合肥市登云庭小区房地产资产评估报告.docx

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合肥市登云庭小区房地产资产评估报告

房地产资产评估报告

合肥市登云庭小区

团队成员：

XXXXXXXXXXX

班级：

11级会计学

学校：

XXXXXXXX

二〇一三年十一月

房地产资产评估报告

--------------合肥市登云庭小区

一、前言........................................................................................................................3

二、估价师声明.............................................................................................................3

三、估价的假设和限制条件.........................................................................................4

四、房地产估价结果报告..............................................................................................5

（一）委托估价方................................................................................................................5

（二）受托估价方................................................................................................................5

（三）估价对象....................................................................................................................5

（四）估价目的.....................................................................................................................6

（五）估价时点.....................................................................................................................6

（六）价值定义......................................................................................................................6

（七）估价依据......................................................................................................................6

（八）估价方法....................................................................................................................7

（九）、估价结果...................................................................................................................7

（十）、估价作业日期...........................................................................................................7

（十一）、估价报告应用的有效期.....................................................................................7

（十二）、其他需要说明的问题...........................................................................................8

（十三）、估价人员..............................................................................................................8

五、房地产估价技术报告.....................................................................................................8

六、评估结论.................................................................................................................14

七、附件.........................................................................................................................................14

一、前言

本团队这次资产评估的对象是位于合肥市西一环内的登云庭小区。

为充分保证委托人的个人隐私，本团队对评估报告内的部分信息与数字予以虚化！

二、估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、没有人对本估价报告提供了专业帮助。

7、估价报告依据委托方提供的相关资料出具，委托方应对资料的真实性承担法律责任。

8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。

未经本评估机和评估人员同意，本估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。

评估机构及估价人员不对委托方及报告审查部门以外的单位及个人使用本报告造成的任何后果承担任何责任。

9·本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。

房地产估价师：

xx

2013年11月23日

三、估价的假设和限制条件

1、本评估报告仅供委托方为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考，委托方因其他目的使不当而造成的损失，本评估公司不承担任何责任。

2、本次房地产的现场勘查工作根据委托方提供的房地产评估委托书及相关资料进行，房地产估价范围由委托方界定并对其负相应法律责任。

3.本报告所称的“估价价值”系指我们对所估价的房地产在规划用途不变、持续使用以及在估价时点的外部经济环境在可预期的将来无重大变化的前提下对上述委估房地产的公允价值意见。

4、基于估价目的，本估价报告估价结果是对2013年11月23日这一估价时点委估房地产的客观公允市场价值的反映，没有考虑将来可能追加付出的价格对估价价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇不可抗力对估价价值的影响。

5、注册房地产估价师执行房地产估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表意见，不对估价对象权属及附着于估价对象上的其他权利进行确认或发表意见，估价对象的法律权属及附着于估价对象上的其他权利由委托方负责解释。

6·本次评估以估价对象不涉及任何抵押担保以及其他法定优先受偿款为假设前提，否则应对本次估价结果进行相应调整。

7、我们的估价结果成立的前提是委托方提供的资料属实，委估房屋产权完整，具有合法的土地使用权等。

委托方对所提供资料的真实、完整、合法性承担法律责任，如因委托方提供的相关证明资料不实造成估价结果失真，我们将不承担任何法律和经济责任。

8、我们估价的实体以我们现场拍照和勘察的估价对象外部实体为准，但在本次估价中估价人员没有接受对估价对象结构及基础进行检测的委托，估价人员不能确定估价对象结构及基础没有缺损。

9、由于本次估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益、各项服务配套设施及整体房地产占用土地的使用权为假设前提。

10、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑估价对象未来市场价格波动风险、快速变现损失及费用以及转让时应交纳的相关税费等对估价结果的影响。

委估对象为住宅用房，具有一定的通用性和独立适用性，如果在估价时点进行快速变现其可能实现的变现价格一般在市场价值的70%左右，在短期内可变现，所实现的变现价格应优先支付评估拍卖费及按规定缴纳的税费等费用。

