房地产估价师理论与方法真题.docx
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房地产估价师理论与方法真题
2016年房地产估价师《理论与方法》考试真题
一、单项选择题（共35题，每题1分。
每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）
1.【题干】关于房地产估价误差的说法，错误的是（ ）。
A.房地产估价难免会有误差
B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差
C.不应采用一股物理测量的误差标准来要求估价的误差标准
D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差
【答案】B 【解析】本题考查的是房地产估价的特点。
判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一股是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。
由于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。
参见教材P9。
【考点】
2.【题干】关于房地产估价结栗的说法，猎误的是（ ）。
A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见
B.注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见
C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同
D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响
【答案】B 【解析】本题考查的是估价结果。
不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。
参见教材P35。
【考点】
3.【题干】估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（ ）。
A.估价对象适宜采用多种方法估价
B.各种估价方法都有一定的局限性
C.各种估价方法之间具有理论统一性
D.难以通过分析排除不适用的估价方法
【答案】B 【解析】本题考查的是房地产估价的持点。
要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。
参见教材P10。
【考点】
4.【题干】下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因表的是（ ）。
A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加
B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善
C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区
D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业
【答案】D 【解析】本题考查的是保值增值。
外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
参见教材P65。
【考点】
5.【题干】下列估价对象区位状况的描述中，不属子位置状况描述的是（ ）。
A.估价对象距离机场35公里
B.估价对象东面临街，所临街道为城市主干道
C.估价对象建筑物坐北朝南
D.估价对象附近有三条公交线路经过
【答案】D【解析】本题考查的是房地产区位状况描述。
房地产区位状况描述中的位置描述包括坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层。
参见教材P78。
【考点】
6.【题干】下列影响房地产供求变化的因表中，不会引起房地产需求量增加的是（ ）。
A.消费者的收入水平增加
B.该种房地产的价格水平下降
C.该种房地产的开发成本上升
D.消费者预期该种房地产价格上涨
【答案】C 【解析】本题考查的是房地产需求。
一般地说，某种房地产的价格如果上涨了，对其需求就会减少。
参见教材P86。
【考点】
7.【题干】购买一套建筑面积为120，单价为18000元/的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（ ）。
A.于成交日期一年后一次性支付所有款项
B.于成交日期一次性付清，给予5%的优惠
C.于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付
D.首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的泜押贷款支付
【答案】D【解析】本题考查的是名义价格和实际价格。
选项D的名义价格和实际价格是相等的，都是216无元。
参见教材P113。
【考点】
8.【题干】距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，其中相对科字的距离指标是（ ）。
A.空间直线距离
B.交通线路距离
C.交通时间距离
D.经济距离
【答案】D【解析】本题考查的是房地产区位因索。
经济距离是更科字但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。
参见教材P132。
【考点】
9.【题干】下列影响一套住房价格的因索中，不属于实物因索的是（ ）。
【选项】
A.朝向
B.保温
C.隔音
D.户型
【答案】A 【解析】本题考查的是房地产实物因索。
朝向是区位因索。
参见教材P125。
【考点】
10.【题干】关子房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（ ）。
A.只有合法的房地产才能成为估价对象
B.估价对象状况必须是实际状况
C.以公益为目的字校教学楼可以作为抵押评估对象
D.估价结果应是在依法判走的估价对象状况下的价值或价格
【答案】D 【解析】本题考查的是合法原则。
合法原则要求估价结果是在依法判走的估价对象状况下的价值或价格。
参见教材P155。
【考点】
11.【题干】评估用于产权调換房屋为期房的价值时，价值时点和估价对象的状况匹Ig正确的是（ ）。
