整理办理两证过程及注意事项.docx

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整理办理两证过程及注意事项

84整理办理两证过程及注意事项

步骤

具体过程

需注意问题

西苑案例

组织面积测绘

签定勘测合同→确定测量时间及进度→取得竣工图（工程部）→进行测量→跟踪报告书

A、提前与各部门落实工程进度确定测量时间；B、跟踪面积报告书。

面积报告书未及时跟踪，致使迟迟未取得，办理产权总证时只缺其一，影响办理进度。

取得面积报告书

交款→取回面积报告书→图纸核对→面积核对

A、图纸与现场核对；B、面积与预售面积核对：

重点关注小于预售面积的情况和大于预售面积2%以上的情况；注意合同约定的计价标准是套内面积还是建筑面积。

C、面积报告书规范格式；D、协商报告书一式三份（含红线图）。

1、图纸及面积未与现场及预售面积核对，致使1-9、2-8、1-10公摊计算错误、出图错误，导致面积出入较大，甚至1-10已办完产权证后才发现有误；2、面积报告书格式不规范，致使顶楼跃层及阁楼容易漏掉顶上面积不算。

办理产权总证

取得资料（行政部、发展部、造价采购部）→整理→报件→交费→领证→完善借证手续（产权总证留房交所办分证）

A、提前与造价部联系单体工程结算表；B、从2002年5月1日起新建登记按每套80元标准收取。

产权分证收件

确定收件标准（房交所）→集中收件→零星收件

A、向房交所办件主管人员确定收件标准（比如按揭房办证是否需提供抵押合同、资料用何种纸张标准等）；B、请业主先到财务处换票核票；

1、集中收件完成后，准备了第一批资料交房交所，审到复审后被返下来，要求加上抵押合同；2、零星收件一定请业主先到财务处核票、换票，以防止如南苑面积核增款等项未缴即已办证等情况出现，西苑主要是大修基金缴纳情况。

准备资料

登记合同/抵押合同补给→面积汇总表及红线图的标注→户位/面积/价格等要素的填写与检查→房款票第四联的补给→检查

A、提前确定申请表上各要素填写内容；B、面积汇总表/红线图/房款票第四联严格清单与实物核对；C、面积填写时注意顶楼跃层/阁楼面积两层相加；D、按房交所要求准备好一套资料后交其初审/复审/终审等各环节经办人员认可后，方可批量准备。

1、西苑出现已准备好办证资料在审批过程当中，接房交所通知，产权证暂时停办，因行政区划调，需重新到人和派出所落实门牌号，通过物业公司与人和派出所联系后，被告知人和派出所正与新牌坊派出所划界，待其划定后才能开出门牌号证明，耽搁大概半个月时间。

