佛山市两级法院审理房地产纠纷案件情况分析.docx
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佛山市两级法院审理房地产纠纷案件情况分析
2009年我市两级法院审理房地产纠纷案件情况分析
一、2009年我市两级法院审理房地产纠纷案件情况概述
我市两级人民法院中，我院民五庭、南海区人民法院民三庭、禅城区人民法院民三庭是专门设立的房地产纠纷案件审判庭。
而顺德区、三水区、高明区等各区人民法院没有设立房地产审判庭，房地产案件由民一庭以及人民法庭负责审理。
禅城区人民法院民三庭虽然是专门设立的房地产审判庭，但是，其辖下的三个法庭，分别是祖庙法庭、石湾法庭、南庄法庭，也在审理房地产案件。
另外，我院民五庭于2009年年底合并到民一庭，2009年的房地产案件还是由民五庭审理，但是，2010年的房地产案件全部由合并了民五庭之后的民一庭审理。
（一）我市两级法院2009年共受理房地产纠纷案件3657件（见图一）。
（图一）
法院
案件
类型
佛山中院（民五庭）
南海法院（民三庭）
禅城法院（民三庭及人民法庭）
顺德法院（民一庭及人民法庭）
三水法院（民一庭及人民法庭
高明法 院（民一庭及人民法庭）
合计
商品房预售（销售）合同
45
231
25
48
19
28
396
建设工程施工合同
112
200
21
139
33
30
535
物业管理
84
97
189
0
0
0
370
房屋买卖合同
84
76
36
147
0
12
355
农村土地承包合同
103
4
0
171
79
0
357
租赁合同
190
240
119
288
0
18
855
其他
182
192
208
137
15
55
789
合计
800
1040
598
930
146
143
3657
（二）我院民五庭2009年受理房地产案件800件，所涉案由共有31种（见图二）。
（图二）
案由
案件数
案由
案件数
商品房预售合同
45
建设用地使用权纠纷
1
（房屋）租赁合同纠纷
190
承包地征收补偿费用分配
8
建设工程施工合同纠纷
112
渔业承包合同纠纷
6
物业服务合同纠纷
84
宅基地使用权纠纷
1
（房屋）买卖合同纠纷
84
房屋拆迁安置补偿纠纷
6
相邻关系纠纷
15
居间合同纠纷
8
物权确认
2
农村土地承包合同纠纷
89
财产损害赔偿纠纷
22
装饰装修合同纠纷
1
宅基地纠纷
1
所有权纠纷
27
所有权确认
1
债权人撤销权
2
侵权纠纷
9
权属纠纷
39
案外人异议之诉
20
土地使用权
10
委托合同
1
申请撤销仲裁裁决
9
确认仲裁条款效力
2
申请不予执行仲裁裁决
1
土地转让合同
1
不当得利
2
其他
1
（三）南海区法院民三庭2009年受理房地产纠纷案件1040件，所涉案由共有39种（见图三）。
（图三） 计至2009年12月10日
案由
案件数
案由
案件数
商品房预售（销售）合同
231
按份共有纠纷
2
（房屋）租赁合同纠纷
232
承包地征收补偿费用分配
1
建设工程施工合同纠纷
200
渔业承包合同纠纷
1
物业服务合同纠纷
97
宅基地使用权纠纷
1
（房屋）买卖合同纠纷
76
房屋拆迁安置补偿纠纷
1
物权（保护）纠纷
38
建设用地使用权纠纷
1
相邻关系纠纷
35
建设工程监理合同纠纷
1
居间合同纠纷
26
建设工程监理纠纷
1
合同纠纷
22
农村土地承包合同纠纷
1
物权确认
12
土地承包经营权转让
1
财产损害赔偿纠纷
17
承租人优先购买权
1
土地租赁合同纠纷
7
房地产咨询
1
排除妨害
5
所有权纠纷
1
装饰装修合同纠纷
4
债权纠纷
1
所有权确认
3
财产分割
1
债权人撤销权
3
用益物权
1
物权纠纷
