受到业主怠慢误解怎么办？
62、苦口婆心…………………………………………..（76）
----业主存心为难物业管理处怎么办？
63、不软不硬……………………………………………（77）
----装修工人弄脏公共场所地面不打扫怎么办？
64、调解到家…………………………………………..（78）
----业主相互投诉怎么办？
65、缓兵之计…………………………………………..（79）
----无法实现及时维修怎么办？
66、里应外合………………………………………….（80）
----业主执意乱装空调怎么办？
67、直接对话………………………………………….（81）
----外籍业主（住户）产生误解怎么办？
68、寻踪辩迹………………………………………….（82）
----发现可疑情况怎么办？
敞开心扉………………………………………….（83）
----业主对管理服务含量缺乏了解怎么办？
70、灵活应对………………………………………….（84）
----业主提出不合理装修要求怎么办？
71、情在理中………………………………………….（85）
----熟悉的租住户要违规搬出物品怎么办？
72、百密无一疏……………………………………….（86）
----租住户伪造业主同意搬出文书怎么办？
73、不和谐的音符…………………………………….（87）
----公司质管部接到业主投诉热点选编
1、谁是真正的业主
----外来人员要搬东西离开小区怎么办？
中城康桥一天来了几位探访A5栋某室访客，由于感觉到来者神情不善，恐有意外，验证放行后便由班长在暗中对访客进行监控。
只见访客来到A5栋某单元门前，为首者竟掏出锁匙径直打开了单元门，班长当即上前予以制止。
据访客讲：
该房业主欠他们钱，愿用房间内的物品做抵债，锁匙是该业主给的。
为保护业主的利益和安全，管理处马上根据业主资料打电话求证。
该业主一听连忙叫管理处先给予财产保护，随即急匆匆从外面赶回。
待双方一见面，来访的债主傻了眼，连说此业主非彼“业主”。
原来，该业主已将此房连家私整套出租，而且还嫌在管理处办理出租登记手续麻烦，谎称租户是自己的表弟从而逃避房屋出租管理规定。
结果租户在外面欠人钱款，用房屋内的家私低债后一走了之，自己无端背了黑锅。
管理处当即证实在场的才是真正的业主，而该业主也再三强调欠钱的是租户，无权处理自己房间内的一切物品。
最后债主在管理处的劝阻之下只好悻悻然的走了。
[点评]：
类似的事情海丽管理处也发生过：
几个人要搬东西外出，又拿不出业主的授权。
管理处主任就要求他们找业主来或由业主亲自打电话证实后才能放行，不一会，就有一个自称是业主的打来电话，说是自己同意搬出的，请管理处给予关照。
管理处主任并没有轻信，说既然你是业主，请报出自己的身份证号码，对方却吱吱唔唔无以应答，可见是刚才搬东西的人的同伙假冒业主来行骗。
所以说：
物业管理工作，就是要有责任心，对不正常的现象脑子里要多划几个问号，要敢于怀疑一切。
只要我们真心的为业主着想，从保障业主利益的目的出发，相信大多数业主是愿意支持和配合我们工作的。
从此案例同时看出：
业主资料是否齐全、有无及时更新，出租登记手续是否完善是一项极为重要的工作，如果当时没有业主的电话，那事情就复杂了。
2、严加防范
---外人到小区讨债寻仇怎么办？
海丽大厦曾发生过这样一件事：
有两位住户因在外欠债而结怨与人，债主先后以正当访客身份到大厦内讨债寻仇，其中一位住户的房间门上还被人用红色油漆写上了“***先生欠债还钱”几个大字，一时闹的周围邻居人心惶惶。
针对这种情况，管理处及时召集护卫员会议，研究部署并采取了一系列新的安全措施：
要求大堂护卫员加强与重点住户的沟通，更全面的了解和掌握有关情况；住户一旦提供“不受欢迎人员”的名单，就严格控制其进入大厦；劝说登门讨债的债主择地与住户协商，或者通过法律途径解决经济纠纷；发现债主情绪过激而难以控制，迅速寻求公安人员的帮助；动员屡有债主上门讨债寻仇的住户暂时异地居住，避免发生意外…….
