房地产项目前期顾问服务内容.doc

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本项目前期顾问+营销诊断阶段工作内容

阶段服务内容——第一阶段：

整体市场调研

第一篇：

项目背景及项目本体分析

1.项目本体情况

Ø项目整体的规模、经济技术指标和初步的规划

Ø项目的区位、边界与四至

Ø现状地块自然资源条件

Ø周边现有的交通状况

Ø项目及其周边人口（居住人口/产业人口）

Ø地块的附着物及其拆迁安置情况

Ø周边已建成物业对项目的影响

Ø其它设施状况

Ø小结：

项目属性界定——四线城市的产业综合体项目

第二篇：

城市特点及机会分析

1.城市发展状况研究

Ø鹤壁市城市发展阶段及特征分析

Ø鹤壁市经济发展情况分析

Ø鹤壁市城市化情况及趋势分析

Ø鹤壁市未来消费、人口发展研究

Ø鹤壁城市交通格局及发展机会

Ø小结：

城市发展趋势总结

2.城市空间及规划研究

Ø鹤壁城市发展规划研究及展望项目所在区域在城市规划中的价值功能定位

Ø项目所在区域未来的规划发展机会

Ø城市功能板块构成研究

Ø小结：

城市功能机会研判

3.总结：

鹤壁在河南区域面临的机会和价值体系梳理

第四篇：

城市房地产市场研究

1.鹤壁市土地市场概况

2.鹤壁市各种物业类型市场分析

a）住宅市场研究（供给、需求、竞争、产品、客户研究）

b）商业市场研究（供给、需求、竞争、产品、客户研究）

c）酒店市场研究（供给、需求、竞争、产品、客户研究）

d）公寓市场研究（供给、需求、竞争、产品、客户研究）

e）其他市场供给及需求分析

3.潜在客户需求特征分析（置业客户、商务客户等）

Ø资源价值感知

Ø置业动因分析

Ø配套设施需求

Ø商业设施需求

Ø价格接受水平

Ø产品需求特征

总结项目的城市机会、资源优势和客户机会，发掘项目赖以依存的核心价值和市场空间

阶段服务内容——第二阶段：

项目前期产品及营销诊断

第一篇：

消费者价值取向研究

a）消费者细分类型

b）消费者购买偏好分析

c）消费者价值主张

d）价值取向与项目价值点衔接

第二篇：

项目竞争解析

a）  房地产市场销售阶段特征

b）   市场供求、价格研究

c）   竞争项目研究

d）   项目营销SWOT解析

第三篇：

营销案例借鉴

第四篇：

营销策略总纲

a）  项目核心竞争力解析

b）  营销条件评价

c）  营销核心问题界定

d）    项目形象定位

e）    项目客户定位

第五篇：

营销策略体系

a）    推广、渠道策略

b）    活动、事件策略

c）    推售、价格策略

d）    展示、包装策略

e）    销售、管理策略

阶段服务内容——第三阶段：

项目物业发展建议

第一篇：

规划布局及物业建议

1.概念性规划意向方案

2.总体规划理念

3.规划布局原则

4.未来打造意向

5.创新要点建议

6.项目规划布局及分区建议

7.项目功能分区及空间结构

8.规划指标（功能比例、开发强度等）

9.项目核心区的位置与规模

10.项目的功能布局

11.资源利用等（水系的利用方式）

12.项目产品业态建议

13.商业业态及体量建议

14.酒店业态及体量建议

15.住宅业态及体量建议

16.商务业态及体量建议

17.其他业态及体量建议

18.公共配套设施建议

第二篇：

项目开发实施策略

1.开发次序与期限

2.产品销售节奏

3.配套实施节奏

4.项目价值实现节奏

第三篇：

总体投资收益分析

1.项目总投资核算

2.项目总收益核算

3.项目投资可行性分析

第四篇：

启动策略

1.启动区位置

2.启动区规模

3.启动产品定位

4.客户定位

5.价格定位

第五篇：

物业发展建议

1.本项目驱动模式与价值点衔接

2.当地现有同类物业类型创新点分析

3.基于竞争及区域价值的物业发展建议

Ø规划设计要点

Ø建筑设计要点

Ø建筑风格及外立面建议

Ø环境、景观设计要点建议

Ø市场服务及市场管理要点

Ø配套设施建议

Ø其它相关事项

第六篇：

启动区环境及景观设计要点

1.园林风格建议

2.景观体系建议

3.资源展示

4.与产品的价值联动

第七篇：

启动区配套设施建议

1.配套建议

2.共享空间/灰空间等

3.车位比

阶段服务内容——第四阶段：

规划设计跟踪服务

1、设计开始前阶段：

1）完成规划设计任务书，并与发展商进行沟通；

2）组织由发展商、设计单位、日盛达三方参加的设计交底会，同时汇报项目定位与战略，就有关项目整体发展思路、地块规划中的问题和事项与设计单位进行沟通和交底。

2、概念设计阶段（含规划草案阶段）：

1）设计单位提供2—3个不同的概念方案并汇报方案思路，开发商、日盛达就各方案进行讨论，初步确定1—2个优选方案；

2）与设计单位进行沟通，提出修改方案和具体建议，设计单位完成优选概念方案；

3、修建性详规阶段：

1）日盛达就规划方案提出具体的修改意见，如：

组团结构的细化、交通体系的落实、单体布置合理性的评价和调整意见，把控设计户数，以便使后期的单体设计能顺利进行；

2）设计单位就方案进行修正、深化，世联随时与设计单位保持沟通，确保修建性详规符合项目定位与发展战略的要求；

3）就规划阶段设计提出的概念性单体方案进行把控，初步确定单体设计的深化方向。

4、修建性详规完成，至建筑方案设计开始前

1）最后评价规划方案，保证方案的最终实施；

2）出具建筑方案设计任务书，就建筑单体方案设计进行技术交底，提供概念性参考图片资料，明确建筑风格、户型格调、户型配比、面积区间、物业类型区间和配套商业的设计要求，明确相关配套如幼儿园、会所等单体的设计要求和功能要求；

3）与设计单位明确建筑方案的具体进行时间。

5、建筑方案概念阶段

从市场角度就设计单位的单体风格、户型格调进行评价，与发展商、设计单位进行建筑方案评价讨论会，确定设计深化的优选方向。

6、户型设计阶段

1）把控设计方案户型的配比、面积区间控制、户型格调等

2）就每个户型与设计单位展开详细讨论，并提出修正意见，具体包含户型内部结构、尺寸等；

3）检验户型的面积区间、户型比例和布局位置的合理性，保证产品户型设计的“价值均衡”；

4）提出户型创新的细节运用，落实与方案之中。

补充说明：

1、日盛达所提出的一切设计意见均是基于市场和竞争的原则；

2、设计过程中，发展商、设计单位、顾问单位的工作衔接和设计沟通尤为重要，日盛达将充分发挥在此方面的专业和经验优势；

3、具体设计时间节点将会与日盛达顾问工作各个阶段紧密相连。