房地产开发经营与管理.docx
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房地产开发经营与管理
2005年房地产开发经营与管理模拟试题
（2）
一、单选[共20题，每题1分，总计20分]
1、房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的（）。
A．多样性
B．固定性
C．稀缺性
D．体积大，消耗材料多
2、下列各项中导致房地产市场价格上升的原因是（）。
A．有效需求减少
B．土地供应减少
C．开发成本下降
D．竞争
3、根据各地房地产收益率水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于（）的租金。
A．5年
B．50个月
C．100个月
D．10个月
4、建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与（）之比。
A．规划建设用地面积
B．居住区总用地面积
C．居住建筑用地面积
D．获取土地使用权面积
5、某开发商开发高档房地产项目，部分材料与配套设备需要进口，此时宜采用（）。
A．固定单价合同
B．成本加酬金合同
C．包工包料合同
D．包工部分包料合同
6、监理工程师4月18日收到承包人提交的工期延期申请，按规定14天内予以确认，否则超过（）不予确认，也不提出修改意见，视为同意工期顺延。
A．5月1日24时
B．5月2日24时
C．5月3日24时
D．5月4日24时
7、以固定价格合同发包的工程项目，其管理人员的工作主要集中在（）。
A．质量控制和成本控制
B．质量控制和进度控制
C．进度控制和成本控制
D．质量控制、进度控制、成本控制
8、售楼书、标志图形属于市场营销促销组合中的（）。
A．直销
B．广告
C．销售促进
D．公关与宣传
9、目标定价法所确定的单位价格为（）。
A．单位价格＝单位成本＋资本投资额×目标收益率÷销售量
B．单位价格＝单位成本＋资本投资额÷销售量
C．单位价格＝单位成本×（1＋月标利润率）÷（1－税率）
D．单位价格＝单位成本×（1＋月标利润率）×（1－税率）
10、建设投资估算精度上±10%，所需费用小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂工程约占投资的0.20～1.00的阶段属于（）。
A．投资机会研究
B．项目评估
C．初步可行性研究
D．详细可行性研究
11、某项目已投入800万元取得土地使用权，预计项目建设投资需1600万元，则今后项目开发建设资金投入（）以上，才可办理全部商品房预售许可证。
A．200万元
B．400万元
C．480万元
D．600万元
12、个人住房抵押贷款属于（）。
A．权益融资
B．债务融资
C．直接融资
D．间接融资
13、判断物业代理公司已往的业绩，关键要看其（）。
A．共代理了多少个项目
B．代理成交额有多少
C．人员素质
D．代理的成功率有多大
14、评价融资方案的经济性进行融资成本等级划分是根据（）关系状况确定的。
A．直接融资成本和间接融资成本
B．综合融资成本和融资总额
C．综合融资成本费用和投资收益率
D．综合融资成本费用与融资贷款率
15、如果降低房地产开发过程中的配套费用，则会使商品房的供应（）。
A．增加
B．减少
C．不变
D．大幅度减少
16、以下哪种因素不是导致商品住宅供给变化的主要因素（）。
A．开发成本的变化
B．收入的变化
C．价格的变化
D．开发商对未来的预期
17、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的（）。
A．上升
B．下降
C．不变
D．不确定
18、概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用常用的估算公式为（）。
A．直接费：
每平方米造价指标×建筑面积主要材料消耗量：
每平方米材料消耗量指标×建筑面积
B．直接费：
每平方米造价指标×建筑面积
C．主要材料消耗量：
每平方米材料消耗量指标×建筑面积
D．间接费：
每平方米造价指标×建筑面积直接材料消耗量：
每平方米材料消耗量指标×建筑面积
19、金融是（）。
A．“货币资金的融通”的简称，是以政府等机构为中心的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通
B．“现金融通”的简称，是以银行等金融机构为中心的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通
C．“货币资金融通”的简称，是指以银行等金融机构为中心的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通
D．“货币资金融通”的简称，是指以银行等金融机构为中心的市场活动以及在市场经济基础上组织起来的货币流通
20、下列利息支出中，应予以资本化的是（）。
A．为生产经营活动而发生的长期借款利息
B．为对外投资而发生的借款利息支出
C．筹建期间发生的长期借款利息支出
D．清算期间发生的长期借款利息支出
二、判断[共20题，每题1分，总计20分]
21、一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度越深，研究成果对房地产投资者的实际意义越大。
（）
22、公开招标使开发商有较大的选择范围，开发商可以在众多的投标者中间选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商。
因此，所有项目都应采用公开招标。
（）
23、单价合同中所用单价既包括人工费、材料费、施工机械使用费，还包括按一定百分比分摊的管理费和利润。
（）
24、在采用总包合同时，一般情况下，开发商只与总承包商直接联系，而与各分包商不发生直接联系。