采取了这些措施之后，债主上门讨债寻仇的事件得到了有效的控制，整个海丽大厦又恢复了往日祥和的气氛。
[点评]：
小区的安全保卫工作看上去似乎平常，但出一点纰漏就可能酿成无法弥补的大错、大祸。
一砸自己的饭碗，二砸企业的牌子。
所以一定要事事、时时、处处小心谨慎，小题大做。
此案例成功之处在于管理处不简单的就事论事，不头痛医头，脚痛医脚，而是把可能发生问题或漏洞的地方，都分析到并采取相应的对策，防范于未然。
3、清理三乱
----业主在公共走道乱摆放怎么办？
在共用走道摆放物品既不符合消防法规，有碍火灾时的疏散、灭火，也不符合“业主公约”的规定；既影响楼内走道的观瞻，还易造成邻里不和。
海连大厦有八户人家，经常把鞋柜、鞋架摆到自家门外的公共走道上，此问题由来已久，管理处决心彻底解决这个“老大难”问题，在征得业主委员会的支持后，计划分三步进行：
护卫员通过可视对讲规劝住户和巡逻班长登门解释相结合；
管理层员工上门做思想工作；
向违章户发书面通知，晓之以理，并明确改正期限，超过期限仍不整改，管理处将以遗弃物处理。
护卫班在管理处的安排下，随即按第一个步骤开始实施：
结果有的人家很快将鞋柜、鞋架搬进室内；有的只答应不行动；个别的当时搬进室内过后又搬出来；还有的邻居间相互较劲，你不搬，我也不搬。
护卫员一遍又一遍地上门规劝，不厌其烦做工作，明确转达管理处彻底解决共用通道内摆放物品的决心。
终于经过一个星期反复耐心的工作后，仅实施计划的第一步就彻底解决了多年存在的问题，并得到业主委员会的好评。
[点评]：
对违反物业管理规章的现象一定要敢管，不要顾虑可能影响与个别住户的关系。
一定是要把各种违规迹象扼杀在萌芽之中，否则后面再来解决就相当麻烦。
如果允许违规现象，就是放松了管理，实际上就是降低了对广大业主、住户的服务质量，我们通常说“寓管理于服务之中”就是这个道理。
4、以情感人
----公共地方难以清扫怎么办？
海连大厦四层有几个外天井平台，每次清扫时必须从四层住户家的洗手间窗口进出，住户对此很是不满，都不愿意配合和支持。
又是一个清洗外天井平台的日子，清洁工小王按响了四楼某座的门铃，女业主得知来意后摇头予以拒绝。
在小王再三恳求，并保证下不为例的条件下，女业主勉强答应。
当清扫完天井平台后，小王见该业主家洗手间玻璃窗粘有很厚的积尘，就顺手擦得干干净净。
同时在侃谈中还得知俩人还是老乡，就用上了家乡话，关系一下子近乎了许多。
小王到厨房接水时，又发现油烟机、煤气灶上及墙壁都粘有很厚的油垢，便又把厨房彻底的擦拭一遍，这一干就是三个多小时，弄得一身的油污和汗水。
临出门时，女业主拿出50元钱硬要给小王做辛苦费，小王赶紧谢绝道：
“太太，我不是为钱才干的，都是顺手的事，请您别客气，以后打扰您的日子还多，还要麻烦您呢。
”女主人听后谢声不止，并一再强调既是老乡，以后清扫天井随时来，不用太拘束了。
通过此事，小王体会到只要我们以实际行动与业主（住户）之间搞好关系，给予热情的超常服务，令业主满意，就一定能赢得业主（住户）的依赖和支持。
[点评]:
什么是优质服务？
优质服务就是规范服务+超常服务。
当我们工作遇到阻力时，不仅要检讨我们的工作是否合乎标准，更要看我们在工作范围之外帮业主解决了哪些实际的问题，往往不经意间的一个小小举动，就是打开与业主沟通大门的锁匙，只有得到了业主和住户的认可,我们的工作才可能事半功倍。
5、一地鸡毛
----外来人员不爱护小区环境卫生怎么办？
海连大厦连云阁某业主的司机，将车停在楼下后，手持鸡毛掸子给汽车掸灰尘。
只见鸡毛掸一挥，就掉下几根鸡毛，不一会功夫，大小几十根鸡毛掉下来，随风飘荡，弄得遍地都是。
护卫员小韩迅速上前劝阻。
司机竟回答道：
“你们不是有清洁工吗？
”
面对司机的强词夺理，小韩仍很客气地对他讲：
“先生，麻烦您把掉在地面上的鸡毛捡起来。
打扫环境卫生的确是我们清洁工的职责，但美好的环境还必须靠我们大家共同保持和营造。
”
这时只见司机摆出一付蛮横的架式，大声的说：
“我什么都干过，下过煤窖、种过地，就是没捡过垃圾！
”
看到大家说僵了，小韩无奈的苦笑一下，转过身蹲下一根一根地捡起地上的鸡毛来。
