万象城市广场房地产开发二期1.docx
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万象城市广场房地产开发二期1
第一章申请单位及项目概况
一、项目申报单位概况
企业名称：
江西宝源房地产开发有限责任公司
企业地址：
万载县将军中大道208号
法定代表人：
李政
注册资金：
1000万元
公司类型：
有限责任公司
江西宝源房地产开发有限责任公司成立于2012年5月，是一家集房地产投资、开发、经营、管理等业务的综合型房地产开发公司。
公司资金力量雄厚、行业精英众多、管理理念先进、开发经验丰富。
2012年公司强势进驻万载县市场，竞获万载中心原橡胶厂地块，并全力精心打造万载地标性建筑—万象城市广场。
二、项目概况
（一）项目名称：
“宝源•万象城市广场”房地产开发二期工程
（二）项目建设单位：
江西宝源房地产开发有限责任公司
（三）项目建设地址：
项目地处宜春市万载县，宝塔东路以南，沿河东路以东，二路巷路以西。
（四）项目负责人：
李政
（五）项目建设规模及主要建设内容：
“宝源•万象城市广场”项目是万载老城区原橡胶厂改造项目，地块位于城区主干道宝塔东路以南，沿河东路以东，两路巷路以西。
西临龙河，东傍文明宝塔。
有两个地块组成，规划总用地面积52.42亩（34950㎡）其中地块一45.86亩（30577㎡），地块二6.56亩（4373㎡）。
地块整体大致呈现正梯形形状。
性质为商住用地，商业部分产权40年，住宅部分产权70年。
万象城市广场项目总体规划总建筑面积（总计容面积）122165.67㎡，其中商业部分73839.67㎡，住宅部分48326㎡。
项目规划地下停车库20661.71㎡。
项目集购物中心﹑商业街﹑高层住宅﹑酒店式公寓为一体的城市综合体。
二期工程规划建设用地面积11677.39㎡，总建筑面积（计容）为49994.9㎡，主要建设商业步行街建筑面积11828.9㎡、沿街建设六栋高层住宅建筑面积38166㎡；地下层（不计容）建筑面积7509.01㎡。
（六）项目总投资及资金来源：
二期工程投资估算18906.75万元。
二期工程建设资金来源：
通过企业自筹落实项目资本金7000万元（含购地款），不足资金向银行贷款6000万元，预售房款再投入5906.75万元。
（七）主要经济技术指标
总经济技术指标
名称
面积
单位
用地面积
34950.43
平方米
总建筑面积
142827.38
平方米
计入容积率建筑面积：
（地上建筑面积）
122165.67
平方米
其中
集中商业面积
49994.9
平方米
商铺面积
18213.74
平方米
住宅面积
48326.00
平方米
不计容积率建筑面积
20661.71
平方米
其中
地下车库面积
20661.71
平方米
容积率
3.50
/
建筑密度
54%
%
绿地率
35%
%
机动车停车泊位
548
辆
其中
地面停车位
73
辆
车库停车位
475
辆
二期工程技术指标
名称
面积
单位
用地面积
11677.39
平方米
总建筑面积
57503.91
平方米
计入容积率建筑面积：
（地上建筑面积）
49994.9
平方米
其中
集中商业面积
0
平方米
商铺面积
11828.9
平方米
住宅面积
38166
平方米
不计容积率建筑面积
7509.01
平方米
其中
地下车库面积
7509.01
平方米
容积率
4.39
/
建筑密度
54%
%
绿地率
35%
%
机动车停车泊位
176
辆
其中
地面停车位
6
辆
车库停车位
170
辆
（八）项目申请报告编制依据
1、《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》【发改投资[2007]1169号】
2、《江西省企业投资项目核准暂行办法》（江西省人民政府令第145号）
3、国家发改委《建设项目经济评价方法与参数》
