绿城合作开发模式.docx

绿城合作开发模式.docx

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绿城合作开发模式

绿城合作开发模式

合作基础BasisForCooperation

绿城发展按照现代企业制度，对标国际一流企业进行管理革新，以各专业系统的垂直化管理、最大限度地促进管理的集约化，提高专业营造能力，实现高效率的管理，创造出更好的效益，也使盈利能力得到充分的体现。

合作方认同绿城的企业文化及产品理念，认同绿城的营造标准与管控模式。

合作方有意依托行业优秀品牌，提升城市形象，营造城市精品。

合作方已有目标项目或已取得项目的土地开发权，并经主管部门确权。

合作方已支付项目的土地款，具备较强后续开发投资资金实力。

双方共同出资成立项目公司或委托商业代建，由绿城发展进行项目全盘操作，合作方拥有项目开发中的知情权、建议权和监督权，依法享有项目的投资收益，承担项目的投资风险。

认定由绿城物业服务有限公司进行前期物业咨询及后期物业管理。

一、政府代建模式GovernmentalAgencyConstruction

∙政府保障房

∙拆迁安置房

∙旧城改造

∙新型城区规划

∙大型城市客厅

∙公共服务设施

∙大型运动会配套

∙高档酒店设施

专业实力

政府代建业务是指绿城发展受政府机构委托，作为项目代建主体，根据合同约定对政府投资项目的建设进行管理，

实现项目建设的品质、进度、质量、成本等项目管理目标。

绿城发展始终把政府代建作为公司优先和最重要的发展方向，

广泛承接安置房、限价房等保障性住房及市政公共配套设施的建设管理。

绿城自2005年10月首次介入杭州市江干区“城中村”改造暨安置房代建项目至今，

目前已经在杭州、青岛、慈溪、诸暨等城市承担了杭州彭埠安置房项目、青岛理想之城安置房项目、慈溪界牌安置房项目、

诸暨旧城改造项目和千岛湖珍珠广场等政府代建类项目，总建筑面积超过1000万平方米。

业务范畴

保障性住房

拆迁安置房、人才专项用房、经济适用房、廉租房、经济租赁房、危房改造等

市政公共配套

市政公园、城市广场、酒店、医院、学校、体育公园

社会价值

政府代建项目是全社会固定资产投资项目的重要组成部分。

绿城发展具备专业的管理团队，提供专业管理服务，

能为项目的实施提供可靠保障，实现资源最优化配置，有利于政府意愿较好地实现，

高品位推进政府投资项目的建设和开发，从而推动城市化进程的良性发展。

提升城市品质

专业代建有利于提升政府投资项目的品质，推动城市化进程的良性发展，改变城市原住居民的生活方式，使其享受到更好的生活品质和服务。

提升管理效能

专业代建有利于对政府投资项目进行全程专业化管理，能让政府从大量项目建设的具体管理工作中解放出来，

从“投资+运营”于一体的角色转变为“投资+监管”角色，减少管理界面，简化管理流程，有助政府的管理效能提升。

增进社会和谐

专业代建有利于增强原住居民对保障性住房的品质信心，让老百姓获得实惠，使城市化进程推进更加顺利，增进社会和谐。

全程掌控

绿城发展实行项目运作全过程管理，根据不同的专业特点和需求，提供与之相对应的专业支持。

垂直管理

在规划、建筑设计、景观、精装修（装饰）和营销等专业，由公司总部进行高度垂直化的专业管控，

成本管理和材料采购原则实行垂直化管理，并根据代建项目实际情况给予项目经营班子相应授权。

专业协同

在本体建设、运营管理、工程管理、行政管理等专业，由公司总部通过制定标准、品质督查、过程管理等形式进行专业把控。

政府机构以契约形式委托绿城发展负责项目全过程的管理，实现合同约定的质量、进度、投资预算控制等目标。

项目入围

委托方通过招投标或其他符合规定的方式，确定绿城发展作为政府投资项目的代建主体。

项目团队组建

绿城发展负责组建项目专业管理团队，项目主要专业管理人员均由绿城建设派遣。

前期管理

选项目土地获取、立项等由委托方为主进行，绿城发展主要负责项目建设过程中的报批报建工作。

项目规划设计管理

负责组织进行项目的规划和建筑方案设计管理、施工图设计及市政、绿化等等设计工作，督促和检查设计进度，

审核设计文件，保证设计质量。

对已完成的设计工作进行优化。

工程管理

绿城发展负责进行工程安全生产和文明施工管理，负责进行施工过程中的质量、进度和成本控制，

负责组织项目各类中间验收、工程竣工验收及单项验收工作，完善项目档案管理。

成本管理

在确保项目品质同时将严格执行目标成本管理，以甲方委托相关部门或咨询机构审核确认后的初步设计概算作为最高工程投资控制限额，建设过程中的重大工程变更需经甲方审核确认。

