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精品敬老院项目研究建议书

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敬老院建设项目建议书

第一章总论1

1.1项目名称及承办单位

1.2项目拟建地址

1.3项目规模

1.4主要技术经济指标

1.5编制依据

1.6编制原则

1.7项目定位

第二章项目建设的背景、必要性及可行性

2.1项目建设的背景

2.2项目建设的必要性

2.3项目建设的可行性

第三章地址选择与建设条件

3.1地址选择

3.2外部条件

第四章建设内容与建设方案

4.1建设内容：

4.2建设方案

4.3土建设计方案

4.4公建配套工程

第五章节能

5.1用能标准和节能规范

5.2工程项目节能措施

5.3节水

第六章 环境影响和水土保持方案

6.1环境影响分析

6.2项目水土保持方案

第七章 项目组织与管理

7.1项目组织

7.2项目管理

第八章项目招标方案

第九章 项目实施进度与工程管理

9.1项目建设期

9.2项目实施进度安排

9.3工程施工与管理

第十章投资估算及资金筹措

10.1投资估算依据

10.2投资估算范围

10.3项目投资估算

10.4资金筹措

第十一章经济效益分析

11.1成本估算

11.2年收入估算

11.3资金回收

第十二章社会效益分析

第十三章结论

第一章总论

1.1项目名称及承办单位

1.1.1项目名称

XXX市唐户屯敬老院建设项目

1.1.2项目承办单位

边宏宇

1.1.3项目建设单位概况

XXX市庆强公司建立于一九九二年，生产销售于一体，多年以守法经营，诚信销售立足于全国各地的橡胶防老剂销售之列，取得了效益的同时，为国家缴税千万余元。

1.2项目拟建地址

项目拟建地位于XXX市庆阳唐户屯，太子河畔。

1.3项目规模

项目占地21亩，拟建三层砖混结构环型楼1栋，建筑面积6000余平方米；一层砖混结构餐厅1座，建筑面积500平方米；配套设施建筑面积200平方米;总建筑面积7000余平方米。

活动场1000平方米。

1.4主要技术经济指标

项目总投资：

800万元，全部为固定资产投资。

项目用地：

项目占地21亩，拟建三层砖混结构环型楼1栋，建筑面积6000余平方米；一层砖混结构餐厅1座，建筑面积500平方米；配套设施建筑面积200平方米;总建筑面积7000余平方米。

活动场1000平方米。

项目建筑面积：

。

活动场：

1000平方米；

绿化率:

40%；

总容积率：

0.55。

1.5编制依据

⑴《民用建筑设计通则》（JGJ37-87）

⑵《方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范》

⑶《办公建筑设计规范》（GBJ11-89）

⑺《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）

1.6编制原则

通过对该项目的基本概况进行调查了解、根据辽宁省XXX市老人赡养现状及老年人总量和预期老年人总量发展，经考察，认为项目可行。

并根据XXX市总体规划要求，对该项目建设的必要性、建设规模、建设条件、技术方案、投资估算、资金筹措、项目运营情况及财务评价进行分析。

1.7项目定位

本项目定位为中档，目标客户为有稳定收入来源的部分家庭老年人、乡镇部分比较富裕的家庭中的老年人和作为社会慈善部救助的部分孤寡老人。

第二章项目建设的背景、必要性及可行性

2.1项目建设的背景

2.1.1我国已进入老龄化社会阶段

国务院日前印发《中国老龄事业发展“十二五”规划》（以下简称“规划”），规划指出，未来20年，中国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。

北京大学人口研究所常务副所长陈功表示，人口老龄化将带来巨大的社会保障压力。

其中的重中之重是老年人的社会保障问题，需要着力解决。

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规划指出，“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰的到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。

