合作开发协议(新合作模式).docx
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项目合作开发协议
（新合作模式，较原合作模式调整内容已粗体显示）
甲方：
股东1、股东2……
乙方：
恒大地产集团有限公司
（合同指引：
合作方为自然人的，需填姓名和身份证号，合作方为法人请写全称。
注意区分：
境内法人和境外法人。
境外法人需由我方源泉扣缴利润分配的预提所得税。
）
（涉及转股的，须增加二手合同模版的相关内容）
鉴于：
一、AA公司（以下简称“项目公司”）是依中国法律于_____年____月_____日合法成立并存续的有限责任/股份有限公司，注册资本为人民币_______万元，实收资本为____万元，注册号：
______________，法定代表人：
______；本协议签订时，___________公司/自然人出资______万元，占项目公司___％股权；___________公司/自然人出资______万元，占项目公司___％股权。
二、本协议签订时，项目公司于年月日已通过方式合法取得位于____市____区____路____亩的国有建设用地土地使用权（以下称为“项目地块”）。
（可选择适用）
三、甲、乙双方愿意通过对项目公司共同持股的方式合作开发该项目地块。
四、甲方承诺，乙方增资入股/受让项目公司部分股权无需进行任何公示，亦不需公开竞价，并已取得相关权利人及利害关系人的认可。
为实现以上目的，经甲、乙双方友好协商，达成以下协议，以资信守。
第一条释义
除本协议另有特别注释，本协议中的专用词语含义如下所示：
1、征地拆迁补偿费
指因项目地块被征收（用）而需向所有有权获得补偿的主体（单位、镇、街道、村、社、承包户、承租户、个人等）支付的包括但不限于土地补偿费、青苗补偿费、安置补助费、社会保险费、建筑物、构筑物、地上附着物及水利、高压线等电力设施赔补费用、通信设施赔补费用、地下管网安置补偿等全部费用。
2、交地
指甲方负责将项目地块范围内的建筑物、构筑物、附着物、电线杆（塔）、通信设施、地下管网等拆迁安置补偿完毕、终止项目地块用地范围内的所有租赁关系、承包关系及其他土地使用关系，并完成项目地块用地范围内的一切补偿及土地平整等义务后，将项目地块交乙方开发建设而无任何第三方阻止。
乙方不需要再对任何单位和个人进行任何补偿，无任何第三方因交地前的事由向乙方主张权益或影响项目地块的开发建设。
3、交割日
指甲方完成下列全部事项的当日：
甲方将项目公司____%（51%）股权过户至乙方名下、项目公司法定代表人、董事、监事变更为乙方指定人员（以乙方取得新的营业执照及工商核准变更资料为准）；甲方将包括但不限于项目公司证照（营业执照、税务登记证书、组织机构代码证、贷款卡、开户许可证等）、印鉴（公章、财务章、合同章等）、财务资料（账册凭证、发票、税务申报等）；项目地块的出让合同、拆迁补偿合同等所有合同、批复、附图、证件等以及项目公司所有合同、文件、批复原件移交乙方。
以上事项在同一日完成的，则当日为交割日；如无法在同一日完成的，则以最后事项完成的当日为交割日。
（合同指引：
上述资料移交时，双方应确认并签署交接清单，并注明日期。
）
第二条关于项目公司及项目地块
甲方承诺对项目公司及项目地块情况的披露全面、真实、无遗漏，甲方承诺项目公司及项目地块相关情况如下：
一、项目公司情况
1、股东构成、企业性质、经营范围、资质情况、经营期限、年检情况、注册地址（注册地址是否与项目地块在同一地区，是否需办理公司地址变更）；
2、项目公司的历史沿革：
股权变更情况、注册资本变化情况等；
3、股权质押情况
除之外，项目公司及项目地块不存在质押、担保、转让、赠与等设置第三方权利等的情况，也不涉及诉讼、仲裁等纠纷，无任何第三方向项目公司提出任何主张。
