香蜜湖1号香港客户分析.docx
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香蜜湖1号香港客户分析
香蜜湖1号香港客户分析
香蜜湖1号华府香港成交客户分析
说明：
本次分析着重以成交香港客户分析为主。
1、香蜜湖1号华府关键数据
项目
香港客户数据
整体数据
所占比例
上门登记
106
1899
6%
成交
16
174
10%
⏹数据：
上门登记客户中，香港客户占到的比例为6%；成交客户中，香港客户所占比例为10%。
⏹分析：
本项目在香港基本无推广，客户主要为朋友介绍等方式自然上门。
客户特征描述分析
2、客户划分：
⏹数据：
真香港人比例为40%，还是以香港移民为主（60%）。
⏹分析：
相对来说，有大陆背景的客户更容易接受本项目。
3、客户年龄统计
⏹数据：
香港客户年龄集中在30~45岁。
⏹分析：
客户以中青年为主。
4、客户教育程度
⏹数据：
香港客户以本科文化程度为主。
⏹分析：
香港客户文化程度相对较高。
小结：
购买本项目的香港客户教育程度较高（本科和硕士占到72%），以有大陆背景的中青年客户为主。
客户成交分析
5、客户了解渠道
⏹数据：
深南路广告牌是香港客户主要了解渠道，其次朋友介绍有6批。
⏹分析：
由于本项目在香港基本无推广，客户主要以户外广告和朋友介绍上门为主。
6、客户成交户型
⏹分析：
客户购买户型分布较为均匀。
7、客户购买用途
⏹分析：
客户以购买用途以自住为主。
8、客户置业次数
⏹分析：
客户普遍置业在三次以上，大部分客户在深圳已经有置业经验。
9、付款方式
⏹分析：
客户付款方式以按揭为主，支付能力一般。
小结：
本项目成交香港客户以户外广告牌、朋友介绍上门为主要上门渠道，置业目的以自住为主，并且普遍在深圳购置有房产有多次置业经验，其支付能力要远低于本项目平均水平（平均水平为33%的一次性付款比例）。
附件：
香港客户深圳豪宅置业分析（统计数据截止日期7月20日）
香港客户深圳豪宅置业分析
一、背景介绍
香港客户对深圳豪宅市场的承接能力一直是业界争论的问题，主打港客的深圳豪宅项目如红树西岸、港丽豪庭并没有取得预期的销售效果，而早期主打港客的豪宅项目如黄埔雅苑、百仕达花园则依靠特有的资源背景独秀一时。
黄埔雅苑作为港资企业开发，有香港客户背景的支持，百仕达花园作为深圳的早期豪宅项目，成为国际人的社区，但是物业后期升值乏力，其他关口物业如阳光新干线、双城世纪、置地逸轩、御景华城则是港资活跃地段；港客未来在深圳豪宅市场将扮演什么样的角色，来自世联代理的楼盘一手数据或许能够提供真实的数据分析。
本次选择的豪宅项目如下：
Ø万科17英里（二期）
Ø中信红树湾（一期、二期）
Ø中旅国际公馆（一期、二期）
Ø鸿翔御景东园（一期、二期）
Ø淘金山（一期）
Ø香蜜湖1号
Ø鸿景翠峰
本次分析的基数是所列的七个豪宅项目总成交套数——5112套，其中购房登记身份证为香港客户（含部分国外客户）总数为——397套，总成交比例为8%。
备注：
1.本报告以掌握的有限信息为前提，进一步的深入分析则需要更多数据的支撑。
2.本报告所分析之项目是基于世联代理项目。
二、香港客户置业分析
1.港籍客户购买比例
所取7个项目组成的基础数据库总量为5112套单位，其中港籍客户共397套单位，总体比例为8%。
各项目的具体数据如下：
淘金山
红树湾
鸿翔花园
中旅公馆
17英里
香蜜湖1号
鸿景翠峰
出售总套数
800
1280
1717
934
225
92
64
港客数量
86
221
42
28
9
9
2
港客比例
11%
17%
2%
3%
4%
10%
3%
分析：
Ø港客数量和所占总体比例以红树湾最多，达到17%，主要原因如下：
统计数据中包含一部分外籍客户；同时，“湾区物业比肩全球”对国际客户吸引力较强。
Ø港客数量和所占总体比例排序，其次是淘金山，达到11%，香蜜湖1号港籍客户达到10%。
鸿翔花园、中旅国际公馆、万科17英里和鸿景翠峰则在4%以下。
Ø香港客户在本地置业总体比例为8%，总体比例低。
2.港籍客户居住区域
区域