4、建设部《房地产开发项目经济评价方法》
5、“宝源•万象城市广场”小区平面规划图
6、“宝源•万象城市广场”用地红线图
三、项目建设背景及必要性
（一）项目建设背景
近年，房地产业虽然受到国家宏观政策的限制，但仍是国民经济和社会发展的重要支柱产业之一。
全面启动激活房地产市场，对扩大投资和消费需求，加快城市化进程，具有十分重要的战略意义。
随着新世纪的到来，中国的商品住宅已进入一个新的换代期。
这是中国住宅建设快速发展进程中的必然阶段，促成这一时期到来的主要原因是：
1.国力增强，人们生活水平的普遍提高，从而对住宅开始了从量的需求向质的需求转变，追求质量好，品质高的住宅已成为新世纪不可阻挡的趋势。
2.我国的住宅商品化市场日趋成熟，不同需求的档次已经拉开，而其中的中高档住宅已率先进入换代期，由于房贷政策的不断完善，买得起好房子的人越来越多，这是换代住宅开始形成的市场基础。
3.从中国旧有住宅的布局看，有相当一部分已过早地进入了淘汰期，这也是与我国经济不发达，早期建造的住宅一次投资过低使得住宅寿命下降有关，换代是不可避免的。
4.住宅科技成果向住宅转化的速度明显加快，目前中国的商品住宅定位已经开始瞄准国际水平，而集合式住宅设计水平、智能化配置水平等方面实际上已超过一般发达国家。
5.建材和建筑部品的短缺状况已结束，品种和类型的多样化有力支持了住宅的升级换代。
6.我国的环保和可持续发展已刻不容缓，这也在新的目标上推动住宅建筑向更高层次的发展，生态环保和可持续发展不仅是住宅更新换代的侧重点，也是最鲜明的标志之一，更是21世纪全球研究的主课题。
7.人们的购买欲望理性增长。
正是由于这些原因的形成和不断成熟，中国商品住宅进入了一个新的换代期已是水到渠成了。
8.在万载县，房地产开发在全市经济发展中的地位和作用日益突出，不仅对拉动该市经济增长发挥了重要作用，同时对完善城市功能，提高城市品位，改善市民生活环境和居住水平等方面做出了较大的贡献，房地产业已经成为了该市国民经济的支柱产业。
万载县房地产市场呈现了许多特点和热点，整个市场的运行是积极的、良性的。
所以江西宝源房地产开发有限责任公司认真调研、考察、论证，拟实施“宝源•万象城市广场”开发建设工程项目。
本项目就是在这种背景下提出来的。
（二）项目建设的必要性
房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。
该项目在上述良好的发展现状和发展趋势下，抓住契机，以需求为导向，以调控为手段，全面合理地开发和利用万载县的土地和城市空间，全力建设万载县的房地产经济，全面促进万载县经济、社会的可持续发展。
其主要性表现在以下几点：
1.该项目的开发，可以改善万载县居民的住房水平，也是城市发展规划的需要。
随着万载县对外开放和招商引资的不断扩大，旅游业的迅猛发展，交通条件的改善，城市基础设施建设的增强和城市整体服务功能的不断提高，万载县商业、餐饮、高中低档住宅等需求呈现出强劲的增长势头。
在万载县新城区进行房地产开发，不但可以改善万载县居民的住宅水平，而且也是城市发展规划对外开放的需要。
2.该项目通过土地利用和市场规范运作，不断优化城市空间结构。
房地产运作实际上是城市土地利用问题，它是由土地利用的专一性和排他性决定的。
土地及其依附的建筑及其由此形成的人口聚集模式是构成城市空间结构最基本的要素，是城市功能分区的实际体现。
通过土地的合理利用和市场规范运作，并取得最佳效益的目标和实质，应是城市社会经济的协调推进，城市空间结构的优化，真正实现城市可持续发展，而不能仅仅看成是为城市政府带来多少土地的出让金和税源，或是给开发商带来多少利润，也不能单纯看成是为城市居民解决了多少住房。
能否通过土地合理利用市场规范运作，优化城市空间结构的关键性在于建立在土地价值和价格一致的土地收购、储备、出让的规范运作、土地使用方向和开发时空选择的整体调控到位。