从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3％增加到16％，平均每年递增0.54个百分点。

规划指出，在快速发展的老龄化进程中，老龄事业和老龄工作相对滞后的矛盾日益突出。

主要表现在：

社会养老保障制度尚不完善，公益性老龄服务设施、服务网络建设滞后，老龄服务市场发育不全、供给不足，老年社会管理工作相对薄弱，侵犯老年人权益的现象仍时有发生。

规划提出，未来五年，将完善老年人口户籍迁移管理政策，为老年人随赡养人迁徙提供条件。

此外，要广泛开展老年健康教育，增强老年人运动健身和心理健康意识，重点关注高龄、空巢、患病等老年人的心理健康状况。

2.1.2老年人养老逐步向养老院转移

受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。

但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性转变。

2.1.3家庭因素催生老年人公寓的产生和发展

自我国七十年代中期实行计划生育政策以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。

许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，建设老年人公寓的呼声日益高涨。

2.2项目建设的必要性

2.2.1XXX市老年人现状

相关统计数据显示，XXX市老年人每年正在以3.3%（约8800人）的速度递增。

2010年，XXX市老年人口已达到30.9万人，占人口总数（183.5万人）的16.8%，到2020年将达到42.3万人，占人口总数（186.5万人）的22.7%。

到时，平均4.4个人中就有1位老年人，80岁以上的高龄老人将会越来越多，这也是XXX市人口老龄化的高峰期。

2.2.2老年人居住养老问题现状

2.2.2.1老年人公寓明显不足

2.2.2.2养老院规模小、配套设施不足

2.2.2.3养老院需要建设

2.2.2.4服务人员的安排

如果在XXX唐户屯建一家养老院，就能安排工作人员20-30人，具能解决就业问题，为社会承担一份责任。

2.3项目建设的可行性

1、落实党中央、国务院关于老龄工作具体要求

本项目实施，是落实三个代表重要思想的实际行动。

广大老年人曾经为国家的建设和发展做出了自己的贡献，让老年人分享改革开放和经济社会发展的成果，体现了国家和社会对老年人的关怀。

2、是应对人口老龄化、做好老龄工作的重大举措。

老龄工作涉及经济、政治、文化和社会生活等诸多领域，关系到国计民生和改革、开放、稳定的大局。

满足老年人不断增长的物质和文化需求，实现老龄事业与经济社会协调发展，促进社会公平和稳定，是社会主义现代化建设一项重要而紧迫的战略任务，必须办好、办实。

3、减轻老年人家庭和社会压力的重要举措。

解决老年人及其子女的后顾之忧，使老年人老有所养、老有所乐，使子女可全身心地投入到工作中；为老年人提供健康锻炼和服务，有利于老年人的健康保健和生活质量的提高，减轻家庭和政府的压力，对解放劳动力、增强生产力，对我国的现代化建设和长远发展具有现实意义和战略意义。

4、是党和政府关注社会弱势群体，解决群众实际困难的需要。

本项目建设，不但顺应了老年人群体的“民意”，而且吸纳了一批下岗人员再就业，不仅解决了因下岗带来的经济困难问题，而且通过在老年福利事业岗位上辛勤工作，实现自己的人生价值，为我国的社会稳定和经济发展做出贡献。