A.价值时点为现在，估价对象状况为现在状况
B.价值时点为现在，估价对象状况为未来状况
C.价值时点为未来，估价对象状况为现在状况
D.价值时点为未来，估价对象状况为未来状况
【答案】B 【解析】本题考查的是价值时点原则。
在评估用于产权调换房屋的价值时，应持别注意两点：
（1）价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致。
（2）估价对象状况，如期房的区位、用途、建筑面积、建筑结构等，以房屋证收部门向房地产估价机构出具书面意见说明的用于产权调换房屋状况为依据。
参见教材P162。
【考点】
13.【题干】评估建筑面积为的住宅在2016年9月30日前市场价格，下列交易实例中最适合作为可比实例的是（ ）
交易实例建筑面积（m2）用途成交价格（元/m2）成交日期区域交易情况
甲120居住58002015.8.3同一供需量正常交易
乙105居住60002016.6.30同一供需量正常交易
丙140办公65002016.9.29同一供需量正常交易
丁115居住61002016.7.31不同供需量正常交易
A.甲
B.乙
C.丙
D.丁
【答案】B【解析】本题考查的是。
可比实例是类似房地产中真实成交且符合一走条件的，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。
参见教材P173。
【考点】
18.【题干】关于建筑物经济寿命说法，正确的是（ ）。
A.经济寿命主要由建筑物的质量及地基稳定性决定
B.正常情况下，经济寿命长子自然寿命
C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关
D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变
【答案】C 【解析】本题考查的是收益期和持有期的测算。
建筑物经济寿命主要甶市场决走，同类建筑物在不同地区的经济寿命可能不同，一般是在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分析判断得出的。
参见教材P235。
【考点】
19.【题干】房地产的有租约限制价值等于（ ）。
A.无租约现值价值减承租****益价值
B.出租****益价值加承租****益价值
C.无租约现值价值减出租****益价值
D.出租****益价值减承租****益价值
【答案】A 【解析】本题考查的是出租****益价值。
出租****益价值也称为有租约限制价值，无租约限制价值=出租****益价值+承租****益价值，所以有租约限制价值=无租约限制价值-承租****益价值。
参见教材P106。
20.【题干】运用市场提取法求取的报酬率可能与估价对象未来收益风险不完全一致，其根本原因是（ ）。
A.能够获得的交易实例数量较多
B.所取得的报酬率是利用过去的数量求取的
C.利用试错法和内插法求取报酬率时存在计算误差
D.可比实例采用了典型买者和卖者的期望报酬率并进行适当调整
【答案】B 【解析】本题考查的是报酬率的求取方法。
市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑巾过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。
参见教材P250。
【考点】
21.【题干】某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报財率为6%，该房地产的价值为（ ）万元。
A.489.99
B.495.53
C.695.53
D.800.00
【答案】C 【解析】本题考查的是剩余技术。
建筑物年收益额=建筑物现值X建筑物的资本化率=200X12%=24，那么土地的年收益额=60-24=36，土地的价值=36x（P/A，6%，30）=38x1/6%x[1-1/]=495.53.合计，房地产价值=200+495.53=695.53万元。
参见教材P257。
【考点】
24.【题干】通过房祖求取房地产净收益，不应扣除（ ）。
A.空罝损失
B.房产税
C.房屋折旧费
D.房屋保险费
【答案】C 【解析】本题考查的是净收益的测算。
运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。
参见教材P238。
【考点】
26.【题干】下列引起房地产贬值直的因索中，属于功能折旧的是（ ）。
A.写字楼层高偏低
B.厂房受酸雨腐蚀
C.住宅库存量过大
D.在建工程基础不均匀沉降
【答案】A 【解析】本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。
功能折旧也称为无形损耗，是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。
导致建筑物功能不足或过剩的原因可能是科字技术进步，人们的消费观念改变，过去的建筑标准过低，建筑设计上的缺陷等。
参见教材P296。
29.【题干】关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法，错误的是（ ）。
A.开发经营期可分为建设期和经营期
B.建设期的起点与开发经营期的起点相同
C.经营期可具体分为销售期和运营期
D.建设期和经营期不会重叠
【答案】D【解析】本题考查的是后续开发经营期。
在销售（含预售）的情形下，建设期和经营期有重叠。
参见教材P330。
【考点】
30.【题干】当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是（ ）。
A.平均增减量去
B.平均发展速度法
C.移动平均法
D.指数修句法
【答案】A 【解析】本题考查的是平均增减量法。
运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。
参见教材P349。
【考点】
33.【题干】在国有土地上房屋征收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因索的影响。
这一估价假设属于（ ）。
A.未走事项假设
B.背离事实假设
C.不相一致假设
D.依据不足假设
【答案】B 【解析】本题考查的是估价报告的组成。
背离事实假设，是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。
