物业项目节能方案.docx

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物业运行节能方案

物业项目的物业管理与一般类型物业管理的是有区别的，最大的不同之处就在于物业的一项重要工作是进行国家级楼宇形象的宣传和推广。

通过不断提高国际知名度，树立良好的国际形象，吸引更多的国、内外投资商、引进更多的5A级展会。

物业具有客户群体综合性强、内部环境舒适性要求高、设备设施养护要求严格和服务要求人性化等特点，且需要确保物业的安全性、配合营销推广。

而上述要求的实现与能耗的管理密不可分的。

物业能源消耗具有品种多、用量大、费用高等特点。

能源消耗主要指:

物业在运行过程中所消耗的水、电、气等，具体有：

1、物业运行所需要的照明用电、电梯空调运行、展会用电等动力用电，外围照明、广告、形象展示所需的亮化照明用电；

2、景观水、卫生间、空调用水、消防用水、生活用水、展会工艺用水、绿化灌溉用水供应，保洁服务中消耗的用水；

3、餐饮、能源中心等场所消耗的天然气。

我司在制定物业节能管理方案时，应注意遵循的一个原则是：

一切节能活动的开展必须是在不降低服务标准的前提下进行，否则将是本末倒置，甚至会对物业经营活动的顺利进行产生负面影响。

（一）节电总体思路及策略

1、建立健全一级、二级、三级电表，通过每月、每年对电表数据的抄录和分析，能有效分析用电能耗综合情况，对存在的用电异常的点进行排查，并分析原因；

2、通过制定完善巡检和保养等制度，做好机电设备的保养巡检工作，可有效降低设备耗电量并提高设备使用寿命；

3、通过合理制定自控系统相关设备（照明、排风、空调等）启闭时间参数的设定，可有效降低用电能耗；

4、根据国务院办公厅《公共建筑空调温度控制标准的通知》国办发（2007）42号的要求，通过对各区域空调温度的设定（夏季不低于26℃），有效降低末端空调设备的用电量；

5、通过制定完善合理的巡检制定、设施设备保养制度、员工培训制定、节能意识的培训、节能标识的完善等有效做好节能工作。

6、通过合理的设备设施改造，如国展项目楼内玻璃幕墙新增隔热膜，控制空调能耗有效降低。

（二）节水总体思路及策略

1、建立健全一级、二级、三级水表，通过每月、每年对水表数据的抄录和分析，能有效分析用水能耗综合情况，对在的用水异常的点进行排查，并分析原因；

2、做好给水、冷冻水、热水、冷却水等系统管道、阀门、水泵的检查保养工作，杜绝跑冒滴漏现象的产生。

3、通过制定完善巡检和保养等制度，做好公共区域卫生间马桶、水龙头、小便斗等设各的巡检保养工作，效减少设施故障及合理设置用水量，从而达到节水效果；

4、通过制定完善合理的巡检制度、设施设备保养制度、员工培训制度、节能意识的培训、节能标识的完善等有效措施，做好用水节能工作；

5、通过制定合理的生活水箱清洗操作流程，充分利用水箱剩余水资源；

6、有效监管中央空调循环水（冷冻水、冷却水、热水系统）水处理工作，通过现场质量把控、系统水质清洗保养万案的审核优化，可以有效降低各系统水损耗；

7、通过合理设备设施改造如推广使用节水龙头、节水型马桶、节水型小便斗等，从而达到节水效果；

通过对国家会展综合体展会时间分布特点，我司根据这一特点针对照明电力和空调系统及给排水系统运行进行如下初步规划：

（一）空调系统

物业建筑内部空间大，层高高、幕墙多等特点，又是重要的服务展示窗口，所以对物业的空调设置及控制对能耗管理及现场舒适度提出了很高的要求。

为确保满足能耗管理及舒适度的要求，我司在后期设备运行管理中做好以下工作：

1.通过现有设备深挖节能潜力：

Ø对现场末端空调设备情况进行排摸、根据现场设备（传感器、电动阀的设定）等综合情况通过BA控制系统的设定、参数调整，区域控制模式的合理划分及分层控制方式的有效集合满足环境需求并做好能耗管控；