5、是建设社会主义新农村、构建和谐社会的需要。

建设社会主义新农村、构建和谐社会是当今我国社会主义建设的主旋律。

搞好敬老院建设是适应新形势发展、促进老年人事业发展的重要举措，也是建设社会主义新农村、构建和谐社会的需要。

6、XXX市唐户屯敬老院是XXX市一所福利机构，项目建设符合区域福利规划、合理配置福利资源的基本原则。

7、项目建设希望受到市委、市政府的高度重视和大力支持，能给予很多优惠政策，并无偿划拨21亩土地用于项目建设。

综上所述，建设一座具有相当规模、较高管理水平和服务能力的社会福利机构，是十分必要和可行的。

第三章地址选择与建设条件

3.1地址选择

3.1.1项目所在地理位置

⑴地点与地理位置

敬老院拟建设工程选址在XXX市庆阳唐户屯，交通方便、地势平坦开阔、空气新鲜、阳光充足、排水畅通、环境适宜、公共设施比较完善、没有污染源，适宜养老。

占地面积要在21亩以上。

⑵场地权属及占地面积

项目占地21亩以上，属于建设用地，符合市土地利用规划。

3.1.2场地建设条件

⑴自然条件

1地形、地貌

XXX庆阳邻鞍山、沈阳、本溪…交通发达。

建于太子河畔，依山傍水，一年四季空气清新，适合老年人居住，休闲娱乐。

②气象条件

XXX地区一年四季气候分明。

③水文条件

有地下水资源

④工程地质条件

根据《中国地震动参数区划图》的标准和《建筑抗震设计规范》，该工程按7度地震烈度设防。

3.2外部条件

该项目工程所在地交通便利、通讯畅通、电源方便充足。

但是需要控制施工噪音、扬尘、处理建筑垃圾等。

3.2.1交通

交通便捷。

3.2.2电力

项目用电XXX市电力公司供电系统提供。

3.2.3供水

由市供水公司供水。

3.2.4排水

设单立管排水系统，污水排入市政污水管网。

第四章建设内容与建设方案

4.1建设内容：

拟建三层砖混结构环型楼1栋，建筑面积6000余平方米；一层砖混结构餐厅1座，建筑面积500平方米；配套设施建筑面积200平方米;总建筑面积7000余平方米。

活动场1000平方米。

环形楼内设老年人生活居室280间，设计床位600个，楼内设计无障碍通道。

生活设施齐全，备有有线电视、外线电话、呼叫器、热水瓶、石英钟、大衣柜、床头柜、沙发椅等设施。

设有活动室、乒乓球室、VCD机、琴类、棋类、麻将、报刊杂志等文化娱乐设施。

完整配套的医疗设备。

餐厅建筑面积1000平方米，并设有残疾人专用设施设备。

4.2建设方案

4.2.1总平面设计

环型楼

配套设施

活动场

餐厅

锅炉房

主楼中间建设花园式绿地，其他地带种植花卉或果木，并在适宜地带安置老年人运动器材，建成形式多样、种类齐全、空间丰富、环境优美的修养娱乐场所，充分体现中心敬老院的人文内涵和生态意识。

4.3土建设计方案

4.3.1建筑设计

新建建筑物按照《建筑设计防火规范》《方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范》《民用建筑设计通则》《住宅建筑设计规范》及国家现行有关规范、规定的要求，进行室内外平面功能和立面设计，力求做到线条清晰、造型美观，既有城市特色、又有田园风光的建筑风格，同时满足消防、疏散的有关要求。