3
恢复原状
1
共有纠纷
4
返还原物
1
案外人异议之诉
3
委托合同纠纷
1
侵权纠纷
2
（四）禅城区法院民三庭及所辖的三个人民法庭（祖庙法庭、南庄法庭、石湾法庭）2009年共受理房地产纠纷案件598件，所涉案由共有9种（见图四）。
（图四）
禅城
法院
房屋买卖合同纠纷
建设工程施工合同纠纷
拆迁纠纷
物业管理
租赁合同
房产按揭贷款
相邻权
财产侵害赔偿
其他房地产纠纷
小计
民三庭
19
21
9
189
37
25
7
29
67
403
祖庙庭
17
0
3
0
42
0
0
0
10
72
南庄庭
0
0
0
0
0
0
0
0
59
59
石湾庭
0
0
0
0
40
0
0
24
0
64
合计
36
21
12
189
119
25
7
53
136
598
（五）顺德区法院民一庭及所辖的十个人民法庭（乐从法庭、大良法庭、容桂法庭、杏坛法庭、陈村法庭、北滘法庭、均安法庭、龙江法庭、勒流法庭、伦教法庭）2009年共受理房地产纠纷案件930件，所涉案由共有11种（见图五）。
（图五）
案件类别
具体案由
民一庭
人民法庭
总计
物权纠纷
侵犯集体经济组织成员权益纠纷
8
2
10
共有纠纷
7
13
20
土地承包经营权纠纷
1
170
171
所有权确认纠纷
17
17
34
排除妨害纠纷
12
16
28
其他物权纠纷
9
28
37
债权
纠纷
租赁合同纠纷
25
263
288
房屋买卖合同纠纷
39
108
147
商品房销售合同纠纷
3
45
48
建设用地使用权出让合同
6
2
8
建设工程合同纠纷
45
94
139
总计
172
758
930
（六）三水区法院民一庭及所辖的四个人民法庭（大塘法庭、白坭法庭、西南法庭、乐平法庭）2009年共受理房地产纠纷案件146件，所涉案由共有6种（见图六）。
（图六）
三水法院
商品房买卖合同纠纷
建设工程施工合同纠纷
土地承包合同纠纷
征地补偿纠纷
建设用地使用权纠纷
其他房地产纠纷
小计
民一庭
18
18
0
1
5
6
48
大塘庭
0
6
36
0
0
0
42
白坭庭
0
3
15
3
0
0
21
西南庭
1
3
17
0
0
0
21
乐平庭
0
3
11
0
0
0
14
合计
19
33
79
4
5
6
146
（七）高明区法院民一庭以及所辖的三个人民法庭（明城法庭、荷城法庭、更合法庭）2009年共受理房地产纠纷案件143件，所涉案由共有6种（见图七）。
（图七）
高明法院
商品房买卖合同纠纷
建设工程施工合同纠纷
房屋买卖
房屋租赁
建设用地使用权纠纷
其他房地产纠纷
小计
民一庭
22
9
10
15
0
0
56
明城庭
0
5
2
3
1
31
42
荷城庭
6
7
0
0
0
0
13
更合庭
0
9
0
0
2
21
32
合计
28
30
12
18
3
52
143
二、我市两级法院审理房地产纠纷案件存在的主要问题及其建议
经过对佛山市两级法院审理房地产纠纷案件的审判实践的认真总结，认为存在的主要问题及其相应建议有：
（一）集体土地流转案件的规范及处理意见。
1、基本特点
（1）国家立法层面对集体土地使用权的流转采取的是控制原则，其流转的条件和程序规定都较为严格。
但是广东是珠江三角洲经济相对发达地区，集体建设用地隐形市场客观存在，鉴于此，广东省人民政府根据现实需要并结合全省实际情况，发布了《广东省集体建设用地流转管理办法》等一系列文件，在政策层面一定程度上放宽了农村集体土地流转的条件。
这样现实中就出现一些集体土地使用权流转中合乎政策、但违反法律的现象，造成佛山市两级法院房地产审判中适用法律的困难。
（2）顺德区作为全国土地改革试点单位，在集体土地流转、宅基地的固化和分配、打击违法违规使用土地等方面存在很多新的作法和规定。