2、由于面积报告书格式不规范及准备人员不细致，阁楼或顶楼跃层有漏掉上层面积的情况。

3、将办证资料按要求准备好后，送房交所交初审经办人员审核后，觉得符合要求，于是按此标准大量准备。

待第一批办证资料通过初审，到复审阶段时，被返回红线图要求划阴影，填写面积数据，即耽误办证进度。

报件

了解房交所办理进度及时间安排→报件名单与实物核对→点交交件

A、取得收件受理单

由于诸方面因素，办证进度迟缓。

但取得房交所受理办证名单，公司免责。

跟踪

清理资料所处环节，跟踪经办人员。

A、多跟踪，多沟通。

B、协助房交所制定新的标准，优化办理流程。

西苑前两批件分别是按惯例先办产权证，再办国土证，并且所处新区，两证办理均在同一部门，急了产权证势必影响国土证进度，左右为难。

后经办人员过程中沟通协调，将两证合为一证并案办理，大大缩短两证办理周期，效率明显提高。

缴税

取得税费缴纳明细→与财务税费明细核对→请款→缴税→取回税票了帐

领件

领取两证及税票→完成录入→完成与财务交接→发出领证通知

A、业主姓名及户位是否正确；B、证号录入完毕后的检查；C、领证通知上写清领证需带资料。

西苑办证，几经波折，自2002年1月31日交房以来，目前办结1100户，平均月办结量73户，低于目前了解到的市场标准（参照南方上格林月均100户）。

85香樟林变更登记费风波

2003年6月，香樟林业主办理第一批产权证的过程中，北部新区房管局提出，由于公司易名，需要交变更登记费80元/户。

经办人辜平总结人辜平

在与行政部门的交道中，经办人员譬如我，常有如履薄冰之感。

对方的一个NO，会让我们花更多的精力和时间。

长此以往，好象养成了一个习惯：

不轻易拒绝对方，尽量满足对方的要求。

在办事过程中花费了大量精力，但效果并不理想。

问题究竟出在什么地方？

是不是按照房管所提的最严格要求办了，就OK了？

好象也不是。

借用其经办人员的一句话：

在办件中要挑问题太容易了。

应该学会聪明地做事，控制是从自已所做开始的，它可以发展到整个过程中，包括对他人行为的控制。

这需要训练。

从我自己的感受来看，首先克服的是畏难情绪，不自我设限，不轻易给自己留后路，在权衡了公司利益客户利益后，严格按既定目标做，不轻言让步；底气要足，对方虽是行政管理的执法者，解释权在其手中，但在其要求不合理时，也要敢于说NO，公司形象也是在与行政管理部门的交道中建立的。

但凡可为不可为或者有弹性者，一定要争取最优条件，这是原则。

为达到这个目的，去搜集有利于你的信息，说服你的对手，而非帮对手说服你的反对者或者主管。

有了这种心理支称，你看到的让步者不是你，更不是你的主管，而是你的对手。

经历了“变更登记费”风波，我自已感觉思维上上了一个台阶。

自信心再次充溢我的心中。

翻过个这个坎，我替自己喝了一声彩。

86钱的教训

——通过枫香庭入户门谈售房合同中的房屋配置部分

2003年1月，公司造价采购部在购买枫香庭住宅入户门的时候，发现售房合同中的约定配置为“防火防盗门”，感到不能理解，提出疑问：

在枫香庭项目实施中，并没有特别提出入户门有防火需求，而且公司其他项目的售房合同关于入户门的约定也只是“防盗门”，为什么枫香庭售房合同会约定“防火防盗门”。

重要的是，同样情况下，“防火防盗门”比“防盗门”价格高100余元，整个枫香庭就是十余万元。

“防火”门是怎样产生的

为什么在合同中首次出现了“防火”一说，已经难以准确考证，有以下两种可能：

1、枫香庭在设计初期有从电梯前室直接入户的房屋，这种入户方式要求入户门必须防火，后来，设计改变了，这个防火要求也事过境迁，但入户门要防火的要求被保留下来，并被写入了合同；

2、枫香庭的配置在龙湖西苑配置的基础上进行，而西苑的防盗门实际上就是防火防盗门，于是误导我们以为西苑的门就是枫香庭的门，或者以为防盗门等于防火防盗门；

“防火”门是怎样通过会签的

枫香庭合同配置的经办人是营销部前期设计协调人员赵男男，根据查询2002年3月的枫香庭售房合同会签记录，发现几个有趣的情况：

1、在“防火”一词上，并非没有会签人提出异议，有人在文本中圈出“防火”一词，但没有说明意见（不说明意见、也不署名，别人就不能了解，是“要防火”、“不要防火”、或“无所谓要不要防火”）；

2、该合同会签人中没有当时的造价采购部经理田禾、营销部销售支持主管唐莹、和经理助理徐菱，进一步的查询表明以上三人当时均出行欧洲。

3、会签结束、经办人调整文字时，没有重视这个模糊的意见，于是定稿。

回顾与展望

今天，距离当时的会签时间已经基本一年，在这一年中，公司的合同会签方式和营销部对售房合同会签的控制方式已经经历了重要的变化，目前可以做到的是：

1、漏会签人的情况很难再出现：

这在2002年公司对合同、方案会签权限、办法的规范中、以及OA系统中，得到强大的支持和保障。

2、售房合同根据合同内容的性质分类分岗位会签，这将避免出现相同条款多次会签、工程技术人员会签付款方式、财务人员会签房屋配置的情况，保证会签人的关注点。

另外，作为售房合同的控制岗位——销售支持，应当以“控制”的目标创造工作形式，在容易出现问题的地方“规范”地提醒各专业条款的拟订人注意，比如，对变化条款通过特殊颜色或字体注明。