楼房各居室按星级设置，有单人间、双人标准间，走廊、卫生间、阳台设扶手栏杆，地面装修采用防滑材料，方便老年人活动、行走。

各层设有员工值班室、开水间及其他公共用房，做到布局合理，使用方便安全。

根据老年人生理特点，在日照和朝向、温度和湿度、通风和空气质量、噪声控制、景观视野、建筑风格、装修品位等多方面，满足老年人对居住质量的全面要求。

4.3.2结构设计

1）设计依据

《建筑结构设计统一标准》、《建筑结构荷载规范》、《砌体结构设计规范》、《混凝土结构设计规范》、《建筑抗震设计规范》、《建筑地基基础设计规范》

基本风压0.3KN/平方米，地面粗糙度C度。

本工程抗震烈度为7度，场地类别为II类，建筑物安全等级为二级。

2）上部结构

主体楼为三层建筑，砖混结构，所有建筑均采用承重多孔粘土砖，结构整体性好，利于抗震。

3）基础选型

新建建筑物为三层砖混结构建筑物，结构形式采用天然地基、条形基础。

4.4公建配套工程

4.4.1给水工程

给水有保障，水质符合《生活饮用水卫生标准》，可以满足本项目生活用水需要。

4.4.2排水系统

室内排水采用污水、废水分流制，室外采用雨、污水分流制。

粪便污水进入生活污水净化池处理后排入院内污水管网；食堂废水经隔油池隔油处理后与其余一般废水进入废水处理设施处理，然后排入市政污水管网。

4.4.3消防系统

消防用水由给水管道供给，设置室内、室外消火栓高压给水系统、火灾自动报警系统，消防给水接入消防给水系统。

楼内设置消防栓的数量由计算确定，消火栓设在走廊、楼梯附近等明显易于取用的地点，且间距不大于30m，能够保证同层任何部位有两个消火栓的水枪同时到达。

室外消防栓保护半径为200米，布置间距不大于120米。

4.4.4供热、采暖

本项目采暖热负荷,设计采用20吨锅炉1台。

卧室、会客室、餐厅采暖温度20摄氏度，卫生间（浴室）采暖温度25摄氏度。

中心敬老院每层设加热器1台，提供饮用开水；沐浴用水专设热水器和太阳能热水器。

户外管采用PE-X管，热熔连接。

户内埋地板环型管铺设供暖，采用交联塑复合PE-XA管，卡箍连接。

管道的热补偿采用波纹管葡长期补偿器，补偿器设在检查井内。

为方便维修，在管道各分支处均设关断用阀门和检查井。

4.4.5供电及电信

项目用电利用供电公司的供电系统，由现有变电所供给，用电负荷为100KVA，现有能力可满足要求。

新建建筑设低压配电室，低压配电采用放射式及树干式相结合的配电系统，全部采用电缆配电，电缆采用直埋敷设。

建筑物内电源为380/220伏，三相无线制。

建筑物内照明配线沿墙、梁、柱等暗敷，室内插座选用安全型。

楼内公共照明以节能荧光灯为主，走廊、楼梯间设安全出口灯及事故照明灯，户外照明由配电室集中控制。

防雷接地系统,在建筑物层顶设避雷网，利用建筑物柱内主筋做防雷引下线，基础钢筋网做地接板，辅助人工地极。

引下线与接地网及层面避雷网可靠焊接，组成防雷接地系统。

设备接地、通讯等电子设备接地与防雷接地系统共享接地装置，要求综合接地电阻小于1欧姆。

本项目电话通信电信公司市话网接入，有线电视由有线电视网络公司的有线电视干线引入。

第五章节能

5.1、用能标准和节能规范

5.1.1本项目属于建筑行业，应采用建筑节能规范。

执行标准为：

5.1.1《中华人民共和国节约能源法》

5.1.2《国务院关于加强节能工作的决定》（国发【2006】28号）

5.1.3《辽宁省人民政府关于加强节能工作的决定》

5.1.4《国家发展改革委员会关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》（发改投资【2006】2787号）

5.1.5《民用建筑节能管理规定》（建设部令第76号）

5.2工程项目节能措施

5.2.1建筑结构中的节能设计

1）建筑设计

所有构、建筑物体形系数控制在0.3左右，窗墙面积比控制在0.4以下，利于节能。

建筑设计尽量减少外维护结构面积，减小热交换，外立面尽量简单，避免较多凹凸和悬挑，利于节能，外墙采用浅色调，利于夏季减少吸热。

建筑的楼梯间和外廊设置门窗；楼梯间隔墙和户门应采取保温措施；西向窗户均设遮阳罩。

2）维护结构设计

窗户面积不宜过大，窗墙面积比不超过0.4，设计中应采用气密性良好的窗户，其气密性等级，不低于现行国家标准《建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法》（GB7107）规定的Ⅲ级水平。

围护结构的热桥部位应采取保温措施，以保证其内表面温度不低于室内空气露点温度并减少附加传热热损失。

建筑物外墙在室外地坪以下的垂直墙面，以及周边直接接触土壤的地面应采取保温措施。

屋顶和东、西向外墙采取保温措施，满足隔热设计标准的要求。

3）建筑通风设计

在建筑物采用气密窗或窗户加设密封条的情况下，房间设置可以调节的换气装置，门窗及换气装置的布置，利于空气调节和夏季通风散热。

5.2.2电气照明

照明节能根据不同用途从照明合适、灯具布局合理、采用高效光源灯具、提高控制水平等方面入手，大房间采用高光强气体放电光源，其它房间尽可能采用节能灯具诸如荧光灯等，在不同照明质量的前提下，要有效控制单位面积的安装功率。

