房地产公司部门职责及权责界定.docx
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房地产公司
部门职责及权责界定
1.目的
通过对集团各中心、分公司相关职能部门的业务责任划分及相关管理权限的明确，提高各职能中心、分公司相关职能部门的主动工作意识，进而保证我司开发建设过程有条不紊、稳扎稳打的高效推进.
2.适用范围
适用于河北建远房地产开发有限公司地产板块。
3.术语和定义
3.1.核决权限表（业务部分）相关符号代表的意义
★:
主导、组织、责任部门（占责6成）；▲:
主要配合部门（占责3成）；G）：
协办部门（占责1成）；※：
监督、协调部门；V：
代表审批
3.2.核决权限表（管理部分）相关符号代表的意义
★:
代表执行，指该事项由该层人员付诸实施；
※：
代表监督、备案（包括时候审查）；
代表由该层人员进行审批；
A：
代表复核或核转相关部门进行审核；
◊:
代表参与方，指该事项应由该部门相关人员给予配合；
O：
代表经办或主办提出，指该事项应由该层人员负责办理或提出。
4.各中心、分公司相关职能部门职责划分总述
4.1.总裁
4.1.1总裁作为集团经营领导团队的带头人，负责构思企业经营使命、目标，全面负责集团的经营管理;
4.1.2总裁直接领导的管理人员作为经营领导团队的成员，负责辅助总裁，带领所负责团队，进行执行。
4.1.3决策职能
◊构思集团使命、目标及战略发展的总体思路，负责总体思路的贯彻和执行
◊拟定集团内部管理机构设置方案
◊审核集团基本管理制度及具体规章；
◊决定聘任或解聘集团中高层管理人员。
4.1.4行政管理职能
◊主持集团的经营工作；
◊管理各职能部门，并对部门主管进行评价、考核。
4.1.5信息沟通职责
◊保持与中高层管理人员的良好沟通与信息反馈；
◊积极听取员工的意见与建议；
◊负责企业形象的维护。
4.1.6监督指导职责
◊监督、指导集团的经营、管理、财务状况；
◊监督、指导各部门及负责人的工作业绩；
◊监督集团重大项目的运行状况；
◊监督、指导集团总体经营、管理水平的提升；
◊监督管理人员的素质建设，落实接班人计划。
4.2.运营管理中心
4.2.1作为集团审计检查和法务管理的平台，负责集团法务、内外部审计监督，保障集团控制力度并实现长期可持续发展。
4.2.2战略管理
◊负责宏观经济和主要区域经济发展研究；
◊进行相关行业研究；
◊负责集团战略规划的制定与调整；
◊指导分公司及其它职能部门层层分解集团的战略目标；
◊监督各分公司战略规划的实施，并根据实施情况提出相关改进措施。
4.2.3计划运营管理
◊建立健全集团计划管理体系；
◊根据集团战略和年度经营目标，组织编制年度经营计划；
◊组织集团各部门制定部门年度、半年度、月度工作计划；
◊指导各项目部、分公司制定年度、半年度、月度工作计划；
◊负责集团及各分公司、分公司工作年度计划执行的监督、评估。
4.2.4管理标准流程建立维护
◊组织建立健全集团和分公司管理标准系统；
◊组织建立集团各中心管理流程；
◊落实集团各项管理标准和制度；
◊维护更新集团各项管理标准。
4.2.5内部审计
◊编制内部审计制度流程；
◊逐步建立集团信息备案制度，并监督制度实施；
◊负责完成集团工程概预算、工程结算、工程签证的审计，年中与年终内部常规审计，临时性专项审计，离任审计，年度经营目标责任考核审计和内部控制评价审计；
◊编制审计报告，备案审计信息。
4.2.6外部审计
◊建立和维护与外部审计机构的长期合作关系；
◊协调配合外部审计工作；
◊整理并归档外审报告，汇总、分析并执行外审建议。
4.2.7监督审核
◊审核与跟踪成本管理体系的运行与制度执行的状况，定期或不定期对成本管理情况进行抽查；