4、与项目地块相关的重大合同等情况
本协议签订时，项目公司对外签署的所有协议见附件一《合同清单》。
除附件一《合同清单》披露的协议外，项目公司未与任何单位或个人签署其他任何协议、合同等。
（合同指引：
对于项目公司合同需制作明细清单，内容包括合同标的金额、结算金额、已付款金额、未付款金额、已取得票据情况等内容，并明确我司入股项目公司后是否继续承接，如不承接则需由对方负责解除并承担全部经济法律责任。
如无法附上合同清单，必须在协议中明确：
项目公司所有已签订未履行完毕的合同未付款金额不超过元且由哪一方承担）
5、项目的物业管理
（1）甲乙双方同意，本项目选用乙方指定的恒大物业管理服务单位提供物业管理。
（合同指引：
项目已有物业管理单位的，应在合同中增加“甲方应确保项目原物业管理单位于交割日前15天提交退场方案，在交割日前解除原物业管理合同，所有费用由甲方承担，原物业管理单位在交割日退场，将项目物业及相关的物业用房、业主名册、物业费收缴清单、维保单位联系方式、工程资料、维修物料等物业管理资料移交给乙方指定的恒大物业管理服务单位，由恒大物业管理服务单位进场管理。
交割日无法完成的，每延迟一天，甲方应支付违约金元，同时赔偿因此给项目公司、乙方造成的损失，甲方未支付的，乙方有权在应支付给甲方的款项中扣减。
”）
（2）甲乙双方同意，乙方指定的恒大物业管理服务单位在物业管理服务过程中的所有支出，在扣除所收取的物业管理费后的差额部分，由项目公司承担并据实补贴给乙方指定的恒大物业管理服务单位。
项目公司应与乙方指定的恒大物业管理服务单位另行签署物业管理服务委托合同，并在委托合同中约定上述内容。
6、项目公司的债权债务情况
截止至年月日，项目公司的负债不超过万元（详见附件二《截至年月日资产负债表及负债清单》）,。
甲方承诺，截止至交割日，项目公司的负债不超过上述金额。
（合同指引：
在科目明细中备注清晰哪些科目由甲方剥离、哪些科目由项目公司承接，以明晰交割日时点项目公司的负债明细及资产明细）
7、项目公司的在职人数为人，甲方承诺交割日前已按有关法律法规及政策规定足额缴纳个人所得税、社会保险费、住房公积金等所有相关款项。
二、项目地块情况
1、权属情况
（1）“项目地块”位于省__市___区/县_____；四至：
_________。
项目公司于____年____月___日通过___（招拍挂、协议、划拨、投资入股或其他）以（净地、毛地、现状或其他）方式取得项目地块___平方米国有土地使用权。
现项目地块已签订出让合同，合同编号为：
_______、________、________。
已取得国土证，国土证号分别为：
______、______、______。
土地使用年限为年，从年月至年月。
土地用途为。
（合同指引：
应根据实际情况描述，如未取得国土证，后文具体操作程序中应约定国土证取得事宜。
如已取得其它批复、合同等，也需写明详细情况。
）
（2）项目地块的出让金元及契税元、土地使用税元等相关款项共元已全部缴清，并取得了土地出让金票据及完税证明。
（合同指引：
如上述费用未缴清，需注明已缴金额，未缴金额、已缴至年月日，附：
相关合同及票据。
）
（3）项目地块不存在土地闲置问题，无需缴纳土地闲置费、滞纳金、违约金等，不存在收地的风险。
（合同指引：
如上述费用未缴清，需注明已缴金额，未缴金额、已缴至年月日，附：
相关通知、合同、资料及票据。
）
（4）项目地块不存在任何抵押、担保、租赁、与其他第三方合作、转让等任何权利受限制的情况，也不因甲方及项目公司的债务等原因被追索。
（合同指引：
如有抵押担保，需注明抵押担保基本情况，包括贷款金额、贷款的利率、抵押面积、抵押期限、抵押权人名称等并附抵押担保合同；如有合作、转让，需甲方承诺解除原协议时间，并承担相关费用和全部经济法律责任。
）
2、规划情况
