项目物业管理早期介入方案设想.docx
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项目物业管理早期介入方案设想
颐和上院项目物业管理前期介入方案
颐和上院项目工程即将进入样板房装修阶段，根据工程总部要求，物业公司将按照施工进度安排服务人员逐步进入，现将前期介入方案草案报上，请审批：
一、成立颐和上院物业管理处
1、时间：
2006年4月至颐和上院计划入伙前。
2、组织架构及人员配备：
⑴、组织架构：
管理处主任
公共事务部
副经理
警卫队副主管
机电维修部副经理
出纳
物业助理
警卫队领班
维修技师
保洁员
绿化工
警卫员
⑵、人员配置及要求：
◆人员配置：
根据颐和上院各部门及各岗位设置，物业管理处正式接管应配置24人。
◆要求：
管理人员及部分业务技术骨干：
从颐和山庄物业管理处调整调入及社会招聘；服务人员：
社会招聘。
部门
职位
人数
人员
来源
基本要求
管理处
主任
1
内调
大专以上学历，具有较强的社会活动能力，较丰富的大型物业管理经验，能独立处理完成各种突发事件，参加全国物业管理企业经理岗位培训并获上岗证书。
公共事务部
副经理
1
大专以上学历，具有良好的社交活动能力，取得物业管理部门经理上岗证，熟悉公共事务部运作流程，多年物业管理工作经验。
物业助理
3
大专以上文化程度，相关职位任职2年以上，有物业管理经验及电脑操作熟练，有专业上岗证。
保洁员
2
女、年龄30岁以下，初中以上文化水平，相貌端正，品德良好。
绿化工
1
男、30岁以下、2年以上同岗位工作经验，能吃苦耐劳，工作积极肯干，责任心强。
出纳
1
集团财务部调派
警卫队
副主管
1
内调
退伍转业军人，曾在部队任班长，有多年带兵经验及物业小区保安工作经验，并具较强的培训、指挥、应变能力。
领班
3
内调
男、28岁以下，身高1.78米以上，身体健康，部队复退军人，有2－3年物业小区保安工作经验，能吃苦奉献，协调办事能力强。
警卫员
8
身高1.78米以上，年龄18—23岁，初中以上学历，相貌端正，品德良好、部队退伍军人或有物业小区保安工作经验。
机电
维修部
副经理
1
外聘
男，45岁以下、大学本科毕业、工程师、有多年实际工作经验及设备维修保养经验，动手能力及责任心强；要求懂电梯维护。
维修技师
2
外聘
男，35岁以下，有相关职称证明，具2年以上物业管理维修工作经验，并具有较强的责任感和工作积极性，持特殊工种操作证和物业管理上岗证。
要求懂电梯、制冷设备维护，懂强电、弱电的操作运行。
合计
24
二、颐和上院物业管理处各部人员前期介入时间及工作职责
1、警卫队人员进入：
⑴、时间：
2006年4月1日。
⑵、人员配备：
前期进入警卫队人员2－3人（根据工作需要随时调入）。
⑶工作职责：
◆负责样板房装修过程中治安、消防安全工作；特别是装修现场用电、动火使用状况的跟踪和巡查、清理和监控，以及夜晚的安全保卫工作；
◆样板房物品看管和楼宇的安全防护，装修人员的现场管理和夜晚清理工作；
◆业主及看楼人员的接待指引；
◆停车场车辆的指挥停放及安全管理；
◆加强与周边物业小区沟通和联络，了解周边社区治安动态，做好物业接管的前期准备工作；
◆颐和上院门卫形象岗。
2、机电维修部人员进入：
⑴、时间：
4月份，上院建筑主体工程前期。
⑵、人员配备：
1－2人（根据工程进展需要随时调整）。
⑶、工作职责：
参加上院建设项目的图纸会审会议、工程协调会议、现场办公会议，了解上院项目的设计特点和建筑构造，跟踪楼宇建设中管道、线路的铺设情况，并了解工程中的更改和变化情况，以及设备设施配备及安装，并用照片和翔实的记录做好登记，建立工程档案，为物业正式接管做好前期资料收集和归档工作。
3、保洁绿化人员进入：
⑴、时间：
样板房交付使用前期，预计4月底。
⑵、人员配备：
2－4人（根据实际需要调配）。
⑶、工作职责：
◆负责样板房物料的布置，以及售楼部、样板房的清洁开荒和日常卫生维护工作；
◆售楼活动中各公共区域的卫生清洁工作；
◆负责对售楼部、样板房等区域进行绿化布置和日常养护工作；
◆协助开发商进行环境绿化的种植工作；
◆协助开发商在售楼活动中进行绿化布置和养护清洁等工作。
4、相关部门和人员进入（售楼活动前）：
⑴、时间：
根据工程进展及接管工作需要，管理处委派部门和相关人员随时调动进入；
⑵、工作职责：
◆工作区域内的设施设备的布置和准备；
◆全面卫生清洁；
◆做好接管前的各项准备工作；
◆适应岗位，熟悉环境，了解工作程序；
◆进行部门之间，员工之间的适应性合作；
◆物业管理咨询。
三、颐和上院筹备期工作方案、准备及实施
1、筹备期：
2006年4月至上院计划入伙前。
2、准备工作：
⑴、人员招聘；
⑵、人员培训：
根据颐和上院要求和各工作岗位性质，招聘人员将分别在上院项目工地现场及颐和山庄物业管理处进行对口培训和实习。
⑶、编制颐和上院物业管理方案；
⑷、协助开发商跟进小区建设和保安工作（工程、警卫前期进入）；
⑸、编写颐和上院公众制度，并印制成册；包括：
《物业管理公约》、《业主手册》、《装修管理规定》等；
⑹、制定颐和上院内部管理机制流程和各项管理控制制度；
⑺、制定颐和上院的各项服务收费标准及有偿服务收费标准和执行制度。
⑻、管理处设备及物资准备；
⑼、购置用于提供专项服务的装备；
⑽、联系公共配套服务的经营服务单位，如：
供水、供电、供气、有线电视、邮政、环卫等部门，准确掌握开通服务的条件、方式及收费标准；
⑾、联系公共管理部门，如：
公安、消防、街道办事处，建立良好的社会公共关系；
12、参与颐和上院的房屋、机电、消防、智能系统的安装、调试、竣工验收工作；