◊监督集团招投标的过程，特别是对关键环节（如：
资格预审、招投标文件、定标程序等）的监控；
◊集团重要工作推进和重大决议执行的监督。
4.2.8法务管理
◊负责集团外聘律师的选择考查、合同签定、日常工作安排、合同费用审核、绩效考核等管理工作；
◊参与集团重要决议或重大经济活动相关的法律文书的起草和修订；
◊为集团提供商务活动所需的法律咨询服务与法律支持服务；
◊参与编制、审核集团标准合同文本和其他合同的审核；
◊参与地产集团重大经营合同的前期谈判并进行实质审查。
4.2.9合同管理
◊组织拟定、修订地产集团包括下属企业合同标准文本；
◊组织合同谈判和签订，组织合同交底并负责合同跟踪；
◊建立合同数据库，并对工程合同进行统一管理。
4.2.10内部协调
◊负责集团各中心之间、集团各中心与分公司之间业务往来总协调、监督及审查工作；
◊负责每月各中心、分公司之间互提会议的组织、协调；
◊负责督办各中心、分公司每月重点、难点事项，并下发专项考核标准。
4.3.投资发展中心
4.3.1研究行业、市场动态与趋势，开展项目拓展寻找合作和股权投资的管理。
4.3.2市场研究
◊分析行业发展动态，建立行业市场研究信息库；
◊分析相关行业的产业政策；
◊研究与分析目标区域市场的状况；
◊根据市场研究结果，提出投资建议。
4.3.3项目拓展
◊制定集团未来土地储备计划；
◊建立土地资源信息库，参与土地获取过程；
◊负责提出项目初步可研报告；
◊组织相关部门编制项目可行性研究报告；
◊协助项目定位策划工作；
◊参与评审定位策划报告，并提出专业意见；
◊负责项目征地和协助组织进行拆迁工作。
4.3.4合作伙伴和战略合作伙伴的管理和评价
◊建立战略合作伙伴管理体系，组织战略合作伙伴的考察、评估、谈判和签约工作；
◊组织对战略合作伙伴的绩效评价工作；
◊搜集材料设备与工程承包商（包括监理单位）的信息，汇总建立集团合作伙伴信息库；
◊定期组织对合作伙伴的评价工作，建立和维护合格供方清单。
4.4.工程管理中心
4.4.1有效指导、监管各项目部、分公司的工程进度、质量和安全管理，统计、分析相关工程信息，并通过工程技术标准、管理规范的建立，逐步打造集团工程建设管理的核心能力。
4.4.2工程管理系统建设
◊依据集团工程管理制度和集团年度经营计划，开展集团工程管理中心组织建设、管理、流程建设，提高集团工程管理水平；
◊组织建立工程管理系统的管理体系，健全各项工程管理流程、制度与标准，并组织实施；
◊组织开展工程管理中心制定、实施本中心年/月度工作计划，指导、培训、激励、考核下属；
◊指导、监督、考核集团各房地产项目工程管理部的各项工作，提高集团各项目工程管理能力。
4.4.3技术支持
◊依据集团管理制度要求，积极参与技术管理中心召开的各项目的方案设计、施工图设计及内部会审，提出工程管理领域的专业意见，提高集团技术管理能力。
4.4.4工程技术研究组织
◊依据集团工程管理制度，开展工程技术管理各项工作，提高集团工程管理能力；
◊组织开展集团工程技术研究，审批编制的工程技术标准、施工工艺控制标准等，并督导实施；
◊审批项目重大工程技术问题的解决方案；
4.4.5工程进度、质量督导
◊依据集团工程管理制度，开展集团所有在建项目工程进度、质量督导检查工作，以达成提高集团工程项目进度质量目标；
◊负责组织制定集团在建和拟建各项目总体开发计划及年度进度计划，监督开发项目工程实施管理；
◊组织解决项目总体开发计划实施问题，督导各分公司工程管理部完成工程进度计划；
◊负责制定质量管理目标，并督促实施，审核质量安全事故的处理方案。
◊审批施工组织设计方案。
4.4.6安全文明施工检查
◊依据集团工程管理制度，负责督导各项目公司工程管理部按照地产集团的安全文明施工管理的各项标准和规定进行项目安全文明施工，提高集团工程管理水平。