也不知过了多长时间，突然小韩发现又有一个人也正在捡地面上的鸡毛，仔细一看原来是那位司机。
司机满含歉意地对小韩说：
“小伙子，对不起，刚才是我不对，常听我们王总讲，海连大厦的物业管理做得的如何的好，我们还有些不信，现在亲眼目睹，我真服了”。
[点评]：
我们在工作中会经常碰到此类事情，对方明明做的不对，还强词夺理，甚至恶言相向。
如果我们的员工不克制自己的情绪，不保持冷静的态度，没有中海企业文化做精神支持，很可能就失去理智发生冲突，最后出现大家都不愿看到的结果，类似的例子已有很多。
此例中，小韩虽然被对方语言相激，但小韩很聪明的选择了回避，言传身教，树立正确的榜样，最终以自己的行动感化了对方，取得了圆满的结局，所以说：
话讲千遍，不如自己做一遍。
6、不知者不怪
----业主拒交维修费怎么办？
（1）
在我们日常维修工作中，总会遇到个别的业主（住户）以种种理由拒交维修费用，这是我们为住户维修工作中的一个难题。
去年7月份，海连大厦连云阁有位业主要求维修班为他装一部电话分机，装好后维修人员按管理处规定的标准收费60元。
而这位业主很是不高兴，拒不交纳，随即将维修工投诉到管理处。
维修班长小张接报后，马上通过电话与业主预约，在征得业主同意后登门拜访。
小张从维修工的文明用语、维修质量、工完场清、工作态度等方面逐项调查，而这位业主对此均表示很满意。
小张见状就很有礼貌地话头一转，跟业主说明维修收费的有关规定，不料想该业主听后竟吃惊的问到：
“我们每月都按期交纳管理费，怎么还要另外收取费用呢？
”
小张耐心向他解释：
《深圳经济特区住宅物业管理条例》中所规定的管理费不含对住户室内部分的维修费，凡住户室内所需维修及发生的费用，均由住户自已承担，为此称有偿服务。
这位业主听完后深表歉意的说：
“我对这些条例规定了解的不清楚，所以对你们收取的维修费产生了误解，实在不应该。
”
当天该业主就把所欠的维修费交到了管理处。
[点评]：
常言到：
不知者不怪。
遇到此类问题，我们首先要摸清业主的真实意图，不要急着下结论，使问题尖锐化。
可以说几乎大部分情况是业主对物业管理的相关规定不了解或一知半解所致，这就要求我们要做好物业管理思想和观念的灌输及培养工作，把宣传工作做到前面并落到实处，
7、混淆概念
----租住户拒交维修费怎么办？
（2）
去年年底，海连大厦连天阁6楼某座的洗菜池下水管发生了堵塞，租住户便打电话给维修班要求疏通。
经维修工检查确认该户下水管堵塞的相当严重，在6楼已根本无法疏通，维修工作只好转移到5楼，从下水管检查孔反向往上疏通，陆续从下水管内掏出了很多沙子、油漆块及白灰。
经过维修工3个多小时一点一点的掏取，才将下水管道疏通，并确认堵塞的直接原因是该租住户装修时把装修垃圾倒入了洗菜池。
当维修工告诉该租住户要收取维修费40元时，租住户却以刚搬来不久及维修没使用任何材料为由拒不交费，并振振有词地说我们装修完刚入住，按规定房屋应该有一年保修期，等我们住满一年后再交费。
针对租住户的误解，维修工感到对方有两个概念没弄明白，于是就耐心地向他们分别解释了“入伙”、“入住”两个概念及其相互关系，并说明该大厦入伙业已多年，你又是租户更谈不上房屋保修期的问题。
我们进行疏通维修时虽没用什么材料，但付出了很大的劳动力，收取40元维修费合情合理。
在管理处维修工的解释和说服下，这位租户如数交纳了40元的维修费。
[点评]：
这也是一个典型的不懂物业管理知识的案例，由于租住户不懂，才会有如此幼稚的质疑。
从而反映出我们管理处对业主、租住户加强物业管理基础知识和法规宣传的重要性。
8、管理费不等于维修费
----业主拒交维修费怎么办？
（3）
维修工小杜接到报修电话，便很快来到业主家，经了解
该房间刚装修完，经常跳闸。
小杜用万用表检测出照明线和插座线都短路需要查线。
按管理规定此属收费项目，为了避免事后麻烦，就提前给业主打了招呼，女业主很干脆的一口答应。
小杜马上投入工作，经仔细检查发现了两处故障，当即进行了处理，并将线盒、配电箱等恢复原状，又请业主把电器打开试了一遍，在得到业主一切正常的认同后，向业主收取50元维修费。
“这还收什么钱？
这么简单的活我都会，还用着你，我们每个月几百元的管理费都干什么去了，干点活还要收费。