Ø通过制定完善合理的巡检制度、设施设备保养制度、员工培训制度、节能意识的培训、节能标识的完善等有效措施做好节能工作；

Ø通过制定合理的空调机组及相关设各的操作制度，在满足物业项目环境要求的同时，做好节能降耗工作。

Ø通过大量运行数据累积，制定科学合理的空调末端运行策略，分时分层启闭，从而降低空调系统的运行时间，达到节能目的。

Ø通过在换季时充分利用排风排烟系统使室内外空气形成自然对流，同时合理关闭部分空调机组，达到节能目的。

Ø在冬季供热期间，由于物业展馆部分，人流密集，展台照明灯具发热量大，展商及观众冬季衣着较多的特点，通过运行中积累的数据进行分析，可对现场人流密集程度较多的区域适当减少或关闭部分空调箱的运行，或通过BA设置空调箱控制温度在16℃从而达到节能的目的。

Ø加强对末端空调设备的维护保养。

因场馆在布展、撤展期间，馆内灰尘及异味较大，加速了空调过滤网的堵塞，从而降低了空调较高，提高能耗的消耗。

针对这一特点，我司将展会期间加强观察机组压差报警，并提高在展期维保频次。

2.节能改造：

Ø办公楼玻璃幕墙较多，通过新增太阳隔热幕进行节能改造。

玻璃窗是建筑物中，隔热和保温最薄弱的环节。

太阳隔热膜能使窗户增加隔热和保温性能从而有助于增加舒适性，减少空调的能耗。

在炎热的夏天，贴于窗户玻璃表面的太阳隔热膜可阻挡高达79％太阳辐射热量，有助于降低空调制冷费用。

（二）电力照明系统

作为国展中心设施重要部分之一的照明系统，物业照明系统的电能消耗总量非常大仅靠控制各展馆的照明功率密度值、采用高性能照明灯具及节能光源等措施还达不到真正意义上对照明的节能。

因此必须合理运用物业项目自控系统中智能照明控制系统。

根据室内外光亮度的变化或系统设定的参数自动调节灯光开启的时间、数量、亮度达到预先设定的灯光效果、场景，从而合理节约电能，我司在后期设备运行管理中做好以下工作：

1.通过现有设备深挖节能潜力：

Ø根据展会需求特点，调整照明控制模式。

可根据展会流转单内容结合现场实际情况，调整照明模式。

例如可根据布展商加班申请单，展厅内只保留加班区域和必要的走道照明。

例如可根据开展期间展台照明集中的特点，将照明模式调整为节能或50%的控制模式。

也可根据闭展期间人流离场情况及时调整照明模式，从而合理节约电能。

Ø利用原有节能设施调整控制模式，G区地下车库部分区域配有采光筒将日光引入地下室部分区域，通过这一设施可结合灯控系统，白天配有采光筒区域的照明模式可调至应急模式，从而合理节约电能。