项目地块规划用地性质为______，总用地面积为______平方米，净用地面积为______平方米，容积率为____，总建筑面积不小于______平方米，可售/地上建筑面积不小于____平方米，限高米，商住比例为，商业地上建筑面积为，住宅地上建筑面积为。
甲方负责在本协议签订后日内将项目地块用地性质调整为______，容积率调至____，总建筑面积调至____，限高调至米，由此产生的费用全部由甲方自行承担，以项目公司名义缴纳，全部票据归项目公司所有。
（如无需调整，则删除本条）
3、现状及拆迁情况
（1）项目地块现为净地，无任何拆迁，本协议签订后项目公司和乙方无须再支付任何征地拆迁补偿费。
（合同指引：
如有拆迁，需注明拆迁总面积、已完成拆迁面积、未完成拆迁面积；拆迁总户数，已拆迁户数，未拆迁户数等；以及其他地上附着物情况，如鱼塘、虾塘、温室大棚面积等；并明确拆迁补偿等所有费用应当由甲方承担。
）
（2）该项目尚未动工。
项目公司及甲方未就项目地块对外签订工程、建设、设计等协议。
（合同指引：
如项目为在建在售项目，应写明在建在售情况：
总建筑面积、已建设建筑面积、未建设面积；工程形象进度；工程合同签订情况（设计、勘探、施工等）、工程款支付情况；已取得预售证面积、已销售建筑面积、未销售建筑面积；总销售金额、已回款金额、未回款金额等；是否存在未清缴相关税费、逾期交楼责任等情况，并明确处理方式；明确甲方确保项目公司在建工程不存在工程质量问题，不得影响项目公司开发经营及我方品牌，否则甲方负责解决并承担全部经济法律责任，且我方有权予以直接扣减包干费并要求甲方承担违约责任；甲方应保证截至交割日项目公司账上现金不低于元；已销售未回款金额归项目公司所有，甲方应协助乙方在内取得上述未回款金额。
）
4、回迁安置及保障房建设情况
（1）项目地块不存在任何回迁安置问题，项目公司也无需承担任何异地安置的义务。
（2）项目地块无需配建公租房、廉租房、经济适用房等保障性住房。
（合同指引：
如需配建：
项目地块内需建回迁安置房的位置、占地面积，总建筑面积、户数、标准、性质（住宅、商业、办公楼等）；项目地块异地安置的位置、占地面积，总建筑面积、户数、标准、性质（住宅、商业、办公楼等）。
明确建设标准、建设造价不超过元/平方米，无偿配建还是有偿回购、移交要求等，并提供当地实行的有关政策文件。
）
如存在对方以项目公司名义承建的情况，则约定建设标准、建设周期、如何操作，产生的所有经济法律责任（包含相关税费）如何承担。
特别事项提醒：
要获取当地政府关于配建公租房、廉租房、经济适用房等保障性住房的政策文件，并与合同现行相关约定进行比较分析，增加相应的违约条款。
）
5、甲方承诺项目地块土地款（包括但不限于土地出让金、利息、滞纳金、违约金、契税、土地交易服务费、办理国土证前产生的土地使用税、征地拆迁补偿费、土地闲置费、因用地性质或容积率或其他规划条件调整需补缴的出让金、契税、印花税等所有税费）为万元/亩（如尚未确定，则表述如下：
土地款不超过万元/亩，如少于万元/亩，则实际以可计入项目公司土地成本、可在项目公司企业所得税、土地增值税税前抵扣的票据金额为准，如超过万元/亩，则票据归项目公司所有，但甲方投入不予返还）。
第三条合作程序
1、本协议签订后至个工作日内，乙方负责对项目公司进行尽职调查，甲方应予全面配合，提供项目公司相关资料原件交乙方查阅，应乙方需要提交复印件，并保证提供的资料完整、真实、合法、有效。
在尽职调查完成后，如不存在与甲方在本协议中披露的不符事项的，双方按本协议约定事宜展开实际操作，否则，乙方有权选择解除本协议。
乙方的尽职调查并不代表乙方已对项目公司的实际状况全部知晓及认可，也不在任何程度上免除或减少甲方在本协议下的任何义务。
2、乙方增资入股项目公司前，甲方应终止项目公司原有所有人员的劳动关系并承担由此产生的所有补偿、赔偿等全部费用。