招投标管理

绿城发展以资格预审的方式选择入围单位，并根据政府招投标管理办法，确定勘察设计、施工、监理、材料供应等单位。

资金管理

由委托方负责筹措项目建设所需资金，设立专项建设资金管理账户，封闭使用。

绿城发展负责编制资金使用计划，对项目建设资金的拨付进行审核后报委托方审批后支付。

合同管理

项目建设过程中的各类合同以委托方为签约主体，由绿城发展负责进行合同履行过程的管理。

二、股权合作模式EquityCooperationMode

ModelOverview

模式概述

股权合作模式是指在土地已确权或土地尚未确权但双方已共同确定可合作的目标项目的前提下，

双方共同出资成立项目公司，进行项目操盘。

由合作公司负责筹措项目开发所需全部资金或按约定比例承担，通过合作开发的方式，共享绿城的品牌优势、专业资源与管控标准，

依法享有项目的投资收益，承担项目的投资风险。

CooperativePrinciples

合作相关原则

∙合作方开发的项目可有偿使用绿城发展拥有的绿城品牌等无形资产，

包括商标、商号、商誉、绿城会的客户平台以及其他经绿城发展许可使用的无形资产，

合作方应同意项目公司按销售收入的一定比例向绿城发展支付品牌使用费。

∙合作方应同意对合作项目的经营管理层实施激励政策。

在双方的权利、利益和收益获得保障的前提下，

合作方应同意由项目公司提取项目开发税前利润的一定比例作为对经营管理班子的奖励。

∙项目的开发权属于项目公司，由项目公司作为该项目的开发建设主体，向政府部门办理各类项目建设和经营的审批手续。

∙项目建成后的房屋、商铺等物业及相应的土地使用权，其初始登记时均登记在项目公司名下。

∙项目公司成立后，项目公司需参考执行绿城发展现行的薪酬制度（包括工资、奖金、福利、社会保险等）和奖惩制度。

∙绿城方成立了各类专业公司，并派驻规划设计、景观、精装修、策划、营销等管理人员（简称专业公司人员）常驻项目公司现场办公，

提供项目管理和咨询服务。

专业公司根据派驻人员数量、提供的服务内容和服务品质等与项目公司签定专业咨询服务合同，

并向项目公司收取一定的专业咨询服务费用，对此双方应一致予以认同。

∙为有效激励员工提高工作绩效，项目公司根据其固有的绩效考核制度，基于项目公司的经营业绩和其他特殊情况，

对项目公司的部分员工给予特别的奖励，

包括货币、物质、奖励旅游等各种形式，在合理的范围内，双方应予以认可并同意在项目公司中开支。

三、商业代建模式ContractConstructionMode

ModelOverview

模式概述

委托方自项目确权后，以契约形式委托绿城发展负责包括项目前期管理、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、