4.4.7施工过程中投资控制管理
◊依据集团《房地产项目投资控制管理》各项制度和标准，开展集团所有项目施工过程中投资管控工作，通过施工项目的事前投资控制、事中控制、事后控制，全面提高集团项目成本控制水平；
◊组织工程管理中心和各项目工程管理部实施、推行全成本管理；
◊负责权限内的重大工程签证、设计变更；
◊督导、控制施工过程中的现场签证、零星工程发生的成本，在公司规定的额度范围内。
4.4.8各类工程验收和移交
◊依据集团工程管理制度，指导各项目工程管理部开展各类验收工作，检查竣工验收及结算资料的完整性准确性；
◊指导、检查各项目工程管理部开展分部工程验收工作；
◊组织单体工程、竣工项目的内部验收工作；
◊组织竣工项目向物业公司移交工作。
4.4.9招投标采购管理
◊是集团的招标采购负责部门；
◊负责策划、建立、完善地产集团采购管理体系；
◊负责组织权限范围内的工程、施工类招投标工作，制定招标界面及施工工艺要求；
◊协助并参与其他类的招投标工作；
◊组织各相关部门参与招标单位的考察；
◊制定大宗材料采购招投标的标准；
◊施工过程中组织对各项目部施工阶段造价控制的抽查；
◊组织采购材料、设备的验工作收；
◊材料及设备的保管；
◊组织竣工后施工单履约能力评价。
4.5.营销管理中心
4.5.1集团的营销策划、销售管理部门，通过制订集团的市场、营销战略、销售目标及客户服务管理，促进集团销售目标的实现，提升客户满意度和品牌忠诚度，为集团发展创造持续竞争力。
4.5.2目标区域竞争楼盘、竞争对手与消费者研究
◊负责项目所在地的房地产市场趋势、竞争对手、区域房地产发展商和相关市场信息收集、分析与研究；
◊研究消费者行为模式、消费趋向；
◊组织项目的市场调研、竞争楼盘信息调查及各项专题调研。
4.5.3项目定位策划
◊组织项目定位策划工作，组织评审定位策划报告，并提出专业意见；
◊协助设计管理部确定项目的户型方案及外立面方案；
◊负责深化、细化项目产品定位；
◊参与概念设计的评审，提出合理化建议。
4.5.4营销管理
◊负责制定房地产集团整体的营销方案，统一策划各项目的市场推广与营销方案；
◊负责制定房地产集团的品牌战略，制定统一的VI规范，并监督执行；
◊负责制定销售管理、服务标准及销售合同标准文本；
◊主持重要的媒体采购谈判。
4.5.5销售管理
◊负责建立项目销售数据管理系统、完善和销售信息数据维护工作；
◊组织项目部/集团各阶段项目销售计划的制定和销售政策提案的编制；
◊负责制定项目部/集团的销售定价，审核下属项目部/分公司调价建议；
◊跟踪市场动态，收集市场信息，对集团各项目销售经营方式进行研究分析并提出相关管理意见;
◊指导项目部/分公司的销售工作。
4.5.6设计配合
◊参与概念设计任务书和成果的评审；
◊参与深化方案的评审；
◊参与初步设计任务书和成果的评审；
◊参与影响外观的材料选定工作。
4.5.7客户体系
◊建立和完善科学、高效、合理的集团客户服务体系；
◊收集集团现有客户资源，建立集团客户资源库；
◊整合和管理集团客户资源，开展客户资源的二次开发。
4.5.8客户投诉处理
◊制定集团统一的客服标准和客户投诉处理机制，以及组织相应的培训，并监督实施；
◊办理客户的索赔事宜和因施工质量问题造成的赔付，督促施工单位承担赔偿责任；
◊支持、审核项目部/集团重大的客户投诉，并跟踪监督投诉的处理结果。
4.5.9客户服务
◊负责当地和指导分公司顾客满意度的统计和分析工作；
◊配合当地和指导分公司客户入住管理工作；
◊客户会的筹建与管理，进行客户关系管理。
4.6.技术设计中心
4.6.1集团的产品研究、技术管理，负责设计单位的选择、规划设计的管理，跟踪行业技术发展趋势，项目重大技术问题解决等等。
4.6.2规划设计