该项目统一规划，统一布局；合理利用土地，规范市场动作，将会使万载县的城市空间从整体结构上得到改善和优化。
3.该项目通过房地产建筑设计和色彩调配，美化城市形象。
城市形象是指公众对城市内在实力，外显活动和发展动力的具体感知，总体看法和综合评价。
城市形象是城市特色的具体体现，是城市景观与环境的有形展示。
美化城市形象，不仅需要从城市整体上进行科学的形象设计，更需要从微观上，通过房地产的规范运作，达到逐步美化城市形象的目标。
该项目的建筑设计和色彩调配从城市历史文化积淀实际出发，重视城市整体和局部的“人、时、空、美”的结合，避免和杜绝建筑设计和色彩的千篇一律和反差太大。
通过房地产建筑设计、合理布局和色彩调配来具体实现对万载县城市形象的美化。
4.该项目通过合理开发，促进城市可持续发展。
城市可持续发展的核心是人的全面发展，它包涵发展、协调、限制和公平的目标和内容，其中公平是其核心的体现，在政府宏观调控下的房地产规范运行，应在提高效率的前提下，将实现开发、运营的公平性、确保“人人有住房”作为基本目标，其中经济适用房的合理开发是必然选择。
该项目符合政府关于房屋开发的住房标准的要求，进行总体设计和把握，合理开发万载县的空间结构，合理设计产品的标准，使万载县的城市开发得到可持续的发展。
本项目所在地位于万载县老城区，随着万载县城市总体规划的确定和重点配套项目的投资建设，万载县城区将面临新一轮的发展建设高潮，给房地产市场带来新的发展契机。
而随着城市化进程的发展，当地居民对于房地产产品更新换代的需求将越来越明显，这又给房地产的再发展提供新的机遇。
根据本项目所在的整体市场环境、区域特点、地块属性及发展趋势等综合因素分析，本项目志在打造城市形象的标志性、建设集商业、娱乐、休闲、居住功能为一体的特色休闲商业区。
四、工程技术方案
（一）建筑规划
1、建设背景
1.项目概况
本规划地块地处宜春市万载县，宝塔东路以南，沿河东路以东，二路巷路以西，规划总用地34950.43㎡，总建筑面积141748.89㎡。
建筑为商业综合体、商业街以及高层住宅。
建筑限高90米，容积率设计为3.50。
2.区位分析
2.1.交通区位分析
地块北侧为宝塔东路，是万载县城区的重要东西干道；地块西侧是24m沿河东路，将结合龙河驳岸处理打造沿河景观路；地块东侧是12m二路巷路。
整个地区的交通便利。
2.2.自然地理条件分析
目前地块内无拆迁物，场内地势自东北向西南方向由低向高，项目用地范围内地质情况良好，场地东南部分有小山丘。
2.3.人文地理条件分析
地块东北角是当地历史文物——文明塔，是一种精神象征。
而本案地块原为县橡胶厂，当地居民有着特殊情结。
2、设计
1.建筑规划依据及要求
1.1《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）
1.2《住宅设计规范》（GB50096-1999）（2003年版）
1.3《住宅建筑规范》（GB50368-2005）
1.4《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）（2001年版）
1.5《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）
1.6《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
1.7《高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（2005年版）》
1.8《江西省城市规划管理技术导则》
1.9《江西省城乡规划条例讲稿》
2.规划构思
切入点：
◎项目位于新老城区结合部，商业价值如何实现？
◎什么样的商业模式能在这里存活？
◎7万平方米的商业体量，什么业态能使之具有持久生命力？
◎如何实现商业与住宅的均好性?
