年度报告年广州市房地产土地市场年度分析报告.docx
《年度报告年广州市房地产土地市场年度分析报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《年度报告年广州市房地产土地市场年度分析报告.docx（19页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
年度报告年广州市房地产土地市场年度分析报告
（年度报告）年广州市房地产土地市场年度分析报告
2010年广州市房地产土地市场年度分析方案
壹、2010年全年政府出让土地成交明细表（不含从化、增城）
广州市2010年全年成交土地（招拍挂）（不含工业）
出让时间
地块名称
土地属性
土地面积
容积率
总建筑面积
挂牌起始价
起拍楼面价
成交总价
成交楼面价
竞得开发商
（㎡）
（㎡）
（万元）
（元/㎡）
（万元）
（元/㎡）
3月10日
琶洲A区A13地块
商务办公用地
2777
≤3.0
≤83310
41498
4981
41498
4981
广东宝钢
3月17日
东风西路源溪大街14－20号之壹、源溪壹巷
二类居住用地
3104
≤6.95
≤18095
4465.367
2468
7100
3924
平南实业
3月18日
2010NJY-1南沙区南沙街金洲村
二类居住用地
10817
≤2.0
≤21634
2530
1169
2580
1193
肇庆第二建
2010NJY-2南沙区龙穴岛海港大道拐角处
商业用地
5916.32
≤5.0
≤29581.6
5238
1771
流拍
2010NJY-3南沙区南沙街芦湾村
二类居住用地
15385.07
≤2.5
≤38462.675
5874
1527
5874
1527
时代宏泰
4月16日
开发区KXC-J1-3地块
商业金融用地
6867
≤3
≤20601
2709
1315
流拍
4月27日
琶洲A区A12地块
商务办公用地
27614
≤3.6
≤99410
49023
4931
49023
4931
广东电网
4月29日
科学城KXC-F8-3地块
商业（商服）
6002
≤3.5
≤21007
2374
1130
2374
1130
广州珍宝巴士XX公司
5月6日
白云新城AB2910005地块
商业金融业用地
16909
≤5.03
≤85058
34000
3997
52500
6172
佛山市伊爵投资管理XX公司、佛山市尚盟资产管理XX公司
5月24日
开发区KXCD-D3-1地块
三类居住用地
11326
≤2.8
≤31712
1405
1240.5
1455
1285（地面价）
广州森浩房地产投资XX公司
6月29日
芳村原高尔夫A地块AF030625
二类居住用地
28122
≤3
≤84366
27966
3315
62500
7408
中铁房地产集团
芳村原高尔夫B地块AF030622
二类居住用地
37000
≤3
≤91872
28529
3106
67000
7293
中铁房地产集团
7月8号
番禺区石楼镇大岭村
二类居住用地
107772（可建设用地93340）
≤1.8
≤168012
41500
2470
流拍
番禺区桥南街市良公路南侧
二类居住用地
22978
≤2.2
≤50552
20800
4115
21400
4233
保利房地产（集团）股份XX公司
8月31日
番禺区中心城区南区规划滨江大道北侧、规划德兴南路西侧政府储备用地南区5-3地块
二类居住用地
112731（可建设用地49686）
≤1.8
≤89435
39200
4383
49500
5535
广州市城市建设开发XX公司
番禺区中心城区南区规划滨江大道北侧、规划大涌路东侧政府储备用地南区4-2地块
二类居住用地、商业金融用地
243989
二类居住用地≤1.8；商业金融用地≤2.0
二类居住用地≤279922；商业金融用地≤46914
132500
4054
238000
7282
广州市城市建设开发XX公司
越秀区达道路
二类居住用地
5318
≤5.0
≤25540
8948
3504
9148
3582
广州南岭铁路房地产开发XX公司
9月19日
天河区广州氮肥厂地段
二类居住用地
56713
≤2.8
≤158796
76222
4800
129000
8124
深圳市天健房地产开发实业XX公司
荔湾区旧龙溪路高尔夫球场F地块AF030614
二类居住用地
39931（可建设用地35491）
≤3.0
≤106473
44719
4200
71000
6668