这些新的作法和规定或者与现行法律不相符、或者超越了现行法律、或者是立法层面上的空白，如何适用法律以及怎样适用法律也成为困惑两级法院的一道难题。
例如，佛山市顺德区某村委会经过国土部门的审批，采用招投标方式向本村村民流转宅基地，招标公告明确投标者交纳1万元保证金，采用价高者得的方式，未投中者不得退回保证金。
招投标时，佛山市顺德区某镇政府部分领导到场，报纸等新闻媒体对此作了报导。
一村民因未投中宅基地、也未退回保证金而诉至法院，认为招投标违反了《土地管理法》中“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，部分村民投中了两处或者更多的宅基地，招投标行为无效，要求退回保证金。
一审法院认为招投标行为有效，驳回该村民的诉讼请求。
二审维持原判。
此类案件，若是严格适用法律则忽视了顺德作为土地改革试点的特殊性，否定了改革的成果；若是过份考虑顺德土地改革的特殊性，又无法回避立法层面上的法律规定，真是令两级法院左右为难。
（3）此类案件大多是集体性诉讼，人数众多、参与者广，而且是涉及“农村、农业、农民”的三农问题，极其敏感，稍有不妥就会引发社会矛盾，影响社会稳定。
法院审理时必须慎之又慎。
2、存在的普遍性问题及建议对策
（1）集体土地租赁合同效力的处理及建议
目前，佛山市两级法院审理相当数量的涉及农村集体未经相关土地管理部门批准而出租集体土地用于非农业建设的案件。
对这类租赁合同的效力，严格依照《中华人民共和国土地管理法》关于农村集体土地不得出租用于非农业建设的强制性规定，出租未办理相关批准手续即违反了上述强制性规定，应认定租赁合同无效。
但事实上由于佛山市经济发展对土地需求的日益迫切，就出现全国通行意义上的我国法律的有关规定与我省、我市相关政策的适应发展需要而“违规”放宽意见之间存在矛盾而不一致的地方。
1999年1月1日重新修订的《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
”《中华人民共和国担保法》第三十四条、第三十六条、第三十七条规定集体土地使用权不得抵押，但存在两种例外情形：
一是抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；二是以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的土地使用权同时抵押。
可见，国家立法层面对集体土地使用权的流转采取的是控制原则，其流转的条件和程序规定都较为严格。
由于有关调整集体建设用地使用权流转的土地管理法严重与社会经济发展不相适应，导致较长的一段时间里，广东的珠江三角洲经济相对发达地区，集体建设用地隐形市场的客观存在，但司法政策一直以来是严格按照法律办事，省院即使有突破，也无法适应社会形势。
由此造成凡是土地租金上涨、部分村民或者村民小组、村委会不顾用地人大量投入并实际使用土地的现状，通过诉讼要求确认合同无效；或者村民小组、村委会新的领导班子成立，必然通过诉讼推翻前任领导班子签订合同的随意毁约现象普遍存在，社会诚信受到极大的挑战，集体建设用地的土地市场处于一种无序失控的状态。
有鉴于此，在国务院决定广东进行流转试点，广东省人民政府根据现实需要并结合全省实际情况，曾于2003年6月24日发布《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》；2004年6月22日，佛山市人民政府发布了《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》，该办法于2004年7月1日起实施；2005年6月23日，广东省人民政府发布了《广东省集体建设用地流转管理办法》，该办法于2005年10月1日起实施。