合肥市xxx房地产资产评估事务所

2013年11月23日

四.房地产估价结果报告

（一）委托方

名称：

合肥市登云庭小区

法定代表人：

xxx

地址：

合肥市[蜀山区-五里墩]合作化路与长江西路交口向北200米

面积：

89.0平米

联系电话：

189xxxx9186

（二）估价方

名称：

xxx

地址：

合肥xxx房地产估价公司

联系电话：

xxxxxxx

资格等级：

xx级

估价机构证书编号：

xx房地自估（2013）第xxxx号

（三）估价对象

1.本次估价对象为位于合肥市蜀山区西一环内登云庭小区A区xx幢xxx室房地产。

房型：

2室2厅1卫。

朝向：

南北。

面积：

89.0平米。

装修：

普通装修。

楼层：

16/33.建造年代：

2010年。

位于合作化路与长江西路交口向北200米。

周围有安徽农业大学附属中小学，安徽大学江淮学院，安徽农业大学，安徽中医学院。

大润发，国购广场，红府超市，优购邻里购物中心等商业中心。

目前有21路，12路,13路直线到达。

该地交通方便，基础设施，公共服务设备齐全，自然环境·生活环境好。

估价对象平面布局好，采光通风好，维护情况好。

2.小区概况

小区地址：

合作化路与长江西路交口向北200米

物业类型：

普通住宅

竣工时间：

2009-01

开发商：

安徽众力房地产开发有限责任公司

物业费：

1.00元/平方米·月

共有二手房：

11套

12月均价7560元/平米，比11月上涨0.09%

评估该房地产2013年11月的市场价值

（四）评估目的

为该住房出售提供参考。

（五）评估基准日

二零一三年十一月二十三日

（六）评估原则

1、合法原则

2、替代原则

3、最高最佳使用原则

4、估价时点原则

5、客观、公正、公平原则

（七）评估依据

1、国家标准《房地产估价规范》

2、房地产估价委托书

3、房地产估价合同书

4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息

5、委托方提供和估价人员现场勘查取得的全部资料

6、《中华人民共和国城市房地产管理法》

7、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》。

（8）评估方法

按照《房地产估价规范》的要求,根据当地房地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点而确定本次估价根据估价目的及估价对象的区位条件和用途以及实地勘察结果采用成本法、收益法和市场比较法对估价对象进行评估。

市场比较法:

是以替代原则为理论依据将估价对象房地产与近期已经发生类似交易的房地产加以比较对照从交易情况交易日期区域因素个别因素等方面修正得出估价对象房地产价。

（9）估价结果：

经过我事务所评估人员科学的分析和测算，在以为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为评估目的的前提下，根据国家对房地产估价的规范要求等，选用科学的评估思路及方法，委估对象于估价时点2013年11月23日公开的市场评估总价为654180元（大写：

人民币陆拾伍万肆仟壹佰捌拾元整），评估单价为7350.34元/平方米。

（十）估价作业日期：

2013年11月20日至2013年11月23日。

（十一）、估价报告应用的有效期

1:

本估价报告所示的评估结果为估价对象于估价时点2013年11月23日公开市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应调整，如果完成评估报告日至使用本评估结果的时间超过一年（即有效期为2013年11月23日至2014年11月23日），我们对此结果造成的后果不负任何责任。

2、估价时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。

否则，我们对此结果造成的后果不负任何责任。

3、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响；故贷款人（金融机构）应定期或者在房地产市场价格化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

（十二）、其他需要说明的问题

1、本次评估的对象以委托方所提供的有关资料及数量为准。

2、在本次评估中，委托方提供的资料如有虚假，由委托方承担法律责任。

3、本评估报告专为委托方按委托目的使用，未经批准，不得转载或作他用。

4、上述评估结论是反映委估对象在本次评估目的下，根据评估原则确定的现行公允价，未考虑国家发生宏观经济的政策变化及遇自然力或其他不可抗力对评估价的影响。

5、本估价报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托方不承担任何责任。

（十三）、估价人员

评估机构负责人：

xxx

估价人员：

xxx

估价报告审核人：

xxx

评估机构：

合肥市xxx房地产资产评估事务所

报告出具时间：

2013年11月23日

五、房地产估价技术报告

市场比较法

市场比较法：

在求取估价对象房地产的价格时,并且将估价对象房地产与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较,选取近期同类型房地产交易实例并与估价对象比较,从交易情况,交易日期,区域因素,个别因素等方面进行修正得出估价对象房地产的价值

比较因素选择

根据估价对象的房屋条件，影响估价对象的主要因素有：

A、交易时间：

确定房地产价格指数

B、交易情况：

是否为正常、公开、公平、自愿的交易

C、区域因素：

主要由交通条件（距区域主干道距离、距区域中心距离、公交便捷度、对外交通便利度）、基础设施状况、车流量、环境优劣度等

D、个别因素：

主要有建筑结构、布局、建筑装修、成新状况、小区环境、采光通风、建筑朝向、楼层、配套设施等.