采用各种类型的节能节电开关和管理措施，充分利用天然光并根据天然光的照度，确定照明点亮的范围。

5.2.3供热

本工程项目设有生活热水系统，设计中采用玻璃棉保温材料对热水箱热水管道进行保温，以减少热损失。

5.3节水

给水系统选用节水型装置设备，阀门等一些冲洗设备尽量安装自动控制装置，减少自来水跑、漏现象，降低水泵启停次数，合理布局布置管线,减少水头损失。

第六章 环境影响和水土保持方案

6.1环境影响分析

6.1.1环境保护标准

按照国家环境保护有关规定，本项目主要采用如下标准：

《开发建设项目水土保持方案技术规范》（SL204-98）；

《水土保持综合治理技术规范》《污水排放综合标准》《地其他有关标准。

6.1.2项目运营期环境影响分析

（1）水环境影响分析

本项目产生的污水为厕所、厨房含油废水。

厕所污水经化粪池处理，厨房含油废水经隔油处理后，可合并排入市政排污管道，对周边水体环境无直接影响。

（2）声环境影响分析

本项目投产后，各主噪声基本在50-80dB之间。

各声源中分体式空调及配电等声源经墙体隔音后，对外界环境影响较小；厨房设备噪声经厨房内合理布局和隔声处理，对外界的影响基本可以控制在50dB以下。

（3）大气环境影响分析

本项目废气排放主要为厨房油烟及锅炉废气。

油烟经净化处理装置达标后排放；锅炉废气经油烟净化器处理后排放。

因此本项目以上两股废气的排放对周边的环境影响较小。

（4）固废物影响分析

本项目产生的固体废弃物主要是生活垃圾及食堂废料。

本项目生活垃圾集中收集后交由环卫部门处理；食堂饭、菜剩余物也可委托环卫部门处理，餐厅泔水油要求由具有专业废弃食用油收集处理资质的单位进行收集和处理。

各类固废经合理处置后对周边环境影响较小。

6.1.3项目建设期环境影响分析

一、项目建设对环境影响主要有以下几方面：

（1）施工扬尘对环境的影响：

在整个施工期，产生扬尘的作业有土地平整、打桩、回填、道路灌注、建材运输、露天堆放、装卸和搅拌等过程，如遇干旱无雨季节，加上大风，施工扬尘将更严重。

（2）施工噪声对环境的影响：

施工的噪声源主要有挖土机、推土机、装卸机、打桩机、水泥搅拌机、吊车、沙轮机、电钻、电梯、切割机及各种车辆等。

（3）施工排水、弃土及垃圾对环境的影响：

施工期间，施工人员日常生活需排放一定量的生活废水；施工过程中将产生一定量的建筑废弃物，同时在建设施工期间需要挖土、运输弃土，运输各种建筑材料，如砂石、水泥、砖瓦、木料等。

二、施工期间环境保护措施

项目严格按照当地有关规定进行文明施工，落实具体的安全文明施工措施。

（1）施工扬尘

对运输黄砂、石子、建筑垃圾等车辆应严密覆盖，绝对防止散落；对施工场地和道路应实施洒水抑尘；对露天砂石等建筑材料堆场必须用帆布或塑料纺织布封盖。

（2）施工噪声

施工过程中尽量选用低噪声设备；加强高噪声施工设备的维修管理，减少设备非正常的噪声；施工车辆的运行路线和时间尽量避开噪声敏感区和噪声敏感时段；除抢修、抢险、施工工艺或特殊要求必须连续作业外，尽量不在夜间进行产生环境噪声污染的施工作业。

因特殊要求需夜间施工的，报环保部门施工场界噪声限值》中的标准的规定。

（3）施工排水、弃土及垃圾

施工过程中的泥浆废水、机械清洗废水、施工队伍和生活污水应经处理后方可排放；不能综合利用的建筑垃圾及多余建筑材料，不能随意堆放，应及时清运、妥善处理。

6.2项目水土保持方案

项目在施工建设中的地基开挖及施工车辆的频繁往来将不可避免地损坏原土地的自然地貌和地表植被，损坏水土保持设施，导致水土流失，因此要严格做好各项水土保持措施，处理好场地的排水，防止发生水土流失。