◊参与项目投资决策及项目策划定位；
◊建立、维护规划设计领域的战略合作伙伴关系；
◊负责主持设计单位招标和项目规划设计；
◊组织施工图会审；
◊负责组织评审权限范围内设计变更；
◊参与项目后评估。
4.6.3产品研发
◊调研产品形态变化趋势，对产品形态进行研发，开发适应市场需求的新产品；
◊建立产品技术标准体系，并监督推行。
4.6.4技术管理
◊负责搜集行业、竞争对手的工程技术信息，掌握当前房地产行业工程技术发展状况，建立集团工程技术信息库；
◊解决各项目部、分公司施工过程中的重大技术问题；
◊研究新材料、新技术、新工艺的应用。
4.6.5工程技术质检
◊制定所有开发项目材料、技术、设备标准；
◊对所有项目工程材料、设备、机电开展检查验收工作；
◊开展工程项目阶段性质检工作；
◊开展工程项目质量后评估工作。
4.6.6成本管理体系
◊策划、建立、完善集团全成本与责任成本管理体系，管理和控制项目整体成本；
◊负责建立和完善集团工程成本管理体系，管理和控制项目工程成本；
◊负责建立项目工程成本监控预警机制。
4.6.7成本策划与管理
◊参与项目拓展阶段的工作，在项目可行性研究阶段进行投资估算（工程成本部分）；
◊负责在设计阶段提出限额设计成本和控制建议，负责成本估算（概念设计）、概算（方案设计）、和预算（施工图设计），组织制定项目目标成本；
◊负责提出景观设计阶段的限额设计成本和控制建议，并落实责任成本；
◊组织编制项目目标成本和责任成本，并负责落实和监督。
4.6.8成本动态信息收集
◊收集、整理集团范围的有关成本信息，建立成本信息库；
◊研究材料造价方面信息，建立集团材料、设备价格信息库；
◊收集和录入项目动态成本，并进行汇总和分析，提出目标成本调整建议。
4.6.9成本动态管理
◊对项目超出目标成本控制范围内的支出进行会签，控制目标成本的非预期超支；
◊对项目成本进行监控，对超出预期成本变动范围的情况启动预警程序；
◊审核项目工程、材料设备合同进度款结算申请，监控进度款的支付；
◊收集、整理和录入项目工程动态成本，并进行汇总和分析；
◊审核工程进度款；
◊负责现场工程签证造价预算；
◊负责设计变更成本的预算；
◊负责施工单位已完工程进度报量的审核；
◊负责销售示范区、售楼处、会所等装修的造价预算和控制；
◊编制《工程成本月报》并上报；
◊负责工程竣工结算。
4.6.10成本分析及效益评估
◊收集、分析已完工项目的成本经济指标；
◊负责项目后成本分析评价及效益评估。
4.6.11采购管理
◊负责合作伙伴和战略合作伙伴的管理和评价；
◊建立材料成本信息数据库，定期更新；
◊指导各下属企业权限范围内的采购工作。
4.6.12招投标管理
◊负责组织权限范围内的招投标工作，制定标书，指导、监督各项目部、分公司的工程招标工作;
◊协助并参与其他类的招投标工作；
◊监督各项目部、分公司组织的授权范围内材料采购招标工作；
◊施工过程中组织对各项目部、分公司的工程招投标、施工阶段造价控制的抽查。
4.7.财务管理中心
4.7.1制定集团财务战略和行动计划，设计并实施与集团发展战略相适应的财务管理体制，协助完成集团绩效目标。
负责集团财务管理、预算管理、融资管理、资金管理、会计核算、税务统筹、财务信息管理以及资产管理等工作。
4.7.2财务管理
◊根据集团的管理体制，制定相应的财务管理体制，并组织实施；
◊组织贯彻执行国家的财经法规，指导、检查和规范所属单位的财务、会计、统计工作的管理；组织并监督所属单位财务内控体系的建设；
◊制定并组织执行集团统一的财务政策；
◊负责集团年度财务收支计划的编审工作；
◊负责集团委派财务人员的管理。
4.7.3预算管理
◊根据集团管理体系，建立集团的全面预算管理机制，并组织实施；
◊负责集团本部的预算编制、费用的控制与考核；