例如，在国有土地上房屋证收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被证收房屋租赁、抵押、查封等因索的影响。
参见教材P413。
【考点】
34.【题干】关子价值时点的说法，错误的是（ ）。
A.价值时点可以是过去、现在或将来
B.价值时点是甶估价目的决走的
C.价值时点应与估价对象状况对应的时点一致
D.价值时点与实地查勘日期可以不一致
【答案】C 【解析】本题考查的是价值时点原则。
选项C错误，价值时点不一走与估价对象状况对应的时点一致。
参见教材P162表5-1。
35.【题干】关于估价师声明的说法，正确的是（ ）。
A.估价师声明是注册房地产估价师和房地产估价机构的免责声明
B.估价师声明中应对勤勉尽责估价做出承诺和保证
C.未参与估价的注册房地产估价师可以在估价师声明上签名
D.估价师声明中应对估价结果成立的条件作出提示和说明
【答案】B【解析】本题考查的是估价报告的组成。
估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等的承诺和保证。
参见教材P412。
【考点】
二、多项选择题
1.【题干】关于房地产估价要素的说法，正确的有（ ）。
A.估价目的取决于估价委托人对估价的实际需求
B.估价对象由估价委托人和估价目的双重决定
C.选取估价依据应有针对性，主要是根据估价对象和价值类型选取
D.估价原则应根据价值类型和估价目的进行选择
E.估价程序是指完成估价项目所需要的各项工作进行的先后次序，不得交叉或反复
【答案】ABDE 【解析】本题考查的是估价目的。
在估价中选取股价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。
【考点】
三、判断题
2.【题干】房屋被征用为临时安置用房，半年后返还时发现局部毁损，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房屋价值的补偿。
（ ）
【选项】
A.A
B.B
【答案】B
【解析】本题考查的是房地产征收征用的需要。
房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿;房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。
【考点】
3.【题干】某宗建筑用地红线内的给水、排水、电力等基础设施属于该宗土地的实物因素。
（ ）
【选项】
A.A
B.B
【答案】B
【解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。
如果是该房地产内部（用地红线内）的配套设施，则应属于该房地产的实物因素。
【考点】
4.【题干】房地产投保火灾风险时的保险价值，通常不应包含不可能损毁的土地价值。
（ ）
【选项】
A.A
B.B
【答案】A
【解析】本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。
投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失（如停产停业损失、租金损失等）。
【考点】
5.【题干】在卖方市场下，增加房地产开发环节的税收，通常会使房地产价格下降。
（ ）
【选项】
A.A
B.B
【答案】B
【解析】本题考查的是税收制度政策。
一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，从而会推动房地产价格上涨;相反，会使房地产价格下降。
【考点】
6.【题干】房地产市场价值评估应同时遵循独立、客观、公共原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。
（ ）
【答案】A 【解析】本题考查的是房地产评估原则的含义。
市场价值评估应遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最利用原则。
【考点】
7.【题干】房地产市场状况调整不仅是交易日期调整，还包括一些其他因素调整。
（ ）
【答案】B 【解析】本题考查的是市场状况调整的含义。
市场状况调整也成为交易日期调整。
【考点】
8.【题干】比较法估价中进行房地产状况调查，是把可比实例在其成交日期的自身状况下的价格，调整为在价值时点的估价对象状况下的价格。
（ ）
【答案】A 【解析】本题考查的是房地产状况调整的含义。
进行房地产状况调整，是把可比实例在其自身下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。
【考点】
10.【题干】有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产通常采用成本法估价。
（ ）
【答案】A 【解析】本题考查的是有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。
【考点】
11.【题干】运用分解法求取建筑物折旧时，只存在不可修复的功能落后折旧，不存在可修复的功能落后折旧。
（ ）
【答案】B 【解析】本题考查的是分解法。
将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类。
【考点】
12.【题干】在假设开发法的动态分析法中，开发完成后的房地产价值是未来开发完成时的房地产市场状况下的价值。
（ ）
【答案】B【解析】本题考查的是假设开发法。
但在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值;但房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值;当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。
【考点】
13.【题干】运用平均发展速度法预测房地产价格时，可对过去各期的发展速度予以加权计算，权重应根据各期发展速度的大小，由小到大来确定。
（ ）
【答案】B 【解析】本题考查的是平均发展速度法。
由于越接近所预测的价格对应的时间的发展速度对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均发展速度，就能使预测的价格更接近或符合实际。
至于在预测时究竟应采用哪种权重予以加权，一般需要根据房地产价格的变动过程和趋势以及房地产估价师的经验来判断确定。
