房屋终结纠纷案例.doc

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房屋中介纠纷案例

一案情

原告：

王××

被告：

上海市××职业咨询有限公司

1997年12月5日，原告王××置业咨询有限公司签订了《房屋出租委托合同》，约定由原告委托被告出租上海市新闸路1910弄1号1010室房屋，出租房屋的面积为64.5平方米，原告意向租金为5000元；被告负责该房屋出租的中介代理，具体租金由原告与承租方

自行协商确定；该项委托完成后，原告应付给被告咨询及中介费为一个月租金的数额（其中租赁合同签订之后先付50%，1998年6月再付50%）；原告应在收取租金后，自行向税务部门纳税。

委托合同签订的当天，案外人陈超即与原告签订了《房屋租赁合同》，约定：

原告将其所有的位于新闸路1910弄1号1010室房屋出租给陈超使用；房屋租金为每个月6500元，房租支付形式为每3个月一付，先付后用。

租赁期限从1998年1月10日起至1999年1月9日止。

同时，原、被告及承租人陈超口头议定，租房合同约定的租金为每个月6500元，其中每个月5000元作为租金支付给原告，另外1500元作为返还款支付给被告。

《房屋租赁合同》签订后，原告依约于1998年1月12日支付给被告中介费2500元。

同日，陈超支付给被告中介费2500元。

同日，陈超支付给原告3个月的租金计19500元，原告遂返还被告4500元，被告出具受到原告租金返还款4500元，被告再次出具收据。

1999年1月，上海市税务局静安分局以原告出租房屋未依法纳税为由，要求其补缴税款并处以罚款。

原告认为，被告作为中介公司收取了返还款后，应由被告支付出租房屋的税款，故起诉到法院。

原告诉称：

其经被告中介服务将自己的产权房出租给了陈超，并已依约支付50%的中介费，履行了自己的义务。

但被告在收取了原告支付的每月租金的返还款1500元后，则没有代其缴纳出租房屋的税金，致其被静安区房屋部门处以罚款，故要求被告在扣除原告尚欠的50%中介费人民币2500元外，返还人民币6500元，并支付利息人民币300元。

被告辩称：

其为原告出租房屋，与原告签订了中介协议。

协议中，原告只要求租金为5000元，但被告经努力将原告的房屋以每月6500元出租给陈超。

之后，被告以租金返还款的形式每个月向原告收取1500元，是征得原告和陈超同意的。

至于代为交纳税金一事，原、被告从未协商过，原告自己有意逃避，与被告无关，故要求法院驳回原告的诉讼请求。

二、审理

法院经审理认为：

公民的合法权益受法律保护。

原、被告自愿订立的《房屋出租委托合同》是双方真实意思的表示，并不违反现行法规规定，应当认为合法有效，双方应当按约履行。

原告诉称《房屋出租委托合同》中的意向租金5000元仅为一种初步意见，最后的租金应以原告与陈超签订的房屋租赁合同上约定的租金为准。

被告作为中介机构，除收取约定的中介费外，不应该收取其他费用，但被告在依约收取中介费还以租金返还款的形式收取原告人民币9000，违反有关法律的规定，法院不予支持，故该部分费用应当予以退还。

原告自愿要求被告在返还金额中扣除其尚未支付的50%中介费计人民币2500元一节，依法可予准许。

原告要求被告支付租金返还款的利息，因双方并无约定，法院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第九十二条之规定，判决如下：

㈠被告上海××置业咨询有限公司在本判决生效之日起10日内返还原告王××租金返还款计人民币6500元（已扣除中介费人民币2500元）。

㈡原告王××要求被告上海××置业咨询有限公司支付利息之诉不予支持。

案件受理费人民币290元，由原告王××承担20.71元，被告上海××置业咨询有限公司承担269.29元。

三、评析

本案系因房屋中介公司在房地产租赁中介过程中收取了中介费之外的一些费用（回扣）而引起的纠纷，其焦点是被告上海××置业咨询有限公司收取原告9000元返还款的依据和理由是否于法有据？

在当前房地产市场中，无论是在房地产转让还是在房地产租赁市场中，房地产经纪公司的经纪行为已普遍存在，但由于我国相关的立法比较欠缺，因此，房地产经纪行为比较混乱，这主要集中体现在房地产经纪人缺乏经纪人资格证书、中介费收费标准不一，“回扣”现象经常出现以及经纪行为的范围不一致。

目前，我国涉及房地产中介行为的法规法规主要有《中华人民共和国房地产管理法》第四章第五节的规定、《城市房地产中介服务管理规定》以及《上海市房地产经纪人管理暂行规定》。

《城市房地产中介服务管理规定》第二十二条规定：

“房地产中介服务人员在房地产活动中不得有下列行为：

㈠索取、收取委托合同以外的酬金或者其他财务，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益……”1996年4月，上海市物价局、上海市房地局发布的《关于本市房地产中介服务收费的通知》第七项规定：

“房地产经纪收费时房地产经纪人居间代理所收取的佣金。

房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半个月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。

房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收，实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。

房地产经纪费由房地产经纪机构向委托人收取。

”从上述规定中，我们不难看出，国家对房地产中介行为有着严格的约束和控制。

首先，对从事房地产中介服务人员的资格上有着严格的限制，即“必须具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。

”房地产咨询人员的考试由省、自治区、直辖市级人民政府建设行政主管部门组织进行。

“从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。

”其次，房地产中介机构应是具有独立法人资格的经济组织。

再次，上海市对房地产租赁中介服务的收费内容与范围也有着明确的规定，即只允许按照“半月至一月成交租金额标准”收取中介费，且不允许在中介费之外收取其他报酬。

在本案处理过程中，有人认为，既然原、被告及承租人三方协商议定了在中介费之外，给中介公司一定的“回扣”，且这个协议没有损害原告“意向租金5000元”的利益或者其他人的合法权益，因此，应该按照“合同自由原则”，尊重当事人自己的选择，遵守当事人自己的选择，给予支持。

对此，合同认为，合同双方当事人的契约自由应当尊重，但双方当事人的契约自由必须有一个前提条件，即该自由应当在不违反国家现有法律规定的前提下方为有效，否则，以“契约自由”为名进行的各种违法交易行为，将对国家的交易秩序、社会准则甚至社会道德观念带来不可低估的毁损。

因此，本案在处理过程中严格依照现有法律规定，对中介公司收受的额外报酬，即每月收取的1500元作出了予以退还的判决。