13、管理设备及物资进场；
⒁、与颐和上院开发商进行物业接管验收工作；
⒂、交楼工作的全面准备和模拟演习；
⒃、协助开发商举行入伙仪式；
⒄、办理入伙；
⒅、全面开展物业服务工作。
四、颐和上院招标及选聘物管公司签订前期物管委托合同
1、邀标工作；
2、签订前期物业管理委托合同。
五、开办经费预算
开办费用总计：
.00元
序号
项目名称
计算方法
金额（元）
备注
1
筹办期人员工资、双薪、福利费及社保费
详见表一
2
伙食费
82290
详见表一
3
办公用品
72650
详见表二
4
机电维修工具
9440
详见表三
5
警卫队安全装备
4090
详见表四
6
通讯器材
10100
详见表五
7
清洁绿化工具
19540
详见表六
8
员工生活用品
14800
详见表七
9
培训费、办证费
6000
10
人员服装
300元*21人*4套
25200
11
交通运输车辆
12
交通费
2000
13
管理者酬金
*10%
57607
14
不可预见费
20000
合计
表一：
筹备期人员工资、双薪、福利费及社保费总计：
.00元
◆筹备期：
2006年4月1日至2007年4月颐和上院计划入伙日；
◆筹备期人员及入伙前工作时间根据实际情况随时调整。
职务
人数
月工资
入伙前工作时间
小计
双薪
福利费
（小计×14%）
社保费
（小计×24%）
伙食费
（人数×390元/月×入伙前工作时间
主任
1
6000
13
78000
6000
10920
18720
5070
机电部副经理
1
3700
12
44400
3700
6216
10656
4680
事务部副经理
1
3700
3
11100
3700
1554
2664
1170
警卫队副主管
1
2800
3
8400
2800
1176
2016
1170
警卫队领班
3
1600
3
14400
4800
2016
2304（2人）
3510
物业助理
2
1600
12
38400
3200
5376
9216
9360
维修技师
1
1600
10
16000
1600
2240
3840
3900
警卫员
8
1300
13
10400
18928
20280（5人）
40560
保洁绿化员
3
800
11
31200
2400
4368
12870
合计
21
38600
52794
69696
82290
总计
表二：
办公用品费用总计：
72650.00元
名称
数量
单位
单价（元）
总价（元）
办公桌椅
7
套
1200
8400
会议桌
1
张
4000
4000
会议椅
10
张
300
3000
文件柜
5
套
650
3250
复印机
1
台
15000
15000
传真机
1
台
1500
1500
电脑
2
台
5000
10000
打印机
2
台
1600
3200
饮水机
1
台
300
300
冰箱
1
台
2000
2000
保险柜
1
个
1000
1000
空调
3
台
1500
4500
空调（柜机）
1
部
6000
6000
过塑机
1
个
500
500
其它办公用品及各类印刷品
1
批
10000
10000
合计
72650
表三：
机电部维修工具费用总计：
9440.00元
名称
数量
单位
单价（元）
总价（元）
冲击钻
1
台
1000
1000
手电钻
1
台
600
600
人字铝梯
1
部
300
300
电焊机
1
台
700
700
套筒扳手
1
套
250
250
活动扳手
3
把
30
90
工具柜
2
套
600
1200
万用表
1
个
300
300
其它维修工具
1
批
5000
5000
合计
9440
表四：
警卫队安全装备费用总计：
4090.00元
名称
数量
单位
单价（元）
总价（元）
警棍
5
根
80
400
专用电筒
5
把
120
600
雨衣
6
套
180
1080
雨靴
6
双
80
480
军大衣
7
件
200
1400
合计
4090
表五：
通讯器材费用总计：
10100.00元
名称
数量
单位
单价（元）
总价（元）
备注
电话机
5
部
120
600
市内直拨：
办公室1部，客户中心1部，监控中心1部，财务部1部，机电部、环保部共1部。
对讲机
10
部
800
8000
管理处1部，警卫队5部，客户中心2部，机电部1部，环保部1部。
电话初装费
5
部
300
1500
合计
10100
表六：
环保部清洁绿化工具费用总计：
19540.00元
名称
数量
单位
单价（元）
总价（元）
垃圾桶（楼层）
80
个
60
4800
垃圾桶（电梯间）
8
个
180
1440
大垃圾袋
2000
个
0.8
1600
水管
100
米
8
800
玻璃刮子
3
个
120
360
伸缩杆
3
支
300
900
吸尘器
1
台
1300
1300
吸水机
1
台
1500
1500
加压水枪
1
台
1000
1000
锄头
2
把
25
50
铁铲
2
把
25
50
花剪
1
把
60
60
雨衣
3
套
180
440
雨靴
3
双
80
240
清洁物料
1
批
5000
5000
合计
19540
表七：
员工生活用品费用总计：
14800.00元
名称
数量
单位
单价（元）
总价（元）
热水器
1
台
1500
1500
高低床
10
张
400
4000
空调（根据实际情况配备）
6
部
1500
9000
饮水机
1
个
300
300
合计
14800
广州颐和酒店物业管理有限公司
颐和上院物业管理处筹备组
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