◎如何更好的利用周边的自然环境，充分发挥地块潜在价值，提升居住品质。
因循以上几点，本案定位为“万载商业地标，区域首席RBD”，目标是打造“城市活力的发生器”。
通过形成“城市空间的聚集点”、“城市形象的标志性”、“集商业、娱乐、休闲、居住功能为一体的特色休闲商业区（RBD）”三大策略实现精品项目的打造。
3.规划结构
3.1.交通系统
3.1.1.动态交通——交通结构
区内实现人车分流，仅在用地南端设置连通沿河东路与二路巷路，同时承担商业后勤通道。
商业出入口沿东、北、西三面布置，动线顺畅便捷。
住宅可从首层入户，也可通过综合体东南角的集中大堂提升至空中花园，再分流到各单元。
地下车库出入口共设三个，区内南端车行道2个，沿河商业街1个。
3.1.2.停车
机动车停车考虑地上和地下相结合，共548辆。
3.2.绿化景观系统
3.2.1.商业广场
本案建筑临北面宝塔东路后退24米，整合原街心绿地，打造数千方的商业广场，通过绿化与铺装、喷泉、小品等元素结合，营造高品质的城市开放空间。
3.2.2.空中花园
商业屋面通过覆土和景观打造，同时结合住宅架空层，形成住宅的空中花园。
既有效隔离商业的喧闹，又增强住宅的私密性，提升住宅的居住品质。
3、建筑设计
3.1商业综合体
商业综合体共设5层，其中吊层1层，地上4层。
利用地形高差设置了三个不同标高的沿街外店铺，内部形成不同业态的商场，并通过5个中庭和垂直交通联系各层空间。
3.2沿河商业街
沿河商业街设3层，与综合体之间形成16米的商业内街。
业态以休闲、娱乐、餐饮为主，同时考虑了住宅的首层入户。
3.3住宅
住宅共设7个单元，全部为高层。
户型面积区间为50~144平方米。
其中1-3#楼为13层，一梯三户；4-5#楼为21层，一梯三户；6#楼为21层，一梯四户；7#楼为24层，一梯6户。
3.2.建筑外观风格
商业综合体及商业街采用现代风格，通过干挂石材、玻璃幕墙、金属等现代材料的搭配组合，以及对材质色彩的应用，渲染出浓厚的商业氛围。
住宅外观风格采用ART-DECO风格，能很好地与基座结合，形成整体的建筑群落，实现区域地标的目标。
3.5人防设计
小区北侧靠近主干道处，将结合公共绿化单建地下室设计地下车库，战时作为人防使用，以满足人防需要。
3.6无障碍设计
根据《城市道路和建筑物无障碍设计规范》，本案住宅为低层及多层住宅部分，可不考虑无障碍设计。
高层住宅部分和社区服务中心部分，根据《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）本案无障碍实施范围包括以下部位：
建筑入口及门、水平与垂直交通、公共厕所等。
在建筑主要入口设残疾人坡道，入口平台宽23米，坡道宽1.25米，坡度为1：
12，入口平台与室内高差为15，以缓坡过渡。
公共走道宽度≥1.7米。
楼梯为无障碍楼梯，采用有休息平台的直线形梯段；梯段宽度>1.5m；楼梯两侧设扶手；踏面平整而不光滑；明步踏面设高50mm的安全挡台；距踏步起点和终点300mm设提示盲道；踏面和踢面的颜色有区分和对比；踏步宽度>0.26m，高度<0.14m。
（二）结构设计
1、工程概况
该项目位于江西省宜春市万载县城、在宝塔西路与沿河东路交汇处，本项目为七栋高层住宅及配套裙楼组成，分别为住宅、大型商业，最高层数为27层。
2、设计标准
本工程结构设计安全标准由下列方面描述：
2.1结构安全等级为二级，设计年限50年。
建筑抗震设防分类为丙级，地基基础设计等级为乙级，耐火等级为一级。
2.2建筑抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组，建筑的设计特征周期值为0.35s，其地面粗糙度取B类
2.3基本风压为0.30KN/㎡。
2.4楼面和屋面活荷取值按《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012版）执行。
2.5结构的稳定性、强度、刚度、耐久性、舒适性、延性及裂缝宽度等结构指标限值按照现行结构设计规范执行。
3、设计依据
3.1国家有关荷载、抗震、钢筋混凝土、地基基础设计规范