Ø根据办公楼日常办公时间节点，调整照明模式。

办公楼大堂照明模式可依据室外日光照度进行调整，模式调整应当注意避免上、下班和中午用餐高峰时间。

Ø二装环节控制管理。

现今绝大多数的店家都希望自己店面在商业区或场馆区里最亮的一个，以此来吸引顾客的眼球。

无限制地增加店面的照度，不仅造成电能的浪费，甚至会形成光污染，给顾客带来不舒服的感觉。

所以在二装报备阶段，要严格的安装相关标准，实行用电控制。

对于超标用电，除要进行相应的报批以外，还应让其承担超标用电的所有超标费用。

2.节能改造：

Ø通过对物业展厅附楼、办公楼、商业区楼梯走道、设备机房区域走道照明控制模式改造，从原来远程控制模式改为较为节能本地红外控制模式。

只需在每层楼道适当位置红外探测器，即可实现对该区域的灯光自动控制。

除保留个别应急灯之外，其余照明改为由红外探测器进行控制。

当有人经过公共区域的时候，灯光自动点亮并实现最佳照度。

人离开该区域或没人的时候，灯光自动延时熄灭。

目前红外探测器带光感控制，当白天光线足够的时候红外探测器不起作用，人来时灯也不会亮；当光线低于照度设定值，红外探测器功能自动开启，从而达到合理节约电能。

Ø因国展项目占地面积较大，夜间照明用电耗较大，可考虑新增智能路灯节电器。

节电器是一种具有系统净化和电磁补偿功能的节电装置，它可稳定供电电压，消除高次谐波、瞬变、浪涌的干扰，提高路灯系统的功率因数，减少线损，延长路灯的使用寿命，它是一种高科技高效率节电产品。

该节电器可有效抑制不必要的电力消耗或减少浪费因素，并可吸收浪费部分再转换为有用电能，以达到减少电力消耗的目的。

Ø因国展垂直电梯数量较多，展期时电梯使用频繁，可考虑新增PFE电梯厂配套电梯节能装置。

该装置应用于垂直升降电梯，将电梯运行过程中直流母线产生的再生能量回收到电网，实现电梯节能的目的。

一般节电率在20~45%之间。

Ø灯具改造。

国展项目大部分区域采用了LED照明灯具，部分区域照明仍使用了荧光灯灯具，可以在今后运行中，将损坏的照明灯具更换成LED节能灯具。

（三）给排水系统

作为三大能耗种类，水资源消耗在整个能耗系统中，也有举足轻重的地位。

物业项目建筑面积147万平方米，其中各类用水消耗也非常巨大。

1.通过现有设备深挖节能潜力：

Ø通过原有设在B0、D0的中水回收系统，利用雨水回收、沉淀、水处理等工艺流程，将处理后的中水用于绿化灌溉、车库地面冲洗，降低水资源使用。

Ø通过调节卫生间内小便感应器的开关水阀时间，延长时间，水量大小，缩短时间，降低水资源使用。

Ø可利用南广场水景观定期清洗工作，配合保洁或绿化养护部门，将水景观内的景观水通过潜水泵冲洗地面或绿化浇灌，降低水资源使用。

Ø通过制定合理的生活水箱清洗操作流程，充分利用水箱剩余水资源，如配合年度2次专业单位清洗生活水箱时，根据场馆日常用水量统计，判断馆内单个生活水箱装水量正常时，能够满足供应场馆2层及以上供水时长范围，且清洗单个水箱大致需要时长。

提前关闭水箱进水阀门及水箱之间连通阀门，使单个水箱通过场馆内正常使用用空，此时关闭第二个水箱进水阀门，依此类推等场馆正常用水用到最后一个水箱中的说足以满足在一个水箱清洗完毕过程中足以满足场馆内正常供水时，对已被正常使用放空后的水箱进行清洗。

清洗完毕第一个水箱后打开该水箱进水阀门，待水位达到安全水位能满足供水泵启泵要求时，逐个清洗剩下的水箱。

按照此方法清楚生活水箱可以有效杜绝由于清洗水箱而造成的大量水资源浪费，且节省水箱清洗操作时间。

2.节能改造：

Ø以瓷芯节水龙头和充气水龙头代替普通水龙头。

在水压相同的条件下，节水龙头比普通水龙头有着更好的节水效果，节水量为3%～50%，大部分在20%～30%之间。

且在静压越高、普通水龙头出水量越大的地方，节水龙头的节水量也越大。

Ø逐步更换无水小便斗。

无水小便器系统的核心是滤盒，起到存水弯的作用；滤盒的设计及表面抗渗材料的使用使尿液通过独特的可生物降解的密封液流入滤盒。

密封液在滤盒使用过程中一直存在，更换滤盒时无需添加。

滤盒还起到收集尿碱的作用，避免造成排水管道堵塞。

营造了一个真正清新的环境，保持了管道的畅通，避免了水资源的浪费。

同时减少了感应器、管网维护的费用成本。