上述文件均在政策层面一定程度上放宽了农村集体土地流转的条件。
这样现实中就出现一些集体土地使用权流转中合乎政策，但违反法律的现象。
从省市的政策规定来看，允许流转的农村集体土地的性质及其功能必须是农村集体建设用地，而不能是农业用地。
至于属农用地出租用于非农业建设的，在案件作出处理前仍未经国土部门批准转变土地功能的，应一律认定无效。
为了解决农村集体建设用地使用权流转，经过充分的调研，佛山市中级人民法院民五庭起草《关于审理集体土地使用权流转纠纷案件若干问题的指导意见
（一）》，并于2007年12月6日由院审判委员会2007第38次会议通过。
该指导意见的出台，将集体建设用地使用权的流转纳入了法律调整的范围，有利于促进地方农村经济健康有序的发展，更好地发挥司法对经济保驾护航的积极作用。
这一指导意见也将起到统一佛山市两级法院裁判的积极作用。
该指导意见的最大亮点为：
一是明确规定“集体建设用地使用权流转合同签订后，未到土地行政主管部门办理登记、批准手续的，不影响合同效力。
”因为之前的司法实践，认为集体建设用地使用权流转合同签订后，必须到土地行政主管部门办理登记、批准手续，未办理登记、批准手续，集体建设用地使用权流转合同无效。
但是根据我们到国土部门的调研发现，国土部门认为根据法律规定及政策要求，国土部门对集体建设用地使用权流转合同只有登记备案权，没有批准权；而且很多当事人拿着法院生效判决要求国土部门登记备案，因为合同效力已经被确认无效了，所以，国土部门也不敢随意办理备案登记手续，否则就是不执行生效法律文书。
基于此，我们一改之前的司法实践，明确规定“土地行政主管部门办理登记、批准手续的，不影响合同效力”。
二是明确规定了流转合同无效的要件，第三条规定“集体建设用地使用权流转，必须符合下列条件：
（一）经依法批准使用或取得的集体建设用地使用权，已办理土地登记并领有相关的土地权属证书——出让必须取得集体土地所有权证；转让、抵押必须取得土地使用权证；出租必须取得土地所有权证或土地使用权证；
（二）经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。
不具备以上条件的，流转合同无效。
”第五条规定“具备以下情形之一的，可视同符合第三条第
（二）项规定的条件，即视同经本集体经济组织成员的同意：
（一）经过公开拍卖、招标而签订流转合同的；
（二）合同签订后，受让人或承租人已实际做了大量投入的，对原告要求确认该流转合同无效或者要求终止该流转合同的，人民法院不予支持。
但是，如果价格明显偏低，人民法院可根据当事人诉请和实际情况，依照公平原则，对该合同的有关内容进行适当调整。
”为什么要作此规定？
因为实践中出现大量村委会、村民小组换届选举后，新的领导班子以前任领导班子对外签订的合同未经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意为由，主张流转合同无效。
事实上，此类合同履行期限通常比较长，至村委会、村民小组或者部分村民起诉时已过了三五年，受让人或承租人已经做了大量投入，修建厂房、商铺等建筑物，或者工厂正在开工、或者市场正在运作，受让人或承租人刚刚盈利，这个时候要求受让人或承租人走人，对受让人或承租人无疑极不公平。
所以，针对这种情况，指导意见在二者之间取得了平衡，对未经集体经济组织成员村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，但是经过公开拍卖、招标或者受让人或承租人已实际做了大量投入的两种情况，视为经过集体经济组织成员的同意。