3、本协议签订后个工作日内，甲方负责完成增资入股（或股权过户）工商变更手续，乙方以货币资金万元对项目公司进行增资，增资后项目公司注册资本为万元，其中：
甲方出资万元，占%的股权；乙方出资万元，占%（指引：
首次增资或过股后我方持股必须51%以上）的股权。
同时，项目公司法定代表人、董事、监事变更为乙方指定人员。
4、乙方入股项目公司完成当日（以乙方取得股权变更后的《工商核准通知书》及新的营业执照为准），甲方应向乙方移交项目公司包括但不限于以下文件资料的原件：
（1）印章、印鉴，包括但不限于公司公章、合同专用章、法定代表人章、财务专用章、财务印鉴等；
乙方有权决定是否启用新的公司印章、印鉴。
（合同指引：
无论是否启用新的印章、印鉴，双方应当签字确认留印模。
）
（2）证照，包括但不限于营业执照（正、副本）、税务登记证（国税、地税）、组织机构代码证（正、副本）、开户许可证、贷款卡、房地产开发资质证书、国有土地使用权证等。
（合同指引：
如果在三证合一政策后换发了新营业执照，则无需再提供税务登记证、组织机构代码证）
（3）财务账簿、发票、收据、支付凭证等。
其中，甲方负责向乙方提供税务部门认可的可计入土地成本、可在项目公司企业所得税、土地增值税税前抵扣的发票总金额不少于人民币______万元，发票应当真实、合法、有效。
甲方还应提供与上述发票相关的合同及资料。
同时，甲方须向乙方提供项目公司抬头的、税务部门认可的、税率为11%的增值税专用发票且价税合计金额不低于元（或改为计税基数不低于元）。
（需先行了解发票的主要构成情况：
是否符合土地出让合同的规定（净地，毛地或其他）？
是否符合当地政府文件的规定？
是否存在一级土地开发成本进入二级土地开发成的税务风险，有无相关地方性文件支持？
发票总体构成是否合理，移交时间是否合理，与其他事项是否存在明显不一致的地方？
是否存在真实发票的不真实业务的税务风险？
）
（在土地使用权投资入股的情况下，需增加以下内容）甲方需提供关于土地使用权投资入股所涉及的税费等加盖甲方公章的资料，并有义务将原件提供给乙方核对。
相关资料包括以下内容：
土地评估报告原件、验资报告原件、公司章程、股东会决议，土地增值税的完税凭证（或免税批文）及其纳税申报表等加盖甲方公章的复印件。
（4）与项目公司或项目地块相关的全部合同、文件、资料包括但不限于合同、政府批文、证件等。
甲方承诺，上述向乙方移交的所有资料完整、真实、合法、有效。
（合同指引：
交接当日，双方应签字确认资料移交清单）
5、甲方保证在本协议签订后___日，乙方可进场进行钻探等前期工作。
甲方负责本协议签订后___日内，按本协议第一条第2款约定向乙方交地。
（合同指引：
上述表述适用于签约后无法立刻交地的情况；如进场钻探及交地在同一天完成，可将进场勘探删除，直接表述交地即可）
6、甲方负责按成交确认书及土地出让合同规定的时间及金额提前十个工作日无息借款给项目公司用于缴纳项目地块的土地款（含契税、土地使用税等相关款项，以下同）并取得国土证，甲方不得逾期提供该等资金。
因土地款迟延缴纳产生的滞纳金、违约金、土地闲置费等相关款项由甲方承担，项目公司及乙方不予返还。
7、如因该项目开盘销售需要，需提前支付相应土地款，项目公司需提前60日通知甲方，则甲方须在项目首期开盘55日前将需缴交的相应土地款借给项目公司用于支付土地款，确保该项目开盘前办理国土证及相关证照。
（合同指引：
上述第6、7款表述适用于土地款未付清的情况，如已付清土地款且已取得国土证，则可删除）
8、乙方负责投入资金或项目公司融资解决该项目后期除土地款外的全部款项，并利用恒大集团的品牌、管理团队及管理经验全权负责开发建设并销售该项目。
在项目公司正常运营过程中，乙方确保项目公司资金充足、项目正常开发建设的情况下，项目公司资金往来净流出不超过万元。