隽御管理顾问（广州）XX公司
荔湾区旧龙溪路高尔夫球场E地块AF030616AF030617
二类居住用地、幼儿园用地
59211（可建设用地54218）
≤2.8
≤143791
63268
4400
100000
6955
保利房地产（集团）股份XX公司
荔湾区旧龙溪路高尔夫球场D地块AF030619
二类居住用地
51274（可建设用地49348）
≤2.8
≤138174
59415
4300
80000
5790
保利房地产（集团）股份XX公司
9月20日
龙穴岛海港大道拐角内侧2010NJY-2地块
商业金融业用地
5916.32
≤3.5
≤20707.12
2744
1325
2744
1325
广州南沙国际物流XX公司
丰田生活区北侧2010NJY-4地块
商业金融业用地，可兼容二类居住
32264
≤3.0
≤96789
17076
1764
20600
2128
广东万业置地XX公司及广东创鸿房地产开发XX公司（联合体）
金洲管理区（祈福酒店南侧）2010NJY-6地块
商业金融业用地，可兼容二类居住
25248
≤3.5
≤88368
13250
1499
15700
1777
广州市合富投资XX公司
南沙牌坊北侧2010NJY-7地块
商务办公和商业金融业用地
9962
≤3.0
≤29886
7622
2550
流拍
9月20日
九龙大道以东中新知识城ZSCN-A3-1地块
科研设计用地
46950
≤2.0
——
26011
——
26011
480
广州知识城投资开发XX公司
九龙大道以东中新知识城ZSCN-A3-2地块
科研设计用地
48091
≤2.0
九龙大道以东中新知识城ZSCN-A3-3地块
科研设计用地
47906
≤2.0
九龙大道以西中新知识城ZSCN-B2-1地块
二类居住用地
121890（净居住面积98490）
≤2.6
10月18日
九龙大道以东、南部快速路以南中新知识城ZSCN-A1-1地块
科研设计用地
109644
≤2.0
——
31630
——
31630
374
广州知识城投资开发XX公司
九龙大道以西中心知识城ZSCN-B8地块
商业金融业用地
62569
≤3.0
九龙大道以西中心知识城ZSCN-B1-2地块
居住用地
109573（净居住87703㎡）
≤2.7（居住份额）
九龙大道以西中心知识城ZSCN-B9地块
居住用地
66789（净居住62889㎡）
≤3.2（居住份额）
10月25日
南沙行政中心东侧2010NJY-8地块
商业金融业，可兼容二类居住
33619
≤3.0
≤100857
10605
1052
10605
1052
银利（广州）电子电器实业XX公司
南沙科技创新中心南侧2010NJY-9地块
二类居住用地
21228.8
≤2.5
≤53072
8076
1522
8076
1522
广州南沙置业XX公司
10月26日
海珠区新港东路以北、琶洲大道以南AH040218地块
商业金融业用地
19742
≤5.0
≤98710
48862
4950
流拍
11月1日
越秀区下塘西登峰畜牧场地段
商住楼住宅小区
7055
——
≤14892
10800
7252
18500
12423
君华地产
海珠区新港东路以南、新滘东路以西AH041018、AH041023地块
AH041018:
商业金融业用地）、交通设施用地；AH041023:
商业金融业用地
AH041018：
29060；AH041023:
9175
≤6.0
AH041018：
≤174360；AH041023：
≤55050
88079
3839
88079
3839
地铁公司
白云区白云新城云城东路西侧AB2910002地块
商业金融业用地（C2）
23311
≤5.89
≤137403
67361
4902
67361
4902
南方航空
白云区金沙洲B3702A-06地块
住宅用地
94519
≤2.8
≤264653
111172
4201
221000
8351
深业南方
11月1日
九龙大道以东中新知识城ZSCN-A5地块
科研设计用地
64299
≤2.0
——
22525
——
22500
475
广州知识城投资开发XX公司
九龙大道以东中新知识城ZSCN-A6地块
商业金融用地
66066
≤3.0
九龙大道以东中新知识城ZSCN-A4地块
居住用地
104094（净居住92094㎡）
≤1.6（居住份额）
11月25日
荔湾黄沙大道广铁南站
居住用地、城市公共建筑用地、城市公共绿地
261507（可建筑面积155559）
≤3.2
≤497789