施工建设过程所需石料填方拟商业采购，同时在石料运输途中，应防止石料抛洒路面造成新的水土流失；施工过程中，应尽量做到挖填同步；完善排水设施，筑好排水沟，有效汇集水流，避免水流冲走砂土，破坏周边水土，施工结束后，应及时对场地进行平整和复原。

第七章 项目组织与管理

7.1项目组织

为了保证项目的顺利实施，项目组亲自管理此项工程。

保证项目的如期顺利施工。

7.2项目管理

7.2.1项目实施管理

本项目的建设过程实行项目法人责任制、招标投标制、工程监理制和合同管理制。

7.2.2项目资金管理

项目资金严格执行国家规定的财务制度，由项目组建人自筹。

项目建成后，审计部门要对项目资金的使用进行逐项审计，并做出审计结论，接受各部门的全面验收。

第八章项目招标方案

一．本项目的工程施工、监理单位将采用公开招标的形式予以确定。

二．本项目拟采用公开招标方式择优选择勘察设计、建筑施工、监理与安装单位。

招标范围为限额以上的土建工程，给排水、暖通等安装工程等。

三．招标组织形式：

招投标工作将委托具有招标资质的中介机构进行代理。

四．工程质量要求：

按国家有关规范进行验收。

五．评标组织、评标原则及决标：

1．根据七部委《评标委员会和评标方法暂行规定》及国家、省市有关招投标法规、规定及项目的特点组成招标领导小组和评标、决标小组。

2．评标原则

（1）报价合理。

（2）能够满足招标文件的实质性要求，工期及质量、安全有保证。

（3）技术力量和管理水平符合要求以及单位资信业绩良好。

3．决标

评标专家组根据招标文件中的评标办法进行评标，向招标领导小组推荐候选单位，并提供详细的评标报告。

招标领导小组经综合考虑后择优选定中标单位，向中标单位发放中标通知书。

第九章 项目实施进度与工程管理

9.1项目建设期

本项目建设期为一年。

9.2项目实施进度安排

1、项目审批

2、前期准备

3、规划与设计

建筑方案设计；

施工图纸设计工作。

4、建设工程招投标

建设工程招投标。

5、工程施工

项目开工；

建筑主体结顶；

建筑施工全面完成，室外工程开始施工同时进行设备安装调试工作，接受各工种与各行业主管部门验收；

室外工程施工和设备安装调试工作结束，各部门、各行业的验收全部结束，工程交付使用。

工程实施进度横道图

看工程进度

9.3工程施工与管理

本项目监理单位、施工单位的选择均实施招投标制度，以公开招标的方式选择报价合理、能够满足建设工期及质量、安全有保证、技术力量和管理水平符合要求以及资信业绩良好的单位。

为保证工程质量，工程实施过程中严格控制原材料的质量，施工单位采购的材料、半成品、构配件，须采用大中型厂家生产的优质产品，符合施工图纸和有关标准、规范的要求，并有相关的产品合格证明及相应的检测数据，其产品品牌、产地、质量均须发包方和监理签证认可，在使用前应按发包方和监理要求进行检验或试验，不合格的不得使用。

 施工过程中各有关单位必须严格按施工图纸、国家现行有关标准和规范、工程质量检验评定统一标准等文件的要求,精心组织施工;各种记录,检验试验数据准确,档案资料齐全,通过健全质量保证体系和检查制度，严格把好每道工序的质量关，以确保全部工程达到良好的质量。

施工过程中还应保证安全、文明、协调施工，采取严格的安全防护措施，杜绝发生各类安全事故。

第十章投资估算及资金筹措

10.1投资估算依据

（1）辽宁省建设工程造价标准。

（2）本项目的建设规模、占地面积及各单项工程的建设内容和工程量。

（3）相类似建筑近年的投资估算指标。

10.2投资估算范围

投资范围包括本项目的建筑工程、设备及安