后记

固然，此事的解决，不一定最后会导致10万元的费用损失，但为此又投入的人力物力，同样是一笔公司的财富。

但愿大家从此事得到启发，相似错误不再出现第2次。

87香樟林会所装修竣工时间一再延期的分析

香樟林会所装修迟迟不能竣工，原因如下：

1、装修设计单位（尤其是异地）的选择，除了该单位的实力外，设计师的现场处理能力十分重要。

装修施工过程中难免有调整，异地设计师能否在现场及时处理问题显得尤为重要，差旅一趟，成本既高又耽误时间。

2、注意效果图与现场的差异。

装修设计的效果图在视觉、视点等处往往有些夸张，需要我们分外注意，避免工程实施后与效果图差异过大造成修改。

3、工期时间要合理。

须考虑很多预料外情况。

诸如方案确定的时间，材料选择的时间，谈价时间，供货周期，交叉施工的干扰，必要的调整所花费的时间，施工准备的时间等。

4、施工图审查一定要仔细，尤其是节点大样。

此次会所装修前期正值一期交房冲刺之时，我与杨建奋均无暇顾及会所，导致施工图审查不力，为后期现场调整埋下苦果。

施工单位也因招标读图时间太短，对图纸理解不够，再次错失对图纸审查的良机。

5、充分理解公司和设计师的想法和要求，将二者有机的结合在一起，避免出现重大偏差。

会所装修因为对此重视和沟通不够，加之效果图与现状差异较大，导致部分返工较大。

6、对功能配套须倍加重视。

装修不仅是平面、立面设计，诸如灯光效果、音响、空调、等。

此次装修，因设计单位对此考虑不周，加之自身对此不熟，导致后期增加许多灯位，延误时间，造成返工。

7、后期跟踪过程中，碍于情面，对工程部督促力度不够。

希望上述总结能对新办公楼的装修及各位同仁有指导意义。

88关于B-13业主雷友锋付款计划的案例

一、事实概述

2002年5月销支组在发电话催款通知时，业主称另有付款，合同管理员查阅业主档案

确有业主签字的付款计划，付款计划截止日期为2002年6月30日，此事就暂搁置。

2002年6月29日晚，销支组根据财务名单发催款通知，客户称已与蔡总联系，于7月2日来交款。

7月1日，客户来交清房款（未交税费），销支组与蔡总电话确认，并将付款计划交财务部。

二、问题剖析

1、5月份销支组电话催款时就发现付款计划上无公司领导签字确认，但对此事引起重视，未作跟踪。

销支组在发现付款计划上无公司领导签字确认时，就应该有警惕性，敦促接待组完成签字确认手续。

2、6月份发电话催款时，查阅客户档案知6月30日付款期限到，按程序向客户发欠款通知，客户称与蔡总确认过付款计划。

7月1日晚销支组与蔡总电话确认，蔡总回忆签合同时（即2001年12月）客户与其确认后，就已告知吴总此事，当时营销部未将付款计划交吴总签字确认。

提醒我们在有特殊事例出现时，应及时总结，及时形成针对特殊事例的工作流程，而不是直到特殊事例多起来，事情大起来才引起重视。

3、营销部在确定别墅客户办理登记及按揭的前提是必须交清首付款及税费的标准后，及时通报到了财务部，但7月1日客户前来交款时，财务未收其税费，导致客户需再次前来。

工作中将标准传达到每一个人是必须的，但不能认为只要转达到了就完成任务了，而就通过各种形式了解每个人对此事此标准的理解程度、认知程度、执行程度，从而保证将工作标准贯彻到工作中去。