479227
9627
860000
17276
广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司
12月8日
科学城科翔路以北、香山路以东KXC-H1-1地块
商业金融业用地
180964
≤1.3
——
26005
1105
26005
1105
中国南方电网有限责任公司
12月16日
开发区科学城开泰大道以东，映日路以北KXC-I4-5地块
商业金融业用地
44754
≤2.2
——
13915
1413
13915
1413
广东省天然气管网XX公司
开发区永和区YH-E6-7地块
居住用地
16188
≤2.5
——
6500
1606
6500
1606
广州开发区工业发展集团XX公司
白云区云城西路东侧AB2910001地块
商业金融用地
39780
≤5.03
≤200100
99970
4996
144000
7196
上海绿地
白云区云城西路东侧、横二路南侧、白云二线北侧AB2907008-1、AB2907009地块
二类居住用地、公共服务设施用地
47485
二类居住用地≤2.81；公共服务设施用地≤0.78
二类居住用地≤117927；公共服务设施用地≤4320
84353
6900
240000
20352
保利广州
白云区云城西路东侧、横二路南侧、白云二线北侧AB2907008-2地块
二类居住用地
18998
≤2.81
≤53384
36835
6900
110000
20605
保利广州
白云区云城西路东侧、横二路南侧、白云二线北侧AB2907008-3地块
二类居住用地
20795
≤2.81
≤58586
40424
6900
117000
19971
中海地产
越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南以西烂尾地
商业、住宅
5382（可建设用地面积4026）
8.7
地上总建筑面积≤34943（含已建裙楼商业建筑面积16028平及未建住宅建筑面积18915平）
11452
3277
27000
7727
广州嘉强投资XX公司
12月21日
番禺区沙头街横江禺山西路南侧沙头街地块
商业用地
98417（可建设用地74170）
≤2.0
≤148340
32700
2204
32700
2204
广州海新冷冻仓储XX公司
番禺区大龙街东环路西侧地块
二类居住用地
10325（可建设用地7750）
≤4.0
≤31000
11400
3677
11400
3677
广州市盈创兴业地产开发XX公司
天河区东圃镇前进村中山大道以南
商品住宅
21517
——
≤35614.3
20521
5762
20251
5762
广东润通实业XX公司
花均区107国道以西A地块
商业金融业用地
41040（可建设用地25162）
≤2.0
≤50324
5284
1050
13500
2683
广州花均雅居乐房地产开发XX公司
花均区107国道以西B地块
商业金融业用地
85824（可建设用地62320）
≤2.0
≤124640
11566
928
30500
2447
广州花均雅居乐房地产开发XX公司
二、广州市2010年土地市场分析
1、土地出让成交情况
从2010年全年的土地实际供应量来见，截止2010年底，政府（不含从化、增城）招拍挂出让城镇建设用地（不含工业）共57宗（含流拍5宗），面积约291.77万平方米。
从区位来见，广州市的土地面积供应主要集中于荔湾、萝岗、番禺和白云，其中萝岗出让面积最大，占整体出让的37.93%，主要是由于2010年萝岗中新知识城出让土地面积较大，主要大力发展科研和相应的配套住宅的发展；而番禺区方面，虽然出让地块仅7宗，但其出让地块面积均较大，因此供地面积也相应较大。
广州市2010年土地成交情况壹览表
行政区域
供应宗地数
所占比例
供应面积（㎡）
所占比例
天河
2
3.51%
78,230
2.68%
越秀
3
5.26%
17,755
0.61%
海珠
4
7.02%
88,368
3.03%
荔湾
6
10.53%
218,642
7.49%
白云
7
12.28%
261,797
8.97%
黄埔
0
0.00%
0
0.00%
番禺
7
12.28%
857,719
29.40%
花均
2
3.51%
126,864
4.35%
南沙
9
15.79%
160,356.51
5.50%
萝岗
17
29.82%
1,107,972
37.97%
合计
57
100.00%
2,917,703.51
100.00%