综上，对于农村集体建设用地的租赁效力认定上，我们在严格依照法律、法规规定审核租赁合同的效力时，还要根据我省、我市对集体土地流转的政策性规定，并结合案件所涉及的实际情况，有条件地确认合同的效力，这样才便于疏通我市土地流转的实际状况，保持土地交易市场的稳定，有效制约出租方基于土地租赁价格飙升的利益动机而以合同无效为由违背诚信要求收回土地、严重损害承租方利益的不公平现象。
（2）集体土地租赁合同租金或者使用费的处理及建议
按照法律、行政法规以及省法院的指导意见精神，只要承租人实际使用了集体土地，就要支付相应的费用。
如果合同有效，承租人支付的是租金；如果合同无效，使用人参照合同约定支付的是使用费。
2008年爆发了金融危机，大量承租人因为资金短缺，未能及时使用土地，导致土地闲置。
出租人村委会或者村民小组起诉，要求解除合同、收回土地、承租人支付占用期间的土地租金；承租人则反诉并未实际取得土地，出租人未交付土地构成违约，要求出租人退回定金或者保证金。
分为两种情况：
一是土地是集体建设用地；二是土地是农用地并未办理转为建设用地的手续。
我们处理案件的思路是：
第一种情况，土地是集体建设用地，合同有效，承租人不使用土地构成违约，应承担违约责任，所以出租人要求解除合同、收回土地的诉讼请求予以支持。
关于承租人占用期间的土地租金问题，通常计算到起诉之日而非交回土地之日；另外，承租人已经交纳的定金或者保证金抵作租金，在承租人占用期间的土地租金中予以抵扣，这样较好的平衡了双方利益。
第二种情况，土地是农用地并未办理转为建设用地的手续，合同无效，依据法律规定的合同无效后的处理意见，由承租人返还土地，出租人退回定金或者保证金。
关于承租人占用期间的土地使用费问题，因土地是农用地，承租人不能使用也不敢使用，所以，承租人不需支付占用期间的土地使用费，这种处理意见使得出租人村委会或者村民小组极其不满。
村委会或者村民小组认为，合同通常经过鉴证，且土地闲置期间一直由使用人占用，除了使用人之外，其他人均不能占有、使用土地，法院判决使用人不支付占用期间的使用费，使得出租人的收益和权利得不到保障。
我们的裁判思路是否适当，建议上级法院能够及时给予指导。
（二）房屋买卖合同案件的规范及处理意见。
1、基本特点
（1）金融危机影响下，房屋价格严重下跌，买受人请求解除房屋买卖合同纠纷案件大幅上升。
该类案件往往形成群体性诉讼，双方利益冲突加剧，矛盾激化难以调和，动辄演变成为群体性事件，如果处理不好，将会带来许多负面影响，甚至影响社会和谐与稳定。
（2）商品房买卖合同中，开发商和购房人约定的逾期付款、迟延交楼或者逾期办证等违约金计算方法不一致，发生纠纷时，守约方要求按照极高的标准计算违约金，违约方要求按照极低的标准计算违约金；二手房买卖中，当事人双方约定非常高的违约金，发生纠纷时，守约方要求按照约定计算违约金，违约方要求调整违约金。
两类案件，应否调整违约金、怎么调整违约金，困惑着办案法官。
2、存在的普遍性问题及建议对策
（1）房屋买卖中应对善意买受人予以保护。
出卖房产一方在订立合同后“恶性”毁约，找各种理由，起诉至法院，要求认定合同无效或撤销合同。
大体有以下几种情形：
第一，夫妻双方一方以自己不知情，另一方私自处分房产为由，要求确认合同无效和对方侵害其房产财产权，从而达到收回房产的目的；第二，出卖方以自己没有办理房产证为由，根据房地产管理法的规定，要求确认买卖合同无效，收回房产；第三，房产的所有人已死亡，其唯一继承人以已死亡的人的名义签订合同，后在办理继承公证之后，拒不交付房屋，诉至法院要求确认合同无效。
上述种种情况，目的只有一个即“毁约”达到拒不出卖房屋的目的，损害买受方的权益。
在审理过程中，我们本着维护交易安全的考虑，适用诚信原则，依法保护房产买受人的权益。