9、项目公司因乙方增资入股前的事由产生的所有经济法律责任由甲方独自承担，因乙方增资入股后的事由产生的所有经济法律责任由项目公司承担。
但增资入股后甲方为履行本协议义务、为实现本协议目的而产生的所有经济法律责任由甲方独自承担。
第四条关于项目公司归还股东借款
1、甲方以借款形式提供给项目公司按本协议第二条第二款第5项约定应返还的土地款的款项（用甲方注册资本缴纳部分除外）（注：
如对方不理解，此处可加上：
甲方用注册资本支付的土地款部分按本协议第五条第2款约定清算时处置），由项目公司在项目首次开盘后1年内返还%；2年内累计返还%；满3年后归还剩余万元（指引：
尾款必须3年后支付，尾款金额根据谈判情况协商确定）。
但甲方出资缴纳的项目地块利息、滞纳金、土地闲置费，项目公司不予返还。
（注：
如合同约定还有其他应由甲方承担项目公司不予返还的款项，也应在此列明）
2、乙方借给项目公司的运营款项在确保项目公司资金充足的情况下，逐步归还。
第五条利润分配
1、甲、乙双方依法按项目公司实际实现的可分配利润每年五月底前从项目公司中分配取得上年度利润。
双方一致同意，乙方享有额外利润元，优先将额外利润分配给乙方后，剩余利润按甲乙双方持股比例（即甲方%，乙方%）分配。
（注：
我方的额外利润为我方支付的股权溢价，因合作方在本合同中承诺的发票不足产生的溢价等的溢价总额，因溢价不能进成本，最终体现在项目公司税后利润中，我方不优先分配此部分溢价，特别是我方直接承担的股权溢价，则合作方按股比多分配此部分收益，而我方收益为按股比分配的项目公司税后利润减去股权溢价，如此将大大降低我方实际收益。
另项目无溢价时建议原则上按照持股比例分配，不要出现同一个项目存在不同的分配比例，因为这会造成成本划分等财务问题相当复杂，不利于项目履行。
）
2、项目开发完毕，项目公司剩余净资产由甲乙双方按股权比例享有，具体清算时间及方式由甲乙双方另行协商。
在进行税务清算后，项目公司对甲、乙双方分配的利润进行多退少补。
第六条双方权利与义务
1、甲、乙双按本协议相关约定享有权利和承担义务。
2、甲方不参与项目公司的具体运作管理，但对项目公司的运作管理享有知情权和监督权。
甲方同意乙方负责标的公司及其下属公司（根据情况选择）、项目公司的日常经营管理，主导公司日常运作，乙方有权决定标的公司及其下属公司（根据情况选择）、项目公司的日常经营中涉及的相关决策事项。
3、（如甲方提出需要派驻人员，则增加如下条款）甲方可根据需要向项目公司的派驻人员依法合理行使监督权，乙方须积极配合。
派驻人员不与项目公司形成劳动关系，其薪资福利等一切事宜由甲方负责，与项目公司无关。
4、乙方增资入股项目公司前甲方应终止项目公司原有所有人员的劳动关系并承担由此产生的所有补偿、赔偿等全部费用。
5、在项目公司经营过程中，根据项目公司经营需要，甲乙双方按初始的持股比例进行增资，具体增资额及增资时间由乙方确定，甲方予以及时积极配合。
【如需借款，增加：
甲方增资所需资金，由乙方借款给甲方，甲乙双方另行签订借款协议（参考文本附后）】。
6、乙方有权以项目公司或项目地块进行融资，甲方须及时积极配合融资事宜。
7、甲方保证项目公司负债不超过万元，项目公司除项目地块及为缴交项目地块土地款而形成的债务以外的债权债务及资产（附项目公司资产负债清单，视项目具体情况确定），由甲方负责在乙方增资入股到项目公司前进行剥离，并承担由此产生的各项税、费。
若项目公司负债无法全部剥离，则甲方在前述期间届满后5日内对无法剥离的债务代项目公司进行偿还并放弃对项目公司进行追索的权利或者由乙方直接从返还甲方款项中予以等额抵扣并由项目公司直接清偿。
甲方承诺承担因上述资产、债权、债务剥离产生的全部费用和税金等。