◊指导下属单位的全面预算管理工作，并组织年度财务预算的编审；
◊对预算执行情况进行监控和考核；
◊负责集团成本核算和利润统计。
4.7.4融资管理
◊根据年度计划预算和财务状况负责制定资金需求计划、年度融资计划及融资方案；
◊建立并维系银企关系，拓宽融资渠道；
◊制定单个项目的融资方案，负责银行融资工作；
◊在集团的规划下,指导、辅助各分公司进行融资；（预留，操作）
◊了解并熟悉融资政策，根据集团总体战略部署及时提出融资方案。
4.7.5资金管理
◊根据集团资金进行统筹安排，合理调配集团资金存量的分布，保证集团资金的效益最大化；
◊合理进行资金运用，寻求资金增值；
◊做好与分公司的沟通，对各分公司资金收支情况进行考核管理；
◊负责资金收支和项目现场收银工作，确保资金安全。
4.7.6会计核算管理
◊制订并组织实施集团统一的会计核算制度；
◊负责集团会计核算和日常经费的审查和报销；
◊负责组织集团年度会计决算工作；
◊负责集团会计核算及会计资料管理；
◊参与集团经济合同事项的管理和审查。
4.7.7财务信息管理
◊负责集团财务信息化管理，根据集团财务管理体制，建立集团的财务信息体系；
◊组织财务信息的搜集、整理、汇总、分析与上报；
◊按月进行集团下属企业经济指标的汇总分析，按季进行集团经济活动的分析；
◊负责集团统计数据的编报；
◊根据集团的经营情况与财务状况，定期编写财务分析报告，为集团经营决策提供信息。
4.7.8税务统筹
◊根据集团战略，制定集团的税费管理政策及税费筹划方案；
◊负责集团纳税核算、申报与审核；
◊协调并处理好集团及下属企业的税务事项；
◊对企业的纳税工作进行业务指导；
◊建立并维系税企关系，及时掌握并运用最新的税收政策。
4.7.9资产管理
◊组织制订集团《资产管理办法》；
◊监督资产管理执行情况；
◊参与企业资产盘点，对资产处置提出意见和方案；
◊参与售价及收费标准的政策制定。
4.8.人力行政中心
4.8.1通过建立、健全集团行政管理体系，为地产集团提供行政支持与后勤服务，支持、保障集团稳定、规范、高效地运行
4.8.2A力资源体系建设
◊建立健全集团人事管理政策和制度；
◊指导、审核分公司的人事制度，并监督执行；
◊根据集团战略要求和集团人力资源现状，编制集团人力资源规划；
◊负责制定集团年度人力资源需求计划和员工技能发展计划；
◊定期制定集团人力资源状况分析报告，向总裁汇报和提供建议。
4.8.3招聘管理
◊负责招聘渠道管理，建立、维护、更新集团人力资源信息系统，建立集团内外部中高级人才库;
◊统一集团招聘形象和主持宣传推广活动，建设雇主品牌；
◊负责对集团总监及以下人员、分公司中高层（部门经理及以上）人员的组织招聘、选拔、调配、任用；
◊协助分公司招聘任用部门经理职以下的员工，并备案。
4.8.4培训管理
◊建立、管理、维护地产集团培训体系，包括统一建立维护外部培训体系，和建立内部培训师体系;
◊制定地产集团年度培训计划和预算，指导、审核、监督分公司的年度培训计划预算制定和执行;
◊负责地产集团员工入职培训和集团中高层、分公司高层的通用管理技能培训；
◊协助各专业板块的专业培训。
并制定培训评估报告，分析备案；
◊汇总、备案所有的培训资料，建立培训实施的内部资料库。
4.8.5绩效管理
◊建立集团的绩效考核制度；
◊负责主持完成集团总部总监及以下人员、分公司高层的绩效考评；
◊指导、协助分公司人力资源部门绩效考评工作，提供相应的绩效管理辅导，并监控其执行；
◊基于绩效考评结果，拟订集团总部总监以下人员薪酬调整及相关奖惩方案；
◊审核分公司中高层的薪酬调整方案及奖惩方案。
4.8.6薪酬福利管理
◊执行集团整体薪酬激励体系；
◊进行内外部薪酬福利调研和跟踪，测算和管理集团整体的薪酬成本，监控分公司的薪酬成本；