”业主一听，声音立刻升高了一倍，很不满意的对小杜发了一顿火。
管理费？
原来业主对管理费的概念不清楚，以为就是维修费。
小杜赶快解释管理费的概念和用途。
听完小杜耐心的解释，业主不好意思说：
“真对不起，刚才我有点急噪，听了你的解释，我就懂了”。
“没关系，是我们的工作没有做到家，才让您误会了”小杜诚恳的回答道。
从业主家回来，小杜手里的派工单业主意见一栏写的是：
非常满意。
[点评]：
业主不是物业管理专业人员，所以允许业主不清楚具体的管理规定，就是闹闹情绪也可以理解；但我们管理处的员工如果不懂就无法解释了，不仅不能给业主以满意的答复，同时也给业主留下管理人员不懂专业的极坏印象，让业主对我们公司产生不信任感。
所以熟练掌握和运用物业管理法规和专业知识，是我们物业管理从业员的基本技能。
9、谁的责任
----业主拒交维修费怎么办？
（4）
去年农历正月初四上午，海丽维修班小黄接到报修电话：
“新年好！
海丽维修班，请问有什么事可以帮到您？
”
“你好，我是丽都阁X楼X座业主，我家厨房小阳台地漏往外冒水，请帮忙修一下。
”
“没问题，小姐，请您稍侯，我们维修工马上上去，再见！
”
小黄马上带着吸泵5分钟内赶到了业主家，到房间一看，只见厨房小阳台已积了一寸多深的污水，腥臭的污水还在不断的涌出。
小黄急忙用吸泵试图抽通地漏，但十多分钟过去了，小黄忙出一头汗水，可地面的污水没有一点动静，看来只有另想解决办法。
“小姐，这个地漏堵的很死，吸泵无法通开，一定要用机器才能打通，但按管理规定要收80元费用。
”小黄满脸歉意的对业主说。
“我家洗衣机这几天都没有用过，怎么可能是我家地漏堵了，一定是主下水管的事，没道理由我家付钱。
”业主一听就叫起来。
“您家厨房洗菜盆下水和阳台的地漏是连通的，共用一个出口，若您家的洗菜盆堵塞，污水也就会从地漏冒水。
”小黄耐心的解释道。
但业主一口咬定不是她家的事。
见此情况小黄想一句话很难给业主讲清楚，而且正是过春节的喜庆日子，不能让业主不高兴。
所以小黄采取了迂回的策略：
告诉业主按规定疏通管道是要收费的，但对她是否可以降低收费标准或免费，自己没有权力做主，要向管理处请示（管理处有规定，特殊情况可以降低，但要经过领导批准）。
于是小黄回到维修班，向班长汇报了情况，话音刚落，管理处办公室的电话就打来了。
原来业主已投诉到办公室说“维修工不想干活，故意抬高价格”。
经过维修班内部协商和办公室与业主的再次沟通，最后商定收费50元。
小黄又带上机器二次赶到业主家，由于地漏存水弯头机器较难通过，同时为了证明是业主家自己的下水堵塞，小黄就有意从洗菜盆下水口将疏通带打下去，立竿见影，很快阳台的积水从地漏流走了。
在事实面前业主这才信服是自己家的地漏堵了。
[点评]：
常言道：
清官难断家务事。
一个住宅小区就象一个大家庭，业主间发生纠纷往往请我们管理处员工来协调处理。
在很多情况下，事故责任很难界定，因为事故双方都是业主，我们没有权利靠猜测、推理来决定责任到底该由谁来负，更没有理由得罪任何一方。
而讲事实，摆道理则是我们物业管理者的唯一选择。
此案例中，维修工小黄聪明的采取了迂回战术，避其锋芒，没有就到底是谁的责任与业主争执不休，僵持下去，最终用事实说话使业主信服。
所以在物业管理与服务工作中我们要了解业主的心理：
业主家里发生故障，上火着急的是业主，既然他不承认是自己的责任，又不愿支付维修费，不妨先冷冷场，兜兜圈子。
因为业主自己无能为力，除非另外请人帮忙（还要担心上当受骗），否则最终还是要找我们管理处来解决。
这里有两个关键点要提请大家注意：
（1）微笑服务。
自始至终要讲礼貌与礼节，不能失礼与业主，更不能发生争吵，否则授人把柄，落人口实；
（2）掌握分寸。
到一定时候必须要有管理处的管理人员作为第三方出来打圆场，从中协调，做部分的让步，既给业主台阶下，使业主觉得不失脸面；又解决业主家的实际问题，千万不可因小失大，损害营造多年的良好的社区公共关系。
另外在工作中必须按照工作规程进行，可以说维修工作跟医生治病是同一道理，
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