【考点】
14.【题干】基准地价修正法估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。
（ ）
【答案】A 【解析】本题考查的是基准地价修正法。
基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。
【考点】
15.【题干】在界定估价对象的范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的财产和包括房地产以外的财产。
（）
【答案】A 【解析】本题考查的是估价对象的确定。
在界定估价对象的范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的财产和包括房地产以外的财产，已经同一标的物在抵押、征收、自愿转让、司法拍卖等不同的估价目的下，估价对象的范围可能应有所不同。
【考点】
问答题
（一） 某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。
请问：
1.【题干】假设开发法的估价前提有哪几种?
本次估价应选择哪种估价前提?
【答案】假设开发法的估价前提有3种：
（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”;
（2）估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。
本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。
2.【题干】在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?
【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：
（1）预测出的后续开发经营期的长短不同。
自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。
（2）后续开发的必要支出不同。
自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。
（3）测算出的待开发房地产价值不同。
一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
（二）甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。
房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。
后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。
由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。
请问：
1.【题干】房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?
请简述理由。
【答案】房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。
原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。
2.【题干】针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?
对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整?
【答案】房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：
（1）通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等;收集房地产实物状况和权益状况的资料。
（2）通过实地勘查确定建筑物折旧。
对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括：
（1）比较法：
根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整;对可比房地产状况进行调整，主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产权益状况进行调整。
（2）成本法：
首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料，开发利润率资料对各项成本和开发利润率进行调整，计算建筑物重新构建价格。
三、 李某于2015年6月向甲房地产开发公司（以下称甲公司）购置了一处商铺，2015年9月交房，装修后即投入使用。
同年12月该房屋出现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不能继续使用。
经双方协商，由甲公司负责修复并承担其他损害赔偿。
2016年6月该房屋修复工程全部完成，已排除相关安全隐患，房屋达到正常使用条件，但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。
双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及具体赔偿金额提出建议并进行评估。
问题：
1.【题干】若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失，请简述采用报酬资本化法测算的过程。
【答案】报酬资本金化测算过程：
（1）测算收益期;
（2）确定月租金收益和运营费用，计算月净收益;（3）确定报酬率;（4）计算租金收益损失。
【考点】
2.【题干】除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括哪些内容?
【答案】除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括的内容有：
（1）房屋使用人周转安置费用;
（2）房屋耐久性降低、导致剩余收益年限缩短的损失;（3）修复对临近房屋损坏的补偿;（4）施工影响的补偿;（5）修复后对承租人的心理减价;（6）补偿协商长期未能得到解决而消耗的相关费用。
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