竣工交付管理等开发环节的全过程管理。

绿城发展根据合同约定在受托管理项目使用绿城品牌。

CooperativePrinciples

合作相关原则

委托方负责筹措项目开发所需的全部资金，拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权，

享有项目的投资收益，承担项目投资风险。

绿城发展根据合同约定组建项目管理团队，履行项目委托开发管理职责和义务，

并根据合同的约定或委托方的授权行使项目日常经营管理权，努力实现项目管理各项目标，取得合同约定的收益。

ChargeOfContractConstructionMode

商业代建模式取费方式

注：

以下第5项费用将按照绿城方全资子公司的最优惠标准执行。

其他相关制度参照股权合作模式执行。

OperatingPoint

运营要点

委托方以契约形式委托绿城发展负责包括项目前期管理、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、

竣工交付管理等开发环节的全过程管理。

绿城发展根据合同约定在受托管理时间内完成受委托的投资项目建设任务。

项目管理架构和团队

项目公司董事会是委托方经营决策机构，代表委托方行使决策权、监督权、建议权和知情权。

绿城发展负责项目管理团队组建，项目总经理及主要专业负责人由绿城发展派遣，财务负责人由委托方派遣。

项目管理团队根据合同约定，项目公司董事会的授权，以及项目公司管理制度下行使项目运营管理权，

履行项目委托管理职责和义务。

项目品牌使用

委托项目可以使用“绿城”品牌字样作为项目推广案名，并在项目推广销售阶段的广告、

销售资料和项目现场包装等推广物料中使用“绿城”品牌字样和商标。

前期和规划设计管理

委托方负责涉及到与土地取得以及主要规划指标调整相关的前期审批事项。

绿城发展负责推荐规划设计单位，负责在充分与委托方沟通的基础上选定重大规划设计方案。

项目规划方案、建筑设计、材料设备须满足绿城产品的标准。

工程管理

选择各类施工单位、材料供应单位和监理单位进行统筹管理，对项目工程建设阶段的质量、

工期、安全生产、文明施工等进行全面管理。

营销管理

“绿城易居”作为绿城下属的第三方专业工作单位履行合同所约定的项目营销策划和销售管理工作，与委托方签订合同。

成本和招投标管理

绿城发展根据招投标管理制度拟订招标方案并组织具体实施，委托方可全程参与，招投标方案和结果须经委托方审批。

同等情况下，优先考虑绿城的合格供应商。

主要材料和设备选择不低于绿城集团近3年内同类同档次产品选材标准,

优先通过绿城采购平台公司进行集中采购，以节约采购成本，保证采购品质和供货进度。

财务资金管理

委托方负责筹措项目开发所需全部资金，并派驻项目公司财务负责人。

项目公司实行资金预算管理制度，项目经营团队负责定期编制资金使用计划，报项目公司董事会同意后，合理安排资金使用。

物业服务和园区生活服务体系

可由绿城物业服务集团有限公司为项目提供前期物业咨询和后期物业管理服务，并根据项目实际情况，导入适宜的园区生活服务体系。

交付管理

组织各类中间验收、竣工验收，完成竣工验收备案工作，组织实施项目房产的集中交付。

四、资本代建模式CapitalAgencyConstruction

资本代建

与各类金融投资机构对接，为外部资本投资房地产行业提供项目投资、项目开发管理等服务。

绿城已经与多家基金和信托机构接触并积极推进资本代建业务的合作。

这种方式最契合代建本质，其有一个最大的好处是实现非人为化管理，

合作者管理的是资金财务，这种合作模式未来将成为绿城置业发展有限公司的终极发展方向。

五、咨询服务模式ConsultingServicesModel

ModeOverview

模式概述

咨询服务运营模式，是指在土地尚未确权之前，由绿城发展组建项目团队，通过科学的工作方法、模型、案例及工具，对委托项目提供包括项目可行性研究、项目定位、发展策略、物业建议等咨询方案。

如项目后继运营存在可能性的前提下，还可根据委托方需求寻求在产品营造及工程代建等方面的合作可能，对项目产品进行进一步深化。

基于18年高端物业的开发经验、领先的全国视野、以及全国数十个城市的成功实践，绿城发展针对不同城市发展进程、不同市场发展阶段、不同开发主体目标体系、以及不同开发模式下产品要素等进行了大量的案例研究和规律总结，业已形成了行业领先的咨询服务体系，并在合作开发中得到了持续的检验和完善。

GreentownConsultingServicesInclude

绿城咨询服务内容包括

项目可研阶段

通过对委托项目所属城市的社会、经济、房地产市场等宏观数据研究及委托项目的规划指标和建设条件、

周边配套及相关楼盘的研究，进行全面综合的经济论证并编制项目《可行性研究报告》；

项目定位阶段

进一步深化当地房地产市场及相关楼盘的研究，制定项目定位策略，通过对目标客户分析及竞品楼盘的研究，

编制《产品定位报告》；

产品建议阶段

根据项目初步定位方案，选择意向产品品类，依据当地房地产市场情况及相关竞品的营销策略、推盘计划，

统筹项目分期安排及运营开发计划并对项目开发成本估算、项目进度分析、资金筹划等对项目经济效益进行评估，

编制《产品建议书》；

项目方案阶段

结合《产品建议书》，对委托项目进行规划设计及建筑单体设计，组建产品模型、效果图等方案设计；

商务谈判服务

协助委托方拟订项目运作的各类商务谈判要点及商务合同，根据委托方需求帮助进行商务谈判，

提升项目整体运营的效率和效益，规避法律风险。

AdvisoryServicesOperatingModel

咨询服务运营模式

∙委托本公司对项目进行可行性研究，签订前期咨询服务委托协议；

∙本公司组建项目团队对委托项目进行产品定位分析，并提出《产品建议书》提交该项目委托方；

∙项目后继运营存在可能性的前提下，根据委托方需求寻求在产品营造及工程代建等方面的合作可能，

根据后续约定对项目产品进行进一步深化；