淮南市物业管理招标投标管理暂行办法.docx

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淮南市物业管理招标投标管理暂行办法

淮南市物业管理招标投标管理暂行办法

第一章总则

第一条为了规范物业管理招标投标活动，维护招标投标活动当事人的合法权益，促进物业管理市场的健康发展，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》的有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内，选聘物业服务企业实施物业管理而进行的招标投标活动，适用本办法。

使用国有资金支付物业服务费用的物业管理招投标活动，适用《淮南市招标投标监督管理暂行办法》。

　第三条物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第四条开发建设单位出售新建物业前，应当通过招标投标方式选聘具有相应资质等级的物业服务企业进行物业管理。

同一物业管理区域内投标人少于3个或者建筑面积规模在5万平方米以下的住宅物业、建筑面积规模在2万平方米以下的非住宅物业，经物业所在地的区房地产管理局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质等级的物业服务企业。

　　政府提倡和鼓励业主大会和其他物业所有权人通过招标投标方式，选聘具有相应资质等级的物业服务企业。

　第五条市房地产管理局负责全市物业管理招标投标活动的监督管理。

　　各区房地产管理行政主管部门负责本辖区内物业管理招标投标活动的监督管理。

第六条市物业管理协会具备相应资质后，可以作为前期物业管理招标代理服务机构。

第七条市物业管理协会必须在市物业管理行政主管部门管理和监督之下，依法组织招标活动，遵循国家和政府对招标人规定的要求，在招标人委托的范围内办理招标事宜，维护招标投标当事人的合法权益。

任何单位和个人不得违反法律、法规和规章规定限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

第二章招标

第八条本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的开发建设单位、业主大会和其他物业所有权人。

招标人可以委托市物业管理招标代理机构，办理招标事宜。

　　业主大会决定通过招标投标方式选聘物业服务企业的，应当授权其业主委员会履行招标人职责，具体组织招标活动。

 第九条　招标人自行招标的，应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的区房地产行政主管部门备案：

（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；

（二）招标公告或者招标邀请书；

　　（三）招标文件；

　　（四）法律、法规规定的其他材料。

区房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

第十条招标人选择市物业管理协会代理招标的，办理招标受理时应当提供以下材料：

（一）企业营业执照复印件；

（二）建设工程规划许可证及规划详图或规划总平面图复印件；

　　（三）授权委托书；

　　（四）招标文件；

　　（五）招标公告；

　　（六）其他材料。

第十一条物业管理招标分为公开招标、邀请招标两种方式。

具体的招标方式由招标人根据物业项目的特点自行选定；招标方式一经确定，中途不得变更。

除本办法第四条第一款规定以外的特殊招标项目，采用协议方式的，须经过市房地产管理行政主管部门批准。

第十二条　招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告或者在市房地产管理局指定的物业管理招投标网上免费发布招标公告。

公告期不应少于3个工作日。

　　招标公告应当载明以下主要内容：

（一）招标人名称；

（二）招标项目名称、地址、使用性质、建筑面积竣工交付使用时间等基本情况；

　　（三）投标资格条件；

　　（四）投标人报名地点、期限以及获取招标文件的办法；

　　（五）业主大会选聘物业服务企业的，应当说明物业服务企业变更情况。

　　招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具有相应资质等级的物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

第十三条招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

　　招标文件应当包括以下内容：

（一）招标人基本情况，包括名称、地址、联系方式等；

（二）招标项目基本情况，包括物业名称、坐落地址、四至范围、物业类型、总占地面积、总建筑面积、房屋幢数、房屋建筑结构、经规划部门批准的规划详图或规划总平面图、物业功能分区、配套设备的技术参数、绿化情况及物业管理用房配置等；

　　（三）物业管理服务内容及标准；

　　（四）对投标人及投标文件的要求；

　　（五）招标活动方案；

　　（六）评标标准和评标方法；

　　（七）物业服务合同的签订说明；

　　（八）其他事项的说明及法律、法规和规章规定的其他内容。

　　　第十四条招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。

　　实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

　　资格预审文件一般应当包括下列内容：

（一）预审申请书格式和申请人须知；

（二）申请投标物业服务企业的资质等级证书、营业执照复印件；

　　（三）主要管理业绩的证明材料，技术装备和财务状况；

　　（四）拟派出项目负责人和主要管理人员的简历、资格和业绩等证明材料。

　　第十五条经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。

　　在资格预审合格的投标申请人超过10家时，招标人可以从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人参与竞标。

　　第十六条招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。

公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。

　第十七条招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在现场踏勘后5日内，以书面形式通知所有的招标文件收受人。

澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

　　第十八条招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等项目的详细资料。

对投标申请人提出的疑问，招标人应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

　　第十九条招标人不得向他人透露已获取招标文件的投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

　　第二十条在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

　　第二十一条通过招标投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限，完成物业管理招标投标工作：

（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日、预售商品房项目应当在取得《商品房予售许可证》之前完成；

（二）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；

　　（三）重新选聘物业服务企业的物业管理项目应当在物业服务合同届满或者解除合同前完成。

第三章投标

第二十二条投标人为取得物业管理资质的法人企业。

投标人投标必须符合招标公告要求的条件。

第二十三条投标人应当在投标截止日期前，将标书密封送交投标人，并由招标人签收，在开标前不得开启。

第二十四条投标人可以对投标书进行补充修改，补充修改的内容必须在投标截止日期前密封送交招标人，并由招标人签收。

补充修改的内容作为投标书的组成部分，并以补充修改的内容为准。

第二十五条投标人对物业管理费用的测算，应当以我市现行的相关规定为准。

第二十六条投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

　　投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。

　　投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。

　　禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

第四章开标、评标、定标

第二十七条开标由招标人或者物业管理招投标服务机构主持，邀请所有投标人参加，并应邀请市物价主管部门相关工作人员参加。

第二十八条开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

第二十九条评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

评标委员会应由招标人代表及物业管理方面的技术、管理方面的专家组成，人数以5至9人为宜，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。

前款专家应当从事物业管理相关工作满五年以上且具有中级以上职称或者具有同等专业水平（标准另行制定）。

市物业管理协会应建立全市物业管理招投标评标专家库。

招标人可从专家库名单中随机抽取评委；特殊招标项目可以直接从专家库中确定。

　与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。

第三十条招标人应当在开标前一个工作日内，到物业管理协会抽取评标专家，并由招标人代表书面签字确认。

第三十一条开标应当按照下列规定进行：

　　由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。

经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容，并统一转交评标委员会。

招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，收到的所有投标文件，开标时应当众予以拆封，统一转交。

开标过程应当记录，并存档备查。

第三十二条评标由评标委员会主持。

招标人应当采取措施，保证评标在严格保密的情况下进行。

任何单位和个人不得非法干预，影响评标过程和结果。

第三十三条评标委员会可以要求投标人对投标文件中含意不明确的内容作必要说明，但说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件实质性内容。

第三十四条评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审，并向招标人提出书面评标报告，评标委员会都应在评标报告上签字。

评标报告应当如实记载以下内容：

（一）评标的基本情况和有关数据表；

（二）评标委员会成员名单；

　　（三）开标记录；

　　（四）符合要求的投标人一览表；

　　（五）废标情况说明；

　　（六）评标标准、评标方法或者评标因素一览表；

　　（七）评分一览表；

　　（八）经评审的投标人排序；

　　（九）推荐的中标候选人名单和签订合同前要处理的事宜；

　　（十）澄清、说明、补充事项纪要。

第三十五条评标委员会经过评审，认为所有投标均不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。

招标人应当依据本办法重新招标。

第三十六条市、区物业主管部门应委派监察人员监督，也可以委派公证机构人员监督开标评标的全过程。

第三十七条招标人应当在评标委员会出具评审结果之日起30日内确定中标人。

　　招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

　　招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立物业服务合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

　　第三十八条招标人和物业管理招投标服务机构应当对投标文件的内容进行保密，不得复印、抄录。

在确定中标候选人当日将全部投标人的投标文件封存一份备查，其余投标文件退还。

封存的投标文件满三个月后退还。

　　第三十九条新建物业项目，招标人与中标人应当自签订物业服务合同之日起三十日内，到市房地产管理局办理物业管理备案手续。

第五章附则

第四十条招标人以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人的；招标人在评标委员会依法推荐的中标人以外确定中标人的；按照本办法规定，招标人在所有投标被评标委员会否决后，自行确定投标人的；中标无效，责令改正。

中标人无正当理由不与招标人签订合同的，一年内不得参加物业管理项目的投标。

第四十一条投标人相互串通投标或者与招标人串通投标的，或者以其他不正当方式谋取中标的，中标无效。

情节严重的，公告取消其两年内参加投标的资格。

第四十二条投标人或者其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议或者向有关监督部门投诉。

第四十三条招标人对未中标人的投标书负有保密责任。

招标结束后及归还投标人。

如果需要保留，应当与投标人协商，并给予必要的经济补偿。

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第四十四条本办法自公布之日起施行。

第四十五条凤台县、毛集实验区参照本办法执行。