1、编制比较因素条件说明表：

比较因素条件说明表

比较因素

内容

估价对象与可比实例

估价对象

可比实例1

可比实例2

可比实例3

位置

西一环路

西一环路

西一环路

西一环路

土地使用年限（年）

50

50

50

50

交易日期

2013年11月

2012年11月

2013年8月

2013年11月

土地用途

住宅

住宅

商住

住宅

交易情况

正常

正常

正常

正常

交易价格（元/m2）

待估

7250

7050

7301

临街状况

临街

不临街

临街

临街

建筑面积

89.0平方米

79.25平方米

100.17平方米

93.56平方米

楼层

16楼

15楼

17楼

18楼

装修情况

中档

中档

中档

无

朝向

南

南

北

北

采光

好

一般

一般

好

噪音

一般

一般

一般

好

空气状况

良

良

良

优

户型

优

中

优

中

2、编制比较因素条件修正系数表：

比较因素条件指数表

比较因素

内容

估价对象与可比实例

估价对象

可比实例1

可比实例2

可比实例3

位置

100

100

100

100

土地使用年限（年）

100

100

100

100

交易日期

100

100

100

100

土地用途

100

100

100

100

交易情况

100

100

100

100

临街状况

100

99

100

100

建筑面积

100

98

99

99

楼层

100

99

101

102

装修情况

100

100

100

98

朝向

100

100

102

102

采光

100

98

99

100

噪音

100

99

100

102

空气状况

100

100

100

101

户型

100

97

100

97

3、编制因素比较修正系数：

比较因素条件指数修正表

比较因素

内容

估价对象与可比实例

可比实例1

可比实例2

可比实例3

位置

100/100

100/100

100/100

土地使用年限（年）

100/100

100/100

100/100

交易日期

100/100

100/100

100/100

土地用途

100/100

100/100

100/100

交易情况

100/100

100/100

100/100

临街状况

100/99

100/100

100/100

建筑面积

100/98

100/99

100/99

楼层

100/102

100/100

100/99

装修情况

100/100

100/100

100/98

朝向

100/101

100/102

100/100

采光

100/98

100/99

100/100

噪音

100/99

100/100

100/102

空气状况

100/100

100/100

100/101

户型

100/97

100/100

100/97

以估价对象区域因素为100，则可比实例所在区域与估价对象所在区域因素比较表及修正系数表

区域比较因素修正表

分析：

从表上我们可以得知：

①可比实例123交易情况价格类型均为正常价格类型，故对交易情况不修正。

②经调查测算，本市估价对象同类房地产价格从2012年11月至2013年11月基本无太大的价格浮动，故对交易日期不修正。

③经比较，该区域小区建筑房屋位置差别不大，故不予修正。

4、对个别因素进行修正

以估价对象个别因素为100，则可比实例个别因素与估价对象个别因素比较表和修正系数表见下表

个别因素修正系数表

可比实例A

100/97

可比实例B

100/100

可比实例C

100/97

计算比准价格

比准价格=可比实例×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

计算结果见下表：

可比实例

交易价格

交易情况修正系数

交易日期修正系数

区域因素修正系数

个别因素修正系数

比较价格

1

7250

100/100

100/100

100/100

100/97

7474.22

2

7050

100/100

100/100

100/100

100/100

7050

3

7301

100/100

100/100

100/100

100/97

7526.80

由表可知，三个可比实例与待估对象都具有较强的可比性，取三个可比实例的比较价格的算术平均数做市场法的计算结果。

估价对象房地产单价=（7474.22+7050+7526.80）/3=7350.34（元/平方米），则该房地产评估价值为7350.34*89.0=654180.26（元）

赞同

即市场比较法的评估结果为7350元/平方米，房地产估计价值为65万元。

六、评估结论

经过我事务所评估人员科学的分析和测算，在以为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为评估目的的前提下，根据国家对房地产估价的规范要求等，选用科学的评估思路及方法，委估对象于估价时点2013年11月10日公开的市场评估总价为人民币

654180.26元（大写：

人民币柒拾壹万捌仟捌佰一拾叁元整），评估单价为7350.34元/平方米。

七、附件

上述图片均摘自安居客网