建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）
建筑结构荷载规范（GB50009-2012）
建筑抗震设计规范（GB50011-2010）
高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2010）
混凝土结构设计规范（GB50010-2010）
建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）
建筑地基处理技术规范（GSJ79-2002）
建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）
砌体结构设计规范（GB50003-2001）
岩土工程勘察规范（GB50021—2001）
3.2建筑及设备专业提供的设计条件文件。
3.3政府有关部门审批文件
4、设计荷载
楼屋面主要活荷载标准值取值如下：
（KN/M2）
超市3.5
商店3.5
餐饮/娱乐3.5
住宅2.0
走廊2.5
阳台2.5
卫生间2.0
电梯机房7.0
上人屋面2.0
不上人屋面0.5
疏散楼梯3.5
5、结构体系
5.1本工程主体结构：
住宅分别为13层与24层，均采用现浇钢筋混凝土框支剪力墙结构，裙楼为4层采用现浇钢筋混凝土框架结构，楼板采用现浇钢筋混凝土双向连续板。
5.2结构抗震等级：
13层框支剪力墙抗震等级：
底部加强区为三级，非加强区四级，24层框支剪力墙抗震等级：
底部加强区为二级，非加强区三级，框支框架抗震等级均为二级，裙楼框架结构抗震等级为三级
5.3基础形式待详细地质勘探完成后再最终确定。
5.4结构主要材料的选用：
混凝土等级:
框支柱采用C45~C55，转换梁板C45~C55，剪力墙采用为C30~C55，一般柱采用C30~C55，一般梁采用C25~C55
钢材：
钢筋为Ⅰ级和Ⅱ级和Ⅲ级。
非承重墙墙体：
内外隔墙均采用加气砼砌块。
6、结构体系分析
本工程采用框支剪力墙结构与框架结构，其主要抗震和抗风力构件为剪力墙和框架柱及梁、板，传力途径直接、明确，结构计算及构件的内力和位移分析可通过计算软件进行，结构的薄弱部位易于控制其出现，一些重要构件的抗震构造措施易于掌握。
本工程建筑平面较为规则，沿建筑物竖向并无大的内收和外挑，结构竖向刚度较为均匀；结构体系安全、可靠。
（三）给排水设计
1、设计依据
1.1国家现行的有关规范及规定；
1.2建筑专业提供的资料；
1.3甲方提供的市政资料和设计要求；
1.4市政规划要点。
2、给水系统
2.1最高日生活用水量为269.5m3/d，最大时用水量25.83m3/h。
2.2水源：
由市政自来水供水。
从市政给水管网上引两条管径为DN150的引入管供小区用水，引入管引至小区泵房水池。
2.3本小区生活及室外消防用水均采用市政压力直接供水。
3、热水系统
住宅各户热水系统由太阳能热水系统及各自的燃气热水器配合组成。
4、排水系统
4.1小区排水为雨污分流制。
4.2最高日污水排水量为242.55m3/d。
4.3小区地下室污、废水由集水坑收集后采用排水泵提升，排入室外雨水管道。
小区建筑物地面上的污水由排水立管收集后排出室外，经化粪池处理后排至小区附近市政污水检查井。
4.4建筑物雨水采用有组织排放，屋面雨水经雨水斗收集排至小区内雨水管道，地面道路雨水经雨水口收集也排至小区内雨水管道，最后统一排至小区附近市政雨水检查井。
设计雨水重现期建筑物采用2年，小区管网采用1年。
5、消防给水系统
5.1本建筑给水水源为城市自来水，采取两路进水，分别由市政路的市政供水干管引入小区泵房水池，由水泵加压供水，管径均为DN150。
在建筑四周形成环状管网，并在该环状管网上布置消火栓，消火栓间距不大于120米，室外消防水量15升/秒。
5.2地下车库设临时高压室内消火栓给水系统。
5.3地下车库设自动喷水灭火系统，危险等级为中危险Ⅱ级，喷水强度为8L/min*m2,保护面积为160m2
（四）电气设计
1、设计依据
1.1《供配电系统设计规范》GB50052-2009