另外，在审理过程中，如果出卖人持有的房产证仅登记出卖人为所有权人，是否适用物权法的善意取得制度？
买受人是否有义务查清出卖人房屋的共有情况？
房产证登记情况和夫妻共有、家庭共有存在冲突，如何认定合同效力？
在房产买卖纠纷中较普遍存在。
我们认为，应适用物权法的善意取得制度，不管出现上述何种情形，应严格审查，依法保护善意取得人的合法权益，对恶意“毁约”行为作否定评价，保护交易安全既房地产买卖市场的稳定。
（2）房屋买卖中，未办理过户登记的房屋能否通过法院确权
房屋所有权人将房屋出售后，由于双方没有到房管所办理产权登记手续或者正在办理房屋买卖手续的过程中，原产权人因欠债务被第三人提起诉讼而由法院查封了涉案房屋，房屋买受人提起诉讼要求确认房屋买卖合同有效而请求法院判令房屋所有权人办理过户手续，目的是让法院解封所查封的房屋。
一般有两种请求方式：
第一种，要求判决未过户房屋归其所有。
第二种，要求判令房屋买卖合同有效，要求办理过户手续。
此类案件存在两个问题：
第一是程序上的问题，房屋买受人未对查封的房屋在执行法院提出执行异议，能否迳行提起本次民事诉讼？
第二是实体上的问题，未办理过户登记的房屋，法院能否进行确权？
关于第一个程序上的问题，房屋买受人未对查封的房屋在执行法院提出执行异议，能否迳行提起本次民事诉讼，实践中存在着两种观点。
一种观点认为，根据最高人民法院关于执行方面的司法解释，房屋买受人应根据《民事诉讼法》第204条的规定，先在执行法院提出执行异议，对执行法院的处理不服，再向业务庭室提起民事诉讼。
执行异议是本次民事诉讼的前置程序，房屋买受人未提出执行异议，本次民事诉讼应驳回房屋买受人的起诉，告知房屋买受人提出执行异议。
另一种观点认为，法律没有明确规定执行异议是本次民事诉讼的前置程序，所以房屋买受人未提执行异议而是提起本次民事诉讼，程序并无不当，应对房屋买受人的诉讼请求进行实体审查并作出处理。
两种观点均有一定的支持者，建议上级法院对此给予指导。
关于第二个实体上的问题，未办理过户登记的房屋，法院能否进行确权，实践中也存在着两种观点。
一种观点认为，法院不应确权，因为《物权法》规定待产权变更登记后才取得所有权。
双方当事人签订的房屋买卖合同有效，仅发生债权上的效力，未办理过户登记，不具有物权变动的效力，所以，法院不能确权。
另一种观点认为，法院应当予以确权，因为买受人通常已经付清了全部或者大部分款项，实际居住使用，买受人的利益需要保护；另外，《物权法》规定法院作出的判决书也是物权变动的依据之一，因此，法院可以确权。
我们查阅过省法院网站上的法律文书，发现省法院在《物权法》实施之前还适用“物权与债权相分离”的观点，不予确权；在《物权法》实施之后是否还沿用“物权与债权相分离”的观点不予确权，尚未明确。
建议上级法院对此给予指导。
（3）房屋买卖合同约定解除权的行使应作适当限制
实践中有些房屋买卖合同（尤其是二手房买卖合同）约定买受人迟延15日支付房价款，出卖人即可解除合同；或出卖人迟延一个月办理户口迁出手续，买受人即可解除合同。
有些甚至约定出卖人如决定中途不卖，只需赔偿买受人一定的金额，即可通知买受人解除合同等。
如果出现买受人已经全部付款或支付了合同约定的大部分房款，但比合同约定的付款期间迟延了15日以上，出卖人起诉要求解除合同，或者是出卖人已将户口迁移手续办妥，但比合同约定的办理时间迟延了一个月以上，买受人要求解除合同，又或者是出卖人根本不说明任何理由，只以赔偿合同约定解除时的赔偿价款为条件要求解除合同等情况，该解除请求是否应予支持？
合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定
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