◊贯彻执行国家和省市政府规定的社会保障制度，制定与集团经营发展相适应的福利制度。
4.8.7员工关系管理
◊建立和拓宽员工沟通渠道，组织员工活动；
◊负责集团总部总监以下员工异动（调任、离职等）管理：
完成与异动员工面谈并记录反馈相关信息，总监以上人员报投资集团审批；
◊负责集团总部员工投诉处理，冲突管理，定期进行员工满意度调查。
4.8.8劳动合同管理
◊负责集团总部员工劳动合同制管理，集团总部员工及分公司中高层员工的劳动关系办理、档案管理、社会保险办理等，备档分公司一般员工信息；
◊负责合同履行过程中的劳动纠纷处理；
◊负责集团总部员工异动（调任、离职等）手续办理。
4.8.9行政管理
◊负责投资集团及各下属企业董事会相关文件的签发工作；
◊监控和检查集团行政管理制度执行情况；
◊负责集团各类行政文件的拟制、审核、行文、机要流转、文件登记、处理、存档和上呈及下发等工作；
◊负责集团重要会议的筹备组织工作，形成会议纪要并督办会议决议事项，进行会议的总结工作；
◊负责地产集团所有档案（包括文件、图纸、合同、协议、录音录像带、图样、照片等资料）的收集、归档、整理、保管、统计、借阅服务等工作，并注意保密；
◊负责非经营性固定资产的管理工作。
4.8.10信息化管理
◊负责集团信息系统建设和维护（财务、销售、成本、0A等）；
◊集团网站管理。
4.8.11外联宣传
◊负责集团信息对外、对内的沟通工作；
◊负责集团的重大公关活动；
◊收集、汇总集团发生的重大事件，编写集团大事记。
4.8.12后勤管理
◊负责除集团招投标采购中心集中采购之外的办公家具、办公用品的登记、调配、保养、统计等管理工作；
◊负责集团礼品、福利品的采购、保管和发放等管理工作；
◊负责集团车辆维修、保养、年审等车务管理工作，以及交通安全教育和交通事故处理工作；
◊负责集团安全保卫工作、综合治理等工作，确保办公区域的安全、整洁，遇重大节日和国家重大活动期间，加强安全检查及防范；
◊负责集团办公环境的清洁工作，保持集团的良好形象。
4.8.13企业文化建设
◊负责推动集团企业文化的建设工作；
◊负责组织地产集团各类员工活动；
◊负责集团内部刊物的编撰工作，并建立多渠道的宣传平台。
4.9.分公司总经理
4.9.1总经理作为分公司经营领导团队的带头人，负责在集团经营使命、目标的指导下，全面负责企业的经营管理。
4.9.2总经理直接领导的管理人员作为经营领导团队的成员，负责辅助总经理，带领所负责团队，完成企业的目标。
4.9.3执行职责
◊组织实施集团决议，完成集团目标；
◊分公司年度经营计划制定；
◊分公司全面预算管理系统的编制与执行；
◊分公司年度经营计划的分解。
4.9.4决策职能
◊拟定分公司内部管理机构设置方案；
◊审核分公司基本管理制度及具体规章；
◊提请聘任或解聘分公司中层管理人员。
4.9.5行政管理职能
◊主持分公司的经营工作；
◊管理各职能部门，并对部门负责人进行评价、考核。
4.9.6信息沟通职责
◊保持与中层管理人员的良好沟通与信息反馈；
◊积极听取员工的意见与建议；
◊负责企业形象的维护。
4.9.7监督指导职责
◊监督、指导企业的经营、管理、财务状况；
◊监督、指导各部门及负责人的工作业绩；
◊监督企业重大项目的运行状况；
◊监督、指导企业总体经营、管理水平的提升；
◊监督管理人员的素质建设，提升管理团队素质；
◊负责项目开工之前的管理控制；
◊负责项目竣工后的管理控制。
4.9.8公共关系协调
◊依据分公司经营计划，开展分公司社会资源建设，与政府部门、行业管理部门、外部投资机构、以及公众建立良好公共关系，扮演好分公司形象
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