淘金山
红树湾
鸿翔花园
中旅公馆
17英里
香蜜湖1号
鸿景翠峰
比例
罗湖
25
12
6
1
1
0
1
12%
福田
9
75
2
19
4
7
1
29%
南山
0
69
0
0
2
0
0
18%
盐田
0
0
0
0
0
0
0
0%
龙岗
0
7
1
1
1
0
0
3%
宝安
9
2
0
0
0
0
0
3%
香港
23
44
9
5
1
0
0
21%
其它
20
12
24
2
0
2
0
15%
合计
86
221
42
28
9
9
2
100%
分析：
Ø居住地址为香港客户的港籍客户占21%，在整个成交所有数据中，仅占1.6%。
79%的港籍客户日常居住在深圳。
Ø港籍客户居住在深圳以福田、南山为主，分别占29%和18%。
盐田为0，居住在龙岗则集中在布吉。
Ø各项目之间港籍客户的居住区域与本项目所属区域有关。
3.港籍客户购买楼层
楼层
淘金山
红树湾
鸿翔花园
中旅公馆
17英里
香蜜湖1号
鸿景翠峰
比例
10F以下
15
65
9
12
7
1
1
28%
11-20F
31
67
18
6
2
6
1
33%
21-30F
35
77
13
10
0
2
0
35%
30F以上
5
12
2
0
0
0
0
5%
合计
86
221
42
28
9
9
2
100%
分析：
Ø不同项目港客购买楼层比例差距较大。
Ø港籍客户在楼层高低分布分析，20F以上单位占40%，20F以下单位占60%，考虑到当前高层主要集中在33F以下，因此港籍客户置业明显趋向更高楼层单位。
特别适楼层间价格差距小的楼盘趋高趋势更明显，万科17英里由于楼层价差高，因此销售集中在低层单位。
性价比是一个合适的测量标准。
4.港籍客户购买面积
区域
淘金山
红树湾
鸿翔花园
中旅公馆
17英里
香蜜湖1号
鸿景翠峰
比例
144M2以下
0
0
25
12
9
0
0
26%
144-179M2
62
0
11
11
0
0
2
49%
180-219M2
15
0
6
2
0
1
0
14%
220M2以上
9
0
0
3
0
8
0
11%
合计
86
0
42
28
9
9
2
100%
分析：
Ø不同项目面积区间不同，港客购买面积总体分布与其他客户购买查一不明显，略微偏小。
Ø港籍客户对大面积的需求明显偏小，大面积户型仅能针对少数香港客户。
5.港籍客户付款方式
付款方式
淘金山
红树湾
鸿翔花园
中旅公馆
17英里
香蜜湖1号
鸿景翠峰
比例
一次性
11
61
14
10
2
1
0
25%
按揭
75
160
28
18
7
8
2
75%
合计
86
221
42
28
9
9
2
100%
分析：
Ø不同项目付款方式的比例不同，总体一次性付款比例为25%，特别是中旅国际公馆，比例达到36%，其次是鸿翔花园，达到33%。
红树湾客户达到28%。
Ø一次性付款总体比例持平略低于项目整体付款方式。
6.港籍客户购买金额
总价区间
淘金山
红树湾
鸿翔花园
中旅公馆
17英里
香蜜湖1号
鸿景翠峰
比例
100万以下
0
7
0
4
1
0
0
3%
100-200万
36
96
35
16
6
0
2
48%
200-300万
45
81
7
5
1
0
0
35%
300-400万
2
31
0
2
1
0
0
9%
400-500万
3
1
0
0
0
0
0
1%
500万以上
0
5
0
1
0
9
0
4%
合计
86
221
42
28
9
9
2
100%
分析：
Ø总体金额集中在100-200万区间段，占总体比例的48%，其次是200-300万区间段，占35%。
两者占到总体的83%。
Ø总价区间位于项目的中等偏下位置。
三、结论：
1.香港客户总体成交率低；
2.居住在香港的港籍客户占总成交的1.6%
3.港籍客户购买楼层集中在中等偏上楼层；
4.港籍客户购买面积集中在中等偏下单位；
5.港籍客户购买一次性付款方式略低于标准；
6.港籍客户购买金额集中在100-300万。
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