1.2《10KV及以下变电所设计规范》GB50053-95
1.3《通用用电设备配电设计规范》GB50055-2011
1.4《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010
1.5《低压配电设计规范》GB50054-2011
1.6《建筑照明设计标准》GB50034-2004
1.7《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008
1.8《电力工程电缆设计规范》GB50217－94
1.9《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95（2005版）
1.10《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98
1.11《综合布线系统工程设计规范》GB50311-2007
1.12《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94
1.13《商店建筑设计规范》JGJ48－88
1.14各专业提供的相关条件资料。
2、设计范围
2.1.10KV变配电所设计
2.2.动力配电及控制
2.3.建筑照明
2.4.建筑物防雷
2.5.接地系统
2.6.综合布线系统（电话及局域网）
2.7.有线电视系统
2.8.闭路监控及门禁系统
2.9.火灾自动报警及联动系统
3、工程概况
宝源·万象城市广场位于江西省万载县。
总用地面积34950.43㎡，总建筑面积为：
144739.55㎡；裙房部分为大型商业及商铺，裙房以上部分为住宅，地下室一层为汽车库及设备用房。
整个建筑类型属于一类高层公共建筑（商住楼）。
4、电力负荷计算
4.1主要用电指标
停车场：
15W/m2；设备用房：
100lx；商业：
130W/m2；住宅：
60W/m2；室外照明：
3W/m2。
4.2负荷计算
总设备安装容量：
13490KW
总计算负荷：
8839.4KW
安装变压器总容量：
11000KVA
4.3用电负荷等级
本工程消防控制室、消防水泵、消防风机、消防电梯、应急照明、弱电机房商场备用照明、客梯、生活水泵、污水泵等用电为一级负荷,商场自动扶梯、空调等用电为二级负荷。
一级负荷中的特别重要负荷（如大型商场的经营及设备管理用计算机系统用电），除有两个或两个以上市政电源外，应增设EPS或UPS应急电源。
本工程选用柴油发电机组作为备用电源，
5、供配电系统
5.1电源及电压
住宅部分：
采用一路10KV高压电源进线；
商业部分：
为保证本工程大量一、二级负荷供电，拟采用两路10KV高压进线；一级负荷（含特别重要负荷）要求从不同的两个城市区域变电站各引来一路独立的10KV专用高压电源，两路互为备用，中间设联络开关，当一路10KV高压电源发生故障或检修时，另一路高压电源不应同时受到损坏或检修，且能承担本工程一级负荷100%的负荷容量。
另设低压柴油发电机组（0.38KV）作为自备电源。
5.2配变电所及变压器选择
本工程拟设两个变电所，变压器总安装容量为11000KVA。
具体分配如下：
住宅部分变电所变压器总安装容量为四台500KVA干式变压器；商业部分变电所变压器总安装容量为四台1250KVA+四台1000KVA干式变压器。
住宅部分高压配电设备采用环网柜，商业部分高压配电设备采用中置柜（内装真空断路器），变压器采用SCB10系列带外壳干式变压器，低压配电屏采用GCK型低压抽出式成套开关设备.低压配电柜的进出线采用下进下出方式。
5.3功率因数及无功功率补偿
无功功率的补偿采用在变电所低压侧母线集中补偿方式。
补偿后功率因数达COSφ=0.92。
5.4高压供配电系统及室外线路
高压供电系统高压采用单母线配电方式，中间设联络开关，高压柜选用中置柜，设高压计量，室外高压线路在室外穿管埋地敷设，电缆埋深0.8米，中间设电缆手孔井，其间距不大于50米。
5.5继电保护
电力变压器装设电流速断保护、过电流保护和温度保护，低压侧单相接地短路利用高压侧的过电流保护。
5.6
升级会员 