乙方增资入股后，如出现因乙方增资入股前事由产生的本协议未披露的债务（包括或有债务或税务等费用）或诉讼、仲裁等纠纷的，甲方应当承担所有经济、法律责任及由此给乙方造成的损失，并按债务金额的30%向乙方支付违约金（包括但不限于案件受理费、诉讼代理费、鉴定费等相关费用），并放弃对项目公司的追偿权。
如甲方未及时解决则乙方及项目公司有权直接解决，并从甲方应得利润中直接扣减由此产生的所有费用及违约金。
8、（合作方为自然人或境外非居民企业的情况下）项目公司和乙方在支付甲方利润时，有权按税法规定履行代扣代缴甲方的个人所得税或预提所得税的义务，甲方须积极配合。
9、本协议各方保证，除非根据有关法律、法规的规定应向有关政府主管部门或相关机构办理有关批准、备案的手续；或为履行在本协议下的义务或声明与保证须向第三人披露；或经协议另一方事先书面同意，本协议任何一方（包括其员工）就本协议项下之事务，以及因本协议目的而获得的有关协议各方及项目公司之财务、法律、公司管理或其他方面的信息均负有保密义务（除已在公共渠道获得的信息外），否则保守秘密一方有权要求泄露秘密一方赔偿由此造成的经济损失。
本条款不因本协议的终止而失效。
10、（在土地使用权投资入股的情况下，需增加以下内容）如果因甲方未能按税法规定及时完税且提供关于土地使用权投资入股所涉及的税费等加盖甲方公章的资料给乙方和项目公司，导致项目公司的成本不能足额抵扣，乙方和项目公司有权用甲方应得的利润、项目公司应归还甲方的款项或其他经济利益等方式赔偿乙方和项目公司的经济损失。
11、项目公司章程对股东会、董事会、监事的内容规定不得违反以下约定：
（1）股东会：
股东会会议作出决议，必须经全体股东一致表决通过。
（2）董事会：
其成员为3人，甲方选派1人，乙方选派2人，董事长兼法定代表人由乙方委派；董事会决议的表决，实行一人一票；董事会决议必须全体董事一致同意方可通过。
（3）监事：
设2名监事，甲方委派1名，乙方委派1名。
12、甲乙双方一致同意，在本协议第四条第1款约定应支付甲方款项支付完毕后，乙方有权根据经营需要对项目公司增资，增资完成后，乙方持股比例变更为。
（指引：
增资后我方持股比例根据实际谈判情况确定）
13、甲乙双方一致同意，本条第12款完成后，项目公司章程对股东会、董事会、监事的内容规定调整为：
（1）股东会：
公司修改章程、增加或者减少注册资本、公司合并、分立、解散或者变更公司形式作出决议，必须经代表100%股权的股东通过；股东会会议对其它事项作出决议，必须经代表半数以上表决权的股东表决通过。
（2）董事会：
其成员为3人，甲方选派1人，乙方选派2人，董事长兼法定代表人由乙方委派；董事会决议的表决，实行一人一票：
董事会决议必须经2/3或以上董事同意方可通过。
（3）监事：
设为名监事，甲方委派1名，乙方委派1名。
第七条违约责任
1、如甲方未能按本协议约定时间向项目公司提供借款，每逾期1日，甲方须按逾期金额每日万分之二向乙方支付违约金；甲方逾期履行本协议其他义务的，应承担因此给乙方造成的损失。
2、乙方确保项目公司有充足资金用于日常运营，如乙方未能及时提供借款确保正常运营，每逾期1日，乙方须按逾期金额每日万分之二向甲方支付违约金；乙方逾期履行本协议其他义务的，应承担因此给甲方造成的损失。
3、如项目地块地上可售建筑面积少于平方米，按元/㎡扣减甲方应得款项，乙方有权从甲方应返借款及应得利润中直接扣除。
4、如甲方在本协议中虚假承诺或承诺未能兑现，则甲方应承担由此给乙方及项目公司造成的损失。
5、如违约金不足以弥补因违约方行为造成的损失，守约方有权追索。
6、本协议生效后，甲、乙双方任何一方中途擅自解除本协议，或严重违约造成本协议无法继续履行，均视为单方违约，违约方需向守约方支付5000万元违约金。
第八条争议解决
甲、乙双方因履行本协议发生的任何争端，应首先由
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