（资料来源：
广州市国土资源和房屋管理局，同致诚评估公司整理）
2010年广州市分区土地出让面积分布图
工业市场方面，仍以萝岗工业用地出让为主，且出让地块多数以出让底价成交。
2、土地出让价格
2010年的土地市场出现前松后紧的局面，上半年供应数量较少，仅供应12宗土地，且流拍2宗，土地市场较为平静，2010年下半年，土地壹级市场供应量增加，且各区域均有较多宗地供应，壹级市场火爆，地王再次频频出现，主要体当下以下几点：
11月25日，荔湾黄沙大道广铁南站居住用地、城市公共建筑用地、城市公共绿地成交楼面单价达17276元/平方米，其成交单价已超过天河区珠江新城住宅楼面单价，成为拍卖时点的地王；
12月16日，白云区白云新城二类居住用地成交楼面单价突破2万元/平方米，再次刷新了广州市的新地王记录，和附近的新建普通住宅价格逼近；
11月1日，经过百轮激战，深业南方地产以22.1亿元夺得这幅“回炉”地块，8351元/平方米的楼面地价超越前地王身价（7935元/平方米）；
2010年下半年推地45宗，流拍三宗，壹宗位于南沙，壹宗位于番禺，仍有壹宗位于海珠琶洲，琶洲地块由于入市门槛过快，造成了流拍；
花均区此次推出了仅有的2宗商业金融业用地，成交楼面地价远高于起始的挂牌价，成交楼面单价于2500元/平方米左右。
3、土地市场分析
由量跌引发的土地市场冷清的连锁反应,更加让地方政府对于房产新政的实施进退俩难，广州传出市场土地供应“下限说”，有消息称“5平方公里其实是弹性供地区间的上限,仍有壹个鲜为人知的供地下限,为2平方公里”。
2010年广州全年计划出让商品住宅用地5平方公里，其中2平方公里位于中心城区，2010年上半年，广州土地市场交易惨淡，结果上半年只推出了12宗用地，且有俩宗流拍，上半年仅成交了0.4平方公里，占全年比例的8%，于壹线城市中排名垫底。
1-6月：
土地交易市场静如死水
6月29日中铁集团独揽荔湾高尔夫球场地块后，广州上半年土地出让宣告了壹段落了。
上半年广州住宅土地供应为6宗，商业用地6宗，其中俩宗商业用地流拍，土地总成交10宗，出让金总额为29.19亿，全年广州供地计划是2000万平米，上半年成交土地面积为15.9万平方米，这和全年土地出让计划相比，只是冰山壹角，仅是8%。
其他城市情况则大为不同，上半年南京土地出让金已达94.08亿元，杭州250亿，和之相比，广州土地出让效率偏低。
7-8月：
土地交易市场依然相对冷清
7-8月相继推出了5宗地块，主要集中于番禺区，其中番禺区中心城区南区规划滨江大道北侧地块交易价格突破了2007年原地王拍卖价，达到了7282元/平方米，使得番禺中心城区的楼面地价上了壹个台阶。
9-12月：
土地交易市场陷入疯狂
9到12月份，广州市共推出了40宗地，逐渐进入密集推地期，大面积地块较多，且推地数量较多，主要集中于各个区域。
且下半年土地市场整体比较火爆，特别是优质地块的拍卖，地价竞争较为激烈，如广铁南站地块，面积大，周边环境较为优越；白云新城地块，众多的开发企业见好其未来发展潜力，成交楼面地价超过2万元/平方米，刷新了新的地王记录。
总体来见，壹方面政策调控频繁出台，限购、限贷、央行加息、住房公积金存贷款利率调整、央行调高银行存款准备金率……10月15日到当下，从中央到广州本地，壹轮接壹轮的经济政策和楼市新政袭击市场。
然而，于这轮政策的狂风暴雨下，广州优质的土地资源依然受到开发商追捧。
从广州市国土局的推地情况见，能见出其“以优质地块吸引资金”的良苦用心，但开发商的态度仍有待观察。
另壹方面，受政策调控的影响，广州土地市场将维持冷热不均的现象，市中心地块和交通配套及资源丰富的地块拍卖，继续发“高烧”，土地价格依然会继续走高，成交非常的活跃。
郊区土地，其价格不稳定，甚至恐怕遭遇流拍或底价成交的现象。
三、广州市2011年土地市场展望
从2010年整体的房地产、土地、金融政策来见，整个房地产市场偏于收紧的主线，预计未来土地出让市场将有所收紧，我司对2011年土地市场展望如下：
1、从2010年土地、房地产政策来见，除了稳定房地产市场价格外，需增加土地供给，特别是保障性住房的供给，因此，预计2011年土地市场供应结构有所调整，将继续大量增加保障性住房用地供应；
2、囤地查处力度有所加强，特别是对囤地壹年之上未开发的企业禁止其再购买土地进行开发，且银行准备金不断上调，房地产开发贷款有所收紧，对房地产开发企业均有壹定的打击；通过打击囤地炒地的行为，减少开发企业坐等土地涨价的心理，实现土地市场的有效需求。
从而减少开发企业拿地的盲目性，减缓土地价格增长速度。
升级会员 