但对于开发商指定的分包商，可直接加以控制。
（）
25、建设工程施工的分包也需经开发商同意，分包人应由开发商指定。
（）
26、成本加成定价法中加成的含义就是一定比例的管理费和利润。
（）
27、认知价值定价法是指房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格。
（）
28、声望定价和尾数定价策略主要是定位于高收入阶层的。
（）
29、开发商适时提价，可能会加快销售进度。
（）
30、房地产全过程营销是贯穿于开发项目的选址、设计、投资、建造及销售整个开发过程的销售促进。
（）
31、受人们对客观世界认识程度限制，可行性研究具有相当程度的不确定性，因而它只能作为投资决策的参考。
（）
32、主要承租人的类型决定了每一零售商业物业最好的承租人组合形式。
（）
33、保留金应当在工程预付款中扣除，在缺陷责任期后，全部退还给承包商。
（）
34、如果承包商未对其在工程中所雇佣的工人办理人身保险，开发商可以代其投保，但在支付工程进度款时，将扣除该笔保险费。
（）
35、对旧城区的房地产开发项目，开发商一般希望提高建筑容积率，以增加楼面面积、提高楼面地价。
（）
36、市场上不可能有两宗安全相同的房地产，其产品不可能做到标准化。
（）
37、影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括：
①金融业的发展；②信息、通讯技术水平的提高；③生产方式和工作方式的改善；④人文环境的变化；⑤自然环境的变化；⑥政治制度的变迁等方面。
（）
38、新城区往往适于开发商业中心，写字楼、餐饮及娱乐用房。
（）
39、一般来说，物业代理负责开发项目的市场宣传和租售业务。
（）
40、成本定价法忽视了当前的需求、购买者的预期价值以及竞争者状况。
（）
三、多选[共15题，每题2分，总计30分]
41、房地产开发的主要程序可分为（）步骤。
A．投资机会选择与决策分析
B．前期工作阶段
C．建设阶段
D．租售阶段
42、按常规公开招标项目应授标给最低报价者，除非最低标价是（）的。
A．不合理
B．外地承包商提交
C．根本无法实现
D．开发商有怀疑的承包商提交
43、开发项目评估中的敏感性分析，是分析和预测项目的主要指标如（）等对主要变动因素变化而发生变化的敏感程度。
A．总投资与资金筹措表
B．财务内部收益率
C．财务净现值
D．投资回收期
44、开发商对开发项目进行预售，其主要目的是（）。
A．降低或转移投资风险
B．树立公司良好形象
C．延长销售期，加强公众印象
D．筹措项目开发资金
45、抵押率的确定受（）等因素的影响。
A．抵押物的流动性
B．贷款期限长短
C．通货膨胀预期
D．抵押物所处的市场条件
46、房地产开发项目的不确定分析包括（）。
A．蒙特卡罗法
B．盈亏平衡分析
C．敏感性分析
D．风险分析
47、影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括。
（）。
A．生产方式和工作方式
B．人文环境的变化
C．信息、通讯技术水平的提高
D．自然环境的变化
48、如果项目具备（）条件，金融机构可能会放宽其评判标准。
A．开发商已获得了项目用地的土地使用权
B．有充分的证据证明，项目确实可以顺利出租或出售出去
C．开发商具有良好的信誉
D．开发商准备进一步投入自有资金用于项目建设
49、外墙装饰材料是用于（）等建筑物全部外露的外部结构装饰的材料。
A．外墙
B．踢脚
C．阳台
D．隔墙
50、风险对房地产投资方向选择的影响表现在（）。
A．令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小、确定其合理的投资收益水平
B．使其尽可能回避，控制或转移风险
C．迫使投资者改变投资方向
D．确定投资金的多少
E．确定房地产的回收资金
51、一般来说，房地产开发的主要程序有（）步骤。
A．投资机会寻找和筛选
B．可行性研究
C．获取土地所有权和使用权
D．规划设计与方案报批
E．签署有关合作协议、施工建设与竣工验收和市场营销及物业管理
52、土地的经济特性有（）。
A．供给的广泛性
B．可垄断性
C．土地利用多方向性
D．效益级差异
E．土地利用的单向性
53、关于投资估算的表述正确的是（）。
A．他通过编制估算文件对拟建项目所需投资先测算
B．他通过编制估算文件对已建设项目所需投资先测算
C．其估算内容包括从筹建直接到竣工投产所需两部分
D．他包括固定投资估算和铺底流动资金估算两部分
E．他只包括固定资产投资估算
54、写字楼租金的确定应考虑的因素有（）。
A．计算可出租或可使用面积
B．基础租金与市场租金
C．出租单元的面积规划和室内装修
D．竞争对手的租金情况
E．客户的承受能力
55、影响现金流量的因素有（）。
A．用现金购买5个月到期的债券
B．商业汇票贴现
C．用存货抵偿债务
D．赊销商品
E．A、B、C、D均不正确
四、计算[共3题，每题10分，总计30分]
56、某企业拟向银行贷款1500万元，借用5年后一次还清，甲银行贷款利率为17%，按年单利计息；乙银行贷款年利率16%，按月复利计息，问企业向哪家银行贷款较经济？
57、某投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为18%，预计未来20年内的年租金上涨率为5%，问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求？
58、某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。
该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7.5，建筑密度为65O，建筑层数共20层，从-2～+3层建筑面积均相等。
地下两层中，-1层为车库，有供出售的95个车位，-2层为人防和技术设备用房（不可出售h地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上4-18层为用于出售的标准层住宅。
预计项目的开发周期为3.5年（其中准备期为12个月，建设周期为24个月，销售周期为6个月）；平均建造成本为3500元/m2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%；地价款在项目开发初期一次投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入；该项目建成后，住宅的市场售价为8000元/m2，商业用房年净租金收入为2000元/m2，停车位售价为12万元/个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。
开发建设贷款利率为7.5%，同档次商业用房的净租金收入乘数门年净租金收入与物业资本价值之比）为5.5。
试计算该项目的开发商成本利润率。
答案：
第1题
试题答案：
C
第2题
试题答案：
B
第3题
试题答案：
C
第4题
试题答案：
A
第5题
试题答案：
D
第6题
试题答案：
C
第7题
试题答案：
B
第8题
试题答案：
B
第9题
试题答案：
A
第10题
试题答案：
D
第11题
试题答案：
B
试题解析：
项目开发建设资金投入的数额（不含土地费用）应达到或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证，即1600×25%=400（万元）。
第12题
试题答案：
B
第13题
试题答案：
D
第14题
试题答案：
D
第15题
试题答案：
A
第16题
试题答案：
B
第17题
试题答案：
A
第18题
试题答案：
A
第19题
试题答案：
C
第20题
试题答案：
C
试题解析：
ABD三项均不需予以资本化。
第21题
试题答案：
错误
第22题
试题答案：
错误
试题解析：
公开招标也存在工作量大、招标费用高、经历时间长的缺点。
第23题
试题答案：
正确
第24题
试题答案：
错误
试题解析：
对于开发商指定的分包商，也要由总包控制。
第25题
试题答案：
错误
试题解析：
分包人可由开发商指定或由总包自行选择。
第26题
试题答案：
错误
试题解析：
成本加成定价法中的加成是指一定比例的利润。
第27题
试题答案：
错误
试题解析：
认知价值定价法是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。
第28题
试题答案：
错误
试题解析：
尾数定价是想树立低价格形象，不是定位于高收人阶层的。
第29题
试题答案：
正确
第30题
试题答案：
错误
试题解析：
全过程营销还涉及物业管理阶段的工作。
第31题
试题答案：
错误
试题解析：
本身是具有不确定性，但对不确定因素进行分析，在此基础上把握不确定性，从而作为决策的依据。
第32题
试题答案：
正确
第33题
试题答案：
错误
第34题
试题答案：
正确
第35题
试题答案：
错误
第36题
试题答案：
正确
第37题
试题答案：
正确
第38题
试题答案：
错误
试题解析：
新城区位置远离市区，环境幽静舒适，空气清新洁静，四周宽敞空旷而适合建筑高级住宅和公寓。
第39题
试题答案：
正确
第40题
试题答案：
正确
第41题
试题答案：
ABCD
第42题
试题答案：
AC
第43题
试题答案：
BCD
第44题
试题答案：
AD
第45题
试题答案：
ABCD
第46题
试题答案：
BCD
第47题
试题答案：
ABCD
第48题
试题答案：
ABD
第49题
试题答案：
AC
第50题
试题答案：
AB
第51题
试题答案：
ABDE
试题解析：
不包括获得土地所有权，故C项错误。
第52题
试题答案：
BCD
第53题
试题答案：
AB
第54题
试题答案：
ABC
第55题
试题答案：
AB
第56题
试题解析：
甲银行贷款本息2775万元，乙银行贷款本息3320.71万元，向甲银行贷较经济。
解：
甲银行：
1500+1500×17%×5=2775（元）
第58题
试题解析：
A．总开发价值：
①项目总建筑面积：
4500×7.5=33750（m2）
②基底面积：
4500×65%=2925（m2）
③住宅出售面积：
33750-2925×5=19125（m2）
④商业用房建筑面积：
2925×3=8775（m2）
⑤项目开发价值（分项）
a．住宅：
8000×19125×（1-6%）=14382（万元）
b．车位：
12×95×（1-6%）=1071.6（万元）
c．商业：
2000×8775×5.5=9652.5（万元）
出租部分无销售现金
总价值=a+b+c=143182+1071.6+9652.5=25106.1（万元）
B．开发成本
①购地费：
6000万元
②建造成本：
3500×33750=11812.5（万元）
③专业人员费用：
11812.5×5%=590.625（万元）
④管理费：
11812.5×5%=590.625（万元）
⑤财务费：
⑥销售费用：
（8000×19125+120000×95）×2.5%=411（万元）
⑦开发总成本：
6000+11812.5+945+590.625+3257.72+411=23016.845（万元）
开发商利润：
25106.1-23016.845=2089.255（万元）
开发商利润：
26106.1-23016.845=2089.255（万元）
成本利润率：
2089.255÷23016.845×100%=9.077%
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